安居小区项目可行性研究报告

中国地产商域网PAGE中国地产商域网目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 1第一节概述 1第二节项目实施单位概况 2第二章研究的依据与简要结论 4第一节研究的依据与范围 4第二节项目概况及简要结论 5第三节主要经济技术指标 7第三章项目背景及建设的必要性 8第一节项目背景 8第二节项目建设的必要性 13第四章市场需求及建设规模 15第一节市场需求 15第二节建设规模 16第三节建设工期 17第五章场址选择及建设条件 18第一节东阿县概况 18第二节项目选址 19第三节建设条件 20第六章设计方案 25第一节设计依据 25第二节总体设计方案 25第三节建筑设计方案 30第四节结构设计方案 33第五节给排水设计方案 34第六节变配电及通讯设计方案 35第七章环境保护与消防 38第一节环境保护 38第二节消防 39第八章节能 42第一节编制依据 42第二节节能措施 43第九章物业管理 45第十章实施阶段及组织结构 47第十一章项目招标方案 48第一节编制依据 48第二节招标方案 48第十二章投资估算和资金筹措 52第一节估算依据 52第二节投资估算 53第三节资金筹措 53第十三章社会效益分析 54第十四章结论 55附表：经济评价表东阿县安居小区项目PAGE3第一章总论第一节概述一、项目名称：东阿县安居小区项目二、项目建设单位：东阿县房地产管理处法定代表人：李成伟联系方式、项目拟建地址：东阿县商业街西首路北。四、可行性研究报告编制单位：单位名称：聊城金石建设项目管理咨询有限公司地址：聊城铁塔路37号（区政协四楼）资质证书编号：工咨丙11820060042联系人:吕跃昌王栋联系电话：0635-86097098696056手机:1386959798713561497518第二节项目实施单位概况一、单位概况东阿县房地产管理处，原为成立于1986年的房地产管理所，1993年7月改为房地产管理处，为副科级事业单位，同房改办合署办公，一个机构两块牌子。2003年6月经县委、政府批准，升格为正科级事业单位，隶属县建设局管理，设办公室、财务科、产权产籍科、交易所、评估所、房改科、拆迁办、开发办、租赁科、档案室、法制科、宣传科十二个科室及昌盛房地产交易服务中心、更新拆迁服务中心、金桥中心服务中心、永辉评估分公司、东建房产测绘中心五个企业。1998年，荣获全省建设执法年先进单位荣誉称号。2004年、2005年、2007年三次荣获全市房地产管理暨房屋拆迁管理规范化先进单位。二、企业法定代表人简介李成伟，男，中共党员，1968年3月出生，东阿县刘集镇人，本科文化程度，1984年7月参加工作，1984年8月-1998年5月，任姜楼乡农业技术员、团委书记、文书、秘书、副乡长、党委副书记；1998年5月-2001年12月，任大桥镇党委副书记、镇长；2001年12月-2003年2月，任铜城镇委副书记、镇长；2003年2月-2006年2月，任牛角店镇党委书记；2006年2月底至今，任东阿县建设局党组书记、局长。多次被县委县政府授予先进工作者荣誉称号；1997年被评为全国第二次农业普查先进个人；2003年被省政府授予防非典先进个人。第二章研究的依据与简要结论第一节研究的依据与范围一、研究工程的依据1、国家及省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规范、规定；3、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）；4、《廉租住房保障办法》；5、《经济适用住房管理办法》；6、国家发展和改革委员会关于可行性研究报告编制内容和深度的有关规定要求；7、聊城市国民经济和社会发展“十一五”规划；8、建设项目经济评价方法与参数（第三版）9、东阿县城市总体规划及城建、环保、消防等政策和规定；10、关于对东阿县保障性住房建设项目实施方案的批复；11、项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据；12、项目承办单位委托编制本项目可行性报告的委托书；13、其它文件规定要求。二、研究工作的范围1、对建设项目符合国家有关政策、法规、和规划进行研究。2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求。3、对项目的消防、环保及节能的评价。4、对项目进度的确定。5、进行投资估算、经济效益评价和社会效益评价。6、提出本项目可行性研究工作结论。第二节项目概况及简要结论一、项目概况1、建设规模东阿县安居小区建设项目占地面积5609.8平方米，建筑面积7685.4平方米，居住户数96户（其中廉租住房为82户，经济适用住房为14户），居住人数336人左右，容积率1.37。总投资631.50万元。2、外部配套条件本项目建设位于城市规划区以内，可依托城市供电、供水、供暖等公用工程，配套条件较好。3、环境保护措施本项目投入使用后仅有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生，生活垃圾统一收集处理，污水及油烟经处理后，可达标排放，对周围环境不产生污染。4、总投资及资金来源总投资631.50万元，其中建筑工程费用为576.41万元；工程建设其他费用36.70万元；基本预备费18.39万元。资金来源：由县财政拨付314万元，争取上级补贴80万元，其余部分由建设单位自筹。5、项目建设期项目建设期一年。二、项目评价结论本项目属于保障性住房建设项目，符合国家政策。