施工作业计划书

**********营销计划书 -PAGE2-**********营销计划书***************公司2009-12-20目录公司概况项目概况周边环境分析周边同类产品概况市场机遇营销计划投资测算盈利预测一、公司概况***************公司二、项目概况(一)项目一**********项目位于（简介）并配位置图1、周边配套（也可附图）2、社区规划（可附实景图和效果图）3、工程概况：(1)一期工程概况：(简介)(2)项目一期经济技术指标（可加行删行）表1经济技术指标项目单位指标一期总用地面积平方米一期建筑占地面积平方米一期总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米其中小高层建筑面积平方米别墅建筑面积平方米地下建筑面积平方米停车数个其中地下停车个别墅配送车位个(3)二期工程概况：(4)项目二期经济技术指标表2经济技术指标项目单位指标二期总用地面积平方米二期建筑占地面积平方米二期总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米其中安置房建筑面积平方米别墅建筑面积平方米地下建筑面积平方米停车数个其中地下停车个别墅配送车位个(二)项目二**********项目位于（简介）并配位置图1、周边配套（也可附图）2、社区规划（可附实景图和效果图）3、工程概况：(1)一期工程概况：(简介)(2)项目一期经济技术指标（可加行删行）表1经济技术指标项目单位指标一期总用地面积平方米一期建筑占地面积平方米一期总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米其中小高层建筑面积平方米别墅建筑面积平方米地下建筑面积平方米停车数个其中地下停车个别墅配送车位个(3)二期工程概况：(4)项目二期经济技术指标表2经济技术指标项目单位指标二期总用地面积平方米二期建筑占地面积平方米二期总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米其中安置房建筑面积平方米别墅建筑面积平方米地下建筑面积平方米停车数个其中地下停车个别墅配送车位个三、周边环境分析1、具备多重资源，区域定位2、配套齐全，生活便利3、交通情况四、周边同类产品概况项目位于，具有******地缘景观优势。项目周边主要住宅项目以为主，目前该片区在售的主要项目有*****及*****。******(周边小区名称1)(可附图)：位于，占地570平方米，总建超过平方米，规划有公寓、别墅。******于2009年8月1日开盘，住宅均价元/平方米，商铺成交均价元/平方米。车位均价元/个，******(周边小区名称2)(可附图)：位于，占地570平方米，总建超过平方米，规划有公寓、别墅。******于2009年8月1日开盘，住宅均价元/平方米，商铺成交均价元/平方米。车位均价元/个，******(周边小区名称3)(可附图)：位于，占地570平方米，总建超过平方米，规划有公寓、别墅。******于2009年8月1日开盘，住宅均价元/平方米，商铺成交均价元/平方米。车位均价元/个，五、市场机遇营销计划(一)开发进度及项目计算期项目总建筑面积平方米，分为一、二期建设。一期建筑面积平方米，其中小高层建筑面积平方米，低层住宅公寓建筑面积平方米，停车位个；二期建筑面积平方米，其中低层住宅公寓建筑面积平方米，停车位52个。一期于****年**月动工，****年**月交付使用，一期项目计划****年**月开始销售，销售进度******。(二)物业销售价格根据上文分析，本案物业价格定位如下：一期：(1)小高层部分共计**栋可售面积****平方米，销售均价为****元/平方米，预计实现销售收入****元。其中****年销售%、****年销售%。(2)低层住宅部分共**栋，建筑面积****平方米，销售均价为****元/平方米，预计实现销售收入****元。其中****年销售%、****年销售%。(3)车位部分共计**个，销售均价为**元/个,预计实现销售收入****元，其中****年销售%、****年销售%。一期销售收入预估表（单位：万元）序号项目20092010201120122013合计1一期销售收入001.1小高层销售收入001.2低层住宅销售收入001.3车位销售收入00合计七.