房地产市场报告-2023年广州办公楼租户调查

中国区研究部2023年11月扩张意愿略有增强空间效率有提升空间存量项目具绿色改造潜力专业服务业和医药及生命科学的33%。点25%的占比提升了9个百分90%和83%的核心商务区受访金融企业选址看重区域环境；TMT企业优先考虑产业条件和建筑形态。期2023年的营业收入写字楼需求与经济表现密切相关。随着新冠疫情影响的消退，广州GDP增速由2022年1%的低谷反弹至今年上半年的4.7%。与此同时，企业信心也明显增强。在广州的受访企业中，78%的企业预期2023年内营收恢复增长，略高于全国平均水平。其中，18%的企业更是乐观估计营收将恢复至疫情前专业服务业和医药及生命科学类企业最为乐观。近年经济不确定性和监管环境的快速变化促使咨询、合规、商业诉讼等专业服务需求不断增长。以律所为例，2022年底广州律所总数达到906家，同比增加59家。作为广州未来三大支柱产业之一的生物医药与健康产业，按照政府规划，该产业的增加值将在十四五期间保持年均10%未来三年计划扩租的企业占比达四成，推动写字楼需求复苏营收预期改善的背景下，受访企业扩张意愿有所增强。约四成的受访者表示未来三年有扩租计划，高于过去三年的数值。并且，相较过去三年21%的受访者缩减了面积，未来三年仅有11%的受访企业仍有缩减办公面积的计划。分行业来看，几乎所有行业都表现出比以往三年更大的扩张需求。其中生命科学与制造业中扩张租户占比最高，提升幅度也最大，我们认为其背后与广州“坚持产业第一、制造业立市”的战略定位密切相关。其中的例外——专业服务业在过去几年处于高速扩张和整合期，未来三年仍将持续扩张，但速度有所放缓。世邦魏理仕《2022年广州甲级写字楼租户普查报告》显示，专业服务业在2017-2022年间，在优质写字楼面积中的占比有所提升，尤其是律师事务所，单个企业平均租赁面积从2017年的631平方米，上升到2022年的809平方米。图表5:未来企业优先选择的房地产策略(按不同租金成本计划)图表4:未来三年企业规划房地产租金图表5:未来企业优先选择的房地产策略(按不同租金成本计划)图表4:未来三年企业规划房地产租金供应高峰带来企业升级及扩租机会，租约灵活度受关注对于未来三年房地产租金成本占整体运营成本的比例，接近六成的受访企业倾向于“保持不变”;体现在写字楼租赁策略上，有52%的企业将续租作为优先选项。值得注意的是，“升级到品质更高的楼宇”是位居第二的租赁策略；尤其是在计划保持房地产租金成本占比不变的受访租户中，也有30%的企业选择在未来三年实施品质升级。根据CBRE的预测，2023-2025年期间，广州甲级写字楼的新增供应将超过230万平方米，其中87%位于琶洲和国际金融城。新兴商务区充裕的高品质供应将为租户在控制租金成本的情况下进行升级租赁提供绝18%的租户计划增加房地产租金成本的占比，主要为金融业和专业服务业。而颇出乎意料的是，其中67%有续租的打算。我们认为这一数据在相当程度上反映出上述租户对核心区位的高粘性。CBRE数据显示，截止2023年二季度，包括珠江新城和天河体育中心在内的广州核心CBD写字楼空置率为10.9%,2023-2025年而租金成本占比预期下跌的租户，在续租的同时将谋求重新谈判现有租约，以及与业主协商更灵活的增减面积条款。事实上，上述两项提升租约灵活度的策略在所有受访租户中也分别位列第三企业房地产策略续租现有办公空间搬迁至品质更高的楼宇的条款布局更多的办公地点(如中心辐射型布局Hub搬迁至非核心区整体占比按企业租金成本规划分类保持不变中国内地企业以办公室办公为主，利用率仍有提升空间中国内地办公室平均使用率是全球最高的区域，受访企业的中位数使用率达到67%,显著高于欧美发达经济体。