唐家北围项目定位报告解读

唐家北围项目定位报告本体分析及核心问题界定目录1区域价值挖掘市场与客户机会分析项目定位与打造建议234项目基础指标地块性质：二类住宅、商业服务业实施用地地块规模：占地15935.78㎡，容积率3.0，总建面积47807.34㎡

（其中二类住宅28684.40㎡，商业服务业设施19122.94㎡）限制条件：绿地率25%，建筑密度≤

50%，建筑限高60米，配建人才住房和公共租赁住房2868.44㎡（占住宅10%），275㎡公共设施配建（公共厕所60㎡，垃圾收集点15㎡，社区体育活动场地200㎡）项目为8.12万㎡的小规模商住用地，住宅4.87万㎡，其中10%作为保障房配建共4874㎡，商业服务设施3.25万㎡，其中社区配建3827㎡，整体建筑限高60米珠国土储2017-17号地块（北地块）基础指标：地块性质：二类住宅、商业服务业实施用地地块规模：占地11140.74㎡，容积率3.0，总建面积33422.22㎡

（其中二类住宅20053.33㎡，商业服务业设施13368.89㎡）限制条件：绿地率25%，建筑密度≤

50%，建筑限高60米，配建人才住房和公共租赁住房2005.34㎡（占住宅10%），3552㎡公共设施配建（公共厕所60㎡，垃圾收集点15㎡，社区体育活动场地200㎡）珠国土储2017-18号地块（南地块）基础指标：项目总基础指标占地面积2.7万㎡总建面面积8.12万㎡其中住宅总建面4.87万㎡其中可售住宅4.38万㎡保障房0.48万㎡商服总建面3.25万㎡其中可售商业2.87万㎡社区配建0.38万㎡项目区位项目位于珠海唐家创新海岸北围片区，属于珠海北部新兴片区，距离主城直线距离14公里，紧挨中山市南朗镇珠海市地图唐家地图本项目创新海岸北围片区珠海北站唐家湾站京珠高速入口红树东岸情侣路淇澳岛锦绣海湾城中山南朗镇唐家湾镇6.5公里项目四至项目周边聚集多个品牌开发商地块，东面紧邻礼和小学和商住规划用地，西面与规划的市政公园隔路相望，北面靠规划的中央绿轴，南面被竞品项目遮挡，无河景景观，景观资源弱于雅居乐、招商、高盛和仁恒项目北面：紧邻公园中央绿轴，规划中的高铁路线；东面：临北站西二路，与礼和小学（在建）隔路相望，远望轻轨站点珠海北站，距离珠海北站直线距离约400米；南面：临规划路，与招商地块隔路相望；西面：临主干道新湾七路，紧靠市政公园，与格力和雅居乐地块隔路相望。雅居乐格力雅居乐运动公园效果图本项目西侧新湾七路西侧规划公园空地项目地块南侧实景东侧靠礼和小学东北侧望轻轨站北侧目前为空地项目交通项目距离高速入口仅2.5公里，对外高速交通发达，通过高速路前往深中通道落桥点仅20分钟车程，距离珠海北站直线距离仅400米，广珠轻轨已开通运行，未来片区规划有地铁+有轨电车+公交+长途客运等多维综合交通深中通道本项目京珠高速入口深中通道落桥点全长24千米外部交通路网本项目距离京珠高速入口车程2.5公里本项目珠海北站综合交通换乘枢纽兴中路站（规划地铁站）珠海北站综合交通换乘枢纽：轻轨站已开通，广珠轻轨路线已运行，地铁站、公交车场和长途客运站规划建设，项目距离珠海北站直线距离仅400米港湾北站（规划地铁站）规划有轨电车1号线路深珠城轨交通（远期规划）快速路内部交通路网功能定位：●珠江口西岸一类综合交通枢纽●珠中滨海延绵带重要的综合服务节点●唐家湾新城北部的滨海城市综合服务中心●唐家湾新城高新技术高端配套服务区北围片区定位为珠中滨海科技新城的综合服务中心，以珠江西岸综合交通枢纽理念为先导，发展绿色生态、高端服务配套为主导的滨海活力中心区，规划10.94万人口，项目位于北围片区的开发启动区内唐家湾滨海科技新城科创海岸北围片区规划：珠江口西岸一类综合交通枢纽：结合广珠、珠深城际轨道交通交通线，珠海珠斗城市轨道线及有珠海城市有轨电车，形成服务珠海、中山，辐射西岸城市群的综合交通枢纽。珠中滨海延绵带重要的综合服务节点：与中山滨海新城、唐家湾站共同构成珠海北部片区多中心服务网络。提升珠海北部区域凝聚力，构建珠中滨海服务中心，成为珠中滨海新城重要的综合服务中心之一。唐家湾新城北部的滨海城市综合服务中心：根据规划区主体功能构想，建设、健全高标准、高质量且符合规划区实际功能要求的城市基础设施和公共服务设施体系，推进片区健康发展。唐家湾新城高新技术高端配套服务区：以科创海岸为目标，建设珠海高新技术产业开发区核心产业基地，培植新型产业链，延伸产业的广度与深度。按照产业功能发展为主导，高尚居住、商务服务等功能为辅的规划区功能构想，以产业推动片区快速发展。片区规划用地（993.75万㎡）：以居住用地（占21%，215万㎡）、道路和交通设施用地（占27%，

