设计优化专篇

设计与成本协同设计优化专篇2021年6月0102读懂地产运营拿地前期策划03项目定位阶段CONTENT040506方案设计阶段施工图设计阶段成本关键词第一步：读懂地产运营地产运营的三种模式:第一步：读懂地产运营地产运营的三种模式的特点：认识指标：利润直接相关的核心指标第一步：读懂地产运营什么是最佳的经营?最小的本金，最短的时间，赚取更高的利润！销售净利率资产周转率权益乘数ROE=XX利润提升成本管理费用管理税务资源管理资金管理配资责无营财管税成优快产弹合全收置源任效销务理务本化速销性作面支标整成成费费费筹分结周匹调借融管准合本本用用用划摊构转配整力资理土产品优客产地品牌质户品价领营服敏标值先销务感准化开源节流盘活资产,快速周转融资/合作小股操盘第一步：读懂地产运营领先企业高ROE的三种典型模式：净资产收益率ROE是净利润与净资产的百分比，作为反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率，它也 是财务分析的核心和主线。选择利润率不高的项目，通过加大杠杆和提高周转速度来提高收益系。净利润=销售总额-土地成本-工程成本-营业税-土增税-管理费-销售费-财务费-所得税。总资产周转率=销售收入/资产平均总额。权益乘数=1/（1-资产负债率），该指标越高，表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越小，企业负债的程度越高。总资产周转率是指企业在一定时期业务收入净额同平均资产总额的比率。它是综合评价企业全部资产的经营质量和利用效 率的重要指标。ROE指标分解：净资产收益率=销售净利率×资产周转率×权益乘数产品溢价成本控制高ROE（19.46%）高ROE（20.25%）高ROE（17.48%）以万科为代表：=开发与销售速度

杠杆×中周转（0.30）×适度杠杆（5.5）中利润（11.79%）领先企业高ROE三种典型模式以碧桂园为代表：=低利润（8.90%）×高周转（0.35）×高杠杆（6.5）×

×以中海为代表：=

高利润（23.3%）

低周转（0.25）

低杠杆（3.0）千亿平均：16.50%=11.93%×0.29×5.50TOP20平均：16.22%=12.69%×0.28×5.05第一步：读懂地产运营ROE指标分解：净资产收益率销售净利率资产周转率权益乘数典型特征=XX杠杆开发与销售速度产品溢价成本控制龙湖：旭辉：ROE（

11.96%）ROE（

14.11%）==高利润（17.48%）中利润XX中周转（0.20）中周转（0.21）XX杠杆（3.42）中杠杆高利润均好（15.17%）（4.43）千亿平均：16.50%=11.93%X0.29X5.50行业主流均好绿城：ROE（