住宅楼户型设计合理，其中60平方米住宅占总住宅比例的100％，根据对东阿县低收入困难家庭的调查，该项目建成后能满足东阿县城内部分低收入家庭的居住需要。同时，随着东阿县城市总体规划的逐步实施和招商引资速度的加快，住房市场供需矛盾更加突出，本项目建设96套住宅（其中廉租房82套，经济适用房14套），对缓解当地居民住房紧张的状况，特别是解决中低收入家庭的住房困难，具有十分重要的作用。因此，经研究分析论证，东阿县安居小区建设项目开发建设是十分必要的，也是可行的。第三节主要经济技术指标本项目主要经济技术指标见附表1-1：附表1-1：主要经济技术指标表序号项目单位数量备注1规划总用地m25609.82总建筑面积m27685.43总容积率1.374绿地率30%5建筑密度22.83%6住宅平均层数67居住户（套）数户（套）968居住人数人3369户均人口人/户3.510总投资万元631.50其中：建筑工程费万元576.41工程建设其他费用万元36.70基本预备费万元18.39第三章项目背景及建设的必要性第一节项目背景随着国民经济的快速发展以及分配制度的改革，城市居民收入水平得到极大的提高，由于劳动技能、生产要素等方面的差距，城市居民的合理收入差距也在不断拉大，因而对居住条件也提出了不同的需求。城市中低收入人群住房难问题越来越显著。2007年8月30日，建设部副部长齐骥在国务院举行的新闻发布会上表示，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中指出：住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来,我国住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到,城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度,现提出以下意见:一、明确指导思想、总体要求和基本原则(一)指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求,把解决城市(包括县城,下同)低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。(二)总体要求。以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度,力争到“十一五”期末,使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。(三)基本原则。解决低收入家庭住房困难,要坚持立足国情,满足基本住房需要;统筹规划,分步解决;政府主导,社会参与;统一政策,因地制宜;省级负总责,市县抓落实。二、进一步建立健全城市廉租住房制度(四)逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。2007年底前,所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保;2008年底前,所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末,全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭;2008年底前,东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。(五)合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准,由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例,结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准,由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理,由城市人民政府每年向社会公布一次。(六)健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合,主要通过发放租赁补贴,增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中,对符合条件的城市低保家庭,可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。(七)多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方,城市人民政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内,主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购;也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场,鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。（八）确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。当前，住房和房地产业发展存在三个主要矛盾，即房地产业发展粗放，与人口资源矛盾突出；住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差；房地产市场体系不健全，调控机制不完善，致使部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。