**********投资测算工程技术数据指标：一期用地面积：47164.24平方米，其中建设用地面积41437.47平方米，规划道路面积5726.77平方米一期建筑面积：89021.30平方米，其中地上建筑面积66104.64平方米（小高层57872平方米+低层住宅公寓8232.64平方米），地下建筑面积22916.66平方米（小高层18065平方米+低层住宅公寓4851.66平方米）一期可售面积：82119.64平方米，其中地上建筑面积65466.64平方米（小高层57234平方米+低层住宅公寓8232.64平方米），地下建筑面积16653平方米（小高层16653平方米即地下停车位435个平方米）投资成本预测：(1)地价成本（含政府支付的拆迁补偿费）：7861.19万元计算依据：总缴交地价款8892.6858万元×(一期建筑面积89021.30平方米/一二期建筑面积100702.14平方米＝7861.19万元(2)已付拆迁补偿费:1387.58万元计算依据：已付拆迁补偿费1569.6551万元×(一期建筑面积89021.30平方米/一二期建筑面积100702.14平方米＝1387.58万元(3)应付未拆迁补偿费：7254.53万元计算依据:应付未付拆迁补偿费估算已交安置房配套费223.92万元安置房建设费用6963.93万元(29016.36平方米×2400元/平方米＝6963.93万元拆迁补偿金2714.92万元(根据拆迁单位测算资料)土地局可返还拆迁补偿费1696.34万元合计:223.92万元+6963.92万元+2714.92万元-1696.34万元=8206.43万元分摊至一期工程的应付未付拆迁补偿费：8206.43万元×(一期建筑面积89021.30平方米/一二期建筑面积100702.14)＝7254.53万元(4)前期工程费：89021.30万元×110元/平方米＝979.23万元设计费：35元/M2（包括主体工程设计及施工水电设计）堪丈测绘招标代理：5元/M2办理施工证交纳费用：20元/M2劳保费：17元/M2质监费：5元/M2图纸审批，晒图费等：2元/M2工地准备费用（围墙、占道费、苗木移植）：26元/M2合计：每平方米110元。(5)建筑安装工程费：19175.68万元根据工程总承包合同,五栋小高层建筑安装工程费用15816万元;66栋低层住宅建筑安装工程费6359万元,分摊至一期34栋低层住宅3359.68万元计算依据:6359万元×(一期34栋低层住宅建筑面积13084.30平方米/一二期66栋低层住宅建筑面积24765.14平方米＝3359.68万元(6)基础配套及公建配套：5520万元市政电力工程：1600万元（2006年中祥1800万元，第一广场1400万元）市政自来水：150万元煤气：120万元（348户*3000元/户+34户*5000元/户）雨污水：200万元（香山100万元左右）道路：300万元（香山120万左右）景观园林：2800万元（红线内每平方米700元）厦门市中高档标准有线电视：150万元智能化：200万元合计：5520万元(620元/平方米)(7)其他费用:2652.02万元计算依据：3000万元×(一期建筑面积89021.30平方米/一二期建筑面积100702.14平方米＝2652.02万元(8)开发间接费用（资本化利息）：3888万元计算依据：按贷款30000万元期限三年，年利率以基准利率5.4%上浮20%为6.48%计,，年利息支出：30000万元×6.48%×1年＝1944万元2010年.2011年利息资本化金额:1944万元×2年＝3888万元2012年利息1944万元计入期间费用(9)竣工应缴交公维金(979.23+19175.68+5520)万元×2%=513.50万元(10)不可预见费用：1437.66万元按(4)(5)(6)项合计数25674.91的5%预估，即25674.91万元×5%＝1283.75万元综上：开发成本合计：50515.48元单位开发成本计算方法:1)五栋小高层分摊开发成本：50515.48元×(五栋小高层地上建筑面积57234平方米+公建面积2050平方米/一期建筑面积面积89021.30平方米)=33640.93万元五栋小高层单位开发成本：33640.93万元/57234平方米=5877.78元/平方米2)五栋小高层地下车库分摊开发成本：50515.48元×(五栋小高层地下车库建筑面积16653平方米/一期建筑面积89021.30平方米)=9449.81万元五栋小高层435个地下车库单位开发成本：9449.81万元/435=21.7237万元3)34栋低层住宅分摊开发成本：50515.48元×(34栋低层住宅地上建筑面积8232.64平方米+低层住宅公建面积4851.66平方米/一期建筑面积89021.3平方米)=7424.74万元34栋低层住宅单位开发成本：7424.74万元/8232.64平方米=9018.66元/平方米八、盈利预测单位：万元项目2009年2010年2011年2012年2013年销售收入一期小高层住宅32966.78438461.