254万㎡）、绿地与广场用地（占22%，206万㎡）为主片区人口规划：10.94万人响应区域协作发展，以现代交通发展理念为先导，以绿色生态为本底，以高端服务为主导功能的区域性滨海活力中心区。使其成为珠江口西岸城市区现代交通模式实践的典范，珠海滨海地区综合开发的示范区。唐家湾滨海科技新城科创海岸北围片区发展目标：科创海岸北围片区开发时序：本项目片区规划定位开发节奏与售价测算根据跟投方案的财务测算要求：2018年上半年入市住宅均价：4.2万元/㎡（街铺5万元/㎡，商业mall4.4万元/㎡）项目商业占比40%，商业价格对住宅价格影响大，需最大化商业可售面积，提升商业售价，提高住宅价格市场竞争优势。项目属性定位项目属性定位珠海TOD科技新城综合服务中心，小规模高单价商住项目项目基础指标项目为8.12万㎡的小规模商住用地，住宅4.87万㎡，商业服务设施3.24万㎡，整体建筑限高60米项目区位项目位于珠海唐家创新海岸北围片区，属于珠海北部新兴片区，距离主城直线距离14公里，紧挨中山市南朗镇项目四至项目周边聚集多个品牌开发商地块，东面紧邻礼和小学、西面靠近运动公园隔路，北面靠中央绿轴，南面被竞品项目遮挡，无河景景观项目交通靠近高速入口，对外交通发达，近深中通道，靠近已运行的珠海北站，未来片区规划有地铁+有轨电车+公交+长途客运等多维综合交通区域规划定位珠中滨海科技新城的综合服务中心，以珠江西岸综合交通枢纽理念为先导，发展绿色生态、高端服务配套为主导的滨海活力中心区开发节奏与售价测算项目预计2018年上半年入市，住宅均价：4.2万元/㎡项目核心问题界定城市竞争局面唐家竞争局面北围竞争局面唐家价格2.4-3.2万元/㎡主城区价格2.7-5万元/㎡横琴价格4.2-5.2万元/㎡西区价格1.3-2.3万元/㎡珠海各区域住宅价格平台项目住宅均价4.2万/㎡，将面临全市竞争区域内已出让住宅地块指标项目楼面地价（元/㎡）占地面积容积率住宅建面商业建面保障房面积公共配建限制条件本项目215011.93.08.123.240.480.38限高60米雅居乐地块1280002.22.04.4————0.55限高60米雅居乐地块2282501.53.04.5————0.37限高60米雅居乐地块3280504.692.511.72————1.17限高60米格力地块291201.423.04.62————0.35限高60米招商地块239721.143.03.43——0.40.03限高60米黑龙江高盛257771.22.52.780.220.320.25限高60米仁恒地块237101.393.04.18——0.490.3限高60米区域已出地块均为高地价、指标相似项目，片区内将面临同质化竞争仁恒滨海3.2万元/㎡格力海岸3.4万元/㎡保利西海岸2.8万元/㎡泰盈玖悦湾3.4万元/㎡华策帝景湾3万元/㎡翠湖香山2.5万元/㎡住宅均价4.2万/㎡，将成为唐家价格标杆红树东岸2.4万元/㎡客户与产品如何定位？高溢价如何支撑？差异化价值如何打造？解题思路1.城郊滨海科技新城首发，区域单价标杆项目，项目核心价值如何打造才能支撑高溢价？2.4-4.7万元/㎡高单价之下，将面临全市竞争，如何精准定位产品与客户？3、片区内同期入市产品将面临高度同质化，项目的差异化价值如何打造？核心问题一：核心问题二：核心问题三：挖掘区域价值以发展眼光深挖区域价值，重新塑造区域价值作为项目高溢价的基本价值支撑。市场与客户机会分析分析区域市场的产品和总价竞争机会点，针对区域和同类竞争项目的客群分析，根据客户置业特征进行区域价值对比，锁定项目可牵引的核心客群，结合市场机会点与客户需求推算项目产品配比定位。项目差异化价值梳理最大化商业价值，根据目标客户关注点与特征，寻找项目的差异化突破点。本体分析及核心问题界定目录1区域价值挖掘市场与客户机会分析项目定位与打造建议234区域价值珠海中心城区的饱和，未来城市向北、向西发展，唐家湾作为主城重要外扩片区，定位科教新城，珠海未来唯一高新产业片区唐家湾片区定位：高新科技滨海新城关键词：高新科技、文创产业、休闲宜居、滨海新城唐家湾地区的发展目标为：珠三角西岸以及珠海城市发展主轴上重要的功能节点和滨海生活中心，以发展高新技术和文化旅游产业为主，建设在区域具有影响的适合创业、居住、休闲娱乐，具有最佳生态环境的滨海新城。——《珠海市唐家湾地区分区规划调整（2008--2020）》以高新技术产业为基础，以旅游产业为主导，建设在区域具有影响的宜居、宜业的生态休闲滨海城市，形成珠澳海岸休闲带的重要组成部分。——《唐家湾地区总体城市设计》世界级品牌的科技创新海岸，着力发展科技创新产业和文化创意产业，带动沿线现代服务业的提升；培育沿线休闲旅游带的发展。《珠海市情侣北路概念性城市设计及开发建设规划》科教新城西部生态新城莲洲分区-鱼米之乡富山分区-现代产

业、生态新城温泉新城-侨乡泉城高栏港—海港产业重镇中心城区-浪漫之都横琴新区-国家级新区南湾城区—滨河、宜居2、智能产业片区（科技创新海岸）片区规划面积10

K㎡，主要以人工智能、移动互联网、大数据、云计算和微机电系统为主。1、

高端制造业片区片区规划面积5.11K㎡，主要以智能电

网、医疗机械和电机产业为主。7、文化产业片区该片区规划面积10

K㎡，主要以发展文化创意产业为主，将建设大学小镇及留学生创业园。6、淇澳岛片区该片区规划面积23.8

K㎡，重点发展生态旅游、海洋高新技术产业。8、银坑半岛片区该片区规划面积2.71

K㎡，主要发展酒店会展等现代服务

业，打造南中国高端度假酒店群5、前环总部片区该片区规划面积3.41

K㎡，重点发展总部经济。仁恒、华发等大型房企已成功开发项目，配套齐全。4、东岸片区该片区规划面积1.12

K㎡，主要以软件、IC设计及孵化器产业为主。目前建成的南方软件园、经济港等。3、后环商贸片区片区规划面积

12

K㎡，主要以建设商务、金融服务中心为主，建成后将为高新区企业提供各种融资贷款服务。唐家湾用地规划分为8大片区，前环、后环、科技创新海岸片区最先发展，南围及东岸片区将成为高新技术产业聚集区，后环定位为唐家新城的中心城区，前环定位为高新企业总部基地以及商务休闲高尚住区区域价值2.1、北围片区规划定位：滨海科技新城；珠江口西岸一类综合交通枢纽，珠中滨海绵延带重要的综合服务节点，唐家湾新城北部的滨海城市综合服务中心。3、后环片区规划定位：唐家湾地区综合服务中心，创意唐家的形象展示区，滨海生态新城建设示范区，珠海体现湾区职能的桥头堡。6、东岸片区规划定位：以发展软件、IC设计及孵化器产业为主的高新技术产业聚集区。5、前环片区规划定位：集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体、生态环境优美、全天候活力的海滨新城区。2.2、南围片区规划定位：以软件和集成电路设计产业、生物医药研发等高新技术产业聚集区。目前在发展区域：北围片区前环片区该片区规划面积3.41

