2023年人口政策与房地产行业分析报告

2023年人口政策与房地产行业分析报告目录一、人口政策面临调整 PAGEREFToc369960162\h3二、人口政策调整路径：渐进式 PAGEREFToc369960163\h4三、人口政策的变动的海外比较 PAGEREFToc369960164\h61、新加坡——从少生优生到鼓励多生、鼓励移民 PAGEREFToc369960165\h72、中国台湾、韩国——生育政策调整难阻生育率持续下滑 PAGEREFToc369960166\h8四、人口政策对房地产业的影响 PAGEREFToc369960167\h101、人口政策的调整对房地产需求影响的测算 PAGEREFToc369960168\h102、人口老龄化对地产行业的影响：以房养老问题初探 PAGEREFToc369960169\h12美国经验：“反向按揭”并不是主流养老模式 PAGEREFToc369960170\h13近期人口政策的变动成为热点话题。我们通过本篇专题报告，分析并预测人口政策变动的渐进式路径，以及人口变动对房地产需求的可能影响，并给出相关海外比较。一、人口政策面临调整1950年代马寅初首先提议在中华人民共和国进行人口控制。但当时人口控制并未真正实行，中国家庭生育未受政府影响。1970年代末中国人口急剧增长，因人口压力巨大，政府最终设立国家人口和计划生育委员会（计生委），计划生育成为中华人民共和国国策，此后计划生育逐步强化实施。1977年8月中共第十二次全国代表大会提出：“到本世纪末，必须力争把我国的人口控制在十二亿以内。”从1980年至今，中国的计划生育政策已经执行了33个年头。在经历了从高生育率到低生育率的迅速转变之后，我国人口的主要矛盾已经不再是增长过快，而是人口红利消失、临近超低生育率水平、人口老龄化、出生性别比失调等。2023年人口普查数据显示，2023年总和生育率仅为1.18，超低的人口生育率水平以及人口的倒金字塔人口结构实际上已经敲响了警钟。二、人口政策调整路径：渐进式我们认为，虽然近期（两年内）人口政策的变化大势所趋，但从调整方式上看，基本不会出现短期内全面放开的情景。短期内全面放开原有的计划生育政策会造成“生育堆积”，出生率在短期内存在大幅反弹的可能。而短期内社会资源，如教育、医疗等无法形成匹配供给，可能导致社会不稳定因素的产生，这是政策制定者考虑的最主要因素。而分地区、分阶段的人口政策渐进式调整路径符合平稳过渡的稳定要求。应该说，第一步政策的调整依然有较大的空间。除了新增可生育二胎情形之外，政策的制定者也可以通过简化办证流程控制达到提高生育意愿的目的。目前虽然双独二胎符合政策规定，但在实际执行过程中办理准生证较为繁琐。如果夫妻二人不在原籍生育，或者一方户口为非当地户口，则所需要开设的证明数量和难度，以及耗时将大大增加，这也是影响二胎生育意愿的重要因素。如果能将办证流程得以简化，则我们预期生育意愿将有所提升。事实上，单独二胎就意味着跨地区开具证明的需要消失，同时夫妻某一方由于其父母离异（或失业），或者自身失业造成相关证明难以开具，导致二胎生育服务证明难以开具的情况就会大幅减少。当然，符合单独二胎的家庭数量也远远多于符合双独二胎的家庭数量。繁琐的双独二胎行政审批流程，使得单独二胎释放的“新增生育家庭”数量，甚至包括一些原本符合生育条件的双独二胎家庭。因此，人口政策变动所带来的短期影响可能是超过一些纸面计算的。三、人口政策的变动的海外比较我们认为从长期看，计划生育政策的变动并不能对行业需求曲线造成根本性影响，只会在短期内出现生育小高峰。生育意愿受到多方面因素的影响，而计划生育政策的调整只能导致短期的生育小高峰出现。长期看生育率下降是人口学家的共识。1、新加坡——从少生优生到鼓励多生、鼓励移民为了应对失业与住房两大难题，20世纪60年代，新加坡政府实行家庭计划控制人口，提倡“两个就够了”，随后1968年推行合法堕胎法令。同时为了优生，政府采用各种激励政策鼓励低教育水平的人节育。在此政策的影响下，新加坡生育率从1960年的5.45急剧下降，1975年低于更替水平2.0，1984年进一步下降至1.62。1984年新加坡提出新的人口政策，鼓励接受高等教育的夫妇生育三个或以上孩子，但正因为受过高等教育的夫妇一般在之前就能承受高额成本，此政策对于生育率没产生根本影响。1986年，在严峻的人口形势下，新加坡解散了家庭计划组织，1987年开始大幅调整生育政策，开始鼓励生育。