部分城市政府介入住房问题的力度不够，经济适用住房、廉租房供应量不足，甚至是严重不足。日前召开的全国住房工作会议明确提出，“住房问题是重要的民生问题”，并要“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”。由此我们不难看出，政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入人群的住房困难当作“重中之重”，从而将“民生第一优先权”作为今后的住房新国策。2008年11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议认为，世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。第一项便是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。通过拉动内需和保障性住房建设是的结合，一方面解决了低收入家庭住房问题；另一方面，通过消费升级、提高，能够促进整个社会经济的发展。从中央到地方各级政府都很重视保障性住房的建设，旨在给居民建造安居环境。山东省政府负责人在2008年12月22山东省政府认为，促进房地产市场稳定健康发展，对于改善民生、拉动相关产业、从最终消费环节扩大内需十分重要。2008年10月份以来，国家相继出台了一系列支持居民住房消费的优惠政策，山东省政府也研究制定了政策性文件。山东要求各地要因地制宜，尽快制定出台促进房地产市场健康发展的政策措施，增强消费者和投资者信心，增强购房群众的支付能力和企业的市场应对能力。近期，山东省将全力抓好保障性住房建设。山东省政府要求，对列入中央第一批新增投资计划的69个廉租住房建设项目，所在地政府要抓紧落实配套资金，迅速启动，加快进度。同时，各地要抓紧清理房地产收费，切实降低开发成本，减轻购房者负担。第二节项目建设的必要性随着城市规模的不断扩大，城市人口的不断增长，婚龄青年逐渐增多，加上城市居民文化素质的提高，人们对居住环境和居住质量的需求也逐步提升，东阿县住房的供需矛盾仍然十分突出。并且每年都要新增一部分缺房户，加之县城部分机关、企事业单位职工的住房设施不配套，居住条件和环境也亟待改善。东阿县安居小区建设项目位于商业街西首路北，西关中学以西，铜城敬老院以东，药监局以南，该地段交通便利、位置优越、配套设施齐全，适宜居住。遵照东阿县城市的整体规划，将该项目确定为保障性住房小区用地。综上所述，建设东阿县安居小区项目势在必行，该项目的建设与国家现行政策和社会发展战略是完全相符的。第四章市场需求及建设规模第一节市场需求房子是百年大计，关乎消费者的切身利益。一家拥有一套属于自己的房子特别是环境宜人、位置优越的房子是心中的梦想。房产开发能让人们实现心中的梦想，让梦想成真。从政府对住宅政策的关注点来看，建设部提出住宅建设必须面向百姓，面向未来，把“两个面向”作为住宅建设者的出发点和立足点，面向百姓就是面向现实的有效需求，包括不同需求层次的消费者。随着城镇化进程加快，大量人口涌入城市，中低收入家庭占县城人口绝大多数，他们的住、行等问题就提上了日程，其中绝大多数需要低价位的住宅安置，他们是普通住宅的消费主体。解决城镇低收入家庭住房困难是政府公共服务的一项重要职责。温家宝总理在2008年3月5日在政府工作报告中强调：“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和完善经济适用房制度。”落实这一要求，必须强化地方政府的住房保障责任。东阿县地处鲁西平原，东依泰山，南临黄河，隶属“江北水城”--聊城市，地处东经116º12´至116º33´、北纬36º07´至36º33´，总面积787平方公里，辖9个乡镇、2个街道、1个工业园区，共有559个行政村，42万人口。东阿县地理位置优越，交通便利。县境依傍黄河百余里，引黄济津、济卫工程的渠首均在东阿。东距济南市80公里，西距聊城市25公里。毗邻京九、京沪、济邯、济馆等交通动脉，105国道和三条省道贯穿全境，区位优势日益明显，东阿县是一个适宜人类居住的城市。东阿县属温带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温和降水量适中，无霜期较长，日照充足。年平均气温14.4ºC，年平均相对湿度64.6，年平均降水量563.3毫米，年平均日照2300小时，年平均无霜期236天。随着东阿县国民经济的快速发展，居民收入水平的逐年提高和物质文化生活条件的不断改善。但是在东阿县仍有一部分低收入人群至今住房问题都没解决。据调查统计，目前，东阿县尚有无房户1192户，并且每年都要新增一部分缺房户。可见保障性住房需求明显。第二节建设规模东阿县安居小区建设项目占地面积5609.8平方米，建筑面积7685.4平方米，共96户（其中82户为廉租住房，14户为经济适用住房），居住人数336人左右，容积率1.37，总投资631.50万元。第三节建设工期本项目建设工期一年。2009年4月中下旬开工，2010年5月竣工。第五章场址选择及建设条件第一节东阿县概况东阿县地处鲁西平原，东依泰山，南临黄河，隶属“江北水城”——聊城市，地处东经116º12´至116º33´、北纬36º07´至36º33´，总面积787平方公里，辖9个乡镇、2个街道、1个工业园区，共有559个行政村，42万人口。东阿县地理位置优越，交通便利。县境依傍黄河百余里，引黄济津、济卫工程的渠首均在东阿。东距济南市80公里，西距聊城市25公里。