龙湖地产造价采购部上半年工作总结及下半年工作展望

造价采购部2006年上半年工作总结下半年工作展望目录考核指标的完成情况1公司战略的执行情况2造价采购部职能反思3今年下半年工作重点4TextTextTextTex105.9%90.1%89.8%95.1%91.6%98.6%80.00%85.00%90.00%95.00%100.00%105.00%110.00%1月2月3月4月5月6月1、考核指标的完成情况

1.1月度资金方案准确率目标值：≥95%

月度资金方案准确率是根据方案财务部2月底下达的考核指标：造价采购部2006年1-6月资金方案，达标2个月，未达标4个月。以上数据来源为造价采购部部门统计。1、考核指标的完成情况

1.1月度资金方案准确率－未达标原因月度超计划

金额

（万元）准确率内部原因外部原因计划

差量漏项内审手续

未完部门

调剂其他完成

延期手续

延期标准

变化工具变化资金

额度宏观政策市场

风险1622105.9%29%4%5%43%11%2%5%105%，综合成本组管控

2-42890.1%30%13%22%0%3%11%22%每月4次改为月末3次停用电子表格启用成本系统

3-88089.8%21%0%21%4%34%0%21%月末3次改为月初3次

钢、铝、铜材及水泥涨价4-14298.6%26%8%23%11%21%2%8%

承兑额度到期

5-54995.1%27%4%29%28%8%1%2%部门启动缓付减付全项目资金计划5.29调控应变6-98891.6%10%1%35%31%6%6%10%

上述已付款金额包含：商运公司新建改建费用约340万；营销部装饰装修费用约320万。1、考核指标的完成情况

1.2年度资金方案准确率目标值：≥95%2005年2004年2003年2002年2006年96.48%10.79千万75.59%8.57千万86.13%5.6千万84.80%5.74千万（含工程部）111.97%？5.44千万5.61千万2006年上半年2006年下半年全年11.05千万造价采购部2006年上半年资金方案准确率为111.97%，未达标。以上数据来源为造价采购部部门统计。1、考核指标的完成情况

1.2年度资金方案准确率－月度资金方案比较分析2006年1-6月造价采购部资金方案比照表-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0001月2月3月4月5月6月经批准的年初方案资金经批准的月度方案资金单位：千万月度与年初资金计划下达目标值相比，存在如下事项原因：1、项目进度实施提前（芳树晴川）2、市场材料涨价（铜、铝、钢材、水泥）3、产品标准提高（保温、断桥铝合金）4、项目资金计划分解误差（紫都城SOHO）5、商运公司新建改建费用6、营销部装饰装修费用上述1-5项经计划财务部确认同意增加资金额度9319万元超标原因说明1、考核指标的完成情况

1.2甲供材料采购合同招标率目标值≥80%

重庆龙湖公司造价采购部承办的采购招标有16类，其中：甲供材料设备13类，乙供材料设备3类，应在上半年完成的有7类，应完成合同27份。半年完成实际招标2006年1-6月重庆龙湖公司造价采购部实际通过招标完成的甲供材料合同有20份，涉及金额1637万，甲供材料采购合同招标率＝20/27＝74.1%，未达标。年度方案招标1、考核指标的完成情况

1.4集中采购材料协议目标值≥12

物资/服务名称招标文书编制招标文书发出开标定标中标通知书发出集中采购协议签订合同签订阀门√√√√＜＜U-PVC排水管及管件√√√√＜乙供柴油发电机组设备√√√√√＜电缆√√×

PVC电线套管及管件√√√√＜乙供内外墙涂料×

对讲设备√√√＜＜＜根据集团“提高采购议价能力〞的要求，在重庆龙湖公司2005年集中采购工作总结分析的根底上，各公司造价采购部在2005年底对2006年集中采购的种类和承办方式进行了研究和讨论，最后完成?2006年度龙湖集团集中采购联合通知?，明确集中采购的共计18类。2006年上半年开展的集中采购工作中：内外墙涂料改为区域采购；电缆由于涨价原因招标失败；开关面板和消防报警推迟进行；阀门、U-PVC排水管及管件、PVC电线套管及管件及对讲设备已完成招标手续，待7月完善集中采购协议；发电机组已完成集中采购协议。上半年仅完成一项集中采购协议，未达标。1、考核指标的完成情况