K㎡，重点发展总部经济。仁恒、华发等大型房企已成功开发项目，配套齐

全。后环片区片区规划面积

12

K㎡，主要以建设商务、金融服务中心为主，建成后将为高新区企业提供各种融资贷款服务。VS唐家竞争片区项目在片区成熟度上难以和前环抗衡，在景观资源上弱于前环和后环，在区域规划发展潜力、交通价值和产业价值上优势突出，是唐家未来重点发展区域片区内竞争突围方向：与前环、后环片区竞争最为激烈，对比前环交通及产业优势突出，对比后环，开发实力与配套更有优势。片区价值VS劣势：无海景资源支撑、新发展区域，区域配套未落地优势：区域交通枢纽，深中通道直接受益区域，政府重点发展TOD新城，发展升值潜力更大后环片区前环片区VS劣势：无海景资源支撑优势：品牌开发聚集区域、未来发展更快，区域配套相对更完善，深中通道直接受益区域，政府重点发展TOD新城，发展升值潜力更大本案上市周期内后环板块呈现相对明显的资源条件，南围客户将受到分流，但开发力度不及北围最先成熟片区，对改善客群形成强有力的吸引力，成为置业首选，但片区发展空间有限本案产品应当与前环项目实现价值差异化定位本案启示本案产品定位上应与红树东岸差异化交通价值TOD轨道多元交通体系，辐射珠三角城市群，形成一小时交通经济圈，内部无缝连接珠海主城、横琴及西部城区外部交通：粤港澳大湾区枢纽位置，辐射港澳、珠三角、粤西；广佛经济圈：广珠城轨珠海北站、广澳高速、京珠高速、

深莞惠经济圈：深中通道（在建）、深珠轨道（规划）、中珠澳高速（拟建）；港澳地区：

港珠澳大桥

（在建）；粤西地区：西部沿海高速、深茂铁路（拟建）深中通道本项目京珠高速入口深中通道落桥点全长24千米外部交通路网本项目距离京珠高速入口车程2.5公里本项目珠海北站综合交通换乘枢纽兴中路站（规划地铁站）珠海北站综合交通换乘枢纽：轻轨站已开通，广珠轻轨路线已运行，地铁站、公交车场和长途客运站规划建设，项目距离珠海北站直线距离仅400米港湾北站（规划地铁站）规划有轨电车1号线路深珠城轨交通（远期规划）快速路内部交通路网内部交通：TOD轨道交通多元体系，无缝连接主城、横琴、西部新城城际轨道：唐家湾站、珠海北站；地铁：地铁2号线、规划设置港湾北路站、兴中路站；快速路：港湾快速、金凤快速中运量交通：1号线、2号线交通价值未来粤港澳大湾区交通规划利好聚集，科技创新海岸片区有望成为珠江两岸3大国际级新区衔接及转换要点中珠澳沿江高速项目：起自深中通道翠亨登陆点，途经淇澳岛，沿珠江口西部，终点为港珠澳大桥联检岛。项目建成后，将与深中通道、港珠澳大桥、深圳东部沿江高速一起形成珠江口环状快速通道，将直线串联广州南沙、深圳前海、珠海横琴等三大国家级新区和自贸区片区，以及翠亨新区等省重大发展平台，极大缩短各平台间时空距离，有利于加强内地与港澳的交通联系，推进粤港澳大湾区合作发展。珠江口东西岸共规划建设12条跨江通公路通道7条：珠江黄埔大桥（投入使用）、莲花山通道（规划）、虎门二桥（在建）、虎门大桥（投入使用）、深茂铁路公铁两用大桥(拟建)、深中通道（在建）、港珠澳大桥（在建）；

铁路通道5条：广深港高速铁路（投入使用）、佛山至东莞城际轨道（拟建）、深茂铁路公铁两用大桥(拟建)、中山—南沙—虎门城际轨道（拟建）、深圳至珠海城际轨道（拟建）。深中通道深珠城轨产业价值2016年珠海高新区经济指标指

标数

额同比增长GDP172亿元10.2%规模以上工业增加值94.9亿元6.4%一般公共预算收入15.39亿元24.8%高新技术企业数212家占全市1/3上市企业数39家占全市1/3高新区确立了“4+2”产业定位，即软件与集成电路设计、互联网及移动互联网、智能配电网装备、生物医药与医疗器械四个战略性新兴产业集群，高端制造、文化创意两个产业领域。目前入驻高新企业数超过200家，2016年GDP超过172亿。高新区入驻高新企业超过200家，占全市1/3，2016年创造GDP172亿，预计未来三年高新产业人口导入超2万人主园区5个孵化器建筑面积超过41.7

万平方米入园在孵企业

533

家累计孵化企业1582

家珠海高新技术创业服务中心（国家）哈工大新经济资源开发港（省级）清华（珠海）科技园（省级）南方软件园（省级）广东省高科技成果产业化示范基地（省级）高新区创客空间统计机构名称面积团队数量项目方向北理工珠海学院110021互联网+硬件同望科技150012互联网+软件北师大珠海分校15005互联网+电气安全派诺科技1502互联网+硬件、节能创客中心5002综合全志科技5001综合年内新增2个孵化基地，7大孵化器启动招商引资，预计未来三年高新企业数增长30%；6大创客空间，吸纳高校科创人才；14家科技创新研究机构，创新人才聚集地；2017年启动派诺科技二期园区、远光能源产业园、泰坦科技园等多个高新科技主题园区建设；远光能源产业园派诺科技二期园区国机机器人科技园科技创新海岸片区超过40家知名企业进驻，重点项目年内落地，17-18年将有三大高新技术企业投产，加上深中通道有望实现深圳饱和的高新产业转移，产业主导的区域属性将导入大量产业人员和居住需求全球机器人四大家族之一ABB集团进驻。今年，ABB华南最大的研发生产基地、多功能展厅等多个产业链环节将在国机机器人科技园完成布局产业价值借“深中通道”建设契机，吸引更多深圳的高新企业和高端人才落户珠海。其中，以高新区南围为重点，谋划与深圳高新技术产业深度合作，支持深圳知名的创新企业、大学、科研机构在高新区设立研发机构，共建国际高端创新基地，以及科技成果转化基地，产生一批具有国际竞争力的创新型领军企业。类别项目占地面积建筑面积特色运营情况施工时间建成时间产业配套无人船科技港3.2万㎡5.2万㎡从创业孵化、产品研发，到产品测试、产品鉴定和计量等为一体的，包括无人船展示的一个综合性的产业高地。2016年6月2018年ABB机器人——4.5万㎡作为省发改委引入的重点项目，2014年与珠海高新区签署协议合作框架协议，落户国机机器人科技园，打造华南地区规模最大的工业机器人研发和生产基地。———2015年8月2017年珠海国机机器人科技园1000亩——科技园还将建设机器人创新研究院、创新工场、机器人主题公园，成立先进装备制造领域的联合投资基金，进一步完善创新生态，打造一流的全省智能制造示范基地。一期科技园建成后进驻企业将达100家，

