2019年惠州市博罗县顺和花园全程营销方案之二

顺和花园全程营销方案之二产

品

户

型

及

国

林

建

议天宏-代理

服

务

提

升

价值

、

专

业创

造

品

牌2三、

园林风格建议一、项目建设进度建议二、项目一期产品建议目录3时间工

程

事

项工

程

进

度说明2

0

1

1

年

7

月规

划

设

计项

目

立

项

、

报

建完

成

项目

整

体

规

划

设

计(

含园

林

设

计

)2

0

1

1

年

各

项

房产

新

政的出台，从提高首付比例

，

上浮按揭利率

、限

购限

定

，

控

制

异

地

置

业

，

紧

缩额

度，

停

放

开

发

贷

，

提

高

利

率

，调

整

准

备

金比

例

等

方

面

入

手，

抑制了整个房地产的需求

，

市场完

全进入观望期

。但

我国

仍

处

于

房

产

需

求

的

高

速

发展

期，

一

时

的

政

策

调

控

只

能

带

来暂

时的

市

场

观

望

，

而

观

望

的

结

果将带来集中的市场需求爆发

。2

0

0

8

年

调

控

到

2

0

0

9

年

爆

发

就

是先

例

。我

们

预

计

这

次

观

望

期

将

不

会

持

续

超

过二

年2

0

1

1

年

8

月工

程队

进

场完

成

前

期

钻

探

工

作2

0

1

1

年

9

月地

下

室

全

面

施

工约

3

0

3

0

0

平

方

施

工量争

取

3

个

月

完

成

地

下

室

施工，

做

到

正

负

零(需

完

善解

决

道

路

进出

、

水

、电

等条

件

)2

0

1

1

年

1

2月项

目

前

广

场

施

工项目

商

业

街区

及

会所施工争

取

春

节

前

完

成2

0

1

2

年

3

月一

期

住

宅

全

面

开

工争

取

1

0

月

前

完

成

7

0

%的

工

程量

，

达到预售条件营

销

中

心

7

月

进

场2

0

1

2

年

1

0月一

期

住

宅

首批房号推出销售2

0

1

2

年

1

2

月

前一期住宅楼栋

全

面

封

顶预

计

交

楼

时

间

2

0

1

3

年

1

1

月底项目建设进度建议4时间工程事项工程进度说明2

0

1

3

年

1

月项

目

二

期

动

工一

期

进

行

水电、门窗

、

智

能化

、

电梯

、

外墙等施工，

二

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进

入

土

建

施

工具体施工

进

度以

市

场

复

苏

情

况及销售情况再做调整

。项目的集中推量预计在最后的

三

期

及四

期

，

即

时

约

在

2

0

1

4

年

下

半

年，

根

据目

前了

解

的

情况，2

01

4

年

正

是

富

力

地产

、佳兆业地产

、

鹏基地产

、

五矿发展

等

上

市

公

司

在

博

罗的

产

品

集中

完

善

期，

博

罗

片

区

已

被

更

多的城区客户和外地客户认同

，销售量急剧爆发

，

销售均价也越来越接近惠城区的水平

。博罗作为三

、

四线城市

，

本身房价并不高

，

作为距惠州城区仅

1

0

公

里的

一

个

县

城

，

有

望

成为

客

户

心目中

惠

城区

的

一部分。2

0

1

2

年

1

2

月及

2

0

1

3

年

5月一

期

第

二

批

及

第三

批

房

号

推

出一

期内

部

装

修

，

完

善

等二

期

土

建

工

程

等2

