某物业公司项目管理处职责概述

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档项目管理处职责（1）负责根据合同要求，为业主提供各项服务并对服务质量进行监督、考核，负责为用户提供专项服务和特约服务。（2）负责项目内公共设施设备的维修养护，负责辖区环境卫生管理，绿化管理。（3）负责辖区内社区便民服务项目的立项调研、实施。（4）负责独立核算、本项目运营情况的定期分析以及服务质量趋势的分析、预测，负责定期对本项目运行情况进行汇总、分析、上报。（5）负责本项目物业管理费和社区服务项目费用的收缴、上交工作。（6）负责本项目内大中小修项目的实施、维修质量跟踪、验收。（7）负责社区文化活动的策划和实施及共青团、党政事务、核算管理，基础数据统计、调查等管理。负责建立高效率的组织机构，合理配备人员。（8）负责建立完善、科学的管理制度和监督考核体系。（9）负责制定本部门质量目标、实施方案，并全面落实各项质量指标。（10）积极与小区派出所、居委会等管理机构建立友好的业务关系和人际关系。（11）接受业主委员会和用户的民主监督，征求和采纳用户、员工合理化建议。并提交季度质量目标实施报告。（12）负责与各部及客户服务部之间工作协调。项目经理岗位职责领导全体项目服务部员工完成公司下达的责任目标。对项目的收支情况负责，业主住户满意率在95%以上。

对项目部的整体服务质量安全生产负责。

对项目的内部运作负责。

负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪。每季度走访各业主不少于1次，制定各月工作计划和总结。

按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案。

对项目员工进行考核，并据实进行奖罚。

根据公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。

根据国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的管理运作制度，计划周密安排得体。每年组织项目对业主进行书面回访满意度调查。