员工超过5000人，年产值有望超过100亿元。1000亩全部建成，年产值将达500亿元。2015年8月2020年底，科技园一期建成珠海市大数据中心约5.8万㎡约17万㎡内设机房区（三栋机房楼）、配套生活区（两栋公寓楼）综合办公室区（两栋办公楼及裙楼）、机房机架总容量4500台———2016年6月2020年科技创新海岸——粤港澳湾区交通枢纽门户高新科技新城核心居住区区域价值定位本体分析及核心问题界定目录1区域价值挖掘市场与客户机会分析项目定位与打造建议234市场分析：珠海房地产板块分布主城区—城市品质刚需与改善板块：代表项目：中信红树湾、海愉半岛、万科城、世邦燕都诚丰广场等。特征：土地稀缺，品牌大盘聚集，生活氛围浓厚，以城市品质刚需和改善为主，整体均价高企，价格平台2.7-5.0万/㎡。西区—城市刚需外溢板块代表项目：佳境康城、龙光玖龙湾、中海左岸岚听、世荣作品一号等。特征：主城外溢，刚需盘集聚，配套不足，价格平台1.3-2.3万/㎡。横琴新区—热点投资板块：代表项目：华融琴海湾、K2荔枝湾、华发首府、中海名钻等。特征：承接港澳的国家自贸区，发展高端产业，以澳门、外地投资客为主，价格达到珠海塔尖，价格平台4万/㎡以上。唐家—滨海度假&主城刚需改善外溢板块：代表项目：格力海岸、保利西海岸、仁恒滨海半岛等。特征：山海资源丰富，环境宜居，配套较欠缺，以主城刚需改善外溢客户和外地投资度假客户为主，部分本地投资度假客户，价格平台2.4-3.4万/㎡。珠海房地产分为四大板块，项目所处唐家板块位于城市北端，与主城区接壤，凭借地理优势、宜居环境、稀缺山海资源和价格优势，承接主城外溢的刚需改善客户，吸引外地投资度假客户市场分析：珠海房地产格局变化指数/年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-5月珠海全市商品住宅总供应（万㎡）389467460541691139成交量（万㎡）230307293385596117.21成交均价（万㎡）126891359713712139881687219493备注：以上2012年-2017年4月成交数据为统计局公布数据（统计局每月23号左右公布上月数据），2017年5月为网签数据50%37%28%26%25%16%53%63%58%59%67%10%8%3%3%6%5%5%3%11%11%14%80%40%0%20%40%60%100%120%2012年2013年2014年2015年 2016年 2017年1-5月备注：统计局数据无区域划分，各区域销售面积占比按网签数据进行统计珠海商品住宅成交量稳步上涨，2016年市成交暴涨达到历年最高值，成交面积596万㎡，同比增长54.8%，2017年受限购影响成交萎缩严重，从各区域成交占比演变看，主城区成交逐渐萎缩，城市向唐家、横琴、西区板块外拓2012年-2017年珠海各区域成交面积占比主城区 西区 唐家 横琴西区板块

唐家、横琴成交占比逐年增加市场机会分析：唐家板块市场演变唐家板块发展重点逐渐向北移，由品牌开发商带动新板块发展，随着区域单价的上涨，区域产品面积逐渐压缩，客户由度假，终极改善需求向刚性自住、投资需求演变，北围片区将成为新兴的热点板块阶段第一阶段（08-12年）第二阶段（13-17年）第三阶段（18-19年）土地市场2009年格力地王7400元/㎡（格力海岸）2011年仁恒地王6000元/㎡（仁恒滨海半岛）2012年保利地王6000元/㎡（保利五月花）2013年华发地王11500元/㎡（华发绿洋湾）2016年雅居乐3块地王约28000元/㎡2016年格力地王29120元/㎡——格局两级分化，高端海景项目集中在靠近主城区的沿海线，刚需项目集中在金鼎地王项目纷纷入市，前环半岛成为热点供应区域北围地王和高地价项目入市，市场热点将延伸至北围产品别墅、大平层、高层200㎡以上的海景大平层高层、洋房120-180㎡的舒适改善型产品为主，其次为90-100㎡的三房高层60-70㎡一房、99㎡两房、160-220㎡三房豪宅产品90-100㎡复式投资产品价格11-12年：刚需盘均价8000元/㎡，

海景大平层均价2.8万元/㎡13-15年：1.7-2.4万元/㎡16-17年：2.5-3.4万元/㎡预计4万元/㎡以上客户以外地度假客户、本地终极改善居住客户为主主城外溢品质刚需和改善客户，投资兼度假客户为主——龙腾湾山庄凤凰山一号中海银海湾正方世合苑华发蔚蓝保远大美域海怡湾畔仁恒滨海中心格力海岸泰银玖悦湾保利五月花华策帝景湾旭日湾花园翠湖香山红树东岸华发绿洋湾雅居乐项目本项目格力项目招商项目仁恒项目2013年-2017年在售项目2008年-2012年在售项目2018-2019年预计入市项目市场机会分析：唐家市场量价走势受政策影响，2017年唐家成交量萎缩严重，未来量价大幅增长存在困难，目前市场均价3万元/㎡，按唐家价格年复合增长率14%计算，2018年市场合理价格为3.4万元/㎡，项目要实现4.2万元/㎡单价存在困难，需提高附加值指数/年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-5月唐家

商品住宅总供应（万㎡）67.1872.580.2100.3117.270.74新增供应（万㎡）23.7202744.356.714.02期末库存（万㎡）52.553.25660.556.7264.32成交量（万㎡）14.6819.324.239.860.486.42成交均价（元/㎡）13021162221719518550246713016913021162221719518550246713016905000100001500020000250003000035000020406080100120140唐家历年商品住宅量价走势2012年 2013年总供应（万㎡）2014年 2015年成交量（万㎡）2016年 2017年1-5月成交均价（元/㎡）备注：以上网签成交数据珠海市唐家近5年（12-16年）预测平均年成交量31.75万㎡截止至2017年5月31日珠海市唐家库存为64.42万㎡存销比2.02唐家片区市场价格复合增长率:＝（2017年成交均价/2012年成交均价)^(1/6)-1≈0.14（即14%）2016年唐家片区商品住宅成交面积60.48万㎡，同比上涨51.9%，成交均价24671

元/㎡，同比增长33%2017年1-5月份唐家片区成交面积6.42万㎡，成交均价30169元/㎡，同比增长22%市场机会分析市场供应：2016年至今唐家片区总供应量约10494套，其中新增供应量5684套；片区供应中以120-144㎡和144-180㎡改善型产品为主，80㎡以下产品供应稀缺；180-240万（两房）240-270（2+1房）270-300万（三房）300-360万（三房）180万以下（两房）360-430万（四房）400-540万（四房）550-670万（四房）59815513561263159920062057146048796782879959106781%

425 62%58%70%60%53%50%102529%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%050010001500200025000-6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上唐家片区主力供应：360-430万（四房），420万-540万（四房）唐家主力销售为：270-300万（2+1房），300-360万（三房），240-270万（两房），360万-420万（四房）2016年-2017年5月唐家各面积段供销走势总供应（套） 销售套数（套） 去化率1001248795454228400