4.74%）=低利润（5.22%）X低周转（0.18）X中杠杆（5.04）追求产品碧桂园：ROE（

22.67%）=中利润X高周转（0.22）X高杠杆高周转（11.45%）（9.00）金科：ROE（

11.46%）=低利润（6.58%）X高周转（0.26）X中杠杆（6.7）高周转第一步：读懂地产运营现金流的三种形式？01经营性现金流经营活动现金流企业销售商品、提供劳务或购买商品、采购原材料等经营活动引发的现金流入或现金流量流出02投资活动现金流企业长期资产的购置和处置互动引发的现金流入或流出累积性现金流筹资活动现金流03企业进行资金筹集活动，伴随企业资本和债务规模变动而出现的现金流量第一步：读懂地产运营第一步：读懂地产运营地产两大金融属性：在时间和规模两个要素此消彼长地产现金流的核心逻辑2：现金流贡献第一步：读懂地产运营地产两大金融属性：在时间和规模两个要素此消彼长提前一个月回正带来的经营效益第二步：拿地前期策划影响拿地阶段的指标：前期拿地阶段属于房地产开发的关键性决策阶段，土地的相关属性直接或间接决定了后续项目的开发走向，因此在该阶段明确相关条件和指标至关重要。结合集团众多项目的开发经验来看，对于项目用地相关联的隐性情况不了解、对于关键规划指标不够敏感、土地测算方案过粗、流程不规范不严谨、政府沟通不畅等原因，可能引发后续开发成本的明显增加，因此在前期阶段需要抓住重点，提前对影响成本的重要指标和条件进行了解控制。本阶段成本控制侧重战略性，具体要点如下：1、影响成本的常见问题①停车配比项目配建地下室由于大部分不可销售或车位售价低，在总体成本构成中占较大比重。影响地库面积的主要因素为停车配比指标，由于通常停车位按总面积配建，因此停车指标的轻微浮动都将带来地库面积的较大变化，不少项目由于停车指标偏高，对后期开发成本造成很大影响。②变配电部分项目在土地出让阶段未明确配电相关条件，后期由于区域供电不足导致要求自行配建变电站，高压变电站较高的建造成本会造成项目开发成本的较大增加。③容积率房价较高的区域如符合市场预期，可以通过适当争取容积率上限来摊薄单方楼板价，降低单方目标成本；而房价较低的区域盈利空间有限，部分产品甚至可能出现成本高过售价的倒挂现象，特别是商办产品由于地下室占比较高，超过一定容积率临界值后再继续增加面积，新增部分总体建安成本可能超过售价。第二步：拿地前期策划影响拿地阶段的指标：④场地条件由于前期对场地和地质条件的估计不足或资料缺失，导致后期结构成本的大幅增加，注意地质条件(如滑坡、泥石流、岩溶、地下隐蔽物、大面积欠固结土等）对基础和上部结构的影响、山地改造对施工和设计的影响等。如在太原某项目中湿陷性地基导致施工过程中工程成本增加，在大连绿地中心项目中岩石地基出现破碎带导致土建成本增加；蓟县、延安、重庆项目中由于特殊地形，场地改造费用超出预期。⑤代征代建代征绿地面积是否参与总体容积率计算、代征部分是否可以建设地库，代建道路、建筑或设施的成本投入及与各项规划指标关系等，都会给开发成本带来较大影响。如在芜湖某项目中大量代建道路、公建成本超出预估较多。2、成本控制的主要措施①指标争取合理降低停车配比：对于配比偏高的项目，根据项目的有利交通条件，适当争取降低总停车指标，以及增加地面停车及可用机械停车的比例，可以有效减少地下车库的成本投入，产生积极的效益。满足商业运营停车合理指标的前提下，尽量降低停车指标，减少地下空间开挖，与政府协调借助周边项目停车平衡、临近公共轨道交通的停车折减和办公区错峰停车进行补充。报批文件中降低餐饮等高停车指标业态的图纸表述，以商业代替，合理规避停车指标。对于非机动车配比往往也可通过申请沟通大幅减少。如经过沟通协调南京紫峰大厦项目机动车车位数量由1700减少至990，非机动车由12000减少至3000；合肥宿松路绿地中心商办机动车配比由

0.8辆/百平米降低至0.68辆/百平米；杭州奥体双塔项目共用周边会展项目地库，机动车位减少约1000辆。第二步：拿地前期策划影响拿地阶段的指标：④场地条件由于前期对场地和地质条件的估计不足或资料缺失，导致后期结构成本的大幅增加，注意地质条件(如滑坡、泥石流、岩溶、地下隐蔽物、大面积欠固结土等）对基础和上部结构的影响、山地改造对施工和设计的影响等。如在太原某项目中湿陷性地基导致施工过程中工程成本增加，在大连绿地中心项目中岩石地基出现破碎带导致土建成本增加；蓟县、延安、重庆项目中由于特殊地形，场地改造费用超出预期。⑤代征代建代征绿地面积是否参与总体容积率计算、代征部分是否可以建设地库，代建道路、建筑或设施的成本投入及与各项规划指标关系等，都会给开发成本带来较大影响。如在芜湖某项目中大量代建道路、公建成本超出预估较多。2、成本控制的主要措施①指标争取合理降低停车配比：对于配比偏高的项目，根据项目的有利交通条件，适当争取降低总停车指标，以及增加地面停车及可用机械停车的比例，可以有效减少地下车库的成本投入，产生积极的效益。满足商业运营停车合理指标的前提下，尽量降低停车指标，减少地下空间开挖，与政府协调借助周边项目停车平衡、临近公共轨道交通的停车折减和办公区错峰停车进行补充。报批文件中降低餐饮等高停车指标业态的图纸表述，以商业代替，合理规避停车指标。对于非机动车配比往往也可通过申请沟通大幅减少。如经过沟通协调南京紫峰大厦项目机动车车位数量由1700减少至990，非机动车由12000减少至3000；合肥宿松路绿地中心商办机动车配比由