督导各部门做好相关体系资料的建立和存档。

检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档。

组织管理人员做好日检、周检、月评工作并存档。

带动和组织全体员工落实终端服务。熟知物业相关法律、法规，以及各项收费标准。组织制定各类应急处突预案，并定期开展部门、岗位演练。行政文秘岗位职责负责部门各类文件的撰写、报送、存档工作。负责收文的传阅、存档工作。对项目各类收发文、合同、协议及其他资料进行合理分类、归档，并建立电子档案目录，便于查阅各种资料。定期做好各项文件、照片等资料的备份。做好各类存档文件的外借登记、回收工作。协助组织由项目经理召集的会议，做好会议记录。协助做好相关接待及参观学习工作。协助经理开展项目处内部的文化活动。完善项目处管理制度、岗位职责。做好各项行政事务工作。负责办公室内各类报纸、杂志、信件的及时收发与书籍的整理。熟悉各项办公设备的使用，遵守公司有关电脑、文印等的管理规定。保守公司及客户秘密，服从领导安排，倡导团队精神，搞好内部团结。完成公司领导安排的其他工作任务。出纳岗位职责熟悉财务制度，并严格遵循财务相关法律法规的规定。负责现金和各种票据的收付工作，做好出纳结算，保证钱账相符，妥善保管现金、保险柜钥匙及账册。掌握各类费用开支的标准，严格把关，报销时要认真审核发票的品名、数量、金额及印章，按审批程序检查各种票据报销手续是否齐备，发现问题及时提出，并向部门经理汇报。收付现金时，应当面点清，办妥签收，并依工作需要，及时做好现金及外汇人民币提款及解入工作。熟练操作电脑财务软件，建立健全电脑财务资料档案，维护好财务专用电脑。掌握管理服务费收费标准和计算方法，做好管理费的收缴工作，配合其他部门搞好应收款项的催收工作。做好与银行的结算业务，认真记好银行账，定期与银行核对账目，按时去银行取对账单和有关票据。记好现金账，做到账目清晰、数字准确、账现相符；库存现金数量符合规定，收入的现金当天存入银行，合理掌握现金余额，不得以白条抵库；负责银行账户管理工作，不得开空头支票，非经领导批准的款项，不予开支票付款。妥善保管及客户秘密，服从领导安排，倡导团队精神，搞好内部团结。保守公司及客户秘密，服从领导安排，倡导团队精神，搞好内部团结。完成公司领导安排的其他工作任务。人力资源岗位职责负责建立员工的人事档案，人事档案内容规范、整理有序、记录及时、准确。负责员工证照等的管理与统计及及时的审验。负责员工考勤统计，薪资、奖金、劳保、福利的统计、复核、归档工作。负责员工劳动合同、人事档案材料的收集、整理、归档，员工档案的接收、转出、保管与借阅工作。收集、录入、更新项目处的人力资源管理系统信息，编写、更新项目处员工名册，收集与物业管理公司人力资源管理相关的动态信息，做好分析报告，定期提交给相关领导。按时统计项目处人工成本费用，做好年度人力资源费用计划。编写培训大纲、培训计划、实施方案，负责具体课程安排并做好考核、记录、建档及总结等工作，并及时对各部门内部培训进行协助与检查。做好对培训教材、用具、仪器等培训设施设备的保管工作。负责外培及考察学习工作的联系与实施。协助经理完善招聘录用体系及员工招聘、测试、录用等的实施。协助经理完善绩效评估体系并组织实施对各级员工的绩效考核评估。在经理的指导下，根据物业管理公司的实际需要，拟定员工招聘计划，选择招聘方式实施招聘工作；收取应聘人员简历，进行分析与初步筛选工作；协助安排人员面试工作。保守公司及客户秘密，服从领导安排，倡导团队精神，搞好内部团结。完成公司领导安排的其他工作任务。采购人员岗位职责负责项目采购任务，对购进物品做到票证齐全、票物相符，报帐及时。熟悉和掌握市场行情，按“质优、价廉”的原则货比三家，择优采购。注重收集市场信息，及时向项目经理反馈市场价格和有关信息。合理安排采购顺序，对紧缺物资和需要长途采购的物料应提前安排采购计划及时购进。根据采购合同，跟进物料的到位情况和品质要求，确保质量与交期符合项目处的需要，并对不符合项目要求的物料进行跟踪和处理(如：特采、挑选或退货等)，并责成供应商及时有效地予以改善。积极协助有关部门妥善解决采购物品使用过程中会出现的问题，例如维修、保修和损耗物品的更换等工作。加强与验收、库管人员的协作，有责任提供有效的物品保管方法，防止物品保管不妥而受损失。做到以项目利益为重，不索取回扣，不弄虚作假，做到价格透明，合同严谨，遵守项目规章制度。完成领导交办的其它各项工作。环境专员岗位职责负责大厦环境保洁工作和绿化共工作，管理保洁现场和保洁人员，定期向项目经理汇报工作。合理分配保洁人员和保洁工具，做到不留死角，避免保洁现场人员不足，工具不齐的现象。坚持每天巡视大厦保洁现场环境两次，有效制止各种违规操作，现场督导保洁工作。及时了解保洁人员的思想状态和工作状态，解决保洁人员的工作相关问题。负责保洁人员的岗位技能培训工作。检查保洁工具的库存量，编制保洁用具的购买计划，及时补充保洁工作损耗品，保证大厦保洁工作有序进行。严格按照保洁管理作业程序和保洁标准，实行工作检查制度，采用：互查、自查、抽查、定期检查等检查制度。确保大厦保洁质量。负责保洁内务管理工作的安排和实施，每周召开保洁情况分析会，总结一周保洁工作。保守公司及客户秘密，服从领导安排，倡导团队精神，搞好内部团结。完成领导交办的其他各项工作。库管人员岗位职责负责办公用品、保洁用品及各类耗材的领用发放工作。准确、及时记录各类物品材料等的出入库明细账，入库时进行验收，出库时进行签收，合理控制物品材料的使用，禁止浪费。对各种物品的入库要逐一核对，认真检查入库物品的名称、规格、型号、单位、数量，经确认无误后方可办理出库手续。各种物品的入库、出库、结存须当日登记；随时准备接受上级对账目、库存物品的检查。库内物品要根据性质、种类和用途分类摆放，防止由于保存不当造成损失，同时杜绝事故发生。对库房内所有存放的物品负责，发现异常情况及时上报。每月28日（遇节假日顺延）对库存物品、账目进行核对、盘点，做到账实相符。做好库房内的消防、消虫、卫生及安全防范工作。合理制定年度办公用品、保洁用品及各类耗材的费用预算及采购计划。负责员工胸卡的登记、制作、发放。保守公司及客户秘密，服从领导安排，倡导团队精神，搞好内部团结。完成公司领导安排的其他工作任务。客户服务部职责客户服务（1）制定客户服务的各项管理制度、工作流程及工作标准。（2）向物业使用人提供各项与物业管理相关的咨询。（3）及时解决物业使用人的各类投诉，并做好投诉的回访工作。（4）为物业使用人办理入住、装修或办理手续和各种证件以及各种收费手续。（5）受理物业使用人对于房屋设施、公共设施的报修，及时安排相关人员上门处理。（6）定期回访辖区内物业使用人，征求物业使用人对物业服务的意见及建议。（7）制定各种文化活动方案，节假日的装饰方案等，组织、安排人员进行辖区布置，营造辖区内的节日气氛。（8）负责物业服务相关档案资料的收集整理及日常管理，保证归档及时、有效，确保档案无遗失现象发生。（10）合理安排部门内部员工的工作。（11）定期对员工进行业务培训与考核。（12）制定部门费用预算，报总经理审批。环境管理（1）制定保洁工作制度，为辖区的公共区域提供保洁服务，组织实施日常保洁工作的监督、检查，确保保洁工作按时、保质完成。（2）负责清洁用具的管理与维护。（3）负责处理物业使用人日常活动、装修产生的垃圾。（4）提供辖区内的消毒、杀虫等服务。（5）制定绿化工作制度，提供辖区内绿化植物的种植、养护服务。（6）负责绿化设施、器具的日常管理维护。（7）受理物业使用人提出的有偿环境服务。会务管理（1）制定会务服务制度，组织会务人员学习，并对按服务标准对会务人员定期考核。（2）受理物业使用人的会议服务需求，统筹安排各个会议室的使用、布局情况。（3）要求会务服务组认真研究会议人员的基本资料，确定迎送规格，做好迎送准备工作，严格掌握和遵守迎送时间，妥善安排前来参会的客人。