2022年房地产估价师理论与方法权威卷(第五套)

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一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

1.企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业（）的经营权转让给其他经营者的行为。[1分]

A整体资产或者部分资产

B整体资产

C部分资产

D固定资产

2.数学曲线拟合法中最简单、最常用的为（）。[1分]

A直线趋势法

B指数曲线趋势法

C二次抛物线趋势法

D指数修匀法

3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。[1分]

A货币支付

B价值

C现象

D本质

4.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。[1分]

A有效经过年数等于实际经过年数

B有效经过年数短于实际经过年数

C有效经过年数长于实际经过年数

D有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

5.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。[1分]

A同一估价原则、同一估价时点

B同一估价目的、同一估价方法

C同一估价目的、同一估价时点

D同一估价原则、同一估价目的

6.基准地价是城市中均质区域内的土地（）。[1分]

A最低价格

B最高价格

C平均价格

D成交价格

7.已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100×104m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90×104m2，则需求价格弹性为（）。[1分]

A10

B9

C0.9

D0.1

8.估价报告有效期应从（）起计。[1分]

A估价时点

B估价作业期

C出具估价报告之日

D签订估价委托合同之日

9.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。[1分]

A保持现状前提

B装修改造前提

C转换用途前提

D重新利用前提

10.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。[1分]

A合法原则

B最高最佳使用原则

C替代原则

D公平原则

11.不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是（）。[1分]

A法律上的许可性

B要求上的准确性

C经济上的可行性

D技术上的可行性

12.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。[1分]

A物质折旧

B功能折旧

C经济折旧

D会计折旧

13.针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类（）。[1分]

A主观合理价值和公开市场价值

B主观合理价值和非公开市场价值

C主观合理价值和客观合理价值

D公开市场价值和非公开市场价值

14.属于影响房地产价格的经济因素是（）。[1分]

A经济发展状况

B居民收入水平

C物价

D长期趋势

15.下列会导致房地产价格偏高的情况是（）。[1分]

A政府协议出让土地

B购买相邻房地产

C卖方不了解行情

D设立抵押的房地产

16.收益法适用的条件是房地产的（）。[1分]

A收益能够量化

B风险能够量化

C收益或风险其一可以量化

D收益和风险均能量化

17.某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为()万元。[1分]

A26.29

B27.29

C28.29

D29.29

18.某房地产占地面积40000m2，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2；乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为()。[1分]

A242.4%

B50%

C41.25%

D187.5%

19.某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。[1分]

A10.2

B11.0

C11.3

D11.5

20.某商铺的收益年限为30年，年有效毛收人为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。[1分]

A14140

B42421

C56561

D60000

21.某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酚率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。[1分]

A3275

B3287

C3402

D4375

22.某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。[1分]

A43

B112.5

C123.3

D150

23.某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。现市场上类似的写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%，目前承租人权益的价值应是（）万元。[1分]

A70.03

B71.03

C72.03

D73.03

24.报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的（）比率。[1分]

A同价值

B同收益

C同性质

D同类型

25.某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为（）。[1分]

A6.2%

B7.2%

C8.2%

D9.2%

26.假设开发法的原理依据与（）相同，是预期原理。[1分]

A收益法

B经济法

C权益法

D成本法

27.地租=市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是（）提出的。[1分]

A亚当．斯密

B威廉•配第

C大卫•李嘉图

D马尔萨斯

28.基准地价系数修正法的基本原理是（）。[1分]

A收益原理

B替代原理

C地租理论

D区位理论

29.某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2，某人拥有其中80m2的建筑面积如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为（）。[1分]

A6%

B7%

C8%

D9%

30.下列不属于房地产估价基本程序的是（）。[1分]

A获取估价业务

B实地查看估价对象

C确定估价结果

D估价资料公开

31.在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（）。[1分]

A估价目的、估价原则、估价时点

B估价目的、估价原则、委托人

C估价原则、估价对象、估价时点

D估价目的、估价对象、估价时点

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分。)

1.房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是（）的结合体。[2,0.5分]

A设备

B实物

C权益

D区地

E环境

2.有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。[2,0.5分]

A交换价值

B公开市场价值

C投资价值

D理论价格

E标定地价

3.制作深度价格修正率的要领是（）。[2,0.5分]

A选取标准宗地

B设定标准深度

C将标准深度分为若干等份

D制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率

E按深度价格修正率求取路线价

4.用市场法对房地产进行估价时，需要进行（）修正。[2,0.5分]

A交易过程

B交易情况

C交易日期

D交易价格

E房地产状况

5.选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。[2,0.5分]

A可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B可比实例的交易类型与估价目的吻合

C可比实例的规模与估价对象的规模相当

D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

6.评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。[2,0.5分]

A环境景观

B离市中心距离

C朝向

D城市规划限制条件

E地势

7.在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括（）。[2,0.5分]

A弄清土地的位置

B弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等

C弄清城市规划设计条件

D弄清将拥有的土地权利

E测算开发项目的预期利润

8.收益乘数有（）。[2,0.5分]

A毛租金乘数

B利润乘数

C净收益乘数

D销售收入乘数

E潜在毛收入乘数

9.价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的（）。[2,0.5分]

A生产成本高于市场平均成本

B生产成本低于市场平均成本

C自由竞争

D该种商品本身可以大量重复生产

E生产成本等于市场平均成本

10.在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。[2,0.5分]

A客观收益

B实际收益

C有形收益

D无形收益

E潜在收益

11.不属于长期趋势法的方法是（）。[2,0.5分]

A数学曲线拟合法

B平均增减量法

C时间顺序法

D预测法

E指数修匀法

12.不符合选取标准临街宗地要求的是（）。[2,0.5分]

A一面I临街

B土地形状为正方形

C临街宽度与临街深度的比例适当、

D用途为所在路线区段具有代表性的用途

E容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率

13.下列属于报酬率求取方法的是（）。[2,0.5分]

A累加法

B功能法

C市场提取法

D投资报酬率插入法

E均衡法

14.要做到现金流量折现，首先应做到（）。[2,0.5分]

A后续开发经营期间究竟多长要估算准确

B各项支出收入何时发生要估算准确

C各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确

D投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致

E各项支出、收入发生的机率

15.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（）。[2,0.5分]

A拟采用的估价技术路线和估价方法

B拟调查搜集的资料及其来源渠道

C预计所需的时间、人力、经费

D估价作业步骤和时间进度安排

E违约责任

三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

1.依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋应属于抵押财产”。（）[1,1分]

2.已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。（）[1,1分]

3.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（）[1,1分]

4.即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。（）[1,1分]

5.明确估价基本事项包括明确估价目的、估价时点、估价方法三个方面。（）[1,1分]

6.如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。（）[1,1分]

7.估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。（）[1,1分]

8.评判评估价的正确与否，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。（）[1,1分]

9.从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获得的利润分开，不能算作利润。（）[1,1分]

10.某房地产2022年的净收益为20万元，剩余经济寿命30年，报酬率为10%，折现率为8%，则其客观市场现值为188.54万元。（）[1,1分]

11.在报酬资本化法的公式中，如房地产的未来净运营收益的时间单位为月，而房地产的报酬率的时间单位为年。则