房地产开发流程图及说明

房地产公司开发审批流程及涉税信息向发改委提出立项申请，发改委审批文献，公司凭立项文献，向发改委申请投资计划立项审批向发改委提出立项申请，发改委审批文献，公司凭立项文献，向发改委申请投资计划立项审批立项批复立项批复由规划、土地、财政部门负责。普通涉及办理“由规划、土地、财政部门负责。普通涉及办理“两证一书”：即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（前期费）规划审批规划许可：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划设计方案审定告知书规划许可：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划设计方案审定告知书城乡国有土地使用出让合同以及有关补充合同国土资源和房屋局颁发的国有土地使用证（土地出让金）土地开发合同及补充合同（拆迁安置赔偿费、征地费）用地审批用地审批施工审批向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门负责（前期费、规费）施工审批向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门负责（前期费、规费）建委颁发施工许可证（基础设施费）建委颁发施工许可证（基础设施费）公司与施工公司订立施工合同，进场施工，工程监理（建安工程费、公共设施配套费）销售审批根据《商品房销售管理方法》、《都市商品房预售管理方法》销售审批根据《商品房销售管理方法》、《都市商品房预售管理方法》（1）国土资源与房屋局颁发的商品房销售（预售）许可证（可售面积）（1）国土资源与房屋局颁发的商品房销售（预售）许可证（可售面积）（2）公司订立的全部商品房预售契约和商品房买卖合同（预售收入）（3）规划局颁发的建设工程规划验收合格告知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（竣工标志）（4）房地产管理部门出具测绘报告（可售面积）产权审批商品房交付使用后，由业主向国土资源与房屋局报送购置房产的资料，办理房产证（竣工标志，收入确认）产权审批商品房交付使用后，由业主向国土资源与房屋局报送购置房产的资料，办理房产证（竣工标志，收入确认）房屋全部权证：公司自用产权、移交产权、转让产权以及销售产权（销售对象，销售收入）房屋全部权证：公司自用产权、移交产权、转让产权以及销售产权（销售对象，销售收入）房地产开发流程图阐明1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一种层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不含有使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由获得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一种层次的开发是指一次性完毕土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外普通以前者为主，在我国绝大多数公司后来者为主，也有少数公司同时从事两个层次的开发。一种层次的开发 一种层次的开发 房屋（含土地使用权）两个层次的开发 第一层次土地拍卖、招标、合同第二层次房屋（含土地使用权） 2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是都市的外延和扩展，建设卫星城就是一种大规模的新开发形式，再开发则是对原有都市功效的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的重要工作内容分别是：3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济合用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几个开发形式。3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济合用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几个开发形式。新区开发 征用土地基础设施建设房屋开发旧城改造 拆迁安置建筑地块改造房屋开发通过“三通一平”或“七通一平”，将“生地”变成“熟地”对原有的道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、调节走向等项目构想及可行性研究开发商提出开发构想是整个房地产项目开发的起点。在市场经济体制条件下开发构想与否精确地反映了市场的需要、与否符合政府的规划规定将决定将来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，拟定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。另首先构想终究有无真正的市场前景、开发楼盘与否会得到购置者青睐，这需要进行可行性研究；政府与否同意此项目立项、（实施土地招拍挂方法以前）银行与否同意予以资金支持、不可预见费用的考虑与否充足都需要参考可行性研究的成果。项目立项及公司审批对实施土地招拍挂方法以前的开发项目立项是房地产开发商投资构想付诸实施的第一步。在后来的每个开发环节都需要在本阶段获得的政府主管部门的同意文献。对于房地产专营和兼营公司独自开发的项目本阶段的重要任务是：起草并向发改委（计、经委）报送项目建议书，获得同意项目建议书的批复；根据项目建议书批复，编制可行性研究报告报发改委审批获准后，即获得年度预备项目资格。新成立的开发公司，在本阶段除以上任务外，还须办理公司注册登记和税务登记事宜。涉外开发公司，在公司登记之前，必须签定合资或合作合同、章程报送外经贸委审批，领取外商投资公司同意证书，并到外汇管理部门备案，办理外汇账户开户手续。项目规划根据国家有关都市规划的规定，在都市规划区内开发建设的项目，必须符合都市规划的规定，必须向规划主管部门办理项目规划的申报手续，在获得“两证一书”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案告知书)后，方可开工建设。