旧房改造-可研说明

PAGE上海市城市建设设计研究总院旧住房综合整新工程工程可行性研究报告XXXXXXX有限公司XXXX年X月旧住房综合整新工程1-XXXXXX有限公司目录8-xxxx8-第一章概述1.1工程背景1.2编制依据1.3设计原则1.4改造范围及内容1.5工程目标1.6工程概算1.7资金来源第二章现状调研2.1屋顶2.2外墙面、雨水管2.3公共部位内墙面、楼梯栏板2.4道路、绿化2.5其他第三章小区整新工作内容及工程施工做法3.1建筑部分3.2结构部分3.3电气3.4给排水3.5道路拓宽3.6其他第四章工程量及投资概算第五章设计图纸5.1总平面图5.2住宅平面、立面图第一章概述1.1工程背景为改善民生，改善市民生活质量，进一步改善旧住房居住条件、提高群众生活质量，促进社会和谐稳定，根据市政府关于继续推进旧住房综合整新工作的总要求和相关文件精神，结合本次改造工作实际，进一步强化责任落实、加强组织保障、明确目标任务，集各方之力，聚民心所向，全力以赴，切实有效推进旧住房综合整新工作。我公司受XXX街道委托，编制《旧住房综合整新工程可行性研究报告》。为了确保改造方案的合理可行，接到委托后，本公司征询了居委物业的有关要求，工程设计人员前往项目现场，实地踏勘，取得现场第一手资料。在此工作的基础上，对设计方案进行了不断完善优化。完成了具备该工程实施的文本。本报告在编制过程中得到了XXX街道办事处以及各小区居委物业的帮助和指导在此深表感谢。1.2编制依据《2017年旧住房综合整新计划表》2、《住宅修缮工程管理办法》3、建设单位对本工程提出的修改意见和所提供的基础资料4、测量报告5、《房屋修缮工程技术规程》(DG/TJ08-207-2008)6、《三类旧住房综合改造项目技术导则》7、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-20032009年版）；7、《住宅设计标准》（DGJ08-20-2013）；8、《建筑给水排水及采暖工程质量验收规范》（GB50242-2002）；9、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）（2014年版）10、国家和地方其他的相关规范和标准。1.3设计原则1、符合国家和地方的有关规范、规定和标准。2、按照“保基本、惠民生”的要求，推进旧住房的修缮改造工作。3、结合城市更新，逐步缓解老旧居住小区普遍存在的外立面老旧、屋顶漏水、公共空间不足、小区停车难，雨污水排水不畅等问题，努力改善居住生活环境。1.4改造范围及内容1、工程范围本工程2019年改造范围包括XXXX、居民住宅小区，居民小区设计建造年代为七十年代，共涉及居民XXX户，总建筑面积约XXXXm2，共XX幢，XX个单元门洞，均为一梯4户。具体见表1.4-1：工程范围一览表。表1.4-1改造小区一览表序号小区名称房屋地址幢数门洞户数建筑面积（m2）1XXXXXXXxxxxXxxx2、改造内容本次旧住房综合整新工程内容详见下表表1.3-2主要改造内容一览表序号整新项目整新方式备注1坡屋面整新更换檩条、瓦片、老虎窗修缮水箱间墙面修粉2坡屋面下方平屋顶修缮平屋面平整整新3外墙整新墙面局部损坏处批嵌、外墙涂料外侧钢窗除锈刷漆整修4公共部位整新破损处批嵌及内墙涂料楼梯栏板粉刷、扶手及钢窗外侧除锈刷漆整理电线，更换破损灯具5给排水厨房废水管外移6雨水管、冷凝水管损坏的雨水管雨水斗更换、增加或更换冷凝水管7道路拓宽有余地的位置进行道路拓宽8绿化修复补植施工中损坏的绿植进行修复和补种9绿化优化设计有条件的位置进行集中绿化设计1.5工程目标1、通过外立面整新，坡屋面修缮、公共部位整新、厨房废水管外移等等工程改造提高居民的居住环境，为切实改善民生、实现经济社会可持续发展提供保障。