1.3工程合同招标率目标值≥50%必须招标必须招标的工程有35类必须招标的工程合同应有61份实际通过招标完成工程合同的有41份工程合同招标率2006年上半年造价采购部应招标工程合同64份，实际通过招标完成的工程合同44份，招标合同金额48406万，工程合同招标率＝44/64＝68.8%，已达标。条件招标 条件招标的工程有14类条件招标的工程合同应为0。实际通过招标完成工程合同的为0。计划外招标计划外招标的工程有1类计划外招标的工程合同有3份。1、考核指标的完成情况

1.5施工图优化建议导致节约本钱5万元以上的次数目标值≥3次/年·工程

633万元节约本钱西城天街1项观山水2项紫都城3项蓝湖郡2项1、考核指标的完成情况

1.5施工图优化建议导致节约本钱5万元以上的次数-明细表项目内容节约成本蓝湖郡三期涂料阳台涂料建议使用一般外墙涂料，单方造价降低21.19元，三期建筑面积89286平米，总共节约成本189万元。189万元蓝湖郡B15市政人行道景观工程优化比较方案。32万元紫都城在紫都城正式用电工程施工图读图中，对1号开闭所到1号商区专配的电缆走向提出修改意见。16万元对紫都城商区车库屋面回填方案，提出改陶粒砼回填为土壤回填的优化建议。154万元对紫都城商区钢结构设计图提出将屋面镀铝锌内板改为镀锌板的优化建议。25万元观山水针对观山水筏板基础施工方案，提出支撑双层钢筋的角码铁由ф25改为ф16的优化建议。5万元观山水14栋单体楼的三个楼层设计为140mm，提出优化建议改为130mm。12万元西城天街结合西城天街车库钢筋施工图设计，建议采用锥螺纹套筒连接，并作了详细认真的分析对比，预计直径16以上的钢筋都采用锥螺纹套筒连接后，可以使钢筋接头的费用比绑扎搭接接头的费用少约200万元。200万元合计633万另2006年上半年造价采购部提出合理化建议2项，暂无法计算节约金额。以上数据来源为造价采购部部门统计，尚未得到三个部门的共同确认。2、公司战略的执行情况

龙湖总体竞争战略

行业平均售价行业平均本钱行业平均利润龙湖平均售价龙湖平均本钱龙湖平均利润控制成本提升成本控制力，保持行业内的成本竞争优势2.提升销售收入提升产品和服务溢价能力并覆盖更多区域，实现销售收入快速增长1.提高资金周转率提高资金周转率并保持一个较大的、安全的资金运营规模3.工作展望1、把分供方的维保从单纯后控调整为前后循环控制；实现新老分供方、工作质量上下、维保工作的有序选择。2、组建专门的维修队伍，妥善解决维修期内的质量和效果；实现地产和物业的维修管理互补目前状况1、重新修订维保条款。2、定期召集地产物业乙方的维修会议。3、把执行情况反响到分供方的合作选择和结算方法的奖惩。4、清理分供方扣款死帐、呆帐，加大合同奖罚的处理力度，作为分供方的合作选择、进度支付和结算方法的奖惩的依据。

控制成本提升销售收入提高资金周转率实施要点战略路径强化对客户敏感点的持续挖掘和改进2、公司战略的执行情况

2.1提升销售收入维修及时率和有效性、无负面影响分供方评价体系工作展望目前状况1、完成部门内的敏感度基本分析。其中“五星级”的是门窗、空调、植物。2、根据材料敏感度的差异采取不同的工作方法：甲供、招标（设计、施工）、库存。控制成本提升销售收入提高资金周转率实施要点战略路径强化对客户敏感点的持续挖掘和改进敏感程度内部因素外部因素配置标准功能要求成本效果业主销售贡献高6.20%0.00%6.20%10.33%15.70%7.02%中20.25%38.84%40.50%14.46%42.98%38.43%低73.55%56.61%53.31%75.21%41.32%47.11%无0.00%4.55%0.00%0.00%0.00%7.44%合计100%100%100%100%100%100%2、公司战略的执行情况