0.8辆/百平米降低至0.68辆/百平米；杭州奥体双塔项目共用周边会展项目地库，机动车位减少约1000辆。第二步：拿地前期策划拿地阶段的规划控制措施：1、控制合理容积率：对于高容积率项目或拿地阶段可争取容积率的项目，注意高强度开发下成本增幅，避免出现容积率增加而利润降低。提高覆盖率：各类业态高溢价产品往往体现在较低楼层，争取最高覆盖率指标，可增加整体产品组合灵活性、挖掘最大土地价值、减少高成本低价值产品比例。2、争取有利退界：根据周边道路级配和项目产品布局，适当争取和控制退界要求，降低公共界面的成本投入，增加基地布局灵活性。如济南普利中心坚持主塔楼退共青团路用地红线22米，减少了临街硬地铺装投入，为内部建筑布局预留了更大空间。3、场地条件明确通过初步踏勘和周边已有资料分析，摸排地块内影响开挖建设成本及进度的潜在不利因素，规避成本风险和预先采取解决方案。

4、市政基础条件明确项目前期充分明确市政基础条件，避免在后续开发和设计中出现不利因素，引起设计方案的相应调整，增加成本和影响工期。如供水、供电、供暖、供气、地下排洪管涵、地铁施工保护区等。根据项目体量及周边市政供电情况，预判所需建设变配电站的电压等级，优先选用10kV供电电压等级，每路10kV供电负荷控制在限额内，采用两两互为备用、多回路供电方式；尽量规避大于10kV电压等级供电，如35kV、110kV、220kV。第二步：拿地前期策划通过对比分析发现，拿地造成成本错漏缺的主要以下几点原因，其中：原因说明前期缺乏数据库或数据库不足，计算错误，计算基础明显错误、费用计算随意201872%专业欠缺方案不明年启于动前的期项缺目乏多完为整2的01数5/据20库16与年测获算取模的型老；地块，由12%前期无相对明确的计算方案，导致实际成本增加的，如基础工程费按建筑预估前期各项机制尚未完善，缺乏对市场竞品产品及去化情况、客户群、优劣势、地块内外四至等风险因素深入研究与分析，建造标准不明确调研不足定位不清10%拿地对地块调研不充分，导致成本少算漏算6%投资阶段对项目定位不清，导致成本漏算少算，如产品定位不清第二步：拿地前期策划三费建造成本开行政事业用总成本土地成本,2%工程建设公其他费,共发性收费与4%配套设1三费,17%管理费用,