但生育率仅仅从1987年的1.62提升到1988年的1.96（只出现了一年的补偿性生育小高峰），1989年再跌回1.75，到1996年之前一直稳定在1.7，2023年之后再次下降，2023年之后只有1.2左右。由于生育率无法回升，现在新加坡只好采取宽松的移民政策吸引移民。2023年3月21日，李光耀在新加坡国立大学校友会中心开幕的对话会上强调，由于生育率低，新加坡必须透过发奖学金给外国学生等方式，广纳外来人才，这对经济发展很重要。政府预计，因为新加坡人生育率低，无法达到替代人口所需比例的老问题，将是新加坡长期面对的重大难题，也意味着新加坡的外来人口政策必须不断适时调整更新。2、中国台湾、韩国——生育政策调整难阻生育率持续下滑1965年起，台湾开始实行“家庭计划”，提倡“一个不算少，两个恰恰好”的政策。随着经济腾飞，生育率从1963年的5.47不断下降，1984年开始低于2.0的更替水平。但是在人口学家的误导下，台湾于1983年还制定“《中华民国人口政策纲领》”（简称《纲领》），提出“缓和人口成长”；1984年制定“优生保健法”，导致1989年生育率降低至只有1.68。至此，台湾家庭计划的口号才转变为“一个嫌太少，两个恰恰好，三个不嫌多”。1992年台湾修正《纲领》，将人口成长目标由过去的“缓和人口成长”改为“维持人口合理成长”。虽然政策改变，但是生育率却并没有回升。2023年台湾再次修正《纲领》，提出“实施人口教育，营造有利生育、养育之环境”，但是仍难阻生育率下降势头，2023年下降至0.895。韩国的情况也类似。从1962年开始，韩国开始“计划生育”。而后人口政策经历了三个主要的阶段。尽管每一次人口政策的调整都带来了生育小高峰，但短暂的生育小高峰之后，生育率继续下降依然无法改变。四、人口政策对房地产业的影响1、人口政策的调整对房地产需求影响的测算人口政策的调整对房地产行业带来的增量需求具有一定的特殊性。与婴儿用品等需求不同，住房需求往往是前置的。几乎没有人会在婴儿出生前大量囤积纸尿裤以及婴儿奶粉，但几乎可以肯定的是会有相当一部分购房以及换房需求前置在小孩出生之前。家庭往往是做了生孩决定之后开始考虑购房需求。因此，是否有生孩子的预期相比实际出生更加重要。根据统计局第六次人口普查数据，2023年适龄生育妇女总数约为1.688亿。我们假设其中有30%的人计划要生二胎，则预期未来新增婴儿总数为5064万人。假设其中有能力购房或者改善的家庭占比为30%，按照人均居住面积30平米计算，这可以带来房地产预期需求量4.56亿平米，这相当于2023年全年商品房销售规模的41%。当然，我们并没有说这部分增量需求要在一年内释放。当然，具体这些需求在多长的时间内释放，是成为一两年间的房地产需求的强心针，还是3-5年间购房需求的催化剂，则要看计划生育政策调整的步骤和居民预期变化的情况。目前我们的测算还是相当粗略的，因为在缺乏具体方案的时候，任何对于地产需求波动的精密测算实际上都只是浮沙建塔，并不科学。而且，人口政策的变动和其他政策不同，并不是可以用“放开”或“不放开”来形容的，而存在诸多细节。这种细节安排的多变性（有超过百种可能的政策组合和轨迹），也使得政策变动对于购房需求的影响确实难以提前精确测算。另外，房屋需求受人口政策影响最特殊的地方，在于这种影响在人口政策变动之前其实已经发生。对于处于可育龄阶段但受当前人口政策限制的家庭来说，人口政策变动的预期就足以推动其入市购房。当然，这种入市购房的行为或许也受到了其他因素的影响，但不可否认人口政策变动预期的影响，即使在今天也是存在的。因此，哪怕在2023年底之前人口政策并无实质变动，只要目前这种关于人口政策变动的讨论持续下去，只要决策层并无否定“完善计划生育政策”的可能性，那么这种人口政策变动对购房预期的正面影响就有可能继续存在。人口政策预期变动对于房地产行业的全局性影响，也取决于这种变动预期存在的时间和兑现的路径。如果这种变动是疾风骤雨式的，就会造成短期的需求爆发和供应断档，从而刺激部分城市房价大幅上涨，企业踊跃拿地。但由于人口政策变动带来的需求不可持续，未来又会造成供应过剩和需求相对不足。这种情况之下，人口政策对于房地产企业的经营实际上会产生负面影响。如果这种变动是渐进的，例如单位时间由于人口政策变动预期推动的购房需求增长不到当年实际销售的15%，则需求只是被缓慢抬升，供应也不存在断档问题，房价就不会出现暴涨，企业拿地也会充分考虑未来的盈利空间。这种情况之下，人口政策的变动对房地产企业的经营会产生当然的正面影响。因此，我们认为对于房地产企业来说，只要人口政策的演变方向是放松生育限制而不是收紧生育限制，人口政策在变动之前的酝酿期不是越短越好，而是越长越好；人口政策演变的节奏不是越快越好，而是越慢越好。