20000 0 0100-120㎡

120-140㎡

140-160㎡

160-180㎡

180㎡以上14001200100080060-80㎡80-90㎡90-100㎡未入市项目产品供应面积段市场机会分析：唐家未来供应竞争唐家未来市场主力供应：100-120㎡的三房（300-360万）、80-90㎡复式三房（360-400万）、140-160㎡四房（420-480万）、160-180㎡四房（480-550万）、90-100㎡复式四房（400-450万）在售项目未来供应项目格力海岸：剩余6.3万㎡仁恒滨海：剩余6.5万㎡2017年2018年保利西海岸：剩余2万㎡华策帝景湾：剩余2万㎡翠湖香山：剩余50万㎡泰盈玖悦湾：剩余6万㎡红树东岸：剩余30万㎡90-100㎡三房、128-135㎡四房123㎡三房、144-180㎡四房,2018年仅剩少量尾货2018年仅剩少量尾货103-106㎡三房、130-140㎡四房，200㎡79㎡两房、116-120㎡三房144㎡四房 330 80在售项目未来供应面积段21861084 751 4663760500100015002000250060-80㎡80-90㎡90-100㎡

100-120㎡

120-140㎡

140-160㎡

160-180㎡

180㎡以上118㎡三房、150-185㎡四房华发绿洋湾：16万㎡雅居乐项目：20万㎡招商项目：3.43万㎡60-70㎡一房、99㎡两房、160-220㎡三房80-90㎡，90-100㎡复式三/四房产品未定高盛项目：2.78万㎡仁恒项目：4.18万㎡产品未定产品未定未来供应项目均为高地价、高容积率项目，产品同质化严重以雅居乐复式三房为主，少量绿洋湾两房雅居6乐00复式三房市场竞争策略分析从财务测算上，项目销售均价需达到4.2万元/㎡；目前市场销售均价为3万元/㎡，如果打造平层产品，项目比竞争项目高1万元/㎡以上的溢价，毫无市场竞争力；项目需打造复式产品，增加赠送面积，将实用面积单价降低至市场合理的单价增长范围内，提高项目竞争力。多少销售现状快慢中中供应现状240-270万80-90㎡两房未来供应：约330套270-300万90-100㎡2+1房未来供应：80套市场畅销540-670万180㎡以上未来供应：600套市场机会点：项目2018年入市，产品总价锁定在市场畅销总价300-480万、安全总价为550万以内，平层产品项目价格无竞争力，需打造复式产品提高赠送率，降低实用面积单价，提升产品竞争力市场畅销300-360万100-120㎡舒适三房未来供应：约2186套360-420万120-140㎡三房复式三房未来供应：3630套市场畅销420-480万140-160㎡舒适四房未来供应：约1084套市场安全总价480-540万180㎡以上未来供应：600套项目规模小单价高，应控总价提高产品竞争力；将主力产品控制在市场畅销总价270-420万、安全总价480万以内；按片区市场合理的价格复合增长率14%计算，2018年市场畅销总价为300-480万，安全总价为550万以内。价格策略：产品策略：整体规划分析：通过偷天井和阳台搭板实现高赠送，产品面积具备非常大的市场竞争优势，项目整体呈围合式分布，打造中央大园林，虽有35%户型不满足日照要求，但整体户型的景观资源最大化，且社区舒适度高文化公园格力地块不满足日照底层商业项目规划优劣势分析：劣势：项目必须以围合式分布，导致近35%的户型（北向户型）不满足日照要求商业体量小仅能满足项目居民日常消费需求，项目设置了少量住宅底商主要集中南北面临主干道区域重点竞争项目分析：雅居乐项目优势：项目楼栋按围合式分布，打造大园林空间，增加社区舒适度，户型景观最大化；面积梯户比户型套数占比85㎡T8/T10复式三房124864%90-100㎡T8/T10复式四房70836%合计：1956100%通过偷天井和阳台搭板的方式，实现大面积增送，户型面积压缩得非常紧凑，总价具备优势。重点竞争项目分析：雅居乐项目雅居乐本项目项目规模总规模20.62万㎡（地块1：4.4万㎡、地块2:4.5万㎡、地块3:11.72万㎡）总规模8.12万㎡（北地块：4.784万㎡，南地块：3.3万㎡）项目配套住宅底商1.03万㎡三个地块分散分布商业规模3.25万㎡景观资源占据一线中珠渠景观资源，项目可享公园、园林、水景三重景观公园、中央绿轴景观规划设计呈围合式分布，打造中央大园林，有35%户型不满足日照要求，但整体户型的景观资源最大化，且社区舒适度高受商业影响，项目园林空间有限户型设计85-100㎡的复式三房/四房，通过偷天井、阳台搭板实现高赠送，控面积控总价，产品竞争力大——限制条件限高、贴线率无突破，三个地块需独立规划无突破限高、贴线率、两个地块均衡指标无法突破项目启示：于雅居乐竞争本项目在规模、景观、园林和社区舒适度上均无优势，商业配套是项目唯一的差异化亮点，需要重点打造，雅居乐突破常规的户型赠送，户型面积竞争力大，本项目赠送也需要突破，增加产品竞争力与雅居乐对比，本项目的启示：规模无优势商业是项目差异化价值点景观弱于雅居乐园林及社区舒适度优势除了复式常规的客厅挑空增送，项目还需考虑通过天井、阳台等方式提高赠送面积客户分析—同类项目客户构成珠海客户港澳客户泛珠三角客户省外客户以澳门中高端客户为主唐家及主城中高端项目面向的客户？以北方城市高端客户为主以广、深等珠三角核心城市客户为主本地中高端客户为主唐家、主城区中高端项目以珠海本地客户为主力，其次为泛珠三角客户，唐家项目外地客户比例较高，港澳客户占比少（澳门客户为主）区域项目珠海泛珠三角客户省外港澳台合计主城中高端项目中信红树湾58%8%23%11%100%华发山庄80%10%5%5%100%城市东岸75%10%5%10%100%唐家中高端项目中海银海湾高层45%15%30%10%100%仁恒滨海半岛46%17%34%2%100%格力海岸40%10%48%2%100%保利西海岸51%10%35%4%100%珠海本地以刚需改善和品质改善客户为主，部分品质刚需和本地投资客，唐家项目的本地客户中，唐家区域客户占18-20%。港澳客户以投资和投资兼自住客户为主。泛珠三角客户以广州、深圳等核心城市客户为主，置业目的以投资为主。省外客户以投资、投资兼度假客户为主。通过客户深访形式对珠海中高端项目业主和上门客户进行访谈调研，深入解构客户的置业逻辑及产品诉求，锁定项目可牵引的客户客群客户分析—客户调查说明访谈问卷区域认知看好及倾向置业区域对于北围片区认可度对开发商品牌认可度置业特性置业目的及产品偏好价格承受能力居住空间的要求年龄及居住区域职业及收入情况户籍及购房资格客户特性本唐家人居调查共对25批客户进行深度访谈本次深访客户的来源客户分析—客户调查分析本次客户深访主要针对25-40岁有一定经济实力的城市品质刚需、自住改善和中高端投资客户，各个收入阶层分布平均，以私企业主、企业职员和管理人员为主深访客户特征客户年龄段分布客户年龄段分布：以25-40岁客户为主，其中36-40岁（8批）、25-30岁（7批）、31-35岁（6批）。客户职业分布：以私营企业主为主（10批）、其次为企业职员（8）、企业管理人员（3批）、公务员（1批）、其它（3批）客户家庭年收入：本次调查人群各个阶层分布平均，其中30-50万家庭年收入人群稍多一点。20-30万,