17.65%间前期工程接费,11%费,7%社区官网工程,11%

施,3%景观环境工程,9%主体建筑安装工程费,56%财务费用,

70.59%行政事业性收费与前期工程费主体建筑安装工程费景观环境工程建造成本81%结论：费用类成本缺漏中，财务费用占比70.59%结论：投资错漏缺金额中建造成本占比最高（81%）社区官网工程公共配套设施工程建设其他费开发间接费结论：主体建安占建造成本错漏缺的56%第二步：拿地前期策划监控：3个项目错漏缺金额比例大于10%，占总统计监控项目的27%；8个项目错漏缺比例大于5%，占总监控项目的73%。排名指标：投资错漏缺金额比例大于5%占比（%）按类别土地成本建造成本序号项目名称合计合计目标成本目标总成本（万元）投资错漏缺（万元）按类别土地成本建造成本 三费三费5EE-一期342966FF-一期1629657GG-一期616448HH-一期182566947241961967928901072689270%0%0%0%2%74%89%78%100%81%6801AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期10301206542195885000%77%23%8.25%26%11%22%0%026427.70%011638111084237016.65%06.00%0010725.87%汇总1632148358539417%12.29%第二步：拿地前期策划容积率投资测算时，需与营销、设计等部门做好充分的沟通与联动，在产品强排方案时结合产品类型、售价与开发成本，以达到最优容积率的要求。建筑密度投资测算时，规划指标中建筑密度严禁按照经验值填写，需要根据项目设计条件进行填写。（比如：规划设计条件告知书）；建筑限高投资测算，需重点关注建筑限高，建筑限高会影响产品方案类型的选择，建筑物高度不同，结构、电梯、消防和抗震等成本也不同绿地率•规划指标中绿地率严禁按照经验值填写，需要根据项目设计条件进行填写。（比如：规划设计条件告知书）通常情况，容积率未做足时需做专项说明。园建工程的工程量需根据建筑密度、绿地率等进行闭合计算。•绿化工程的工程量需根据绿地率进行算。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地条件】-案例1由于中山地区对于公建配套有公8公9要求，若独立配建将占用住宅用地，若交费则成本巨大，通过利用较难售的集中商业用地配置公8公9配套（首层保留商业），从而节省配套成本投入，确保住宅用地最大化。将幼儿园前期作为售楼部，节约利用土地，使住宅用地最大化，同时也能减少公建的成本投入，另外通过调整幼儿园位置，使售楼部拥有更好临街展示面位置。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地条件】-案例2第二步：拿地前期策划【关键词：拿地条件】-案例3参与控规制定减少公配指标减少车位配比增加地面车位摩托车位抵扣减少公配指标-德庆项目取消文化活动站变为室外活动场地，可售面积增加600方，增加货值280万元降低停车配比-德庆项目停车配比由每户1个降低到0.5个，地面停车位20%，节约地下室面积3200㎡摩托车位抵扣-在车位去化困难的县镇，用2.5摩托车位抵扣1个机动车位，减少地下室面积（怀集项目抵扣297个，节约地下室9801㎡）（德庆项目抵扣100个，节约地下室

3600㎡）第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例1风险项：投资拿地阶段，物业及配套用房与其他配套（幼儿园、学校、医院、肉菜市场）等公配预估不足。在实际方案规划设计阶段时，按实配置后直接导致货值减少、可售比下降与可售成本增加。»某案例项目数据项目名称投资测算货值影响（万元）可售比目标成本阶段-3652-2685-3684-2.34%-0.96%-1.25%增加成本金额（万元）497493594AB按规定配置2708m2幼儿园按规定配置2685m2幼儿园均未考虑相关配套C

按规定配置2729m2幼儿园与物管用房备注：货值影响=因公配不足导致减少的可售面积*主力产品售价；增加成本金额为主体建安成本上述可售比数据列仅为公配不足对可售比的影响货值减少、可售比下降和成本增加利润率不同程度上受到了极大的影响！建议：在项目做投资拿地测算时，应严格按规划设计相关制度文件规定配置公配，在规划设计时重点关注应配置的物业及配套用房与其他配套（幼儿园、学校、医院、肉菜市场）等公配的配建规模，杜绝缺漏项或者配建不足。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例1【案例】尽可能减少和科学利用地下面积经验证明，如果地下室的面积超过建筑面积15%就不具经济性了。因此要严格

控制地下室面积，控制土方开挖量，控制以赠送面积作为卖点；联排别墅慎用地下停车方式，减少大开挖的地下室。地下面积跟车位配比相关，有些车位配比比较大，会设计大的地下车库，大地库成本很高，如果是容积率高的项目如超高层等，要满足车位比，可能还得往地下发展，这其中钢筋配比、结构成本、桩基、土方等，要增加很多成本。建筑面积跟销售面积是两个概念，建筑面积无论可售还是不可售都投入了成本。过去在于得房率，现在讲求可售比。可售比是可销售面积占总建筑面积的比例。可售比越大，用于分摊的成本将越少，所有的成本都会分摊到销售面积的单方造价。提高可售比，地下室面积是很重要的一部分。一般来说，住宅的地下室不计容，建造成本却高于地面上建筑一倍以上。地下室面积越大，投入面积越高，分摊成本越高，可售比越低。因此，地下车库的设计，一是在车位配比上尽可能与政府博弈，取得优惠政策；二是可通过配置机械停车库达到车位配比；三是在地下室功能布局上注重设计合理性，充分利用空间；四是通过车位划线和单双行合理动线设置，来尽可能增加停车位数量。如小户型楼盘车位配比压力很大，可充分采用这一方式；五是通过设计地上停车位来实现车位配比。但地上停车位会影响小区景观，对于某些项目来说不合用。此外，对于一些赠送地下车库的别墅产品，可以设计半地下室，半地下室土方开挖量少，成本低于地下室，尤其是西南地区由于山区地下多石头，开挖成本更高。但是，半地下室设计，一要考虑当地地质，二要让客户满意。投入成本在于希望产生溢价，如果能够有利于价格提高，亦可分担