（4）统筹安排会议的会前、会中、会后工作，了解会议基本情况，掌握出席会议的人数、类型，会议日程安排，会议的宾主身份，会议的特殊要求及与会者的风俗习惯。（5）调配会务人员、安排分工，要求会务人员按照会议的类型、性质、人数等具体情况整体安排会场布局，认真做好会场清洁。（6）要求会议工程人员在会前调试好音响设备，定期对会议音响设施设备进行巡检。（7）收集会议使用人的意见反馈，改进会务服务。客服部部长的岗位职责客户服务主管是在项目经理及公司客户部经理的双线管理下，负责客户服务的日常管理业务，接待客户来访、住户投诉等工作，其具体职责如下：积极同公司客户部及公司外部保持联系，收集相关业务信息和资料，根据项目处客户需要，不断开发、完善项目处服务项目，不断制定、完善客户服务体系及服务流程。加强内部沟通和对所属人员的管理，每天召开部门总结会议，解决工作难点，协调工作关系，掌握各工作的开展情况，发现问题并指导工作，确保各项工作任务的顺利完成。严格按照公司体系文件的规定，规范操作，监督客户资料档案及服务档案的管理。负责服务中心与客户之间的沟通，接待客户来访，阅办和处理客户的信函，满足客户的各种合理要求，争取客户和公众对服务中心工作的支持和理解。负责处理客户投诉，及时处理、反馈，定期安排上门征求客户意见和建议，根据公司每半年下发《客户意见调查表》反馈内容安排回访工作。负责组织与业主及各客户单位的沟通和联系，积极收集顾客意见，受理顾客投诉，认真解决客户提出的合理要求，并定期组织召开恳谈会。加强业务知识的学习，不断提高自身的业务素质和业务技能，遵守公司规定和职业道德，在同客户接洽过程中，注意仪态、方式，维护公司形象。协助其他部门完成有关返修、装修、家政服务、安全防范的工作。每月25日前编制下月《工作计划》报项目经理及公司客户部经理审核后实施。对本业务块产生的各种相关工作记录和记录负责，根据要求及时汇总交资料员存档。每月底向项目经理及公司客户部经理提交本月客户服务方面的统计分析报告。完成领导交办的其他工作。客服部内勤的岗位职责按照物业服务的需要,编制采购计划,并实施采购。对仓库物资和其他物资进行管理,建立物资台帐。协助主任组织开展社区文化服务。做好本部门员工的考勤、考核管理。负责管理辖区内业主档案和物业档案,做好保密工作,防止遗失、损坏。负责本部门各类通知、公函、报告的收发。负责接听服务电话,属于业主投诉及报修的要做好记录,并及时转交处理,对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报;熟悉各种收费程序,负责接待上门的交费的业主,并做好收费记录。热情接待来访的业主及其他人士,对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释。完成本部门安排的其他工作。客服人员岗位职责检查上岗员工考勤情况以及仪容仪表、工作效率、工作质量和劳动纪律。检查所管辖会议室，工作间及公共区域卫生，员工规范服务、操作程序的执行情况以及维修事项，并认真填写领班检查日记表。准时参加部门例会，并将部门的各项工作指示与会议精神传达、落实给下属会务人员。合理调配人力，熟知会议接待的规程与会场布置的要求及标准并做好和会议期间的一切接待服务工作。解决各类突发事件，积极听取客人意见，处理客人的投诉，重视与客人、员工及其他相关部门的沟通并及时将情况向上级反馈。做好小组人员的操作程序及技能技巧的培训。做好小组人员会务服务应急预案的学习，发生一般性突发事件时，能够按照应急预案妥善处理。合理安排与布置计划卫生，并做好监督、检查工作。定期检查并报告所负责小组的各类会务用品的存储量和消耗、报损情况，做好月底各项物品的盘点工作，确保所辖区域一切财产不丢失。做好会议室安全防范工作的检查，确保会议中心处于安全的环境。完成领导安排的其他任务。会务班长的岗位职责（1）检查上岗员工考勤情况以及仪容仪表、工作效率、工作质量和劳动纪律。（2）检查所管辖会议室，工作间及公共区域卫生，员工规范服务、操作程序的执行情况以及维修事项，并认真填写领班检查日记表。（3）准时参加部门例会，并将部门的各项工作指示与会议精神传达、落实给下属会务人员。（4）合理调配人力，熟知会议接待的规程与会场布置的要求及标准并做好和会议期间的一切接待服务工作。（5）解决各类突发事件，积极听取客人意见，处理客人的投诉，重视与客人、员工及其他相关部门的沟通并及时将情况向上级反馈。（6）做好小组人员的操作程序及技能技巧的培训。（7）做好小组人员会务服务应急预案的学习，发生一般性突发事件时，能够按照应急预案妥善处理。（8）合理安排与布置计划卫生，并做好监督、检查工作。（9）定期检查并报告所负责小组的各类会务用品的存储量和消耗、报损情况，做好月底各项物品的盘点工作，确保所辖区域一切财产不丢失。（10）做好会议室安全防范工作的检查，确保会议中心处于安全的环境。（11）完成领导安排的其他任务。会议服务人员岗位职责（1）根据要求提前布置好会场，准备好茶水、各项会议用品等，摆放好会议室桌椅、设施设备、绿植等。并在会前半小时做好以上工作。（2）认真做好会议室的空调、照明灯设备检查工作，发现异样，可处理部分立即处理，不可处理部分立即上报领导，要求不影响会议正常进行。（3）每日需做好各个会议室的卫生检查工作，要求桌、椅、台面无灰尘、无污渍，地板清洁，室内无异味、无蜘蛛网等。达到会议室随时可用的状态。（4）会议开始时，做好欢迎和引领服务。（5）会议过程中，按标准做好会议茶水等服务工作（详见《会议服务人员服务规范》）。（6）会议服务过程中，不得随意离开工作岗位。（7）会议结束时，做好欢送工作。（8）会议结束后，做好会议室设施设备等恢复、会场清理、会议室通风等工作，关闭会议室电源。做好会议室资料、参会人员遗留物品的收集整理及上交工作。（9）会议服务结束后，做好记录与整理工作，及时总结，以提高服务质量。（10）爱岗敬业，忠于职守。着装规范，仪容仪表端庄。做好个人卫生，保持良好的仪容仪表和精神面貌。（11）服务时热情周到，面带微笑，用于礼貌，服务规范。会议工程人员岗位职责（1）会议室设备由会议工程人员负责管理，进行会议室设备的日常维护和设备维修。（2）会议设备由会议工程人员负责，其他人不得擅自动用。（3）会议工程人员定期对会议设备、系统进行检查维护，保证设备正常运行。（4）召开会议前1小时，会议工程人员应预先进行设备检查和网络调试，切实做好会议前各项设备准备工作。（5）如召开电视电话会议，会议工程人员应提前一天进行系统调试，会议当天提前1小时进行系统调试。在调试和会议期间，会议工程人员应坚守岗位，对会议全程的图像、声音实行连续监看、监听，确保会议顺利开展。（6）电视电话会议系统，由会议工程人员每周对设备及线路进行检测，及时更换损坏设备，排查线路故障并做好会议系统运行、维护记录。（7）会议工程人员必须爱护室内设施，非管理人员未经许可，严禁拆卸任何设备（包括连接电缆线），更不得将其拿出室外。（8）会议工程人员负责会议结束后的设备关停工作，关闭投影仪时，必须用随机配合遥控器，且要待投影机朝下的面板上的冷却灯不再闪烁时方可关闭电源。（9）禁止用手触摸摄像头、等离子屏等电视电话会议设备，无关人员不得进入会议控制室。（10）对于会议工程人员无法自行修复的设备，应及时通知设备维保单位，对设备进行维修，对无法修复的设备及时向上级领导汇报，并申报采购计划。（11）在临会前如发现设备无法正常开启，经反复测试确认设备故障时，应在第一时间向会议负责人汇报，必要时启动应急预案。行政中心会议服务人员岗位职责根据会议接待预定单做好会场布置计划工作；上岗应统一着装（包括发型、服装、鞋子），应在会议前半小时到会议室整理内务，做好会议接待服务工作；仪表清洁，举止端庄，保持微笑服务，使用礼貌用语。会前，根据会议要求，做好会前桌椅、茶具和会议用品等设施及各项服务工作的准备工作；会中，应随时满足参会人员的服务需求，原则上每15分钟添加一次茶水。