毗邻京九、京沪、济邯、济馆等交通动脉，105国道和三条省道贯穿全境，区位优势日益明显，东阿县是一个适宜人类居住的城市。东阿县属温带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温和降水量适中，无霜期较长，日照充足。年平均气温14.4ºC，年平均相对湿度64.6，年平均降水量563.3毫米，年平均日照2300小时，年平均无霜期236天。东阿县地处鲁西平原，黄河之滨，总面积787平方公里，辖5镇5乡，43万人口。东阿历史悠久，自然资源条件优越。曹植曾为东阿王，鱼山留有曹植墓葬，为国家重点文物保护单位；东阿为阿胶之乡。阿胶因出东阿而得名，已有2000多年历史，东阿阿胶曾多次获国际国内金奖；东阿地下水为优质饮用矿泉水；东阿建材资源比较丰富，为鲁西地区唯一的有山县，同时与泰山山脉一河之隔，取山石资源十分方便，近几年已发展成鲁西平原的建材基地。改革开放以来，东阿的各项事业蓬勃发展。东阿人的开放意识日益强化，投资环境不断改善。在新的世纪，东阿人民将以更加执著求实的精神，紧紧抓住历史机遇，迎接新世纪的挑战，进一步扩大对外开放，加大招商引资力度，努力建设一个经济繁荣、人民富裕、社会进步的新东阿。我们热忱欢迎国内外金融界、企业界及社会各界的志士仁人，关注东阿，到东阿投资兴业，共同促进东阿在新的世纪走向新的辉煌。东阿县城市功能齐全，2000年被命名为“省级卫生城”，“蓝天碧水阿胶城”的生态园林城市框架已初步形成，热电、天然气、污水处理、广场、公园等城市配套设施完善；金融、保险、医疗、教育、文化等机构健全。第二节项目选址东阿县安居小区建设项目位于东阿县商业街西首路北，西关中学以西，铜城敬老院以东，药监局以南，该地段空气清新，交通便利，遵照东阿县城市的整体规划，将该地段确定为廉租住房小区用地。第三节建设条件一、地理位置东阿县隶属“江北水城”—聊城市，地处东径116°02′至116°33′，北纬36°07′至36°33′，海拔28-38米。依傍黄河百余里，引黄济津、济卫工程的渠首均在东阿。东距济南市80公里，西距聊城市25公里。毗邻京九、京沪、济邯、济馆等交通动脉，105国道和三条省道贯穿全境，距济南国际机场仅1个多小时路程，区位优势日益明显。二、工程地质、水文地质、地震烈度1、工程地质条件鲁西北地区自古代燕山运动以来，地壳运动总趋势以下降为主，长期接受新生界沉积，第四纪覆盖层较厚。本区域地形平坦，地貌属黄河冲击平原，底层情况：自上而下2、水文地质东阿地处鲁南黄河冲积平原，包含浅、中、深三个含水层，浅层地下水埋深60米，中层地下水补给比较困难。三层地下水之间均有厚层粘土分隔，彼此之间无水力联系。三、地震烈度国家制定的《中国地震动参数区划图》显示，聊城从南到北分别有三个地震设防等级，其中东阿为7度，场地无活动断裂通过，无液化土层及可能震陷的土层分布，地层均匀性密实较好，因此场地稳定性良好。四、气象条件1、气温历年平均气温：13.极端最高气温：41.1极端最低气温：20.7最热月平均气温31.1夏季平均气温：25.62、气压年平均气压：1013hpa极端最高气压：1043ghpa极端最低气压：999.6hpa3、湿度年均相对湿度：68.4%最热月平均相对湿度：76%4、风向、风速年主导风向及频率：SSE风，15%年次主导风向及频率：S风，14%年平均风速：3.4米/秒最大风速：25.1米/秒年静风频率：20%5、雨量、雪量年平均降雨量：269.3mm年最大降雨量：985.8mm年最小降雨量：309.0mm降雪天数：67天最大积雪深度：130mm五、社会经济条件东阿县自然资源丰富，物产富饶。水资源丰富，水质特优。水资源总量460亿立方米，可利用水量2.8亿立方米。地下水矿物质含量高，微量元素丰富，每立方米比标准水重3.8公斤。其中锶的含量达到0.5-0.8毫克/升,硝酸根含量只有5毫克/升，经国家地质矿产部鉴定，为“天然优质饮用矿泉水”。常饮此水可以改善心血功能，抑制肾内酸钙结石，调节中枢神经，促进骨骼生成。东阿是国家商品粮基地县、全国优质小麦基地县、国家级生态示范县，生态农产品资源十分丰富，以绿色农业著称。优质小麦种植面积50万亩，林业、畜牧、瓜菜、桑蚕等产业开发前景广阔。全县有林面积56万亩，年可采伐量100万立方米，而且周边地区木材也十分丰富，为发展木材加工业提供了可靠的资源保障。全县无公害瓜菜面积达到10万亩；大牲畜存栏14.7万头；肉蛋奶总产量5万吨。劳动力资源比较充足，优势明显。六、交通运输通讯东阿县区位优势明显，交通发达，通讯便捷，项目所在地距京九铁路聊城货运站40公里，距济聊馆告诉公路口15公里，紧靠105国道，区内公路中通八达，已形成路网，交通运输条件十分便利。项目所在地电话线路畅通，宽带网路上网迅速、准确，保证居民通讯需要。七、公用工程东阿县基础设施完善，城市功能齐全，投资环境良好。2000年被命名为“省级卫生城”，“蓝天碧水阿胶城”的生态园林城市框架已初步形成，热电、天然气、污水处理、广场、公园等城市配套设施完善；金融、保险、医疗、教育、文化等机构健全，中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国工商银行、中国农村信用合作社、中国农业发展银行在东阿县设有分支机构；保险公司4家，有各类超市、连锁店和购物中心，电信业务还为用户提供IP电话、高速宽带上网等电信增值业务；全县已建成了无缝覆盖的移动电话网络，可与国内所有城市及国际上49个国家和地区实现自动漫游，形成方便快捷的生活环境。城乡供电网络发达，拥有1座220千伏变电站、7座110千伏变电站。东阿县城区供水能力为5万立方米/日，水质符合国家标准，供水普及率为100％。有管道煤气、管道液化石油气和瓶装石油气三种供气方式。