0

1

3

年

1

0

月二

期

第

一

批

房

号推出完

成

二

期

7

0

%的

工

程

量达

到

预

售

条

件2

0

1

3

年

1

2

月二

期

第

二

批

房

号推出二

期

整

体

封

顶2

0

1

4

年

1

月项

目

三

期

、四

期全面动工

，

根据市

场

情

况

陆

续

加推房源三

、四

期

全

面

施

工

建

设2

0

1

5

年

6

月前根

据

市

场

情

况

陆续

加

推

房

源项

目

全

面

完

工5项目分期示意图程机复生使们交部

i

基

*健

顺合东园

*

鸟

雌效架图00.1=8/*32A716eA

WAEct6①

、一期户型朝向建议②

、一期楼层建议③

、一期户型创意建议④

、一期户型比例建议⑤

、一期面积比例建议1、

项目目前规划现状2、

项目分批推量建议3、项目户型比例建议4、

一期产品建议项

目

一

期

产

品

建

议7目前参数：用地面积：

34058m²计算容积率面积：

34058容积率：3.5总建筑面积：

119200

m²建筑密度：23%层数：

24层限高：

75m1、

项目目前现状相语时举要部城要顺合交国，民地激思图8示意图

2、

项目分批推量建议项目施工前待解决问题一：

项目道路问题1、

开路口要和政府沟通2、

项目和路相隔一个水溪，把水溪上盖后不仅解决了交通问题，上盖部分还能形成项目前广场9由东山森林公园广场示意

处开路口，

一直直通项目

所在地我们共同认同的方案方案：思考：1、

施工车如何进入项目施工2、

销售队伍进场时，能否形

成前广场规模3、

形成前广场后施工车进场

路线项目施工前待解决问题一：项目入口道路问题我们的观点：先做前广场，使

前广场形成一定规模，施工车辆可在前广场两侧通行观点：思考：10关于前广场目标：实现人车分流，可以形成休闲娱乐的场所，使得人不

受车辆行驶担忧安全的限制方法：车辆行驶方向如图所示，使得人物休闲安全放心，休闲广场要做隔离带配置：有园林绿化、广场喷泉、休闲座椅、雕塑品等要有隔离带喷泉机动车道有阶梯形成无

机动车区域11项目分批前期一期二期三期四期楼栋号12、3、45、6、78、9、1011、12、13、14为方便区分楼栋，我司对目前规划设计进行了简单编号(如右图所示)期期12户

型面积(不含赠送面积)套数比例备

注交楼标准二

房

二

厅

一

卫

双

阳

台70～80m²10%外

飘

大凸

窗

或

落

地

窗

、

部

分

主卧

带

观

景

阳台

二

梯

三

至

四

户

，部

分

户

型

带

入

户

花园

设

计

，

部分

户

型

带内

庭

院

设

计，

二

房

客厅

开

开

间

不

小

于

3.

6

米，小三

房

客

厅

开间

不

小

于

3

.8米，普

通

三

房

客

厅

开

间

不

小

于4.2

米，四

房

开间

不

小

于4.5

米

，阳

台

宽

度

不

小

于2

.

1米。

顶

层

复

式

带

景

观

大

露台。毛坯二

房

二

厅

一

卫

双

阳

台(

半

赠

送内

庭院

)80

～

95m15%三

房

二

厅

二

卫

双

阳

台95～

120m²35%三

房

二

厅

二

卫

双

阳

台(

半

赠

送内

庭院

)120

～

128m²30%四

房

二

厅

二

卫

双

阳台130～143m²8%顶层复式(

南向

江

景

)190

～210

m²2%3、

项目整体户型比例建议13①

、一期户型朝向建议②

、一期楼层建议③

、一期户型创意建议④

、一期户型比例建议⑤

、一期面积比例建议前期一期推出2、3、4栋4、一期产品建议牌

界

顺

合

家

园

线

配

貌

架

国matw期14①

、一期户型朝向建议·2、3栋建议找规划院试调户型朝向，东西向户型不是很受博罗客户的青睐。·建议尽量使户型全南向设计，部分位置很好的楼栋可考虑二梯二户南北通透，尽量不