除了对需求总量的刺激之外，人口政策变动也会使得购置大户型的改善性需求提前释放，从而增加大户型受欢迎程度。同时，由于换房需求的提前释放，部分城市的二手房供应端或出现更多的中小户型抛售。人口政策的变动或影响热销户型的结构。2、人口老龄化对地产行业的影响：以房养老问题初探人口结构变动给地产行业所带来的挑战，除了人口政策变动以外，还有一个以房养老问题。整体而言，我们认为“以房养老”在我国还有很长的路要走，短期对行业影响不大。传统意义上的以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。它是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金、获取一定信贷额度或享受其他服务的一种养老方式。2023年国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。逻辑上来讲，若能够推出适合中国国情的反按揭养老模式，则将进一步提升养老阶层、待养老阶层对于不动产的需求。但我们认为，短期内以房养老存在诸多不确定性因素，中短期内很难看到有效的可执行性政策及方案出台。美国经验：“反向按揭”并不是主流养老模式与其讨论中国以房养老模式，不如我们先了解一下成熟国家的先例以及目前的运行状况。美国是较早开展以房养老的国家，目前拥有较为完善的以房养老体系和养老产品。其主要的以房养老的手段来自于HECM（HomeEquityConversionMortgage，房产价值转换贷款）。HECM是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。HECM保险项目得到美国住房与城市发展部(HUD)联邦住房管理局(FHA)的支持。ECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。从1990年起步至2023年，HECM贷款累计发放笔数为77.9万笔，2023年全年发放约5.5万笔。HECM贷款申请要求年龄在62周岁以上，并且拥有自己独立的房屋。1990年至2023年美国申请HECM的贷款者平均年龄呈现缓慢下降趋势，2023年约为71.9岁。在HECM推出之初，平均反按揭的抵押成数约为35%。而后抵押成数一路上行，2023年以后逐渐稳定在60%至70%之间。期望的抵押利率水平呈现下降趋势。从规模上看，申请人结构中，单身男性与女性的占比约为60%，假设剩下的约40%为双人共同申请，则可以推算出2023年申请HECM的老年人约为9万人。而2023年美国65周岁以上的老人数量约为4000万人，由此可以推算出当年选择以房养老的居民占比约为0.23%。累计来看，1990年至2023年选择以房养老的居民占65周岁以上老人比例约为3%，占总人口的比重约为0.4%。应该说，选择以房养老的居民数量较少。从规模上看，申请人结构中，单身男性与女性的占比约为60%，假设剩下的约40%为双人共同申请，则可以推算出2023年申请HECM的老年人约为9万人。而2023年美国65周岁以上的老人数量约为4000万人，由此可以推算出2023年选择以房养老的居民占比约为0.23%。累计来看，1990年至2023年选择以房养老的居民占65周岁以上老人比例约为3%，占总人口的比重约为0.4%。应该说，选择以房养老的居民数量较少。2023年，美国退休人员协会（ARPP）针对全国1509位接受过向HECM计划咨询的老年人进行了深度访问，得出了以房养老的一些深度数据。从接受反按揭的原因分析，我们可以看出最后借款者和未借款者关注反按揭的主要原因并不是直接养老，而是清偿按揭（排名第一）、提高生活质量（排名第二）和房屋修理改善（排名第三）。原有HECM计划曾经允许用该项资金再按揭置业，这产生了间接的投资性需求，这也是2023年之后反按揭迅猛增加的一个主要原因。而随着2023年金融危机的来临，房价下跌，申请反按揭的居民数量也大幅减少。2023年全年新增HECM的数量仅为2023年的49%。经过长期的发展，为什么在自然选择下，美国人并没有大量选择以房养老作为主要的模式？一方面由于美国完善的社保体系，另一方面主要是由于高成本和条款设计的信息不对称。在房价不上涨的预期下，提供此类按揭的主体会尽量压低房屋的估值，以减少风险暴露。由于估值具有相当强的主观性，评级机构处于强势方，最后所能够提供的贷款额度可能与房主预期差距甚远。除此之外，契约中通常存在严格的约束，作为贷款人很难吃透条款。例如契约中通常会包括对房屋正常维修、缴税、保险等条款，如果违约，可能引发房屋的强制变卖。应该说房主对房屋的责任在契约后大大加强了。应该说，在房价平稳预期下，以市价变卖房屋再选择租房的养老情形可能更划算。因此，反按揭通常在预期房价上涨时作为一种融资手段使用，抑或作为最后的养老防线，不想搬离原居住地但需要一定开销（如房屋修缮）而缺乏资金。从回报率来看，真正购买商品住房养老的案例并非主流。