会议结束时，及时收拾清理茶具，整理桌椅，关闭照明、空调等设施。检查时候如有参会人员遗留下来的物品，应及时联系相关人员。负责各会议室之间的工作协调配合。服务人员要做好每日会场清扫保洁工作，包括地面门窗，桌椅及部分室内设施并及时发现问题。不得人为损坏室内桌椅、茶具等设施。服务人员不得擅自离岗；不得迟到、早退、旷工。（按照季节规定的上班时间执行）工作期间服务人员不得做与工作无关的事情。制定节假日的排班工作、严格执行考勤和休假制度，根据工作情况，安排日常工作，在日常工作中发现问题要及时汇报与处理。服从上级领导的安排，不得敷衍上级，按规定完成上级安排的工作。服务人员在工作期间应按规定执行以上条例，如有违反，两次以内给予警告，三次将给予人民币20元的处罚。设备管理部职责（1）根据益民大厦建筑及其附属设施的实际情况，制定维修管理总体方案，编制养护维修计划，报项目经理审批后组织贯彻实施。（2）全面负责建筑及其附属设施日常的维修保养，保证物业的正常使用。（3）全面负责楼宇各种机电、消防、供水供电、智能化设施设备的养护与维修工作，保证各种设备始终保持正常运转。（4）定期检查各楼宇各种设施设备技术状况，排除建筑及其附属设施存在的安全隐患，及时提出维修解决方案和制定维修方案，方案确定后组织贯彻实施。（5）根据冬、夏季节的变化，每年搞好春秋中间期和冬夏送暖、供冷期的设备检查和维护。提前制定维修和检修方案，安排好人力和物力，确保各项方案按计划予以实施。（6）建立健全设施设备运行管理的各项应急预案，如建筑及其设施设备发生突发事故，设备管理部应立即按照应急预案程序实施抢修，保证在最短的时间内完成抢修，恢复设备正常运行。（7）协助和配合好其他管理部门做好建筑装修的监督、检查工作。（8）认真检查审核各项工程费用预算及工程的质量标准，并及时向项目经理汇报情况。（9）全面负责各类设施设备用房的管理工作，建立健全各种管理制度，并认真加以落实。认真列支工程部专用材料的购买清单、材料的保管和发放工作。（10）完成益民大厦物业使用人的报修处理工作。（11）完成领导布置的其他工作。设备管理部部长岗位职责熟悉物业管理法规及相关设施设备操作规程，遵守公司规章制度。项目未交付部分房屋本体、水电安装、电梯、消防、电话、电视、安防、燃气、公共设施等前期介入及与外部单位的工程问题对接工作。对已交付部分公共设施、消防、智能化系统、供配电、给排水、返修等的全过程跟进及管理。负责装修管理工作。负责物业服务中心内部维修检查、监督回访。每周至少召开一次工作例会，及时传达公司的各项指示精神，组织落实日常管理工作。负责制定部门内部的各项规章制度及工作规范，并执行。组织制定、实施设施设备的年度、季度、月度的保养计划，并监督、检查、落实。监督设备设施维修、维保工作，严格遵守安全操作规程，确保维修、维保无违规操作。负责制定部门预算及备品备件的购进计划，监督、控制部门预算支出，确保物业各系统设备的成本控制及良好运转。负责统计备品备件的使用情况，遵循交旧领新原则，严格出入库登记，合理领用。熟悉物业范围内各类设备设施的分布状况，房屋内外结构，附属设施性能，熟悉管线走向，管网主控位置，设备设施的性能及使用情况。制定房屋及其设备设施突发事件应急预案并组织演练，在突发事件中按照预案及时启动，正确处置。对内处理好部门、员工内部关系，对外协调好与消防、供水、供电、供暖等相关部门的关系，并严守公司秘密，树立公司良好形象。负责物业服务中心区域的公共设备、设施检查。根据工作计划及临时派工任务对部门人员进行合理调配及统筹安排。保守公司及客户的秘密，服从领导安排，倡导团队精神，搞好内部团结。完成公司领导安排的其他工作任务。电工班班长岗位职责熟悉物业管理法规，严格遵守安全生产条例及安全设施设备操作规程，遵守公司规章制度。负责项目交付前各强、弱电系统的安装、调试和竣工验收工作，负责各系统竣工及承接查验资料的收集并严格执行制度。负责项目变配电系统、各弱电系统和电梯的运行管理工作，全面了解和掌握设备的运行情况，制定检修方案。每日巡视辖区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现损坏、隐患或其他不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施完好、设备正常运转。检查和完善物业管理中心制定的强、弱电各系统的操作、维修等规章制度，并监督其严格执行制度。负责监督和检查物业管理中心对强、弱电各系统的操作、维修和保养工作。定时巡视，及时发现问题和解决问题。协助采购人员对强、弱电系统的备品、备件进行采购，提供技术上的帮助。对部门工作计划和财务预算中涉及强、弱电的部分提出建设性意见。负责组织强、弱电系统中需要年检的设备进行年检工作。负责对强、弱电系统的运行状态进行监控，及时通报运维状态，配合运维值班人员及时处理出现的故障。负责对分管设施设备按时进行月保、季保、年保等工作，发现故障及时排除，按规定填写保养记录。负责统计备品备件的使用情况，遵循交旧领新原则，严格出入库登记，合理领用。定期统计派工工作量，并与客服部核对派工数量。定期对部门员工进行技术考核，提高业务技能。配合部长完成好本部门各项工作。完成公司领导安排的其他工作任务。水暖班班长岗位职责熟悉物业管理法规，严格遵守安全生产条例及安全设施设备操作规程，遵守公司规章制度。负责项目交付前供冷、供热、送排风及给排水各系统的安装、调试和竣工验收工作，负责各系统竣工及承接查验资料的收集并严格执行制度。负责项目供冷、供热、送排风及给排水各系统的运行管理工作，全面了解和掌握设备的运行情况，制定检修方案；每日巡视辖区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现损坏、隐患或其他不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施完好、设备正常运转。检查和完善物业管理中心制定的空调、给排水各系统的操作、维修等规章制度，并监督其严格执行制度。负责监督和检查物业管理中心对空调及给排水各系统的操作、维修和保养工作。定时巡视，及时发现问题和解决问题。协助采购人员对空调及给排水各系统的备品、备件进行采购，提供技术上的帮助。对部门工作计划和财务预算中涉及空调、给排水系统的部分提出建设性意见。负责组织空调、给排水系统中需要年检的设备进行年检工作。负责对空调、给排水系统的运行状态进行监控，及时通报运维状态，配合运维值班人员及时处理出现的故障。负责对分管设施设备按时进行月保、季保、年保等工作，发现故障及时排除，按规定填写保养记录。负责统计备品备件的使用情况，遵循交旧领新原则，严格出入库登记，合理领用。定期统计派工工作量，并与客服部核对派工数量。定期对部门员工进行技术考核，提高业务技能。配合部长完成好本部门各项工作。完成公司领导安排的其他工作任务。设备运行维修工岗位职责严格遵守安全生产条例及安全设施设备操作规程，遵守公司规章制度。每日巡视辖区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现损坏、隐患或其他不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施完好、设备正常运转。按部门的保养计划按时进行月度、季度以及年度保养及中修、大修。熟悉职责范围内设备设施系统的性能和使用状况，掌握设备设施一般性维修和保养技能，熟悉自己的工作防范及程序。能全面了解机器设备的运行状况，在故障发生时能准确确定故障显现及故障部位并彻底排除，保证维修质量。及时对物业范围内的设施设备进行清洁养护，无跑、冒、滴、漏等现象。严格贯彻执行消防安全规定，落实防火、防盗、防水、防触电措施，确保人员安全。坚守岗位认真做好每日设备运行记录、报修记录及各项检修记录等。