增加的平均成本，否则就是浪费。以上海某项目的地下室设计为例，地下车库无法直接进入地下室，因而2层、3层赠送的地下室面积实

际使用量很低，且没有做到真正意义上的独立入户和较好的私密性。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例2投资测算时，车位未根据市有关规划设计的技术管理规定进行车位配比计算，导致车位配比不足，且人防工程未按实际规划要求预估面积。在实际方案规划设计时，按实计算配置后，地下室面积增加，成本增加。»某案例项目数据影响金额

(万元)分项面积差异(B-A)差异率(B-A)/B投资测算

目标成本面积A车位个数面积B车位个数地下室面积增加33228m2，预估增加成本9118万元25447

57%

64927781

100%

2626非人防地下室1882253804426977811265223人防地下室0/33228

9118合计

/

/

//备注：影响金额=（目标成本地下室面积-投资测算地下室面积）*地下室主体建安成本地下室主体建安成本参考数据库：非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2建议：投资测算时，充分调研当地规划设计政策的规定，以及土地出让时的规划设计条件告知书进行车位配比计算（比如：A市车位配比一般住宅按地上每

100m2计容物业建筑面积≥1.0个，商业按每100m2计容建筑面积≥0.5个），严禁少配与超配。人防工程应严格按实际规划要求预估面积。可参考《人民政府关于规范我市新建民用建筑修建防空地下室建设和易地建设费收费管理的通知》的要求进行计算。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例3风险项：投资测算时，地上车位占比考虑过于激进，高于地方规定。实际规划设计时，在项目容积率不变的情况下，地上车位占比减少，直接导致地下室建设面积增加，成本增加。（目前市场地下室车位的售价相对成本来说，大部分是亏本销售）。»某案例项目数据投资测算

目标成本差异率

(B-A)/B影响金额

(万元)产品

差异(B-A)建筑面积

车位数量A占比建筑面积车位数量B

占比1136/地上车位/40615%/27110%-135-50%非人防车位66000200074%70455213579%1356%人防车位1080030011%1080030011%00%合计768002706100%812552706100%00备注：影响金额=（目标成本地下室面积-投资测算地下室面积）*地下室主体建安成本地下室主体建安成本参考数据库：非人防按2551元/m2地上车位占比由15%调整为10%后，地下室面积增加4455m2,预估影响成本1136万元建议：目前市场地下室车位的售价相对成本来说，大部分是亏本销售，而且去化较慢。在投资测算时，充分调研当地地上停车位的占比规定，在满足项目规划车位配比的情况下，考虑地上车位占比时按地方规定上限，尽量减少地下室车位占比。市地上车位占比上限一般为10%，如果后期存在突破空间，在目标成本目标成本阶段做优化即可。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例4监控：在投资拿地阶段，7个项目直接采用可售面积=计容面积，占总统计监控项目的63.64%。风险项：项目实际开发过程中，存在发生预（实）测绘、架空层等影响导致可售面积相对计容面积减少的风险，导致项目整体货值减少。投资测算阶段»某案例项目数据方案规划阶段可售面积按计容面积的99%考虑风险后规划指标规划指标产品销售单价