在已开发使用的城乡国有土地范畴内，项目规划申报的基本环节以下：在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门在要点告知书中对项目的用地范畴、规划条件等提出初步意见，作为计划部门进行批复时的参考根据。在项目建议书批复后，开发商向规划局申报项目选址、定点，规划部门下达选址规划意见告知书，对项目用地的位置、面积、范畴等提供较具体的意见，并可同时下达规划设计条件；根据规划设计条件委托设计机构进行规划方案设计。开发商在完毕方案设计后，向规划部门提出审定申请。通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的根据，也是获得建设用地规划许可证的必备文献。开发商根据审定的规划设计方案告知书和可行性研究报告批复，在规划主管部门咨询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，即可向规划局申领建设用地规划许可证。该证是获得土地使用权、办理土地使用证的必备文献。申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需要进行的验证工程建设符合规划规定的最后法定程序，该证是申办开工的必备文献。土地使用权获得开发商在项目立项通过(获得建议书批复，可行性研究批复)并获得建设用地规划许可证后，即可办理获得土地使用权的手续。根据《都市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地的获得方式有三种：出让、转让和划拨。通过出让、转让方式获得使用权的法律凭证是国有土地使用权证；通过划拨获得土地使用权的临时证件是建设用地同意书。7月实施土地招牌挂方法后对各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式获得。征地、拆迁征地是指项目选址用地为集体土地时，要按照法定的程序和根据报请有同意权限的政府（普通为省以上人民政府）审批，并对集体土地及地上物等依法赔偿、补贴后将集体土地转为国有土地的一种行为。该工作在领取建设用地规划许可证后即可进行。拆迁是指项目选址在都市规划区内的国有土地上，为达成施工的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行赔偿、安置的行为。该工作在获得建设用地同意书或建设用地规划许可证后可提出申请。征地、拆迁工作的完毕是申请项目开工的必备条件。工程建设工程建设阶段是指房地产开发项目从列入年度施工计划起到项目施工全部完毕，通过有关部门的分项或综合验收，达成业户可使用状态的过程。本阶段要完毕的重要报批手续是：在获得政府的用地批复及建设用地规划许可证后向发改委申请列入年度开工计划；同时与“四源”供应单位（自来水、煤气、供热、污水解决）订立合同，按规定支付有关费用。此后，向建委提出申请开工报告，填报建设开工审批表；到招标投标管理部门，办理招标同意手续，选择施工单位；到工程建设质量监督站，办理质量监督注册手续；到建委申领建设工程开工证。项目竣工后报请有关主管部门进行综合验收并获得竣工备案登记证明。房地产经营房地产经营，是开发商通过对所开发房地产的销售、出租，实现预期投资收益的行为。房地产开发商既可自营也可委托专业的中介机构进行销售和出租。销售的房地产分期房和现房两种，但都必须先获得政府主管部门颁发的预售（销售）许可证件，《都市房屋产权产籍管理暂行方法》第18条规定：“凡未按照本方法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的获得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”买卖契约须通过政府主管部门鉴证方为有效。物业管理物业管理，是开发商在房地产交付使用后，向全体业主提供房屋设备、公共配套设施维护、安全保卫、环境治理等社会化专业化的管理服务。开发商在向有关主管部门申请进行项目竣工验收之前必须贯彻物业管理的机构和方法。物业管理，能够委托给获得行业主管部门(国土资源和房屋管理局)资质认定证书的专业管理公司进行也能够由开发商自己组建管理机构实施。组建物业管理机构必须先向行业主管部门申请资质审查获准后向工商管理部门申请公司注册登记领取工商营业执照方可从事物业管理活动。在实施招拍挂方式下房地产开发的流程大大简化。首先到土地交易中心参加土地竞拍获得中标告知书后订立《国有土地出让合同》及补充合同并订立《履约确保书》。然后到发改委申请年度投资计划进行选址、规划设计办理有关的审批手续。一种房地产项目的开发流程大致上涉及以上8个阶段。(二)、房地产开发的“五证两书”在房地产开发过程中需获得含有法律效力的五证两书才可进行房地产开发、销售、产权登记，否则被视为违章、违规建筑。它是法律明示购房人及有关事项办理必须认证的手续，是房地产商正当开发经营的重要凭据。它们分别是：五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。两书：住宅使用阐明书、住宅质量确保书。两书相比五证略显次要。房地产开发商项目能否顺利开发，抵押贷款、按揭手续办理成否成功，产权能否最后登记，基本上取决于五证的办理。下面就五证两书的内容及申办手续概述以下：1、《建设用地规划许可证》凡在都市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家同意建设项目的有关文献，向都市规划行政主管部门提出定点申请；都市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照都市规划的规定，初步选定用地项目的具体位置和界限；同时根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见；根据上述规定及意见向用地单位提供规划设计条件；最后审核用地单位提供的规划设计总图，核发建设用地规划许可证。它是经都市规划行政主管部门确认该项目位置范畴符合都市规划的法律凭证