要有北向。·2

、3

栋地理等原因的户型尽量东南或西南。·二梯四户尽量考虑蝶式设计，规避工字型全南向设计出现的遮挡问题。②

、一期楼层建议·

一期推出量共计3栋，建议做2梯4户，

由于2、3栋户型朝向不是很好，建议套房面积应不能太大，同样因4栋户型朝向和位置设计会比1、2栋要好，建议4栋建设规划

29层(不超100米),15楼栋4栋面积户型比例主要赠送方式说明两房普通型70~80m²0%阳台普

通

二

房

在

2

、

3

栋

有

一

定的

量，

4

栋

不

做

安

排创新性80~95m²20%阳台

+内

庭院三房普通型95~120m²35%阳台朝向较佳位置安排三房创新性120~128m²30%阳台

+内

庭院四房普通型130~144

m²15%阳台

+

入

户

花

园最佳位置

，

可调成南北通③

、一期面积比例建议户型面积区间：两

房70~95m²

三

房95~128

m²

四

房130~143

m²楼栋2

栋、

3

栋面积户型比例主

要

赠

送

方

式说明两房普通型70~80m²15%阳台2

栋、

3

栋

朝向

欠

佳的

位

置尽

量

安

排小

面

积

户

型创新性80~95m²25%阳台+

内庭院三房普通型95～120m40%阳台部

分

朝向

好的

位

置

安

排需

求量

最

大的

三

房

户

型创新性120~128m²20%阳台+

内庭院中

等面积偏舒适型产

品

目前市场主流需求较大，

总价较低走量快，期产品适合开发这样的产品

16主流面积集中在：

95~128

m²住宅面积区间：70~143m²点

评

：1、户型面积

偏

大，但

空间

尺

度

较

大，

舒

适

感

较

强

；2

、

2梯3

户

舒

适

度

高，

但

分

摊

面

积

较多，

套

房

尺

寸

偏

大，

导

致

2

+1

面

积

过

大

，

超

过

1

1

0

平

米3、整体

能

保

证

南

北

通

透

及

全

南

向，完

全

没

有

遮

挡，

客

厅

可

保

持

南向

采

光

有

南向

景

观阳台

，舒适

度高在

销

售

过

程中，

海

伦

堡1

0

0

~

1

1

0

平

米

的

2

+

1

销

售

速

度

最

快

，

可

以改

成

较

为

舒

适的

三

房0

1

单

位

1

1

6.79m²02

单位158

.

31m²03单位126.66

m²④

、一

期

户

型

创

意

建

议中

颐

海

伦

堡产

研品

究17点评：户型方正实用，主客卧分居两侧私密性强宽大阳台通风采光一流带空中庭院，两房享三房01单元116.79m'02单元127.04

m²03单元126.66m²18鹏达御西湖A户型

2室2厅2

卫97.80

m²1、

南向户型，全部功能房直接采光2、

面积赠送较多，有空中庭院可以由业主自由设计利用3、97.8

m²户型客厅开间3.9米山语城H户

型2室2厅2卫87.7m²1、

南向户型，卧室向南2、

内庭院可改为多功能房3、87.7

m²户型客厅开间3.9米高层2+1户型参考3500A□旨1700,宜化-山语麟10

食

0

100no

140010

薄貌04150c036401700193900**mS3800**·

三房可改四房·

南北通透·

面积约120平方·

户型方正，通风采光一流·餐厅客厅错开，功能分区明显。干湿分离，动静分区高层3+1

户型参考健

春*

0

口

。1尊偿生委中

一的中获原8

。数球的☆神部种*江送羊岗种

术是在20·

中等户型赠送大面积·

·

赠送空间方正实用普通型住宅保证方正实用，尽量保证得房率·

惠州建筑规范

合适空间面积比例·只要地理环境允许，只考虑南向户型设计口本片区目前处于成本型市场，因此建议在赠送面积时考虑成本因素口博罗目前还属于早期的惠州居住习惯，因此在赠送面积时空间不能过于紧凑，

一定要在舒适

型保证的前提下进行。口后浇板这种后期工作复杂的赠送方式，本项目不建议采用。21··本项目户型设计的基本原则基本原则一期户型朝向差的户型尽量多考虑将户型面

积控制项目赠送面积及实用性

··

建筑成本因素·

项目赠送方式考虑因素口保证常规赠送空间，如飘窗、观景阳台等，普

通设计两房适当减少赠送面积，创新型户型建议

大面积赠送口户型方正实用特别是普通型设计，在赠送面积

较少的情况下更用该注意户型的实用性口尽量保证各单位南向采光和景观，提高舒适度口面积较小的户型，必须压缩尺寸时，尽量压缩进深尺寸来保证开间的尺寸口产品可以适度创新，