2、通过道路拓宽及路面沥青浇筑，缓解旧住宅小区道路通行不畅的问题。1.6工程概算本工程总投资XXXX万元，其中建安工程费XXXX万元，工程建设其他费用XXXX万元，预备费XXXX万元。1.7资金来源浦东新区财政补贴。第二章现状调研2.1屋顶小区内住宅的屋顶均为改造过的坡屋面，随着时间的推移，受到自然环境和人为因素的影响，陆续发生金属檩条锈蚀，屋面防水层开裂、空鼓、剥离、脱缝、积水、损伤、脱落、老化、导致漏雨以致影响正常使用。此次整新主要是对坡屋顶进行整新。坡屋面下檩条更换、瓦片更换、防水层更换，老虎窗修缮，修补已出现的屋面开裂、漏水部分。水箱间墙面修粉。建筑结构形式均为砖混结构，建筑耐火等级为二级。2.2外墙面、雨水管现状建筑的外墙面做法大部分为涂料；墙面已经十分斑驳破旧，局部开裂、残破，而且有部分墙面由于局部修补造成补丁以及色差，立面景观凌乱不堪，有碍观瞻。阳台栏板颜色也同墙面一样，但是有一部分住户对阳台的透空部分进行了填实装修，并把阳台完全封闭起来。而且每家住户自己安装了各式各样的室外晾衣架。外每个楼洞已安装安全门设施，部分有锈蚀；立面上空调室外机比较杂乱，有统一的空调冷凝水管但是与空调机的接管十分凌乱，铁质支架部分锈蚀严重；另外的，住户自己加设的雨棚颜色不统一；部分雨水管老化。据居委反馈，厨房废水管老化严重，小区90%投诉由于厨房废水管漏水引起。总体上来说，住宅建筑的墙面和外墙排水管相对比较简陋，性能不佳。2.3公共部位内墙面、楼梯栏杆小区的公共部位存在使用老旧的问题，楼梯间墙面出现不平、洞孔、裂缝，楼梯栏板涂料脱落，影响使用及美观，楼道内墙面粉刷脱落，残旧。2.4道路、绿化1.沿路行道树组织有一定特色，但局部缺失；2.宅间绿化与建筑之间缺少联系；3.沿边缘绿化形式过于死板，降低了观赏价值；4.局部绿化种类不符合环境特点，气氛压抑；5.部分绿化过于简单，形式单一。6.围墙栏杆缺失并且有锈蚀，水泥实体砖砌围墙，形式非常简陋，年久失修。7.停车位不足、侵占绿地，破坏路缘石；停车缺乏组织管理；根据实际情况对小区进行道路拓宽。2.5其他1.小区大门、门卫、围墙涂料脱落；墙面十分斑驳破旧，而且有部分墙面由于局部修补造成补丁以及色差，立面景观凌乱，有碍观瞻。2.小区住宅底层围墙涂料脱落、斑驳不堪；4.配电房门窗锈蚀，局部墙面马赛克脱落；5.垃圾房门破损、墙面斑驳。6.部分台阶损坏。第三章小区整新工作内容及工程施工做法3.1住宅部分1.坡屋面修缮做法：1.1拆除原有坡屋面彩钢瓦片(运送至地面堆放，不得堆放屋顶)、只更换腐烂损坏部分的挂瓦条、檩条等；a.新的挂瓦条、檩条进行防腐处理后，按照原方式进行连接和铺装；b.铺设新的合成树脂瓦片；c.屋顶各部位构造做法参考03J203中第50页-56页；1.2坡屋面檐沟处原有基层清理，并保护好原有防水层；增加一道2厚自粘聚合物改性沥青防水卷材（无胎）；排出原防水层渗漏、破裂处的气泡、并晾干原有防水层下部的水渍檐沟保证新的防水层与旧的防水层紧密相接，并满足各部位防水层搭接长度的规范要求。1.3坡屋面上部的老虎窗除锈刷漆、破损玻璃百页等配齐；1.4水箱间墙面同外墙做法；2.坡屋面下部的阁楼平屋顶修缮：2.1坡屋面下部的平屋顶防水整新做法：a.