员工需持证上岗，佩戴工作牌，穿工作服。进行相关作业时佩戴相应劳动防护用具。发生事故时，应保持头脑冷静，立即上报领导并严格按操作规程排除故障，事故未排除不能交接班。正确使用和爱护维修工具，领用物品材料遵守出入库规定，公司任何物品未经允许不得私借外带。对待客户应热情服务，有礼有节，不与客户争执，并保证维修质量。严格遵守劳动纪律及《员工手册》，上班时不得睡觉，做与工作无关的事。服从上级领导的安排，保质保量按时完成任务。消防治安部职责（1）全面负责益民大厦建筑范围内的消防治安工作。（2）认真做好建筑物范围内的人员、车辆安全检查，建筑物以及外部广场建筑设施的安全巡查，严防可疑分子进入大厦。（3）认真做好消防治安各类应急预案的制定以及演练工作，在应对一般性突发事件时，能够按照应急预案果断处置，并将处置结果上报分管领导。（4）认真做好建筑物范围内的24小时不间断巡查工作，以及消防设施设备、消防治安监控、消防治安用房的管理工作，保障消防治安工作无遗漏（5）贯彻执行《中华人民共和国消防法》、《治安管理条例》等法律法规和大厦各项消防治安制度。（6）建立健全的防火制度和安全操作规程。（7）制定年度消防疏散演练及灭火器实操演练计划，报总经理审批，按时执行。（8）组织实施逐级防火责任制和岗位防火责任制。（9）组建并领导大厦义务消防治安组织。（10）组织防火检查，消除火险隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。（11）组织制定灭火方案，带领员工扑救火灾，保护火灾现场。（12）调查处理火灾事故，协助查找火灾原因。（13）将消防治安工作列入大厦日常工作及管理的内容。（14）认真做好日常巡查工作，预防各类不安全事件的发生。（15）认真处理职责范围内的问题，重大情况应及时报告上级有关领导。（16）对项目处员工以及物业使用人进行消防治安知识宣传教育。（17）加强对消防治安部全体员工的管理工作，认真执行公司各项规章制度，严格仪容风纪，经常对消防治安人员进行警惕性、安全性及责任心等教育，做好保密工作，认真落实岗位职责。（18）结合本部门工作的具体情况，贯彻实施训练方案，提高全体人员的政治素质和业务能力。（19）定期检查消防治安人员执行纪律及遵守纪律的情况，制止和纠正违法乱纪等行为。（20）完成领导布置的其他工作。消防治安部部长岗位职责严格遵守国家的有关法律、法规及公司的各项规章制度，做到依法办事，照章办事。对整个物业范围内的消防安全负有组织、领导的具体责任。接受直属领导工作安排，以身作则，认真完成各项工作。对治安员负责的日常安全、巡逻、卫生、消防等工作进行检查、监督、考核，安排治安员的临时工作任务。熟悉和掌握物业范围内各种消防安保设施的操作和性能，熟悉物业范围内消防治安状况，做到心中有数。根据国家消防治安有关规定及公司的有关管理细则制定本部门的工作计划和目标，并督导本部门员工的工作。制定部门年度、月度工作计划，及时检查每周、每月的工作执行情况，做好检查、考核记录。主持部门例会，传达贯彻公司精神，并与部门员工分析研究物业范围内的消防治安管理问题。安排好部门巡查工作，预防各类安全事故的发生。负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向公司领导汇报。做好部门员工日常训练工作，包括日常训练计划、组织实施及考核。在主管领导的指导下建立健全消防安全制度、各项应急预案，指导组织部门员工熟练掌握，并组织实施。对员工进行防火安全教育，增加员工的防火意识，提高员工做好消防工作的自觉性，检查消防培训、消防考试的情况，并开展各种形式的防火演练活动。定时、不定时对各岗位值勤人员的工作进行巡查、督导。热情接待业户，及时处理业户和顾客对治安的投诉，并做好记录。熟练掌握有关消防器械的使用，定期组织治安员进行消防安全知识学习和消防演习，不断提高其消防业务知识和技能水平。负责对外与公安（派出所)、消防、社区等部门保持良好的沟通。加强与公司各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有义务协助各部门的工作运作。不断加强业务学习，努力提高自身管理水平和管理能力。消防安全检查要注意排除一切不安全的隐患，特别要注意深夜的消防安全工作，监督指导全体客户落实防火安全责任。定期向直属领导汇报工作，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。落实消防文件要求，及时发现并帮助解决火险隐患。检查消防设施、消防器材，如灭火器、烟感器、消火栓等是否正常、灵敏，落实重点部门、要害部位的消防工作，保持消防通道的畅通。制止各种违反消防法规的行为。发现火灾时，组织并带领义务消防队配合消防机关扑救火灾，保护现场，追查处理火灾事故，参与调查火灾原因。定期向主管领导汇报消防工作情况。负责完成领导交办的其他任务。消防治安部班长岗位职责熟悉物业范围内的整体结构及治安情况；做好物业范围内消防及治安工作，做好本班每日巡查工作；熟悉和掌握物业范围内各种消防设施的操作和性能，发生报警时能果断确定事发位置；带领本班全体员工，根据治安员的岗位职责，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作；根据岗位职责所规定的项目和要求，严格进行检查，督促全班治安员落实岗位职责；做好部门领导和基层治安员的协调工作，及时将治安员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导部门提出工作建议，及时传达、落实上级的指示精神和工作安排；详细如实地记录工作中遇到及处理的各种情况，每天向部长汇报一次；组织各班组队员学习掌握各类应急预案；做好本班组日常巡查工作，并及时、准确对巡查情况进行汇总上报；做好本班组治安员日常训练工作，包括消防安全理论知识的培训、消防器材的实操训练以及各项体能考核等；严格执行交接班制度，做好交接班记录及各班次工作的衔接；定期检查消防安保器械、用具的使用及养护情况，保证器材等的正常使用；协助和配合公安机关消防机关等处理物业范围内发生的治安事件及各项检查；完成公司领导安排的其他工作任务。A、B区门岗保安员职责穿着干净、整齐制服，按规定上岗交接班，忠于职守，在岗时不得与其他无关人员聊天。负责对进行人员、物品的检查，保持高度警惕性，对可疑人员和情况及时上报。在检查时，人员发生异议时，应该有礼貌的解释安保条例，请求谅解。休息日、节假日要严格控制人员进入，严禁非工作人员独自进入办公楼。发现难处理问题要及时向上级领导报告，确保安全。严禁宠物进入办公楼。做好各项登记及交接班记录。完成上级交办的其他工作任务。大门岗保安员职责身着干净、整齐的制服，按规定上岗交接班，忠于职守，在岗时不得与其他无关人员聊天。值勤中要讲文明、懂礼貌，处事要热情、谦逊、礼貌大方，不得举止轻佻，处理不了的事要及时上报，不得以任何理由或原因与他人发生争执。负责外来人员和外来车辆的检查，严格按规定登记,及时通知相应的岗位进行跟进。对不符合要求进入的人员和车辆进行礼貌劝阻，对可疑情况提高警惕，及时报告，确保安全。严禁收买、推销、小贩等闲杂人员入内，禁止无关车辆进入，严禁危险品进入。对大厦内部搬运出的货物要进行登记，表明所属客户名称，货物数量，查询核实后方可放行。外来车辆和外来人员派发临时卡，离开时收回，并仔细核对，如有遗失临时卡的，要做好详细登记且要收取相关费用。严格控制、管理好本项目员工。员工需凭工作证方可进入，并仔细检查证件与人是否相符。保持岗位的卫生清洁，以及消防治安部公用物品的清洁，监管公用物品在未经许可的情况下，任何人不得私自动用或带走。离职或解雇的员工，禁止其再进入原来的工作岗位。认真履行值班登记制度，详细记录当值中所发生的和处理的各种事件。积极配合其他岗位做好各项安全防范工作，把好安全的第一关。