有2座热电厂，装机规模7.5万千瓦，基本满足市民生活需求。第六章设计方案第一节设计依据本项目设计依据主要有：1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《东阿县城市总体规划》；3、《民用建筑设计通则》；4、《城市居住规划设计规范（GB50108-93）》；5、《城市居住区规划设计规范（GB50220-95）》；6、《城市道路交通规划设计规范》；7、《建设部城市居住小区试点综合评价内容（实施方案）》；8、东阿县规划部门提供的1∶1000平面图；9、项目单位提供的关于编制本项目可行性报告的有关资料。第二节总体设计方案一、设计指导思想在东阿县城市总体规划的指导下，认真贯彻项目开发建设服务于城市总体发展规划，并结合拟建场址的地域情况来策划项目的功能设置。结合拟建场址的地块情况，对东阿县安居小区建设项目进行统筹规划，达到既节省土地资源，又能圆满实现各自的功能。注重项目建筑的立面造型，营造东阿喜鹊之乡的特色景观。本着“以人为本”的设计理念，以人为核心，以不破坏周围的自然景观为先导，以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好民风氛围和居民交往空间的现代化景观式、带有浓厚文化气息的园林式、智能化的人文居住小区。二、设计原则本项目设计总则为高起点规划，高水平设计，严格按国家和地方颁布的法律法规及《东阿县城市规划管理办法》的要求设计。本项目定位为廉租住房，贯彻以人为本的思想，以建设人文型、生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、绿意昂然、生活方便、具有文化内涵的居住小区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。利用空间的营造、绿化空间的流动改善居住地生态环境。完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计将有助于居民生活质量的提高。体现合理、合适、方便、安全的指导思想，着力建成一个功能合理、公共设施配套、室内外环境优美、建筑新颖、交通方便，经济实用。为了适应时代发展的要求，小区的建筑风格和形式不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。使小区居民在享受生活方便的同时，感觉到现代文化的时代气息。设计理念体现在建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，从规划、设计、营销、创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的住宅小区与周边建筑环境协调统一。三、总体布局根据项目的要求总建筑面积7685.4平方米，均为住宅。该项目地理位置优越，交通相对便利。该地块地势平坦，地质结构无不良构造，适宜作为建筑用地。在有限的土地上合理提高密度；创造出具有特色、舒适怡人的城市居住环境，让居民意识到这是他们理想的住所，从而产生一种归属感和自豪感——这就是本设计所追求的境界。在总体布局特点是强调各住户景观环境朝向及交通安宁度“均好性”。使从绿地各景观节点尽可能多地覆盖和照顾到大多数住户。另外，在设计中也着力将各景观节点均匀分布，并形成各节点之间的沟通和有机的联系，各住户也在由此而形成的丰富而富于变化的环境空间中真正得益。保证住宅朝向良好。建筑形态除保证自身优美外观外还有利于室外环境的塑造，创造出有收有放，步移景异的景观效果。在项目总平面规划内，充分本着“经济，适用、坚固、美观”八字方针。合理化布局，充分体现“以人为本”的原则。四、绿化系统规划小区绿地系统规划应遵循以下原则：1、小而精致，切含主题定位。2、充分利用空白，营造主体化，丰富层次感。小区绿化系统与人行系统密切结合，分布于小区各个角落，为良好的环境景观设计创造了优越的条件。主入口道路由南向北纵贯整个小区。以自然流畅的环境特色给环境抹上一道回归自然的轻松色彩。充分考虑到居民的交往需要，给他们创造一定的交往场所，在绿化中，按照儿童、老人的不同需求安排儿童游乐设施及休息交往场所，针对不同年龄段的使用者界定出不同的空间变化，居民就近使用，既照看儿童，促进邻里交往，又不致于干扰邻里，这个环境是尺度亲切，考虑周到，居民所共同拥有的半公共空间。小区绿化融入城市景观，使小区成为现代化的花园住宅小区。小区整体绿化配植注重空间层次，高低结合，花草、灌木、乔木相结合，以灌木为底衬，以花卉为点缀，种植乔木，形成既美观丰富又适用宜人的小区整体绿化，使小区真正拥有一个舒适的花园式环境。五、公建设置根据方便居民生活的原则，配套公建安排在居民使用最方便的地方，使它们的位置符合人们的生活活动规律。六、户外公共场地及环境设计1、室外地面铺装本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。小路选用混凝土或广场砖铺砌；树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能；地面铺装施工应做好底基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，已提高硬化地面的耐久性。2、公用设施①小区出入口的门卫、收发、电动门、标志物等，应与小区建筑统一设计，做到风格一致、尺度协调。其中门卫和收发室可并入沿街商业用房考虑。②配电室等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下几点：一是可与小区公建和其他建筑归并集中；二是选择较为隐蔽的建设场址，不占据视线显著的位置。