这是因为，欧美国家企业在疫情期间普遍推行的灵活办公措施，如灵活选择一周内在办公室上班的天数，在中国内地企业，尤其是内资企业中并不多见。因此，疫情对写字楼需求的影响的程度也不及欧美。广州的办公室利用率中位数为64%,与中国内地平均相比略低三个百分点；办公室利用率高于70%的受访企业占比为39%,较中国内地的平均水平低10个百分点。办公室利用率高于九成的受访者扩租意愿最强烈，71%的企业都有扩租需求。图表7:中国内地及全球其他区域办公室平均利用率1企业通过调整工位策略来提高空间利用率，外资对共享工位接受度更高例*为37%,而增加固定工位的净比例仅为5%。的净比例相当，而增加共享工位的意愿明显低打造高效的、以活动为基础的工作场所图表8:未来三年，企业对于办公场所的工位安排深入了解员工的行为模式是推动办公场所策略的重要前置条件受访企业表示员工习惯和空间布局是影响办公场所策略实施和调整的主要挑战，分别有62%和65%的受访者选择该这两个类别中的一项或多项。CBRE认为，企业在员工出勤率难以准确估算、各种工作场景下的空间配置与实际需求的匹配度欠佳等问题上的集中反馈，恰恰说明企业对提升办公场所使用效率的诉求正在与日俱增。我们建议设置或聘请专业的办公场所策略团队，并利用相关的房地产科技对员工的行为模式进行深入了解和分析，并结合企业的业务特点，制定科学、高效的办公场所策略。在对原有办公场所策略进行调整的过程中，企业应充分重视“变革管理”(ChangeManagement),也可以采用在局部办公区域先行试点的方式，帮助员工能够更好并尽早融入新的办公空间和模式。图表9:影响办公场所策略实施的因素员工习惯员工习惯空间布局策略实施绿色认证是租户选址的优选因素超过七成的企业在进行搬迁决策的时候，偏好绿色建筑。两成受访者愿意为绿色建筑支付溢价，以5%以内的溢价为主；而44%的受访者则认为同等租金下，优先选择获得绿色认证的楼宇。同时，24%企业愿意显而易见的是，绿色认证已经成为租户选址中的优选因素，但目前尚不足以成为决定性因素。在本次调查的另一道问题中，仅有5%的受访者认为“建筑物具备相关绿色认证(如LEED、WELL等)”是其办公室图表10:企业对绿色楼宇的看法图表10:企业对绿色楼宇的看法给侧的限制可能对绿色选址带来一定的挑战。CBRE的数据显示，截止2023年二季度，广州存量优质写字楼中LEED认证物业的面积占比为25%;而在过去三年广州新落成写字楼中，这一比例仅为19%,落后于其他一线城市。受此影响，我们看到在绿色楼宇渗透率低的天河体育中心和越秀区，租户对于楼宇的绿色升级改造呈现出更强的意愿。尤其是在天河体育中心板块的受访企业中，愿意为楼宇绿色改造支付额外费用的比例高达33%。可持续发展措施受租户普遍关注措施，囊括了环境、社会及公司治理三个方面。如右图所示，在CBRE此次调查列举的十项措施中，九项措施都被超过一半的受访企业实施或考虑实施，显示了这些落地性。企业日益重视ESG的推动力主要来自于三个方面：1)来自于证券交易所、投资者及政府相关部门对可持续信息披露的要求不断提升；2)ESG成为企业战略和声誉的重要组成；3)良好的可持续表现所能带来的融资便利和运营效益。64%的租户正在考虑或已经将绿色要素纳入租赁尽职调查过程：在我们与广州市场上大型上市或待上市独角兽企业的相关访谈中，企业所指的“绿色要素”并我们建议业主和投资者积极应对ESG给写字楼市场带来的中长期影响。