2.1提升销售收入针对“目标客户群“挖掘〞能够创造新的潜在满意度的那些不同的产品或效劳〞。逐步建立系统的机制持续从居住空间、生活环境、工程质量、购房体验与居住体验方面挖掘客户敏感点并进行持续改进。工作展望目前状况通过完成各个阶段的工程任务，初步建立了模板：1、弗莱明戈24号楼目标本钱分析2、观山水造价指标分析3、西城天街目标本钱测算4、110工程目标本钱测算、分解5、芳树晴川目标本钱测算6、水晶郦城一组团结算分析7、景观工程的常规清单单价8、公寓楼室内和公共走道的装修单价实施要点1、建立三类高端产品〔花园洋房、高层住宅、别墅〕的建安本钱模块。2、建立三类高端产品不同档次配置的本钱数据库3、编制本钱测算参考基价表。控制本钱提升销售收入提高资金周转率战略路径提升围绕本钱敏感点设计能力2、公司战略的执行情况

2.2控制本钱水晶郦城一期一组团本钱实际执行值比目标值超支2893万元，超支率为9.4％。其中由于量差导致的差异额为901万元，差异率为2.9%；由于价差导致的差异额为1992万元，差异率为6.5%。其中如果把主材的采购价格控制在目标值以内，那么实际执行值为1106元/平米，与目标本钱差异率为０.５％，根本和目标本钱相吻合。1、在“研发环节中的经济评价体系〞中成为经济模型的组成模块，强化目标本钱对于设计和施工的指导和管理意义。2、通过“深入研究建筑规划与本钱特征的相关关系，以更低的本钱提供更优质的产品。〞3、分类控制指标初步设想：主持类小于2%配合类小于5%协调类小于10%2、公司战略的执行情况

2.2控制本钱项目期数工程内容方案测算下达前测算下达后分解过程控制分解后的调整执行对比西城天街二期建安成本○★鸿恩寺公路投资建安成本○★金开大道天桥建安成本○110项目建安成本○紫都城三期建安成本○

蓝湖郡小学建安成本○西城天街一期建安成本○

○★

芳树晴川一期建安成本○○

紫都城一二期装饰装修○

○

○★观山水一期建安成本○

○

○★

蓝湖郡三期建安成本○

○

○○★水晶郦城一期建安成本○

○

○○

○★水晶郦城一期

一组团景观工程○

○

○○

○★水晶郦城一期

二组团电气部分（与×科对比）○

○

○○

○★工作展望目前状况和景观工程部共同完成了景观工程的清单单价招标结合工程工程的实施情况，完成了重点分包工程的招标工作。实施要点1、景观工程的本钱数据和承办策略的积累和固化2、重点突破土石方、安防、防水、保温、门窗〔铝合金／塑钢〕的关键分包工程的招投标工作。控制本钱提升销售收入提高资金周转率战略路径提高采购议价能力1、实现景观工程清单单价结合签证变更包干的合同模式。2、实现专业方式、控制结果、雇主形象等多方面的收益。2006年上半年造价采购部重点分包招标工作详见下表：2、公司战略的执行情况

2.2控制本钱2006年上半年造价采购部重点分包招标工作表2、公司战略的执行情况

2.2控制本钱种类项目定性定量措施土石方西城天街110项目价格基本维持了较低的水平；但目前土石方施工形成土石方施工单位“寡头“经营加大资源储备安防紫都城一二期蓝湖郡二期尝试下列招标方式及思路：1.先安防子系统进行分类招标，集中采购安防对讲主要设备。紫都城对讲设备每户较历史项目降低312元。尝试直接面向生产厂商的招标方式。防水春森彼岸以外的现有项目防水招标有所突破；统一了各项目防水作法，并进行防水工程施工年度招标降低JS防水综合单价4元/平方米继续维持防水工程年度招标方式，考察引入新资源及新材料，进一步降低成本。保温蓝湖郡二期观山水一期蓝湖郡三期保温工程招标取得突破性进展，充分引入竞争蓝湖郡二期的保温成本较样板区工程每平方米降低约30元，观山水一期的保温成本较紫都城项目降低约每平方米3元。拟继续保持充分竞争形势。门窗蓝湖郡三期观山水一期铝合金门窗招标取得突破；前移成本控制重心至门窗设计阶段，强调成本前控，改变铝合金材料供应方式，降低铝合金型材对资金的提前占用。蓝湖郡三期断桥铝合金门窗成本每平方米约降低90元继续加强门窗设计阶段的成本控制，降低成本。工作展望不断回忆工程建材及部品部件本钱，对集中采购科目进行定期梳理，了解和分析市场价格和供求趋势，确定集团采购、区域联动采购、区域采购、甲控乙供等不同形式，采购部门协同研发部制定部品部件的选用目录，在确保研发效果的前提下，提高采购集中度，进而提高采购议价能力，降低产品本钱目前状况完成?2006年度龙湖集团集中采购联合通知?，并据此开展相关工作。实施要点集中采购年度采购规模采购控制本钱提升销售收入提高资金周转率战略路径提高采购议价能力，2006年上半年造价采购部各类采购价格情况详见下表2、公司战略的执行情况