成本严格控制，推量谨慎把握本项目中等户型设计特色方正实用南向飘窗、内庭院、入户花园等实用赠送舒适度适当创新0本项目高层户型设计建议222、3栋建28层02号房95～120m

²共计34户05号房120～128

m²共计34户2302号房户型朝向：东南面积区间：95～120m²户型：三房两厅两卫双阳台赠送方式：飘窗+双阳台01号房户型朝向：西南面积区间：70～80m²户型：两房二厅一卫双阳台赠送方式：飘窗+双阳台05号房户型朝向：西南面积区间：

80～95

m²户型：2+1双阳台赠送方式：

内庭院+双阳台03号房户型朝向：东南面积区间：

120～128

m²户型：3+1双阳台赠送方式：

内庭院+双阳台根据楼层建议：

一层架空，01号房70

～80m²共计34户03号房80～95m²共计34户2

、3栋户型构成05012

、3栋梯户结构0203根

据楼层建议：

一

层架空，1

栋建

29层01号房80～95m²共计27户

02号房130～143m²共计27户03号房120～128m²共计27户

05号房95～120m²共计27户2403号房户型朝向：东南

+：1双

2

～128

m²赠送方式：内庭院+双阳台：区O1号房户型朝向：

西南面积区间：80～95

m’

送方式：内庭院+双阳4栋户型构成05

03户型：2+1双阳台Oμ4栋梯户结构S×楼栋2、3

、4

栋(

一面积套数户

型比

例(

共

3

24

套

)两房普

通

型70~80m²54套16.67%创新性80～95m²81套25%三房普通型95~120m²81套25%创新性120～128m81套25%四房普通型130~144

m²27套8.33%楼栋4栋面积套数户型比例两房普通型70~80m²0套0%创新性80~95m27套8.33%三房普通型95~120m8.33%创新性120～128m8.33%四房普通型130～144

m8.33%由于目前市场观望气氛较浓及项目的规模和园林还未充分展现，

因此建议一期2、3、4栋小户型占有一定的比例。以小户型打探市场，降低政策风险。因为面积较小，总价较低的套房多为首次置业的刚性需求，

较能抗政策风

险。

25楼栋2、

3

栋面积套数户

型比

例两房普通型70~80m²5

4

套16.679%创新性80~95m²16.67%三房普通型95~120m²16.67%创新性120~128m²16.67%一期户型比例

引言：美丽的景观能使人心情愉悦，提高项目的档次，越来越多的开发商会注重前期景观开发，越来越多的业主对自己的庭院都有着美好的憧憬，是剪刀手艾德华修剪的乐园，还是茜茜公主奔跑的庭院，是北欧风情的小镇院落，还是地中海风格的海边景观，或者是泼墨山水画的中式庭院，到底是什么样的花园可以让你在某个阳光明媚的下午，心满意足地在自己的庭院里得意?那不妨静下心来，我们叙上一杯茶，了解一下几种的景观风格，使那美丽传说离自己更近

…三、

园林风格建议26规划思考：结合项目的本质特征设

计一条自上而下、

自南向北的流动

水系口沿着四期位置经过20米落差流到

项目入口广场喷泉，口规划项目入口广场、实现人车分

流、有喷泉口

四期山顶附近的位置可以考虑与东山森林公园相匹配的高地植物，

1:1000

以方便修建爬山通道园林打造要点：有主题、有风格、多组团、多节点、FBEB27·

中国体系》北方园林》江南园林》岭南园林·

日本园林·

东南亚园林·

欧洲体系》美式庭院——豪放油画》》德式庭院——精巧版画》》英国园林——自然风景画》法国园林——规整园林》》意大利园林——独特的退台式园林

》西班牙园林——工整严谨园林风格分类28中国古代造园活动最早始见于3000年前，汉代出现私家园林。现按地域可分为北方园林、江南园林，岭南园林。传统的庭院规划受传统哲学和绘画的影响比较深，其审美特点是“接近自然”。亭台参差、廊房婉