5100-200万,

330-50万,

750-100万,

5200万以上,5客户家庭总收入分布客户职业分布客户分析—客户调查分析客户对于北围片区认知度低，了解规划利好后，60%客户可被牵引；客户置业主要关注因素为配套、价格、发展潜力和交通，对于万科品牌认可度高，以上是项目需着重打造的价值点客户对于区域认知访谈客户中64%的客户对于北围片区并不了解，只有36%的客户对于北围片区有了解；在了解完北围片区的规划利好后，有60%的客户表示会考虑在该片区置业，其中客户最关注的因素为：配套、价格、发展潜力和交通；在众多开发商品牌选择中，访谈客户对于万科品牌的认可度最高。对于北围片区规划是否了解？了解北围片区规划利好后，是否会考虑在此置业？影响客户在唐家置业与否因素：在相同区域下，客户偏向于购买的开发商品牌（多选题）客户分析—客户调查分析北围意向客户产品需求以三房为主（占60%），其次为两房和四房，不考虑1房和公寓产品；对于北围片区的意向总价集中400万以内，其中250-350万意向度最高，客户总价天花板为500万客户产品偏好分析北围片区意向客户户型需求：以三房为主（占60%），四房和两房占比相同（占20%），对于小面积一房和公寓产品不考虑；意向客户对于唐家片区能接受的总价范围：400万总价以内为主力（占86%），其中250-300万总价意向度最高，客户在北围片区置业的总价天花板为500万。13%7%20%40%20%两房一卫两房两卫三房一卫三房两卫四房两卫意向客户的户型需求7%7%13%20%13%40%0%10%20%30%40%50%450-500万400-450万350-400万300-350万250-300万200-250万意向客户对于北围片区能接受的总价范围客户分析—客户调查分析客户需求主力面积段集中在90-100㎡，以紧凑三房为主，总价控制，四房客户均为自住需求，偏向选择140㎡以上舒适四房，两房客户偏向选择80-100㎡的舒适型两房客户产品偏好分析意向客户的产品面积段需求：主力需求面积段集中在90-100㎡（占60%），其次为140㎡以上户型，占13%，其余面积分布平均，最小面积需求为60-70㎡；各户型客户的面积段需求：三房客户面积需求集中在90-100㎡的紧凑三房，四房均为自住客户，产品面积偏向于选择140㎡以上的舒适户型，两房客户偏向于选择80-100㎡的舒适两房。7%7%60%7%7%13%60-70㎡80-90㎡90-100㎡110-120㎡

120-140㎡

140㎡以上意向客户的产品面积段需求90-100㎡89%三房客户的面积段需求110-120㎡11%60-70㎡34%80-90㎡33%90-100㎡33%两房客户面积段选择120-140㎡33%140㎡以上67%四房客户面积段选择细分各个户型客户的面积段需求客户分析—客户需求结论针对25批有效目标客户，深度访谈分析结论回顾：意向购买北围片区的客户产品需求以三房为主（占60%），两房和四房各占（20%）；客户对于北围片区的总价接受范围集中400万以内（占86%），客户总价天花板为500万；产品选择以90-100㎡的紧凑三房为主，四房客户偏向选择140㎡以上的舒适型四房，两房客户偏向选择80-100㎡的舒适型两房。针对以上客户分析结论，本项目的思考：本项目产品建议以90-100㎡为主力，主力总价控制在400万以内，如本项目能实现95㎡左右的3+1房，是本项目突破的亮点；补充自住客户需求的110㎡左右的舒适型复式4房，总价不超过500万。本项目能牵引的细分客群？地缘性客户唐家地缘性客户，对于片区认可度高，以品质刚需和首次改善客户为主，有一定价格承受力，易牵引，项目周边聚集大量高新产业人群，是项目的核心客户客户分析—珠海唐家客户客户属性描述客户年龄37岁家庭结构一家三口置业目的认购144㎡户型，首次改善兼投资经济实力中产阶级区域认知地缘客户，对片区非常了解典型客户：沈先生/

37岁/仁恒滨海半岛业主/北师大老师客户语录：1、关于区域：认可唐家区域，离自己上班近，虽然横琴投资价值也很高，但这里也是不错的，这里的环境不可复制，升值空间肯定很不错，北围现在什么配套也没有，还是会偏向在半岛这边置业，有好的学校。2、关于价格：北围片区单价4万以上的话，认为太高了，看总价和产品，总价最多只能接受到450万，超过这个总价比较难接受；3、关于产品：不会考虑小面积产品，一定要舒适三房或四房产品，个人比较看重开发的品牌和口碑，对小区的生活的便利性、环境、品质要求比较高。总结关键词：刚需改善客户，片区认可度高，注重社区品质、配套环境和口碑客户属性描述客户背景江西人，金山软件职员，年轻夫妻置业目的认购123㎡户型，首次置业经济实力工作收入+福利，家庭月收入约20000元左右区域认知唐家高新企业职员，对片区了解典型客户：张先生/

28岁/保利西海岸业主/金山软件职员客户语录：1、关于区域：目前在金山软件上班，以后要搬来高新区这边，所以才过来看，市区二手房比较贵，买这边离自己上班也近，就是配套不完善。2、关于价格：看了吉大2手房，感觉比较旧，也比较贵；我们主要是买来结婚的，钱是双边父母给的，最好不要超过350万，考虑月供不能太大压力；3、关于产品：买来结婚的，所以首选三房，保利这个产品比较舒适，以后有了小孩肯定是要和父母一起住的，面积不能太小总结关键词：品质刚需客户，购买婚房，父母家庭条件较好，对品质有较高追求以经济实力雄厚的私企业主为主，置业目的倾向于改善居住，关注居住环境、配套及景观资源，不会考虑北围片区的自住产品，投资认为水位过高，较难牵引金字塔顶层客户客户职业：房地产、建筑、酒店等行业的私企业主年龄：40-60岁购置产品：