③果皮箱、垃圾箱等环卫设施从外形、色彩上统一设计，并按适当位置摆放，选用新型环保节能材料的制品。户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。七、竖向设计1、地面和道路坡度本项目区内场地现高差不大，土地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%，人行道不需要设踏步和防滑措施。2、地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。3、室内外高差建筑物底层地面高出室外地面0.3-0.45米。第三节建筑设计方案一、设计依据1、《民用建筑设计通则》；2、《住宅建筑设计规范》；3、《东阿县城市规划控制条件》；4、承办单位推荐及客户要求的意见。二、建筑设计小区区域环境、配套条件及地质条件较好，对空间设计有具体要求，以中低收入阶层为受用目标。1、类型与结构结合东阿县城市总体规划，为提高土地利用率，单元式住宅均为一梯两户。根据总平面布置需要确定单元式住宅2个单元。一梯四户布置。配套公共建筑主要包括物业管理、配电室、公厕等社区服务设施，建筑型式灵活选择。2、户型设计⑴、住宅户型设计中强调采光和通风的重要性，每户主要房间（起居厅、主卧室等）都能得到南向的采光。起居厅和餐厅（北向采光带阳台）形成连贯空间，有利于通风，每户的卫生间尽可能设计成明间。⑵、户型设计中同时强调舒适性和经济性。在保障舒适度的前提下压缩走道交通面积，合理划分动静分区、洁污分区，巧妙安排储藏空间，提高房型使用系数和得房率。厨房临近户门，并紧邻餐厅，方便使用。卫生间靠近卧室，便于使用。起居厅作为家庭核心活动区域，对景观视觉感受要求高，在保证良好朝向的同时，要因地制宜，保证好的景观。⑶、户型充分考虑了市场需求，以二室一厅户型为主。⑷、每单元楼梯间均有自然采光通风。⑸、合理组织公共交通，压缩交通面积，能便捷通达各户，提高使用系数。⑹、每户均在浴厕外安排了洗衣机位置并设有专用上下水管，创造给排水条件。⑺、每个居室均空调室外机和冷凝水管的位置，在窗下或阳台处设有空调托板，并设计了铁艺栏杆，避免随意安装造成立面的杂乱无章。3、建筑风格与造型建筑风格定位融入了现代主义手法，并有一定的创新意识。立面造型上屏弃繁杂的装饰，通过简洁的水平线角、窗套等细部处理，创造出简洁、大方的外观形象。⑴、建筑设计采用现代主义手法，通过色彩、材料、细部等精细设计，创造一种温和的居住气氛，同时又不失现代简洁明快的风格。⑵、南阳台统一封闭成阳光室，增加生活情趣，防止用户自行破坏立项目4、装修材料⑴、建筑材料的选择考虑到美观、经济、环保、节能和耐久性的要求。⑵、外墙采用加外保温节能做法，均满足国家“三步节能”要求，部分户内分室轻隔墙采用70厚现制钢筋混凝土墙。⑶、层面采用两层SBS（4厚）卷材防水，挤塑聚苯板保温层。⑷、住宅外立面采用高级涂料，封闭阳台和外门窗采用双层中空白玻塑钢门窗。⑸、住宅室内墙面和顶棚为砂浆抹面乱腻子，留二次装修面层；地面做至豆石混凝土垫层，面层留待二次装修；住宅厨房、卫生间地面和墙面做防水层，并预留上下水口，不设厨具和洁具。⑹、住宅户门采用防盗门，户内木门施工时不安装，做预埋件处理。第四节结构设计方案一、地上结构住宅及配电室等辅助公共建筑均采用砖混结构。二、基础结构项目区地质条件较好，根据本项目建筑物的类型，条形混凝土基础。三、抗震设计根据建设部建抗（1993）13号《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》和省建抗（1993）44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，据建筑抗震高计规范（GB50011-2001），设防烈度要求为7度。四、防雷防雷主要利用结构钢筋作为接地引下线,基础钢筋作为接地极以节约投资成本，小区各建筑保护接地采用"TN-N-S"制。第五节给排水设计方案一、供水1、水源、水压、水质主水源由县供水干管引自来水，水源来自县水厂，主管线DN200，水压0.25Mpa，不需加压及二次净化，引入小区泵房作为小区的供水水源。2、供水系统项目供水系统为低压供水系统。供水系统为生活、消防联合供水系统，供生活和室外消防用水。室外消防采用低压制、给水管网呈环状敷设。建筑物内消火栓供水系统由设在泵站的消火栓泵供给。消火栓给水管道在室内呈环状布置。根据项目规模，同一时间内火灾次数按1次考虑，室负消火栓用水量为15L/S，室内消火栓用水量为20L/S。在主要交叉路口内设置地上消火栓，布置间距不大于120米3、管网布置为提高小区供水的安全可靠性，给水主干管与城市供水管道形成环状网，支管采用枝状网布置，在小区主干道上布置主干管。4、用水量测算用水标准如下：居民生活用水：180L/人/天；公建用水：20L/人/天；绿化及道路喷洒用水：1.5L/m2；二、排水方案排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。1、雨水（1）雨水量确定依据当地暴雨强度公式进行雨水水力计算。（2）依据小区的地形条件，小区内主干雨水管道沿规划小区级道路埋设。雨水由道路雨水口汇集后排入城市市政管道。2、生活污水管道布置与供水管网路线平行，根据污水量在适当位置设化粪池，化粪池与建筑物的距离不小于5.0米，污水经过化粪池初步处理后，排至市政污水管网。第六节变配电及通讯设计方案一、变配电1、电源本项目供配电按双回路设计，用埋地电缆引入小区配电站。