完成上级交办的其它工作消防监控员岗位职责遵守消防控制室的各项规章制度，认真履行岗位操作责任制，对各种消防控制室设备进行实时监控和操作，不得擅离职守。熟悉和掌握监控中心消防设施的工作原理、功能和操作规程，熟悉各种按键的功能，熟练操作各种系统，正确使用、维护各类消防设施，牢记报警区域、探测区域的划分以及火灾报警部位号。负责对消防设施进行每日检查，认真记录各种控制器的运行情况，并填写《消防控制室值班记录表》、《消防设备检查记录表》，做好交接班工作。掌握和了解消防设施的运行、误报警、故障等有关情况，采取正确操作程序，并填写《消防设施故障处理记录表》。对消防控制室设备及通讯器材等进行经常性的检查，定期做好系统功能测验，协助技术人员做好修理、维护工作，不得挪用或擅自拆除、停用消防设施，保证设备正常运行。经常向项目负责人和部门负责人报告建筑消防的运行情况，协助有关领导做好防火、灭火工作。熟练掌握消防安全管理制度和各项应急预案，火灾情况下能按照预案程序开展灭火救援工作。积极学习贯彻消防法律法规、遵守消防安全管理制度，以高度的责任感去完成各项技术工作和日常管理工作。严密监控各监控点位视频，认真填写监控工作记录及报警记录，发现异常情况立即向上一级主管汇报。严格执行监控调取制度，未经主管领导批准，任何人不得动用消防监控器、操作平台等相关监控器材。除公安机关、消防及关外任何人不得拷取监控资料。严格执行交接班制度，做好交接班记录及各班次工作的衔接。对进入监控室的人员严格执行《监控中心管理制度》。完成消防部门和上级领导布置的工作任务，积极参加消防专业培训，自觉接受公安消防机关的检查。巡逻岗保安员职责负责按规定巡逻路线和规定时间巡查所辖区域，留意治安消防情况，并作好记录。负责查询可疑人员，注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑的人和物品要选择适当的地点位置加以监视，并及时报告将闲杂人员劝离。监督检查客户装修现场的治安消防情况，及时处理违章装修。重大违章装修及时向直属上级负责人汇报。负责巡查大厦设备房、公共设备设施和清洁绿化情况，发现问题，及时通知服务中心。负责顶替需要短时离开岗位的保安员。负责巡查停车场治安、消防情况。熟悉大厦，外部巡逻区内各类设备物品的放置，保护设备和人身安全，发现移动设备物品的可疑情况，要立即查明情况和原因。巡逻中发觉到有异味，听到可疑声音，要立即查明情况。保安员当值时，应按巡查表的要求认真、细致检查其中的项目，如发现紧急情况，应立即上报。巡视公共区域内、外围，各通道、主要进出口，进行安全督导，清除通道的阻塞，防止破坏活动有干扰的行动，并做好巡查记录。负责小区公共区域的安全秩序。巡逻时发现需修理、清洁等问题，应及时报告有关部门处理。检查各施工人员工作证及施工现场，制止不符合安全规定的作业。对突发事件、事故进行报警，并保护现场。发现火警或接到火警指令，要沉着冷静迅速赶赴现场进行扑救。对所有消防器材及消防通道、标记进行检查，确保设施齐整、安全。督促各岗位员工做好防火、防盗的安全防范工作。完成上级交办的其它工作。义务消防员职责所有员工均属于义务消防员，一旦管区内发生火警事故，每个人都有义务、有责任立即投入现场开展抢救工作，不得借故逃避。认真学习有关消防知识，了解大厦内消防设备的基本功能、位置、熟悉手持灭火器的摆放地点及使用方法，手动报警器的报警方法，消防通道的位置及疏散方法，破门救人方法，消火栓的使用方法等。宣传贯彻消防法规，制止任何违反消防安全的行为，发现火灾隐患及时报告。爱护各种消防设施，发现损坏应立即报告消防值班员进行处理。积极参加各项消防灭火的训练活动。积极参加灭火过程中一切服从命令，听从统一指挥。精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档副本副本信莱物业黄岛分公司凭海临风项目1期、2-1期、2-2期消防体系维护保养技术标投标文件投标人：青岛福安消防工程有限公司（盖单位章）法定代表人或其委托代理人：_____（签字）2017年9月11日1、企业概况：1.1本公司成立于1996年2月,位于交通便利的山东路1号滨海花园海丽楼,公司注册资本500万元,以39名具有中高级职称人员为主组合而成的，是集消防施工、科技开发与贸易于一体的技术密集型有限责任公司，公司起步高，以科技开发为主体，注重人才吸纳和培养，现公司科技人才占公司总人数的2/3。已完成会展三期、青岛国际金融中心、海洋大学试验楼、青岛职业技术学院图书馆、海景花园大酒店、海信慧园二期、金岭世纪花苑、凭海临风一至三期、鲁信未央花园、远洋风景、远洋自然、康嘉国际、康嘉景园、龙泽山庄、理工大学专家公寓、世园酒店等百余项消防工程，并得到对方的一致好评，且一次通过消防部门检测和验收。1.2公司擅长消防监控、消防自动报警、自动灭火、消防控制系统施工、智能化小区、楼宇自动化机电一体化等高新技术研究与开发，信息工程，楼宇建筑工程的弱电工程集成，卫星电视接受安装及技术服务等。其中海信慧园二期、青岛职业技术学院图书馆荣获“青岛杯”奖、海洋大学实验楼荣获“山东省优秀消防工程三等奖”，世园酒店荣获国家优质工程奖，在同行业中是很具竞争力的后起之秀。1.3本公司以信誉第一，质量第一，顾客至上，服务星级赢的用户的赞誉和好评。我们在事业上追求完美，追求科技，追求现代化的管理，并追求高智商的人才，公司跻身于先进的楼宇自动化建设的行列中，我们将以更优质的工程质量回报客户对公司的支持和厚爱。消防维修保养方案消防维保，是消防系统发挥正常功能的前提保障。公司维保中心依照国家《火灾自动报警系统施工及验收规范》、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》、《建筑自动消防设施及消防控制室规范化管理标准》等规范，结合甲方的设备实际和管理要求，以使整个维保工作系统化、规范化、档案化，使整个设备系统良好运行，完整好用和遇警时的万无一失。特制定如下维保计划：