总价（元/m2）

（万元）销售单价

总价（元/m2）

（万元）产品计容面积建筑面积可售面积计容建筑面积面积可售面积179554.32洋房

181368

181368

18136810000181368洋房底商179554.32方案规划综合考虑风险后16265.715840不变32531.439600合计底商1643016430164302000032860商业街1600016000160002500040000不变商业街合计216198

284798

213798254228211660.02251685.72建议：在投资测算时，应当考虑预（实）测绘、架空层的影响导致可售面积相对计容面积减少的风险，根据区域以外经验，地上业态的可售面积按照相应业态计容面积*99%考虑进行测算。货值减少2542万第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例5监控：在投资拿地阶段，9个项目可售比出现不同程度的下降，占总统计监控项目的81.82%。风险项：多种敏感性因素共同作用下，多个项目可售比出现了不同程度的下降，成本增加、货值减少。公配配置不足主要原因可售面积预估过高地上车位配比预估过高车位配比不足78.76%88.95%75.27%74.48%停车效率考虑过于乐观H项目投资测算目标成本差异A73.18%68.57%-4.61%B75.34%72.23%-3.11%C66.67%63.44%-3.23%D77.23%74.39%-2.84%E79.36%78.90%-0.46%F80.70%77.59%-3.11%G80.67%79.47%-1.20%公配预估不足+停车效率考虑过于乐观+可售面积预估过高停车效率考虑过于乐观规划调整，总建筑面积增加收购项目，车位不满足规划验收要求，投资测算未考虑此项可售面积预估过高停车效率考虑过于乐观+公配预估不足停车效率考虑过于乐观可售比直线下降-3.49%-14.47%停车效率考虑过于乐观+公配预估不足车位配比不足+公配预估不足I»某案例项目数据建议：建立规划指标承责机制，重视可售面积管理，对于政府文件明确规定的规划指标，人为原因造成漏记、少记公配或地下室面积，或乐观预估地上车位占比等情况，建立承责机制。项目获取时需对及时识别各类风险，避免投资决策失误。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例5风险项：在目前市场下行、政府限价的情况下，需结合市场竞品、项目自身竞争力与产品力，合理预估售价。在投测时一旦预期售价预估过高，则容易形成虚假的经营指标，导致投资决策失误，无法真正实现科学合理地拿地。»某案例项目数据投资拿地时，周边市场火爆；方案测算时经综合考虑，方案调整且受政策影响，项目货值直降7个亿产品面积/个数投资测算售价货值（万元）面积目标成本售价货值（万元）差额高层洋房16161815000242427136996.3612500171245.45-71181.55别墅26675.862000053351.72/-53351.72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室134180000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售575不可售合计//314543.12//243639.70-70903.42备注：项目获取时需对非人防车位考虑100%去化，方案规划时仅考虑50%去化。建议：建立售价承责机制，建议遵循市场规律，拿地阶段定价应承责任。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例6风险项：因项目获取时调研不足，导致项目自身定位不清、各类专项方案不明，导致在投资测算中超配或者少配，影响项目科学合理地拿地包括是否选用新体系、各类产品敏感性成本与专项方案、，最后需经办人与部门负责人签字确认建议：需组织投资、营销、项目、设计、开发、成本等部门现场踏勘，充分沟通后，编制出项目投资测算建造标准配置表。由各部门确认后，根据项目投资测算建造标准配置表的相关信息来进行投资测算，准确测算建造成本。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例7风险项：在项目获取投资测算时，没有详尽调研当地的垄断工程及其价格水平。如按照正常成本水平测算，会导致成本偏低。。建议：调研当地的垄断工程及其价格水平。如：建材、土方、大市政等。建材方面主要关注预拌砼及砂浆，充分了解当地价，测算时充分考虑比正常市场价增加的成本；土方、大市政等根据调研的当地垄断价格进行合理预估。。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例8南京某项目地库因投资阶段未考虑场地因素，致使车位在一层车库内不能全部全部排布，经方案比选最终确定为双层地库：A、成本增减帐：深度思考：双层地库虽然结构成本较经济，但其基坑支护、抗拔桩成本受地质影响较大，不同的地域及方案，带来的成本效益也会不同，因此需要根据项目具体情况，做好方案比选，采取最优地库。B、综上所述，设双层地库解决了地库车位排布问题，双层地库的方案在结构方面节约3088万元，但是在基坑围护、抗拔桩和塔楼地下结构方面增加约1900万元，综合各方面因素双层地库方案优化成本1188万元。解决之道：地库布置形式的选择：进行单、双、机械车库的多方案比选及组合测算，选择最优性价比方案；合理规划面积：如连通口与地下大堂的取舍、单双排停车的有效利用、合理选择停车方式、减少外墙长度、配套用房设置在停车低效区等；塔楼间距的影响：控制水平间距（