在项目内设变电室，由变电室引380V电源去各住宅单元穿钢管引入,在各单元设总配电箱。电力线路一律地下敷设，沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑物路段采用地下直埋，电缆穿越道路及有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。2、照明设计照度住宅起居室等活动区照明为30-70LX；卧室、书写阅读为150-300LX。床头阅读75-150LX；餐厅50-100LX卫生间20-51LX；楼梯间15-30LX；公共建筑及其它场所(包括道路照明)根据有关规范实施。3、光源灯具室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数Ra≥80。户外灯为防爆灯具，并在休闲区设置庭院灯。4、计量为实现用电计量的准确性和便于用电管理，选用一户一表制，电表(自动断电保护)分层户外集中设置。二、通讯系统1、电话通讯小区铺设电话电缆，电话信号线引自商业街市政信号线，安装电话交换箱，在小区会所设光端机房,由弱电机房设配线架引去各单元，每个单元都铺设嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。2、电视及其它电视信号线引自商业街道市政信号线,每单元底层楼梯间弱电箱内设放大器一个,分支器盒设于各层弱电箱内,每个终端的信号电平值为73+5dB,图像质量等级应在四级以上。有线电视线路沿道路走线。每户室均在起居、主卧室各设置电视插口一个。第七章环境保护与消防第一节环境保护一、建设地点与环境现状本项目地址位于东阿县城区，周围以居民为主，无工业污染源存在，环境状况良好。该地段周围环境幽雅、空气清新、污染较少。本项目建成投入使用后，除产生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施处理后，基本上没有其它污染排放，因此，对周围环境不会产生不良影响。二、污染源及污染物措施1、主要污染源及污染物本项目为住宅建设，其主要污染物是生活污水，厨房油烟及生活垃圾，为保证小区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采用适当的治理措施。2、环境治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较轻，主要治理措施如下：a生活污水：采用化粪池对污水进行处理，达标后直接排入市政下水道。b生活垃圾：首先集中到小区内的垃圾中转站，再由城市环卫部门运往城市垃圾处理场统一处理。三、绿化为创造一个优美的生活环境、防止污染，保护环境，需做好小区绿化，充分发挥绿地的防护功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、绿、果四大观赏特性，以确保组团环境优美整洁。四、环境影响评价本项目属住宅小区建设，其污染源很小，污染物排放量也很小，产生的少量生活污水，厨房油烟、生活垃圾经处理后，也完全达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。第二节消防本设计认真贯彻执行“预防为主、防消结合”的消防工作方针和有关安全防火方面的规定，在总图布置、消防给水、易发生火灾场所的消防措施和建筑设计等方面均按现行有关规范要求进行设计。一、设计依据1、建设单位关于该工程的设计委托书；2、规划部门关于该地段的片区规划图；3、有关设计规范标准：《建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）》；《工程建设标准强制性条文》；二、工程概述本工程耐火等级为一级，耐火分类为一类；三、建筑结构部分该工程为砖混结构，非承重墙体材料为240厚加气混凝土砌块，楼板为钢筋混凝土现浇板。四、给排水消防部分1、给排水部分：本工程给水采用自备水源及自来水两套供水系统，屋顶水箱供水。2、消防栓系统：由市政给水及消防水箱保证给水量和水压消火栓：室内外消火栓系统各自连成环状管网在顶层设置18立方米消防水箱确保消防用水量，消火栓的设置原则是保证建筑物内任何部位均能有两股水柱同时到达火灾点，延续时间8小时。消防用水量：按防火规范室外消火栓用水量20L/S，室内消火栓用水量20L/S。⑴室内消火栓设置：每个箱内配DN19MM水枪，L25M麻质龙带消防按钮各一个。(2)消火栓栓口距地为1.1米(3)室外设两套地上式水泵结合器的供水管分别与室内消火栓给水管网连接。(4)系统控制原理：平时高位水箱保持两系统的管网压力，火灾初起时稳压泵启动供水消防水量增大管网，压力迅速下降管道上电接点压力表接通报警可有消防中心启动消火栓泵。3、移动灭火器配置：均按中级危险A类火灾，灭火器类型为干粉灭火器，设置于专用灭火器箱。总之，本消防设计，结合有关专业的具体情况，严格执行《建筑设计防火措施》等有关规定，考虑了基本的消防措施，在正常的情况下，严格按照操作规程进行工作，可以避免火灾事故的发生，发展，确保生产安全，一旦发生火灾，可利用较完善的消防措施，使灾情得到及时控制，把灾害造成的损失减到最低程度。