2023年出版行业分析报告2023年9月目录一、技术进步与新媒体发展带动出版业数字化转型 PAGEREFToc357197373\h31、数字化是出版行业未来的发展趋势 PAGEREFToc357197374\h32、新媒体时代用户消费习惯改变 PAGEREFToc357197375\h53、移动终端普及带动产业发展 PAGEREFToc357197376\h74、政策大力扶持数字出版产业转型 PAGEREFToc357197377\h8二、传统出版业增长平缓，但用户需求仍然旺盛 PAGEREFToc357197378\h91、图书期刊报纸整体增速保持平稳 PAGEREFToc357197379\h92、用户消费需求仍然旺盛，综合阅读率稳步提升 PAGEREFToc357197380\h11三、教材教辅是中国出版业的支柱和驱动力 PAGEREFToc357197381\h121、初高中毛入学率不断提高，教育出版市场前景广阔 PAGEREFToc357197382\h122、出版集团深耕教育出版市场，开拓全国盘活出版资源 PAGEREFToc357197383\h14一、技术进步与新媒体发展带动出版业数字化转型1、数字化是出版行业未来的发展趋势随着技术的发展，特别是互联网技术的进步、电脑的普及以及数字阅读器的开发，人们的阅读习惯和阅读环境发生了深刻的变化。相比于传统的报纸、期刊、图书等传媒方式，人们越来越倾向于选择数字媒体，数字出版产业也随之迎来了一个高速发展期。传统出版公司在数字化浪潮中也同样而临着冲击，目前行业龙头公司已经开始积极布局数字出版等新领域。传统出版向数字出版转型，使得通过提供内容实现价值的出版行业将不再囿于纸质图书的产品形态，得以突破货架经济的限制，成为互联网经济的一部分，规模经济、长尾效应作用更加突出;在定价机制、盈利模式等方而也有望制定新的规则、开创新的空间。2023年，全球电子书市场增速加快，美英市场发展最快。美国电子书市场占美国整个图书市场份额的近8%，达到了2.7亿英镑。英国市场2023年的电子书产品销售同比增长20%至1.8亿英镑。德国的电子书市场不到整个图书市场份额的1%，即少于7500万英镑。2023年日本电子书市场占图书市场的1.1%，即117亿日元(9000万英镑)，韩国电子书市场销售额达到了1975亿韩元(C1.1亿英镑)。近年来，我国数字出版产业也发展迅猛，2023年国内电子图书产业收入规模达到4亿元，同比2023年增长33%}2023年国内电子图书产业入规模达到5亿元，同比2023年增长25%。2、新媒体时代用户消费习惯改变根据“第九次全国国民阅读调查”结果，2023年我国18-70周岁国民包括书报刊和数字出版物在内的各种媒介的综合阅读率为77.6%，其中传统媒介如报纸、期刊阅读率都下降，数字化阅读方式同比大幅增长。数字化阅读方式主要包括网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘阅读、PDA/MP4/MP5阅读等。对各类数字化阅读方式的接触情况进行分析发现，2023年我国18周岁-70周岁国民的网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘读取等数字化阅读方式接触率，均有不同程度的上升。现代生活节奏加快，受到高强度的工作、丰富的娱乐活动以及网络冲浪的挤压，在家中、办公室等固定场所的整块阅读时间渐渐萎缩。人们的时间被分散到上下班路途、会议就餐等过程中，形成越来越多的“时间碎片”。充分利用这些“时间碎片”的移动阅读，释放了大批有心没时间的读者的阅读需求，成为当下阅读的流行方式，手机、平板电脑、电子书等移动电子阅读器正在让人们的阅读习惯“移动化”。2023年，在报纸期刊阅读率走弱之时，以手机、电子阅读器为代表的移动数字阅读成为促进国民阅读率增长的主要引擎。随着信息技术的发展，手机阅读、电子阅读器阅读等新型便捷的阅读方式走进人们的生活，使阅读行为不再受时间、空间和环境的限制，阅读变得更加容易进行。