原有基层清理干净,并适当平整；b.2厚自粘聚合物改性沥青防水卷材（无胎）；c.浅色涂料保护层；3.住宅建筑外墙整新(原有外墙为涂料)：3.1涂料外墙用水清洗并用钢丝刷及铲刀清理基层面,损坏部位用1:2.5水泥砂浆或外墙腻子批嵌；外刷丙稀酸防水外墙涂料,底漆一度,面漆二度(对原外墙面无涂料的应刷三-四度面漆),外墙面颜色由业主和设计单位商定后确定。3.2根据现场查勘检查情况对外墙抹灰层进行修理修缮:a.局部脱落损坏部分采用修粉或外墙腻子批嵌修理；b.基层墙体抹灰裂缝≤0.3mm且无起壳,1:2.5水泥砂浆嵌缝处理；c.基层墙体抹灰裂缝＞0.3mm,拓缝后1:2.5水泥砂浆嵌缝处理；3.2对外墙渗水涂刷过深或有细裂缝造成外墙渗水的情况,在先涂一度底漆后,在二度面漆前,中间加涂一度外墙水泥基聚合物防水涂料.3.3.位于外墙上的钢窗外侧先进行除锈,整修，然后一底二面油漆。4.公共部位整新：4.1内墙面、顶棚整修：a.铲清或部分修铲内墙面、平顶旧粉腻子，凡不平、洞孔、裂缝等处均批嵌腻子。b.内墙、平顶白色涂料一底二涂。4.2楼梯栏杆、扶手及钢窗,先进行除锈,整修，然后一底二面油漆(楼梯若为栏板做法同墙面)。4.3楼梯间入口台阶、坡道等修补平整。5.对于损坏的雨水管雨水斗进行更换；更换或增加冷凝水管，详见给排水部分说明；6.厨房废水管外移（详见水专业说明）3.2结构部分1.更换原先锈蚀的薄壁C型钢檩条（或方钢管檩条）,新檁檩条采用L63*40*5角钢，当跨度小于4000毫米时,斜向间距为660毫米;当跨度大于4000毫米时,斜向间距为660毫米且在中间放置一根L63*40*5角钢拉条.钢檩条支承在钢梁处增设钢檩托L40*5(长200毫米).(详见本图中1节点)2.拆除原有坡屋面彩钢瓦片,采用合成树脂瓦,瓦的形状与颜色由业主和设计单位另行确定.；3.做好原先未拆除钢梁钢柱等的除锈工作,然后刷红丹防锈底漆二度,灰色面漆二度。4.原先没有支撑的，增设垂直支撑(ZC-1)及水平支撑(SC-1),均采用交叉2∅16圆钢花兰螺栓拉紧。a.房屋两端为山墙时,在两端第一开间设一道ZC-1,在两端第二开间设一道ZC-1,二道SC-1.b.房屋两端为四坡时,在两端第二开间设一道ZC-1,在两端第三开间设一道ZC-1,二道SC-1.5.如水箱外露,坡屋面上应开设检修天窗,参见03J203图集.检修天窗应用铁链条（∮8）与屋面钢构件可靠连接.如水箱被坡屋面遮盖,水箱检修孔至屋面垂直距离应大于1000毫米.钢构件位置应不碰屋面水箱检修孔为原则.原屋面至水箱顶或检修孔天窗处用L40*5角钢焊接成爬梯,以便清洗水箱之用.钢构件不能支承在水箱上,应增加2L90*56*6钢梁架空焊接在水箱两端竖杆上.6.老虎窗中的型钢连接应设置节点板,尺寸大小根据焊接长度大于100毫米为准.屋面阴脊两侧各增加一30*4扁钢.老虎窗上的GRC线脚背面应用钢丝网水泥砂浆粉刷作为保温层,在室外部位应刷白色涂料.7.老虎窗前面采用L40*5(L63*40*5)角钢@400双向,角钢中衬40*40(40*65)统长木档处覆20厚木板,然后覆白色GRC板及线脚.老虎窗侧面采用L40*5(L63*40*5)角钢@400双向,角钢中衬40*40(40*65)统长木档处覆20厚木板,然后覆白色欧文斯扣板及GRC线脚.8.钢构件均采用Q235B热轧型钢,焊条采用E43.焊缝均为满焊,焊缝高5毫米.9.所有钢构件均应在除锈后,刷红丹防锈底漆二度,灰色面漆二度.3.3电气部分1.