2.2控制本钱采购方式采购种类价格比较集中采购阀门总体单价下降约5％左右u－pvc排水管总体单价下降约6％左右pvc电线管总体单价下降约6％左右柴油发电机总体单价下降约20％左右涂料涂料的招标较难，认价也较难，还需进一步探讨涂料的采购及认价方式；年度采购复合井盖复合树指井盖取代了原有的玻璃钢井盖和钢纤维砼井盖，产品质量得到控制，价格也比玻璃钢有一定的下降。腻子外墙腻子从去年的1300元/吨下降到目前的1200元/吨，下降约7%。内墙腻子和去年价格持平。规模采购风口风阀类产品总体单价下降约7％左右各类材料设备采购价格情况比照2、公司战略的执行情况

2.2控制本钱工作展望同类产品成本最低（先进水平）／市场的下游。体现在：预测合理、准确过程控制：精细有效率统计分析：对下一步／今后的项目有指导意义目前状况没有形成定期和机制。仅不定期的收集行业数据。实施要点机制性的系统的收集高层、花园洋房、别墅的同行业成本信息和采购信息，以及工程造价的管理方式和结算办法，形成定期月度通报和季度专题报告控制本钱提升销售收入提高资金周转率战略路径提高采购议价能力，观注行业本钱2006年上半年造价采购部行业数据收集详见下表2、公司战略的执行情况

2.2控制本钱造价采购部2006年上半年行业信息收集表2、公司战略的执行情况

2.2控制本钱项目简要说明×科安防工程成本数据与紫都城安防施工招标成本数据进行了对比分析，分析结论如下：以×公司本次报价作为比较基础，排除因分析口径或配置差异带来的局部影响以及在对×科项目的工程量线性放大带来的失真外，×科其安防造价在一定程度上可认为高于我司目前安防工程成本水平。×科的电力部分比较数据根据我司开发项目水晶郦城的电力工程实际成本，换算到2005年11月同期费用，与重庆××机电承包的×科电力工程项目进行比较：我司的供配电电力工程的造价低于对手通过总包模式下的造价。本市同类建筑及道路成本收集到了重庆×城住宅及道路清单招标合同文本及合同清单价格，了解同行业清单成本状况，对照我司现有成本，进一步总结改进。分包工程针对防水工程，通过与几家开发商的成本及市场对比，了解到我们的成本也略高于了其他的开发商的价格原因主要是由于选择的材料品质均略高于其他开发商而导致的成本差异；针对铝合金工程，通过对不同业态同类产品的设计方案、五金配置、招标方式的了解对比，调整了我们的招标及计价方式。控制成本提升销售收入提高资金周转率工作展望对业务环节的特征和习性深入了解，确定合理的工程工作期量标准。实现工程负责人管理和部门职能的联动。目前状况原公司一级标准方案主导随着工程负责人制度的推行，逐渐演变为工程运营方案主导，方案的工程、前置条件、期量、配合都处于摸索之中。实施要点一级方案〔工程运营〕完成率战略路径提升项目进度计划达成率造价采购部2006年1-6月公司一级方案执行情况33104242231242.86%60.00%20.00%100.00%50.00%66.67%0123450.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%完成任务未完成完成率1月2月3月1月4月5月6月完成率2、公司战略的执行情况

