某著名地产策划公司上海市香溢花城普陀区域典型案例分析

上海香溢花城

——普陀区域典型案例目录一、工程属性界定

二、板块区位属性界定

三、工程概况(位置及交通、周边配套、区域规划、经济指标、物业形态)四、产品说明(户型点评、样板房点评、亮点)五、营销表现手法六、工程表现七、工程成功的核心驱动因素八、启示与借鉴一、工程属性界定工程所属类型:该工程位于上海普陀区域的内环沿板块内，是轨道沿线的繁华成熟区域的稀缺性社区大盘。继原来上海中心城公认的四大住宅区：新天地板块、徐家汇板块、北静安板块、新黄浦板块后，“内环沿〞板块在轨道交通3、4号线并轨后，以第五大稀缺住区的身份惊艳亮相。板块资源属性区位属性普陀区中心、老牌成熟宜居区周边配套成熟齐备长寿路商圈、人民广场商圈等环伺轨道地铁三、四、七（在建）号线汇聚地铁沿线超大社区盘内环沿板块中心区稀缺黄金地段临近南京西路、静安寺等中心区上海繁华核心近在咫尺二、板块区位属性界定三、工程概况—地理方位及交通。工程地址:普陀区中山北路光新路交通路线:轨道交通三号线、四号线、七号线〔东侧吡邻中潭路站点，西侧吡邻镇坪路站点〕。公交830、112、40路三、工程概况—周边配套及区域规划周边配套:中小学:光新中学

综合商场:乐购、永乐家电、好美家

邮局:中国邮政

银行:工行、建行、中行、上海银行、招商银行医院:华源大药房

规划:60万平米的大型综合社区〔其中地上总建面积约46.8万平方米，地下总建筑面积与约13.8万平方米〕，内含14万平米商办区域，高品质办公楼、星级酒店和1.4万平米的文教场所。5.5万L型集中绿地，全社区绿化率高达45%。倾力打造ALLINONE的完全生活理念。开发周期为4~5期。三、工程概况—技术经济指标

开展商：上海昊川置业营销代理:上海同策房产咨询建筑设计:上海伦达建筑设计公司景观设计：澜雅园艺咨询占地面积：21万平方建筑面积：46万方绿化率：45%容积率：2.21物业费：2.3元/平方米/月交房标准：精装修〔2000元/平米〕三、工程概况—物业形态

物业形态：主要物业形态有13栋27-29的高层电梯公寓1栋写字楼四、产品说明—户型点评『优点』户型方正,功能齐全带多个阳台,通风采光效果俱佳户型布局有较强的私秘性具有1.1米宽的凸窗，极大增加了室内可利用面积和情趣空间『缺乏』没有干湿别离和动静分区四、产品说明—样板房设计样板房的设计呈欧式风格，整体表达了星级宾馆的品质

主要设计以亮色调为主，给人温馨舒适感较强

入户大堂设计精致，细节到位，给人一种强烈的归宿感四、产品说明—亮点建筑外立面:柔和的线条和繁复缤纷的纹样，石材基座，配以浅色外墙面，呈现出如外滩建筑一般的华美肃穆。

引入新概念:开发商以企业公民的心态，率先的将节能环保这样的概念引入建筑中。采用了HoneywellMV250智能全屋整体式新风净化系统、外墙外保温、Low-E中空玻璃等新技术和材料，有形的科技成就了无形的舒适，将现代建筑的智能化和ARTDECO的优雅底蕴完美融合，彰显大家的优雅气脉。

采用独特理念:——ALLINONE开发理念，令楼市聚焦上海香溢花城。户型设计:设计合理，采用全精装修，带1.1米宽大凸窗。独特形象定位:该盘为60万平米大型综合社区

综合完全大型社区内含住宅、商办、教育设施等多种产品

稀缺的内环沿线地理位置全新精装修户型香溢花城内环沿线品位ALLINONE独特精装修品质生活五、营销表现手法主要营销接点市场表现日期现场展示推广造势期06年10月-07年10月高炮，售楼处蓄水客户千余组，市场反应火热一期销售07年10月样板房展示,围墙展板开盘共推出房源256套当天基本售罄持续销售期07年11-12月工地开放持续着强烈的关注度,部分忠实客户等待后续房源二批次销售08年1月部分楼体脱衣

五、营销表现手法营销策略主推广语辅助手段辅助推广语产品推广期以大盘形象快速切入市场优雅城邦内,开启新上海生活主打综合型社区内环沿线将现大规模ARTDECO建筑群五、营销表现手法五、营销表现手法营销策略主推广语辅助手段辅助推广语客户积累期以核心卖点准确命中消费者购买心理内环沿线大盘首次面市,置业市中心迎来又一良机突出地理稀缺,强调升值潜力极完全大型社区内环旁,46万大型完全社区,精装修品质豪宅五、营销表现手法营销策略主推广语辅助手段辅助推广语强销期以地理稀缺性,强调产品自身价值,提高关注度内环:1.9%中还有多少机会突出大型完全社区内环沿线大型完全社区首期面市五、营销表现手法营销策略主推广语辅助手段辅助推广语持续期持续产品信息,稳固产品品质形象新都市主义之香溢式优雅宣传项目品牌传播生活理念该用什么态度去生活,才能秉持信仰营销策略主推广语辅助手段辅助推广语二次强销期以热销信息带动销售，从而刺激客户从众心理内环大盘中产追捧,诚品装修精英簇拥重点强调品质,品牌和新装修时代上海香溢花城新年销售开门红五、营销表现手法五、营销表现手法

价格战术:采用“低开高走〞潜价格规那么，促使工程持续热销内应外合：开发商协同区政府在小区北侧和东侧打造了大规模城市集中绿地六、工程表现采用“低开高走〞潜价格规那么，使它的开盘价格一直使市场对其形成期待值。10月20日上午开盘，是上海香溢花城在筹备一年多时间之后，作为市中心内环线住宅市场稀缺性的房源。开盘共推出房源256套当天根本售罄。在工程第一次开盘后仍保存着市场余温,局部客户在期待中等待二次开盘香溢花城将在一月中旬开出2号楼两百余套2房到3房面积103~133平方米的房源,均价在22000每平米,目前正在登记预约中树立人性化理念：“善待土地，做美好的建筑。假设干年之后，可能我们人已经老了，但建筑还是年轻的。这就是上海香溢花城想要营造的筑。〞七、导致工程成功的核心驱动因素地段：上海香溢花城紧依内环线，其成熟的板块环境、便利的轨道交通等，都表达了市中心工程的特有优势。品质：上海香溢花城以国际社区理念和优雅建筑风格为前提，打造市中心高品质精装修产品。价值前景：上海香溢花城融合了多重稀缺价值和价值前景，市场对这样一个内环线旁的楼盘充满了信心。八、案例启示与借鉴工程在精心筹备一年多时间之后，以市中心内环线住宅市场稀缺性的房源亮相。即成为整个市场的聚焦点，不仅在片区内，也在整个上海楼市也掀起不小的波澜。除了产品自身的优势外，工程成功亦在于前期定位时的几个关键举措和后期执行到位：〔1〕独特形象定位〔以ALLINONE的完全生活理念,吸引了市场的关注〕〔2〕价值储蓄〔经历了3年的规划与建设，在炙手可热的内环沿线市场极为紧缺的情况下低调入市，使价值