整新过程中需保护好建筑物原有线路，保证安全施工；2.原屋面已有防雷设施并保持完好的应保留；无防雷设施或防雷设施已破坏的按如下做法施工:2.1本建筑物按三类防雷建筑物设计.屋面接闪器采用避雷带.选用-25*4热镀锌扁钢,沿屋角.屋脊.屋檐.檐角.女儿墙.框架圈梁和挑沿.水箱及栏杆等四周易受雷击的部位敷设(明敷),用支持卡子固定,支持卡子高0.15m,直线间距0.5m,转弯处0.25m.并应在整个屋面形成不大于20m*20m或24m*16m的网格.2.2所有突出屋面的建构筑物与金属物体必需与屋面接闪器可靠焊接.在屋面屋架结构,出屋面的通风井等突出构造上敷设避雷带,并与屋面接闪器可靠焊接贯通.金属物体可不装接闪器,但应与屋面接闪器可靠焊接贯通.每处与屋面接闪器连接应保证有两处,连接可选用25*4热镀锌扁钢.2.3新做的屋面接闪器与原有的屋面避雷引下线和原有的防雷接地装置之间应焊接为整体,构成完全电气通路.防雷接地装置与总等电位接地装置应共用,接地电阻不大于4欧姆.若不满足要求应补打人工接地装置.2.4应尽量利用现有的屋面避雷引下线和现有的避雷接地装置。若原有的避雷设置损坏，则可沿建筑物外墙设明敷引下线。避雷引下线采用-25x4mm热镀锌扁钢,避雷引下线不应少于2根,且应沿建筑物四周均匀或对称布置,其间距不大于25m，避雷引下线在距地(室外地坪)0.5米处设置断接卡，作接地电阻测试点。避雷接地装置可采用人工垂直接地体，材料为长L=2.5m的L50*50*5热镀锌角钢，一组共三根，垂直敷设，其相互间距不小于5米，埋设深度不小于0.7米，距建筑物不小于3米，垂直接地体之间用水平接地体-40*4热镀锌扁钢联接。2.5为防止雷电波进入,所有进出建筑物金属管线如电缆外皮、金属管道等必需与避雷接地装置相连。2.6施工时应与土建紧密配合。避雷带各焊接处应涂沥清作防腐处理。施工中的一些具体作法参见标准图集99D501-1<<电气物防雷设施安装>>03D501-3<<利用电气物金属体做防雷及接地装置安装>>03D501-4<<接地装置安装>>.2.7对公共部位的电线进行统一整理固定3.4给排水部分1.新天沟及老天沟利用的落水管应重新增设,新增垂直落水管间距为7米左右(新增位置应不影响下层居民)。2.如在女儿墙或山墙上增设排水檐沟,采用钢筋混凝土檐沟,做法详见03J203图集。3.对于损坏的雨水管雨水斗进行更换；更换或增加冷凝水管(卧室、起居室)，空调冷凝水管采用∅50抗紫外线UPVC管,位置距窗洞边不大于150毫米.；雨水管采用∅100抗紫外线UPVC管；4.厨房废水管:住宅户内厨房废水管外移至外墙外或楼道内，每户单独设一根立管。排入原有污水检查井内。

(1)管材：外墙污废水立管采用防紫外线PVC-U管材，室内污废水支管采用普通排水PVC管材;

(2)管径：立管和排出管管径为De75，每户排水横支管管径为DN50;

(3)伸顶通气：外移至外墙的废水管的通气管口应高出六层窗顶0.6m，外移至楼道内的废水管应伸顶通气。3.5.道路修补、拓宽由于本项目局部路面破损，因此，需对局部破损路面进行切割，修补，道路修补均采用混凝土路面（参见做法12J003第C1页-4混凝土整体路剖面）。拓宽部分采用植草砖（参见做法03J2012-1第26页节点3）3.6绿化部分修复补植小区宅间及宅前绿化，保留原有绿化，部分因施工过程中搭脚手架而损坏的宅前绿化，破损处根据原有绿化植物配备补齐。3.7其他1.由于本工程为旧区改造工程，所有尺寸均为人工测量，难免出现误差，有与现场实际情况不