24838461.248一期低层住宅6915.4188067.9878067.987一期车位304530452610安置房政府回购收入3460.145小计42927.20249574.23552599.38销售成本一期小高层住宅10092.26611774.3111774.31一期低层住宅2227.422598.6582598.658一期车位3307.4343307.4342834.942小计15627.12117680.40217207.91营业税金及附加2382.462751.372919.26期间费用165.2868972.27573103.6363584.2173802.935财务费用1944土地增值税675.438788.01124974.637利润总额-165.2868-972.275721138.5522826.2353694.64所得税率22%24%25%净利润-125.618-738.929516488.06717347.9392770.979盈利预测说明一.销售收入(1)一期小高层住宅可售面积57234平方米，销售均价1.92万元/平方米预计销售收入为：57234平方米×1.92万元/平方米＝109889.28万元其中2011年销售30%、2012年销售35%、2013年销售35%。2011年销售收入:109889.28万元×30%=32966.784万元2012年销售收入:109889.28万元×35%=38461.248万元2013年销售收入:109889.28万元×35%=38461.248万元(2)低层住宅34栋，共计建筑面积8232.64平方米，销售均价为2.8万元/平方米，预计实现销售收入8232.64平方米×2.8万元/平方米＝23051.392万元其中2011年销售30%、2012年销售35%、2013年销售35%，2011年销售收入:23051.392万元×30%=6915.418万元2012年销售收入:23051.392万元×35%=8067.987万元201年销售收入:23051.392万元×35%=8067.987万元(3)车位共计435个，销售均价为20万元/个,预计实现销售收入8700元，其中2011年销售35%、2012年销售35%、2013年销售30%.2011年销售收入:8700万元×35%=3045万元2012年销售收入:8700万元×35%=3045万元2013年销售收入:8700万元×30%=2610万元(4)安置房回购收入:预计需安置面积14025平方米，剩余部分13965平方米（即27990平方米－14025平方米），二.销售成本一期小高层住宅销售面积57234平方米,2011年销售30%、2012年销售35%、2013年销售35%。2011年销售成本:57234平方米×30%×5877.78元/平方米=10092.266万元2012年销售成本:57234平方米×35%×5877.78元/平方米=11774.31万元2013年销售成本:57234平方米×35%×5877.78元/平方米=11774.31万元(2)一期低层住宅销售面积8232.64平方米,2011年销售30%、2012年销售35%、2013年销售35%，2011年销售成本：8232.64平方米×30%×9018.66元/平方米＝2227.42万元，2012年销售成本：8232.64平方米×35%×9018.66元/平方米＝2598.658万元2013年销售成本：8232.64平方米×35%×9018.66元/平方米＝2598.658万元，(3)一期车位共435个，其中2011年销售35%、2012年销售35%、2013年销售30%.车位总成本：435个×21.7237万元/平方米＝9449.81万元2011年销售成本：9449.81万元×35%＝3307.434万元，2012年销售成本：9449.81万元×35%＝3307.434万元，2013年销售成本：9449.81万元×30%＝2834.942万元三.营业税金及附加按销售收入的5.55%计算，则2011年税金：42927.202×5.55%＝2382.46元2012年税金：49574.235×5.55%＝2751.37万元2013年税金：52599.38×5.55%＝2919.26万元四.期间费用2009年：按发生实际额165.2868万元2010年：按预估发生额年972.2757万元从2011年起按销售收入7.23%计算，则2011年：42927.202万元×7.23%＝3103.636元2012年：49574.235万元×7.23%＝3584.217元2013年：52599.38万元×7.23%＝3802.935万元五.财务费用2012年无法资本化利息1