大户型、别墅居住区域：吉大、沿海线置业目的：资源占有、自住、圈层、子女教育支付能力：600-1000万典型项目：珠宾城市花园、银海湾、红树湾客户关注点：景观资源占有极舒适的居住尺度开发商品牌圈层环境居住环境客户分析—珠海本地客户典型客户：吴先生

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45岁/珠宾业主客户属性描述客户年龄45岁家庭结构一家三口置业目的倾向于提升居住环境经济实力企业老总，几十亿身家，拥有雄厚的经济实力，唐家第一批豪宅（高尔夫山庄别墅）的业主区域认知不熟悉了解唐家片区规划总结关键词：高价需要景观资源/配套支撑，4万/㎡相对于唐家属于高水位投资有风险，需要与众不同的产品做支撑客户语录：1、对于北围片区认知：对唐家北围片区不了解，并不看好唐家的地王，

售价如果高于主城区，从自住角度不会购买，配套落地慢，没有很好的景观资源，不适宜居住，从投资角度看，吸引力不强2、关于产品：不考虑买很小面积的产品，不主流也不好出售，投资来说，如果说唐家4万多确实高水位没什么吸引力，还要看具体产品打造成什么样子，复式是可以接受的，产品要做的与众不同。多自有住房，收入较高，关注舒适度与功能区间的改善需求，关注与主城的关系、配套高端性和圈层，总价承受天花板为600万，自住不喜欢复式产品，本项目难牵引客户职业：各领域小企业主、企业中层、公务员、国企管理层、金融、律师、贸易年龄：30-55岁购置产品：

120-140㎡3-4房、140-180㎡居住区域：南屏、吉大、拱北、老香洲置业目的：品质改善，居住环境，舒适度支付能力：300-600万，典型项目：格力广场、海愉半岛、红树湾客户关注点：居住舒适度功能区间资源与配套与主城的关系品质改善型客户客户分析—珠海本地客户客户属性描述客户年龄35岁家庭结构三代同堂置业目的自住经济实力中产阶级区域认知地缘关系，相对了解片区典型客户：刘先生/

35岁/海愉业主/事业上升期客户语录：1、关于区域：离主城太远，没有自己的生活圈子，不方便亲朋好友走动，生活不方便。2、关于价格：唐家未来发展还很遥远，如果要卖到4万，要看主城区买到多少钱，唐家理论上在品质等同的情况下，应该比市区便宜单价1万块左右，主城区什么时候集体上五万不好说。3、关于产品：户型太大了，总价太高了估计也承受不了，如果是小户型，

不如横琴公寓有噱头（孩子上横琴户口上澳门大学），海愉总价600万目前已经是我们的极限了。复式年轻人可以接受，但是我们这种上有老下有小的家庭就不是很方便。总结关键词：看重自身的生活圈子维护，与主城区价格做对比，刚需改善型客户客户职业：企业高管、公务员、教师年龄：35-45岁购置产品：100-140㎡3房、4房居住区域：南屏、吉大、拱北、老香洲置业目的：功能改善，居住舒适，小孩教育支付能力：300-450万典型项目：格力广场、万科城客户关注点：功能区间总价控制产品设计景观资源小孩教育多为企业高管和公务员教师，对唐家北围发展潜力认可，会选择在这边置业，项目可牵引该类客户，但单价超过4万，客户可选区域较多，易被分流，非本项目核心客户客户分析—珠海本地客户刚需改善型客户龚先生/

39岁/地产公司管理层客户属性描述客户年龄35-40岁家庭结构一家三口置业目的首次改善置业经济实力有一定的经济实力区域认知了解片区规划客户语录：1、关于区域：置业因素主要是环境、交通、居住舒适度，看好北围片区的潜力及利好；2、关于价格：不看好未来片区价格达到4万，因为周边配套短时间无法完善，而且4万有很多区域可以选择了，除非考虑高赠送户型才能实现，

目前自己换房能接受的首付是150万，总价大概450左右；2、关于产品：会考虑北围片区的复式产品，但相对更关注110-120㎡的三房两卫，或紧凑四房，平层产品。关键词：看好片区潜力及利好，但认为短时间内配套无法完善，认为4万有很多区域可以选择，考虑复式产品，更关注90-100㎡三房单位。投资客户纯投资客户经济实力强，拥有多套物业，置业关注升值潜力和热点区域，认为唐家发展需要较长时间，现阶段不是最好选择，以规划利好、配套和强产品力可牵引该类客户客户分析—珠海本地客户肖小姐/

35岁/珠宾、万科城业主/专业炒房客客户属性描述客户年龄31-35岁家庭结构一家三口置业目的炒房投资经济实力有一定的经济实力区域认知了解考察过片区规划客户语录：1、关于区域及价格：注重升值潜力，优先选择横琴和十字门片区，唐家片区需要较长发展时间，现不是最优选择。目前唐家除了深中通道还有什么重大利好？投资唐家目前能接受的总价在300万左右，首付100万以内；2、关于产品：投资的话我现在只考虑投资刚需3、4房，也想过以后去唐家养老自住，但是自住我一定要大阳台，最起码2-3个。大阳台才有想象空间。你看看盈泰玖悦湾的房子，170做那么大的阳台，非常心动。总结关键词：唐家片区需要较长发展时间，现不是最优选择。投资的话只考虑3房刚需产品，自住不考虑复式，自住需求大阳台韩先生/

50岁/海愉半岛业主/炒房投资客户语录：1、关于价格：价格水位高升值空间不大，担心无接盘侠；除非政府打造大型项目，大家眼见为实才会相信有前景，但要看卖多少钱。现在吉大豪宅4万多有山有海有地段，规划也有大动作，北围太偏远吸引力不大，投资然后阶段性住可以考虑，总价在400万以内。2、关于产品：项目规模不大，没有配套/景观，产品要与众不同了，