一方面，随着中国“3060”双碳目标期限的临近，预计政府对公共建筑绿色租赁的要求将趋于严格。CBRE亚太区研究部报告显示，承诺实现碳中和的时间越早的国家，绿色租赁的需2050年实现碳中和的澳大利亚，目前所有政府的租赁合同都要求包含绿色条款。另一方面，随着投资市场ESG投资评估体系的进一步完善，楼宇绿色运营的量化数据将成为业主争取更核心拓展区影响力增加，核心商务区租户粘性更高琶洲和金融城成为租户未来拓展的重点未来几年，以琶洲和金融城为代表的核心拓展区迎来供应高峰，区域内写字楼面积占全市的比例，将从2022年末的30%提升至2026年的44%。充裕的新增供应和不断成熟的商务配套为租户提供了绝佳的升级、整合或扩租的搬迁机会。未来三年的搬迁方向统计中，34%的企业将考虑核心拓展区，比受访时点25%的占比提升了9个百分点。从企业的数量上看，三年后把核心拓展区列为选址意向区域的企业数量，增长了85%。两个核心拓展区板块的意向租户来源略有差异。·位于珠江新城的企业在考虑搬迁时相对青睐同属天河区的金融城。·位于越秀的企业对于外迁至新区，总体上开放度最高，一定程度上与越秀板块优质楼宇选择较少有关。·琶洲对于番禺、白云、南沙等外围区域的租户的吸引力更高。核心商务区租户粘性更高但核心商务区(珠江新城和天河体育中心)对现有租户而言具备考察三年后企业的选址动向，90%和83%的核心商务区受访者选择将这两个片区作为意向办公地点之一。更值得关注的是，三年后考虑留在珠江新城的“原住民”(将珠江新城作为唯一意向片区)的受访企业占比高达52%,显著高于其他其他片区。从行业角度，未来三年金融业和专业服务业的选址仍青睐核心及核心拓展区，其中83%的受访企业将珠江新城视为未来三年的意TMT企业的未来选址意向则有明显不同：62%的TMT企业对其他新兴商务区表达了选址意愿；31%的TMT受访企业还愿意尝试产业政策则可引导特定行业集聚很大程度上，核心商务区更强的租户粘性来源于更成熟的配套。我们的调查显示，认为“公共交通可达性”和“零售商业配套”最重要(1)及次重要(2)的受访租户比例分别高达76%和58%,位居选址决策因素的前两位。成熟的商务配套所提供的优质办公氛围有利于人才聚集，并将为企业的人才战略带来便利。CBRE去年发布的《中国跨世代消费者调查》报告显示，在核心区位工作的员工对交通通达性、商务配套等条件的整体满意度高达90%,明显高于新兴商务区(77%)和郊区(17%)。政策支持和产业集聚也分别获得58%和52%的受访企业的关图表17:影响受访企业区域选址决策的因素公共交通可达性人才招募(便利度)区域配套成熟度公共环境(街区风貌、绿化)住宿配套(酒店、服务式公寓)政府政策支持(租金、税收、人才补贴等)产业聚集和政策支持同行业或同产业在区域内的聚集物业形态-独栋或较封闭办公空间特殊物业形态需求6(最不重要)■1(最重要)56(最不重要)■1(最重要)5TMT企业优先考虑产业条件和建筑形态除公共交通可达性普遍被受访企业认为是重要的决策因素外，各行业其他重要选址考量业聚集也非常重要；此外，62%的受访TMT企业还同时看重人才招募。综合来看，琶洲、天河智慧城和科学城等新兴商务区和商务园区与TMT企业选址条件的匹配度较争力高度依赖人力资源有关。以外，67%的专业服务业企业也同时看重政府政策支持。图表18:不同行业选址决策优先项〇C零售配套公共环境独栋物业独栋物业政策支持产业聚集人才招募