2.3提高资金周转率控制成本提升销售收入提高资金周转率工作展望把采购期量和采购方案等部门精细化采购控制的关键环节直接前置到研发阶段、总包单位和监理公司，提高工作效率。目前状况监理公司参与作用甚微，总包单位方案的提出根本符合要求形成了部门内部版本，还没有做到跨部门的联合使用实施要点战略路径提升工程进度方案达成率改变原有的材料设备方案审批在公司内部的串行方式。部品部件目录管理月度计划

总数计划

完成率项目零星计划比例施工单位（项目部）按时提交计划的比例4月8872.73%38.64%62.50%5月15170.86%31.00%78.15%6月11372.57%29.20%64.60%2006年上半年造价采购部材料设备方案执行情况2、公司战略的执行情况

2.3提高资金周转率控制成本提升销售收入提高资金周转率工作展望对资金收付和预算的特征和习性深入了解，确定合理的资金期量标准建立完善的资金流量管控和调节机制。在本钱系统中分类固化、有效管控：

必达类不低于95%优先类不低于85%协调类不低于70%目前状况1、各工程甲供材料扣回率不低于80%。2、总包分包采购合同进行了各阶段的额度调整。实施要点战略路径提升工程资金方案达成率付款缓、少、不付甲供材料及时扣回造价采购部2006年1-6月各工程三材甲供扣回率详见下表：2、公司战略的执行情况

2.3提高资金周转率2006年1-6月各工程三材甲供扣回率2、公司战略的执行情况

2.3提高资金周转率钢材1-6月供给扣回量比照图单位：吨控制成本提升销售收入提高资金周转率工作展望把能够外包的工作尽量外包，实现多渠道的准确精细有效率的过程控制。目前状况选择了三家有代表性的招标代理公司考察，目前实施招标代理工作处于不利进行了多轮8家造价咨询公司的考察和资源储备，已经开展造价咨询业务如下实施要点战略路径提升工程资金方案达成率挑选招标代理公司和专业咨询公司。项目名称蓝湖郡紫都城观山水西城天街预算√√√√结算√×××2、公司战略的执行情况

2.3提高资金周转率造价采购部2006年1-6月已开展造价咨询工作明细表控制成本提升销售收入提高资金周转率工作展望目前状况实施要点战略路径提升工程资金方案达成率今年上半年已完成

：1、资金方案及工程付款的管理方法。2、本钱系统进行月度方案管理实施。3、部门从5月中旬开始对造价采购部各工程的全工程资金方案进行了全面的清理和回忆。完善资金方案编制表单和模版，在本钱系统中对全工程资金方案进行动态管控2、公司战略的执行情况

2.3提高资金周转率1、完善标准2、优化工具3、监督管理4、持续改善3、造价采购部职能的反思

3.1人力资源和部门培训－现有架构及说明部门经理1人综合本钱组总经济师1人4个工程造价组采购组造价工程师3人造价文员1人综合组长1人造价工程师2人综合文员1人采购工程师6人采购文员1人造价组长4人造价采购部2006年上半年部门新到岗造价工程师1名。支援北京公司造价采购部装饰材料采购工程师1名，目前临聘造价工程师1名。辞退文员1名，仕官生1名，试用期造价工程师1名。目前员工人数21名。3、造价采购部职能的反思

3.1人力资源和部门培训－现有架构反思现有人员和架构只解决了工程建设期间根本需求；现有人员比例和架构不能满足工程前期本钱管理的需要；解决方向和方法：

1、立足全局，重新制定标准；2、增设本钱管理员的专职岗位、明确职责岗位要求，配置岗位人手；

3、从专业开始实现标准系统化〔工具〕。3、造价采购部职能的反思

3.2工作中的矛盾

员工感到时间不够用，在“灭火”上花的时间太多项目施工总包的范围和深度扩大虽然已经做了计划，但推进困难机制性的系统的外部造价、采购信息的采集分析表单精细化、流程系统化管理的要求项目施工较碎、总包力量弱工作前置、效率提高的矛部门只做到“子项片断”程度4、2006年下半年工作重点

4.1本钱控制标准工具执行持续改进110工程〔试点〕建立本钱管理员的工作目标和标准从部门职能定位开始，改变部门管理的认识