这些数字化阅读方式的发展，也成为国民综合阅读率上升的一个重要因素。2023年，我国18周岁-70周岁国民数字化阅读方式(网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘阅读、PDA/MP4/MP5阅读等)的接触率为38.6%，比2023年的32.8%上升了5.8个百分点，增幅为17.7%。根据《第九次国民阅读调查》统计，从2023年到2023年的4年间，呈现出逐年攀升的态势，特别是在2023年以后，年均增幅度都在6个百分点左右。3、移动终端普及带动产业发展数字阅读产业的兴起很大程度受益于数字终端的普及，数字阅读器包括两类，一类是专门的电子阅读器、电纸书等设备，另一类是移动终端，包括平板电脑、手机等。根据IHSiSuppli2023年12月的数据整理发现，2023年全球电子阅读器出货量较2023年增长了108%，达到了2710万台的规模。据预测，该数据在2023年将达到3710台，但是增长率放缓，约为37%。预计未来电子阅读器的出货量仍将保持增长的趋势，但增速会逐渐放缓，主要是由于前期固定用户的使用率基本趋于饱和，另外来自平板电脑，智能手机等移动终端的快速发展，也会影响纯电子阅读器终端的增长率。近年来移动终端快速发展，2023年全球智能移动终端(平板及手机)出货量达到了4.87亿部，首次超过了全球市场PC(台式本及笔记本)的出货量。我们认为，未来移动终端是带动产业发展的主要力量，单一功能的电子阅读器会被逐渐淘汰，随着相关应用和内容的丰富，未来趋势是平台化的运作，通过云端进行存储和交互。在中国市场上，智能终端发展迅速，我们预计智能手机出货量在2023年将超过功能手机。4、政策大力扶持数字出版产业转型2023年4月末，新闻出版总署《新闻出版业“十四五”时期发展规划》正式发布。《规划》第一次将“电子书包研发工程”列入“十四五”重大工程项目。《规划》指出，通过电子书包及配套资源数字化工程提高教学资源重复使用率，推动节能减排，形成内容丰富、互动性强、易于学生使用、符合青少年阅读习惯的数字教学出版体系，推动电子书包的发展。2023年出台的《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2023-2023年)》明确要求，加强优质教育资源开发与应用。2023年下半年，新闻出版总署等牵头组织的专门机构就电子书包的标准等开始研究制定，在北京、上海、成都、广州、深圳、大连等大城市的中小学，开始了电子书包教学模式的实验和研究，研究涉及语文、数学、英语、科学、综合活动等课程。教育产业的数字化，将是出版集团进行数字化转型的最佳切入点，数字教育包括电子书包和教育信息化，教育部制定了100个示范区来进行试验推广，传统的出版集团抓住教育产业的机遇进行数字化转型，再逐步全而向出版行业进行数字化转型。二、传统出版业增长平缓，但用户需求仍然旺盛1、图书期刊报纸整体增速保持平稳出版发行行业在数字出版技术进步与消费行为变迁挑战下，整体呈现平缓增长态势，在当前全球经济不景气的大背景下，以及新媒体的冲击下，传统媒体的发行和销售收入(包括图书、期刊、报纸)增幅在10%以内。在教材教辅改革、人口结构变化的大趋势下，图书内生经营而临较大压力，出版类公司的成长需要寄希望于外延整合和发行及商业模式变革。2023年前9月，图书销售指数累计同比降幅1%，较上年同期及2023年全年均实现正增长。我们认为，虽然出版发行景气度偏弱，但应该看到，发行资产往往包括良好的地段优势资源(如市中心新华书店)，如果结合商业文化地产运作，将有资产增值机遇。我们预判结合影院、图书、娱乐的综合文化地产，将是政府重点支持方向，也可能成为凤凰传媒等公司求新求变的突破点。2、用户消费需求仍然旺盛，综合阅读率稳步提升根据第六次人口普查结果，全国总人口数为13.7亿人，对比2023年第五次人口普查增加了0.74亿人，年平均增长率为0.57%。从年龄结构上来看，年我国0-14岁人口为2.22亿人，占16.6%;15-59岁人口为9.40亿人，占70.14%;60岁及以上人口为1.78亿人，与2023年数据对比，分布下降了6.29%、上升3.36%,2.93%。从受教育程度来看，具有大学(大专以上)文化程度的人口数为1.2亿人，与十年前相比，每10万人中具有大学文化程度的由3611人上升为8930人。2023年我国18周岁-70周岁国民包括书报刊和数字出版物在内的各种媒介的综合阅读率为77.6%，比2023年的77.1%增加了0.5个百分点。近年来，从中央