13.2m＜模数＜16.1m）与前后间距（

32.2m＜模数＜48.25m）模数，使得停车效率最高；柱网模式的选择：大、小柱网，水平与竖向间距的排布，可进行多种比对。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例8风险项：投资强排方案均为高售价、高利润产品，实际方案规划阶段无法落地，又调整为其他低售价产品。投资测算阶段实际规划阶段»某案例项目数据规划指标规划指标产品销售单价

总价（元/m2）

（万元）产品计容面积计容面积建筑面积可售面积洋房187368商业街10000底商销售单价销售总价可售面积（元/m2）

（万元）185494

185494.3不变方案调整洋房216198181368

181368

179554.32

10000

179554.32增加6000m2减少

6000m29900

24750不变/底商164301643016265.72000032531.4商业街1600016000158402500039600合计284798

211660.02251685.72商业货值占总货值比为29%合计

216198

211660

/

242775.7商业货值占总货值比为24%，仍存在较大风险货值减少8910万建议：公司整体的大宗资产去化相对较慢，易形成沉淀。投资测算时，需联动营销、设计等部门充分调研。在产品配置时，商业配比不宜过多（但应满足规划条件），商业配比需结合项目的区位、区位间竞品的商业去化情况、售价等各方面综合考虑。【公司参考建议值为商业货值占项目总货值5%】第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例9发布《川东区域三四五线产品适配指引》助力投资拿地，成本适配最优“适配前版本”科目2-7建筑单方成本：2980元/m

2降332元/㎡碧桂园集团川东区域施工单位考察管理办法V1.0》“营销建议版”科目2-7建筑单方成本：2648元/m

2根据营销对区域类不同城市竞品调研测算降54元/㎡“适配基础版”科目2-7建筑单方成本：2594元/m

2在营销适配基础上做了进一步减配，以达到成本最优第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例10风险项：在项目获取时，未对地块内外邻近原有设施是否需要迁移、升级改造等进行排查，在投资测算预留相关的建设成本，导致成本漏项。高压线、输油管等市政设施迁移配建、捐建道路等基础设施原有基础设施迁改红线外景观升级建议：调研地块周边的基础配套情况及仔细研读土地出让合同等资料（收购类项目）建议：充分调研项目现场，预判是否存在高压线迁移、输油管道迁移、市政管道迁移等市政设施迁移建议：充分调研项目现场，预判红线外需景观是否需升级改造如需则可通过圈图的

形式确定景观升级改造

的面积，并合理预估风

险系数，确定其敏感性，选取相对应的套餐标准。建议：充分调研地块内是否存在原有村道等基础设施进行勾选排查。若存在需要进行道路迁改建设，需合理预测相关成本。分析是否有需自行配建、捐建道路等基础设施的