建设用地规划许可应当涉及标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划规定的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，含有同等的法律效力。附图和附件由发证单位根据法律、法规规定和实际状况制订。办理根据：《中华人民共和国都市规划法》33条《建设部有关统一实施建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的告知》（建规字第66号）2、《建设工程规划许可证》凡在都市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程设施的单位与个人必须持有关同意文献向都市规划行政主管部门提出建设工程申请，都市规划行政主管部门根据都市规划向申请人提出建设工程规划设计规定；申请人根据规划设计规定提交工程初步设计方案后，都市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；申请人审定的建设工程初步设计方案，制作工程施工图经都市规划行政主管部门审核后，核发《建设工程规划许可证》。它是有关建设工程符合都市规划规定的法律凭证，也是建设单位得以建设工程的法律凭证之一。建设工程规划许可证所涉及的附图和附件；按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同规定，由发证单位根据法律、法规规定和实际状况制订。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，含有同等法律效力。办理根据：《中华人民共和国都市规划法》33条《建设部有关统一实施建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的告知》（建规字第66号）3、《国有土地使用证》经土地使用者申请经都市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证重要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范畴。办理土地使用权证需向土地部门提交以下手续：立项、选址意见书、用地预审、环评审核、方案及总平审核和用地规划许可证核发、地质勘察成果审查、施工图审查、消防审核、施工图审核、防雷审核、民防审核、市政审核、园林审核、《建设工程规划许可证》核发后缴交地价后才能够核发《国有土地使用证》。5月9日，国土资源部公布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），全方面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让,，《国务院有关加强土地调控有关问题的告知》（国发［］31号）明确规定：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。3月16日，新颁布的《中华人民共和国物权法》全方面必定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度。9月28日，国土资源部修定了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)，根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》现在实施挂牌出让国有建设用地使用权上述手续由政府确认竞得人后予以办理，但参加人需符合下列竞买条件：（1）、中华人民共和国境内外的自然人、法人和其它组织除法律、法规另有规定外均可申请参加国有建设用地使用权挂牌出让活动（以出让公示为准）。（2）、申请参加竞买者必须提交竞买申请文献和竞买确保金。（3）、竞买人能够独立竞买也能够联合竞买。联合竞买的需提交联合竞买承诺书。若联合竞得后不得将地块分割。联合竞买的各组员应为竞买及竞得后的行为对外承当对应的连带责任。挂牌出让程序（1）、在挂牌开始日前20日公布挂牌出让公示将挂牌出让宗地的面积、界址、空间范畴、现状、用途、使用年期、规划指标规定、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等在土地交易市场挂牌公布；（2）、接受咨询及出售挂牌出让文献；（3）、受理提交竞买申请文献和竞买确保金；（4）、审查竞买资格；（5）、符合条件的竞买人填写报价单报价；（6）、挂牌主持人确认该报价后更新显示挂牌价格；（7）、继续接受新的报价；（8）、挂牌主持人在挂牌公示规定的挂牌截止时间拟定竞得人；（9）、订立《成交确认书》；（10）、订立《国有建设用地使用权有偿出让合同》。法定根据：根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》国土资源部令.第39号.4、《建筑工程开工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的重要根据之一，没有开工证的建筑属违章建筑不受法律保护。建设部于1999年颁布《建筑工程施工许可证管理方法》，规范了建筑工程施工许可证的管理方法。申请领取施工许可证必须含有下列条件：(1)已依法办理建设用地手续；(2)已获得建设工程规划许可证并经定位测量和验收签证；(3)需要拆迁的已经办理拆迁手续；(4)已按规定办理工程质量、安全监督手续；(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料；(6)施工需要的建设资金已贯彻；(7)工程施工公司已拟定；(8)法律、法规规定的其它条件。5、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发公司销售商品房的同意性文献。设定行政许可的法律根据：（1）1995年1月1日起实施的《中华人民共和国都市房地产管理法》第44条；（2）国务院1998年7月20日公布施行的《都市房地产开发经营管理条例》第25条；（3）3月14日施行的建设部令88号《商品房销售管理方法》第六条；（4）《都市商品房预售管理方法》【1994年11月15日建设部令第40号公布根据8月15日《建设部有关修改<都市商品房预售管理方法>的决定》、7月20日《建设部有关修改<都市商品房预售管理方法>的决定》修正】第六条。商品房预售行