转作为陪衬，这里寄托园主人淡漠厌世、超脱凡俗的思想，苍凉廓落、古朴清旷是其美的特征。

29建筑的形象稳重、敦实，因寒冷和多风沙而形成的封闭感，别具刚健之

美。水池的面积都比较小。叠石为假

山规模较小。其石形象均偏于浑厚凝重。观赏树种植物比江南少。规划布

局中轴线、对景线的运用较多，更赋

予园林以凝重、严谨的格调，

园内的

空间划分比较少，因而整体性较强。30在观唐的园区设计中，借鉴中国北方传统园林的手法和意境，吸收传统园林的诗情画

意，无一景无典故，无一字无出处。北方园林代表作品一观唐31江南气候温和，水量充沛，物产丰盛，

自然景色优美。叠石理水，以水景擅长，水石相映，构成园林主景。花木种类众多，布局有法。江南多竹，品类亦繁，终年翠绿以为园林衬色，或多植蔓草、藤萝，以增加山林野趣。建筑风格淡雅、朴素。江南园林沿文人园轨辙，以淡雅相尚。布局自由，建筑朴素，厅堂随宜安排，结构不拘定式，亭榭廊槛，宛转其间，

一反宫殿、庙堂、住宅之拘泥对称，而以清新洒脱见称。

32江南园林岭南地处亚热带，观赏植物品种繁多。建筑的比重比较大(遮阳、防御台风的效果)。规模比较小，建筑物的通透开敞更胜于江南，外形象更富于轻快活泼的意趣。建筑的局部、细部很精致，而且多有运用西方样式。叠山常用姿态嶙峋、皴折繁密的英石包镶，即所谓“塑石”的技法。理

水的手法多样丰富，不拘一格，少数水池为方整几何形式，则是受到西方园林的影响。植物品种繁多，还大量引进外来植物。

33岭南园林顺德清晖园番禺余荫山房东莞可园岭南园林代表作品一广东四大名园佛

山

梁

园34日本园林日本是一个岛国，接近海洋而且风景秀丽，受到中国园林的影响很大。日本庭园一般有三种形式：即平庭、筑山庭和茶庭。最有特点的景观就是枯山水。日本的庭院有大气蓬勃，气势宏伟的皇家园林也有精致的茶庭。

日式景观结合日本的地理条件和文化传统，也发展了它的独特风格而自成一个体系。35即茶室庭园，其特色是讲求质朴自然。幽静的庭园，园中一间小巧玲珑的木屋，推窗望去，庭园中球石摆成的小河，似潺潺流水，

一丛丛圆锥形的灌木，素雅的馨木，落叶苔藓，放置着一

种叫“蹲踞”的石制“手水钵”,是洗

漱用的石盆，道旁伫立着花岗岩石雕品

石灯笼，发出朦胧的灯光，整个茶庭典

雅清新。茶室简朴幽雅，入口是一方活

动矮门，茶室四壁悬挂“松”“竹”、

“梅”、“龟”等名人字画，茶室中有

陶制炭炉和茶釜，炉前放着饮茶用具。

箱根品茶，更品味着“茶道庭园”的韵

味

.日本园林一茶道庭院36枯山水庭园是源于日本本土的缩微式园林景

观，多见于小巧、静谧、深邃的禅宗寺院。

顾名思义，枯山水并没有水，是干枯的庭院山水景观，在一些地方，枯山水庭院内甚至排除了草木。其主要特点，是用山石和白砂为主体，用以象征自然界的各种景观。如白

砂可以代表大川、海洋，甚至云雾，石头则

可寓意大山、瀑布等等。在其特有的环境气

氛中，细细耙制的白砂石铺地、叠放有致的

几尊石组，就能对人的心境产生神奇的力量。它同音乐、绘画、文学一样，可表达深沉的哲理，而其中的许多理念便来自禅宗道

义，这也与古代大陆文化的传入息息相关。日本园林一枯山水在东南亚热带园林中，绿色植物也是突显热带风情关键的一笔，尤其以热带大型的棕榈树及攀藤植物效果最佳，

目前最常见的热带乔木还有椰子树、绿萝、铁树、橡皮树、鱼尾葵、菠萝蜜等等，其形态极富热带风情，是设计师常用来营造东南亚热带园林的“必备”品。在东南亚热带园

林中，比较常见的一些茅草篷屋或原木的小亭台，大都为