一、消防系统维保施工准备

1、设计消防系统维保分布图。详阅甲方提供的各类图纸资料，熟悉甲方消防设备、消防水源的现状。

2、汇同甲方制定维保检查计划。

3、建立《消防值班人员职责》、《消防控制室管理制度》、《消防设施维保管理制度》等消防管理的规章制度。

4、消防设施检测仪器及维保工具到位。二、消防系统检查、维保方法依据《建筑消防设施维护保养规程》《山东省建筑消防设施维修保养企业管理办法》《建筑消防设施的维护管理GB25201-2010》进行维护保养。按照维护办法，采取按月、季、半年、年进行消防设施维护、检查，并出具报告。2.1消防设施现状（1）火灾自动报警系统（2）自动喷淋系统（3）消火栓系统（4）防火卷帘门系统（5）送排烟系统（6）疏散标志及应急照明（7）气体灭火系统1期、2-1期、2-2期3个区域消防体系维护保养2.2消防维保方案火灾自动报警系统

1．每季度采用专用检测仪器分期分批试验探测器动作及确认显示是否正常。

2．征得甲方同意，试验火灾报警装置的声光工作是否正常。

3．试验水流指示器、压力开关，等报警功能、信号显示。

4．对备用电源进行1—2次充放电试验，1—3次主电源和备用电源切换试验。

第一阶段：

①系统布线、消防控制室检测

②火灾探测器、手动报警按钮、火灾显示盘逐个检测

③火灾报警控制器和消防联动控制设备功能检测

第二阶段：

①火灾事故广播、消防通讯、声光报警器、消防电梯逐个远程通断检测②依据设计的联动逻辑关系进行整体联动检测

第三阶段：对上述二阶段检测中的建议整改项目逐条进行复测火灾自动报警及联动控制维护保养1、集中控制器（包括区域报警器）每月试验火灾报警控制器的基本功能并对备用电源进行充放电试验1～2次，主电源和备用电源自动切换试验1～3次。2、探测器：每月试验（不少于10%）探测器的报警功能是否正常，并排除探测器的故障。3、两年后每三年全部清洗一遍，并作响应阈值及其它必要的功能试验。4、用专用检测仪器分期分批试验探测器的报警功能及确认灯显示功能。5、手动报警按钮：每月试验（不少于10%）手报按钮的功能是否正常。6、对联动系统的维护保养：每年至少对下列消防控制设备手动、自动试验1～3次，试验消防控制设备的控制显示功能。（1）防排烟设备（可半年试验一次）、电动防火阀、送风阀、排烟阀、防火卷帘等的控制设备；（2）室内消火栓、自动喷水灭火系统的控制设备；（3）卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备；（4）火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯；（5）消防电梯及客梯迫降功能试验；（6）消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验；（7）强制切断非消防电源功能试验；自动喷水灭火系统

1．每月检查一次消防水池水位，确认水位指数是否正常。

2．每月对消防供水控制阀门上的铅封或锁链检查一次，确认所有控制阀门是否处于开启状态。

3．每月对消防水泵结合器接口及附件检查一次，确认接口是否完好、无渗漏、闷盖齐全。

4．每月检查一次喷头，清除障碍物，发现不正常的喷头及时更换。

5．每月对消防泵作一次启动试运转。

6．每月对管网进行一次冲洗，确保管内无水质无污垢。

7．每两月用末端试水装置对水流指示器作一次检查，确认报警正常。

8．每季度对湿式报警阀旁的供水阀进行一次供水试验，确认报警正常。

9．每季度对室外阀门、进水控制阀门检查一次确保处于开启状态。1、喷淋头维护保养（排除喷淋头上的油污、涂料等）：每月（不少于10%）应对喷头进行一次外观检查，当发现有不正常的喷头应及时更换；当喷头上有异物时应及时清除，更换。2、管路系统的维护保养：（1）观察稳压泵的启动频率，确定管网有无渗漏现象。①外观检查：检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈蚀等，管道固定是否牢固，发现问题应及时处理。②清除堵塞：系统管道中,可能因施工疏忽残留有砂、石、木屑或水源带来的垃圾、铁锈等，这样会造成喷头堵塞、报警阀关闭不严、水力警铃输水管堵塞等。（2）每月需对不少于20%的管道末端进行放水，确保管道内的水质良好，并对水流指示器的报警功能进行检查。

3、报警阀的维护保养：

对报警阀应进行开阀试验，观察阀门开启性能和密封性能，以及报警阀各部件的工作状态是否正常；每季度应对报警阀旁的放水试验阀进行一次放水试验，验证系统的供水能力，压力开关的报警功能是否正常。对安装的压力表要定期检查。检查报警前、后压力表指示是否正常。

4、气压水罐的维护保养：

（1）打开排气阀，检查是否能够自动加压。

（2）打开试验排水阀，检查减水时能否自动供水，加压装置及供水装置压力表是否显示正常。

（3）打开排气阀或试验排水阀时，为防止气压水罐内的压力较高造成危险，应慢慢将阀门打开。

5、水源及消防水泵房的维护保养：（1）消防水泵接合器的接口及附件应每月检查一次，并应保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全、接口与盖板连接牢固。（2）检查消防水池的水位能否保持消防用水量；水位标尺是否正常工作；水池各种阀门是否处于正常状态；有无受冻的可能。（3）检查消防水箱的水量能否满足要求；消防气压给水装置能否保证水量和水压；自动控制系统能否正常工作。并应对保证消防用水不被挪作他用的措施进行检查，发现故障，应及时进行处理。（4）水位计、压力表工作是否正常，压力表指针是否正确。（5）每年应对水源的供水能力进行一次测定；室外阀门井中，进水管上的控制阀门应每个季度检查一次，核实是否处于全开启状态。（6）每两年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新油漆。（7）对消防水泵的维护保养：①检查消防水泵动力运行是否可靠，水泵能否正常运转，流量和压力能否保证；电力上有无保证不间断供电设施，其性能是否良好；消防水泵应每月启动运转1～3次；当消防水泵为自动控制启动时，应每月模拟自动控制的条件启动运转1～3次。②手动、自动控制启水泵1～3次，查信号有否返馈，水压是否上升，电机转动是否正常。有无变形、发热等状况。轴与电机、连接部件是否有松动、锈蚀、变形、发热，是否要加油。③主、备泵能否自动切换④启动水泵，打开试验阀，利用流量计检查压力和流量，起动前应注意各个阀门的启闭状态。⑤压力表是否变形、水泵起动后动作是否正常。⑥每二年对消防水泵大修一次，添加润滑油，清洗内部杂质。（8）电控柜的维护保养：①控制柜有无变形、损伤、腐蚀。②线路图及操作说明是否齐全。③电压、电流表的指针是否在规定的范围内。④开关是否有变形、损伤、标志脱落、处于正常状态。⑤继电器是否脱落、松动，接点是否烧损，转换开关应处于自动状态。⑥控制盘的指示灯是否正常。⑦各导线连接处是否松脱，包皮是否损伤。（9）对水泵电动机的维护保养：①电动机轴承润滑油是否加足，有无严重脏污、变质现象。转动转轴，检查旋转是否正常。②电动机是否变形、损伤、锈蚀，机械性能是否良好（电动机在运行时应不发热、无异常振动及杂音）。③水泵轴与电动机的连接部位是否松动、变形、损伤和严重锈蚀。④填料是否明显漏水，有无变形损伤，螺栓螺母是否松动。消防控制联动系统