第八章节能第一节编制依据一、法律法规1、《中华人民共和国节约能源法》2、《中华人民共和国清洁生产促进法》3、《国务院关于加强节能工作的决定》4、《节约用电管理办法》5、《山东省节约能源条例》6、《山东省综合利用资源条例》7、《山东省节能检查办法》8、《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》9、《聊城市基本建设和技改投资项目节能评估审核暂行办法》二、节能设计依据1、国家行业标准《民用建筑节能设计标准》(JGJ26-95)2、国家标准《民用建筑热工设计规范》GB50176-933、行业标准《民用建筑节能设计标准》JGJ26-954、《中华人民共和国节约能源法》5、建设部长143号令《民用建筑节能管理规定》6、三、东阿公共建筑节能设计有关指标参数1、东阿采暖天数110天2、东阿采暖耗煤量指标Q=10.7KG/M23、东阿采暖期室外平均温度0.14、东阿采暖房间平均室内计算温度165、东阿采暖期度日数19696、东阿采暖期最冷月平均温度-1.47、东阿采暖耗热量指标QH（W/M2）20.3四、本工程建设采取的节能措施1、外墙：240厚加气混凝土砌块外贴40厚挤塑聚苯板2、屋面：屋面采用60厚挤塑聚苯板3、窗户：采用PVC塑料中空玻璃窗4、外门：采用钢化中空玻璃门5、非采暖房间隔墙：外抹20厚聚苯板保温浆料6、门窗框周边缝隙做大于20厚发泡聚氨酯第二节节能措施一、设备、电气的选用所有设备，电器等选用符合国家民用规定的节能型设备，新型高效电器。冬季采暖采用集中供暖、分户控制，采用辐射性能好的暖气片。二、节水楼房卫生间采用节水措施，选用节水型卫生洁具，坐便器水箱两档选择，大便冲洗水量≤6升，给水龙头选用节水型带过滤芯水龙头，给水管道采用PP-R管材，以节约用水。三、灯具以节能型为主，节约用电采用节能公共照明及控制体系，室外公共照明采用太阳能照明，楼宇内公共照明设施设置节能感应控制开关。四、建筑、装饰材料的选择采用保温复合砌块和保温新型墙体材料，推广使用新技术，新工艺，充分利用自然光，以节能降耗。屋面保温采用珍珠岩板，贴在楼板找平层上，外墙保温采用聚苯颗粒板。采用双层塑钢窗及保温门。阳台采用封闭式阳台。室内温度在冬季不低于12度，夏季不高于28度。另外小区管理机构应加强管理，完善各项规章制度，定期对各类设备、器具等进行检查、维修，防止跑、冒，减少不必要的浪费。第九章物业管理城市住宅物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区实施专业化管理，将更好地维护住宅小区使用功能，延长房屋使用年限，为居民创造一个整洁、文明、安全的居住环境。东阿住房管理处将委托东阿信誉最好的物业管理公司，对该项目实行物业管理。项目的物业管理规划及服务水平不仅影响到业主和租赁者居住和经营，同时也直接关系到开发企业的声誉和销售状况。随着房地产市场的发展和消费者消费行为的逐步迈向理性化，物业管理的内容及水平也是租赁者参考所参考的一个重要依据。项目建成后，为适应现代城市居民生活和社区管理、服务需要，小区拟设立独立的物业管理机构，物业公司严格按照国家对物业管理的有关规定独立运行、自负盈亏、自我经营、自我发展。物业管理的目标：1、最大限度地维护业主的利益；2、保证商业设施、办公区的正常使用和运行；3、引进先进的管理理念和技术，为业主提供优质、高效、齐全的服务，创造优美、舒适的居住、办公、休闲环境；4、达到全县优秀物业小区的标准；5、创造社会效益的同时，保证公司的经济效益，维持公司的正常运转和发展；6、培养和锻炼一批优秀的、高素质的物业管理人才和队伍。物业管理机构其职责包括：1、小区保安：小区保安包括监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：小区环境清洁、保洁，住宅楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。3、绿化维护：小区内花草树木的生长维护、杂草清理等。4、公共设施维护：小区内景观、休闲、运动、娱乐设施保养、维修、维护。5、房屋及配套设施(上下水、电、暖、液化气等)维修、维护。6、小区供暖、供水：供暖指居民及公共场所(超市、医院等)的冬季供暖；供水包括小区内居民用水、商业设施用水及绿化景观和运动设施供水。7、代收相关费用(水、电、暖、物业等)。第十章实施阶段及组织结构一、本项目共分三个阶段第一阶段：前期运作、办理土地手续、项目立项。2009年1月-2009年4月第二阶段：工程开工，建筑施工管理阶段。2009年4月-2009年12月第三阶段：工程主体完工，楼房移交。2010年1月-2009年5月二、项目组织结构本项目严格按照国家建设程序进行建设，实行项目法人制、合同管理、项目招投标制、项目监理制管理。项目项目建设小组建筑公司安装公司设计院监理公司咨询公司第十一章项目招标方案第一节编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》2、国家计委第5号令《工程建设项目自行招标试行办法》3、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》4、《国务院办公厅印发国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工意见的通知》(国办发[2000]34号)5、《关于编报工程建设项目招标初步方案的若干规定》第二节招标方案一、招标代理机构的选择根据本工程实际情况对建设项目和机电设备选择委托招标代理机构代理招标的形式。对招标代理机构应从信誉、实力、资质等方面择优考虑。二、制定合理、具体的招标方案

1、选择合理的招标方式

目前我国现行的招标主要有三种形式：公开招标、邀请招标和议标。本工程原则上采用公开招标方式，选择实力强，信誉高，技术力量良好的施工企业。针对投资小，专业性强或拆补的不适合公开招标的项目，采用邀请招标。

2、选择合理的资格预审方案

A、通过资格预审选择信誉好、技术力量强的施工单位。对投标人资格的审查，是做好工程施工工作的必要保证，首先编制资格预审文