太大跟吉大没得比，太小也没法住，三房比较合适。复式可以接受，但是要看好不好用，还有就是服务要有与众不同的地方，否则很难让人买单。总结关键词：投资回报有风险，对规划无信心，对标主城豪宅，对产品、服务有追求，认可复式产品客户属性描述客户年龄50岁家庭结构一家三口置业目的倾向于炒房投资经济实力拥有一定经济实力，夫妻名下多套房产区域认知看好珠海后续市场，目前仍在寻找优质楼盘囤货客户分类总价置业需求考虑因素典型项目改善类300-500居住+改善+5加2通关、功能、舒适度、总价水岸华都90-120㎡3、4房、红树湾120-140㎡3、4房常住类200-350居住+自住通关、功能、总价、红树湾2房公寓水岸华都90-120㎡3、4房、中海名钻96㎡3房养老类200-300居住+养老总价、口岸、功能华融时代46㎡公寓；水岸华都77-90㎡2、3房二代裂变150-300居住通关、功能、总价华融时代50-60㎡公寓；琴海湾80㎡两房投资客户200-400居住+投资政策、通关，潜力红树湾，K2、华融的公寓客户关注点功能区间与澳门的关系总价控制投资潜力客户特征：澳门工薪阶层、中产阶级家庭结构：多子女置业目的：在澳门居老旧房屋，在满足居住基础上叠加多种需求。购置产品：小面积公寓，90-120㎡三房，120-160㎡三、四房支付能力：总价200-500万，主力350万有一定积蓄，多为一次性付款。典型项目：水岸华都、中海名钻、马赛公馆、华发峰景、红树湾黄先生/

50岁/红树湾业主/投资兼自住客户属性描述客户年龄31-35岁家庭结构一家四口置业目的自住兼投资经济实力有一定的经济实力区域认知不了解北围片区港澳客户置业关注投资发展潜力、与澳门的关系和总价控制，对唐家发展并不认可，看好湾仔和横琴，同等价格下偏向选择横琴、湾仔区域，本项目难牵引客户语录：1、关于区域及价格：对北围片区不了解，买唐家的话肯定要买有景观资源的，但唐家发展太慢，不如横琴和湾仔，单价超过4万的话就完全不考虑的，跟湾仔比没有任何优势；2、关于产品：投资的话会选横琴的小公寓、2房或三房，自住的话会选湾仔和南湾片区，社区环境、配套要好，要在核心的地段，靠近关口，往来澳门比较方便的地方，未来才有升值潜力，自住的话需要3房或四房客户分析—港澳客户客户分析—泛珠三角客户客户关注点深圳客户关注与深圳通道的联系泛珠三角客户总价控制价格洼地客户特征：企业中高层、在所在城市拥有住宅家庭结构：二人世界、三口之家置业目的：投资，看中与所在城市的价格洼地（广深客户）购置产品：小面积公寓，80㎡左右两房，90-100㎡三房支付能力：总价200-350万，以200-300万为主力典型项目：横琴金融传媒大厦、红树东岸王先生/

30岁/红树东岸业主/深圳投资客户属性描述客户年龄30-35岁家庭结构二人世界置业目的投资经济实力有一定经济实力区域认知了解北围片区，对深中通道认可泛珠三角客户企业中高层管理人员，有一定经济实力，以广深等核心城市客户为主，看好唐家片区的交通发展潜力和价格洼地，总价控制，本项目可牵引，但客户基数少，非核心客户客户语录：1、关于区域：认可唐家区域，与横琴对比会偏向于选择唐家，唐家和翠亨都是深中通道的受益区域，看好珠海的升值潜力。2、关于价格：北围片区单价4万以上的话，认为太高了，上涨空间就会比较小，总价不能超过350万，价格太高就会选择去中山购买了；3、关于产品：高总价的小面积公寓会考虑购买，总价控制在200万以内，

超过200万的总价就会考虑购买两房和小三房了，能够接受复式，如果赠送率高的话，挺有吸引力的总结关键词：追深中通道热点，认可唐家区域，总价控制，各种产品类型接受度高高端客户多往有稀缺资源的项目置业，中高端客户选择主城标杆或横琴，普通类总价控制，以投资兼度假需求为主，项目景观资源弱，较难牵引内地客户客户类型客户特征典型项目购买产品价格置业特征置业目的高端客户金融、地产、贸易等行业私企业主，支付能力强仁恒滨海、红树湾、银海湾160㎡以上600万以上成熟或热点区域的标杆项目，追求居住舒适度与资源占有自住；度假，少量投资需求中高端客户与珠海有地缘关系的外地客户，多为私企业主红树湾、银海湾格力海岸120-160㎡500-600万经济实力雄厚，看中资源环境或配套，在优质项目置业度假、自住、阶段自住华融琴海湾K2荔枝湾80-120㎡400以上看好横琴潜力，在热点区域投资投资、追随热点格力海岸90-120㎡三房250-400万认可珠海环境，自住为主自住为主普通客户私企，公务员、金融等行业红树湾公寓世荣作品壹号40-75㎡公寓80-90㎡两房西区90-120㎡200万以下看好城市发展，投资为主，但总价相对控制，少数为阶段自住投资，度假、阶段自住内地客户中海银海湾中信红树湾华发山庄格力海岸十字门项目翠湖香山横琴板块会展项目峰景湾水岸华都客户置业偏向区域：华发绿洋湾客户分析—外地客户核心客户重要客户补充客户唐家品质刚需和刚需改善客户，占60-70%珠海本地刚需改善客户占20-30%珠海本地&珠三角投资客户占10%项目客户定位及比例研判项目客户定位：客户及比例客户特征购置产品置业关注点支付能力唐家品质刚需和刚需改善客户60-70%私企业主

企业中高管企业职员舒适型三房、紧凑型四房区域＞总价＞品牌配套＞品质300-450万珠海本地刚需改善客户20-30%主城外溢首次改善客户舒适型三房、紧凑型四房功能＞总价＞区域配套＞品质300-450万投资客户10%珠海本地及广深投资客户小面积公寓70-80㎡两房90-100㎡三房升值潜力＞配套落实＞总价＞品牌200-400万本体分析及核心问题界定目录1区域价值挖掘市场与客户机会分析项目定位与打造建议234住宅产品定位测算推导项目目前片区成交均价片区价格复合增长率项目入市时间入市畅销总价入市安全总价唐家北围项目3万元/㎡14%2018年300-400万500万项目入市价格测算唐家片区本项目入市均价测算3.42万元/㎡4.2万/㎡畅销总价300-350万90-100㎡舒适两房70-83㎡两房（无法做复式，无竞争力，取消该产品）350-400万100-120㎡舒适三房83-90㎡两房（无法做复式，无竞争力，取消该产品）90-95㎡舒适三房安全总价500万以内145㎡舒适四房119㎡舒适四房市场机会：市场机会点：项目2018年入市，产品总价锁定在市场畅销总价308-480万、安全总价为550万以内，平层产品项目价格无竞争力，需打造复式产品提高赠送率，降低实用面积单价，提升产品竞争力客户机会：本项目产品建议以90-100㎡为主力，主力总价控制在400万以内，如本项目能实现95㎡左右的3+1房，是本项目突破的亮点；补充自住客户需求的110㎡左右的舒适型复式4房，总价不超过500万。本项目产品策略：控总价、打造复式产品，增加附加值和产品力将主力产品控制市场畅销及客户需求的主力总价300-400万，整体总价不超过500万项目产品推导：住宅