每季度对下列设备作一次联动工作检查：

1．检查喷水泵的联动工作情况。

2．检查各消防设施的切换开关是否正常。

3．检查消防水泵的联动工作情况。

4．防火门、防盗卷帘系统联动工作情况。

5．防排烟系统联动工作情况

6．电梯是否能自动归首层。

消火栓系统

1．每月检查室内消火栓栓头是否漏水，开关是否灵活，组件是否完整。

2．每月对屋面试验栓进行放水试验，并用消火栓按钮启动消防泵，实验供水系统的水量水压。

第一阶段：

①水泵房、室外消防管网、室内消防管网及附属设备检测

②每层末端放水装置放水试验、水流指示器报警检测，湿式报警阀功能检测

③消火栓按钮逐个报警功能检测，动压及静压测试

第二阶段：①消火栓泵、喷淋泵的联动试验

第三阶段：对上述二个阶段检测中建议整改的项目，逐条进行复测防排烟系统（包括通风、空调，事故应急照明、疏散指示、防火分隔）

1、应急照明灯：试验（不少于10%）应急照明灯是否完好，工作是否正常，及时更换损坏的灯泡、电池，每月抽30%应急照明灯放电30分钟。2、疏散指示灯：试验（不少于10%）疏散指示灯是否完好，工作是否正常，及时更换损坏指示灯管、电池，每月抽30%疏散指示灯放电30分钟。3、定期对应急照明和疏散指示灯进行一次充放电，并做好记录交给甲方。

防排烟系统：

第一阶段：

①防火阀、送风阀、排烟阀逐个手动试验检测

②正压送风机、排烟风机、防火卷帘门就地启、停检测

③事故应急照明、疏散指示灯、防火分隔设施检测

第二阶段：

①空调新风机或非消防电源切断试验检测

②远程打开、关闭，防火阀、送风阀、排烟阀、排烟风机、正压送风机

③防火卷帘门的联动检测

第三阶段：对上述二阶段检测中建议整改的项目逐条进行复测防排烟系统的维护保养1、对排烟阀、排烟防火阀、送风阀的维护保养：（1）排烟口、送风口有无变形、损伤，周围有无影响使用的障碍物；（2）风管与排烟口连接部位的法兰有无损伤，螺栓是否松动；（3）阀件是否完整，易熔片是否脱落，动作是否正常；（4）旋转机构是否灵活，每年对机械传送机构加适量润滑剂；（5）制动机构、限位器是否符合要求；（6）进行手动、远程启闭操作，检查是否可完全打开.2、对送风、排烟风机的维护保养：（1）风机房周围有无可燃物；安装螺栓是否松动、损伤；（2）传动机构是否变形、损伤；叶轮是否与外壳接触；（3）电动机的接线是否松动；电动机的外壳有无腐蚀现象；（4）电源供电是否正常（检查电压表或电源指示灯）。（5）检查轴承部分润滑油状态是否异常（脏污、混入泥沙、尘等）；（6）检查电动机的轴承部位润滑油液位是否正常；（7）检查传动皮带是否松动，联轴器是否牢固；（8）启动电动机，旋转时有无异常振动、杂音。（9）操作手动或自动启动装置，进行每个防烟分区（或正压送风）的动作试验，检查下列事项：a、手动或自动能否正常启动；b、运转电流是否正常；c、运转中是否有不规则杂音及异常振动；d、动作设备的区域是否与原设计对应。3、对风机电柜的维护保养：（1）控制柜是否设置在易于操作、检查、维修方便的位置。（2）控制柜有无变形、损伤、腐蚀。（3）线路图及操作说明是否齐全。（4）电压、电流表的指针是否在规定的范围内。（5）开关是否有变形、损伤、标志脱落、处于正常状态。（6）操作开关，检查开关性能，检查指示灯显示状态是否正常。（7）继电器是否脱落、松动，接点是否烧损，转换开关能否正常切换。4、每年应对防排烟风机的风量进行测定。5、正压送风阀：检查其送风阀是否完好，能否完成送风功能。防火分隔设施的维护保养1、防火卷帘门：（1）定期（季检）对防火卷帘门在消防控制室远程启、闭三次（不少于10%）；并进行整体联动试验。（2）对传动机构（链条、导轨）磨擦处加适量润滑油。（3）不定期对卷帘门的限位开关及电机进行检查。2、防火门：定期（月检）检查防火门的附件（不少于10%），检查是否齐全完好。气体灭火系统的维护保养1、对防护分区环境的维护保养：

（1）检查保护区必要的出入通道应通畅无阻；各种报警信号和安全标志应清洁、齐全并醒目易见；采光照明和事故照明应完好。

（2）检查烟感、温感探测器外表面应清洁、无灰尘和环境污染(例如轻质粉尘、漆等)，以保证其灵敏度；检查喷嘴孔口应无堵塞。

2、对灭火剂贮存容器的维护保养：

每年对灭火剂贮存容器进行称重或检查贮存压力，若低于允许值极限位置以下，必须予以重新灌装或替换。

3、对灭火控制盘的维护保养：

（1）电源、指示灯的可靠程度检查；

（2）灭火控制盘的启动试验的工作情况是否正常。

4、对系统的维护保养：

（1）检查电磁阀与控制阀的连接导线是否完好，端子有否松动或脱落。

（2）从启动钢瓶上卸下电磁阀，检查其动作是否灵活。

（3）卸下报警及控制系统与执行机构的连接装置，用模拟试验方法，检查自动控制、报警及延时功能的灵敏度和动作可靠性。

（4）检查贮存容器开启机构灵活可靠性。

（5）检查灭火剂贮存容器阀和启动容器阀的安全装置和管路安全阀放气口。

（6）检查所有钢瓶外表有无腐蚀和镀层脱落现象。

（7）对系统中所有软管进行外观检查，若发现有任何缺陷，更换或对软管进行耐压试验。

（8）将止回阀从系统上卸下，检查其密封情况和开启动作灵活程度。

（9）用气动和手动方式，检查所有选择阀的开启动作是否灵活可靠。维修保养计划3.1月检检查火灾报警系统的功能，试验声光显示，消火栓及喷淋系统压力情况及设备情况。试验水流指示器，压力开关等报警功能、信号显示。3.2季检1、对备电进行充放电试验及主、备电自动切换。2、检查防火门、防火阀、防火帘等设备。3、试验事故广播、火灾照明及指示灯情况。4、强制电梯停于首层试验。5、消防通讯设备在控制室进行通话试验。6、强切非消防电源试验。3.3半年检1、防排烟设备试验检查。2、消火栓及喷淋系统的设备