条款，或政府规划路是

否影响我司开盘，投资

测算时需预留该笔成本。若存在上述情况，需合理预测相关成本。备注：可结合项目投资测算建造标准配置表，在此基础上进行进一步的深化与调研，以便指导科学合理地拿地。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例11风险项：在投资方案产品强排时，别墅产品业态规划时均会考虑面积赠送，待项目规划验收后再进行二次改造，改造内容包含但不限地下室房间改造、加建楼板、阳台封窗、室内装修等。投资测算时按照建筑面积=计容面积计算建筑成本，未考虑面积赠送所增加建筑成本。面积赠送加建楼板地下室方面改造阳台封窗建议：投资测算时，同设计部门确认别墅产品、洋房产品的面积赠送比例及架空层面积，合理预估该部分成本。将此部分面积结合相应单价进行折算，增加到单价中，并且保持原规划指标的建筑面积不变。第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例11前期落地成本优化项调研沟通开发前期排查成本敏感点阳台和结构板幼儿园配置人防易地车位配比建筑高度计算地下室抬高限定明确计算方式明确赠送要求争取不计容是否配建幼儿园配建规模与要求争取不建或少建是否可人防易地人防易地收费争取费用减免可否用机械车位争取地面车位最大化，降低配比地下室抬高限定争取减少土石方量，规避计容。确定起算点和最高点的计算形式避免超高。联动投资：落实勾地优惠指标联动设计：沟通政府设计优化联动营销：对标竞品突破政府争取地块有利条件争取低成本的规划勇创当地标杆项目第二步：拿地前期策划【关键词：拿地测算】-案例11积极维护政府关系，前置沟通地块信息，与合作方建立互利互信良好关系，借助资源实现双赢。2019年共获取土地6宗，5个项目实现底价成交，占比达83%，减少土地费用约7893万元，当年投资转化率达

94.6%。临沂火车站兰5、兰6项目 临沂郯城项目不忽略每一块潜力优质地块；1、与政府达成勾地意向：通过合作方资源对接火车站片区指挥部，达成勾地意向；通过指挥部对其他竞争对手进行劝退，实现底价获取1、合作勾地，借助合作方资源排除竞争，底价获取：良好的合作关系促成再度联手，借助合作方资源，对其他竞争对手进行劝退，最终实现我司底价获取。不浪费每一个可以挖掘的资源；2、前置报规工作，开辟项目报规绿色通道：火车站指挥部为我司项目开通绿色通道，实现项目规划要点作为政府编研方案上会；2、与合作方共同努力突破规划条件，实现快速报规：日照由当地三小时要求突破至两小时：取消地块东侧镜像分析要求3、前置沟通规划部门，突破当地规划：商住比：兰5地块由3:7沟通至1:9，兰6地块由1:9沟通至6:94地上车位占比由10%提升到18.69%；不放弃每一个可以合作的机会；积极沟通政府，将项目作为县级重点招商引资项目及环保治理示范工地，预售条件从主体1/3降低至正负零。地上车位占比由10%提升到15%突破建筑面宽限制，单栋楼由两个单元突破至三个单元投资决定项目成功的70%第三步：项目定位阶段项目定位阶段的常见问题：项目定位阶段属于房地产开发的重要决策阶段，应以市场为导向，以客户为主线，做到产品适配，满足不同层次客户需求。对于易引起成本变化的主要问题，则需要重点关注，制定相应解决办法。1、决策定位不规范定位阶段的不严谨、粗放，产品业态不明确或缺失，造成后期建筑、结构、机电等过度预留或因预留不足带来的修改成本增加。沈阳某酒店项目在开发过程中缺乏有效的决策机制，对成本控制重视程度不够，在政府干预下未能有效控制好酒店规模，最终实施面积大大超过定位阶段预估面积，增加大量建安及后期运营成本。2、决策定位反复修改因定位反复修改造成的方案修改，增加时间及前期成本，甚至造成返工浪费。如杭州某住宅项目在定位阶段反复修改调整增加前期及时间成本；大连某超高层项目定位及业态反复调整影响整体开发进度及成本。3、产品配置标准不精准产品配置标准未经过市场竞品认真比对、产品适配意识不强造成的产品超配或因明显不适配后期整改，导致成本增加。

4、分期不合理分期规模偏大，销售周期长，对于区域市场完善度不足或市场波动周期短的时期，产品无法适应市场变化而带来的定位修改及返工等。沈阳某别墅项目分期不合理，一次性建设规模过大，推出市场遇阻后调整修改难度大成本高5、产品定位脱离实际方案定位报告中的产品及价格，与实际方案中的产品形态不符合，例如定位中大量商业产品价格为2-3层均价，而根据实际覆盖率最大化满足定位中商业体量的方案却为4-5层。如武汉某项目拿地前测算以2层商业均价进行测算，实际做足商业量达到5层，价格脱离测算预期。第三步：项目定位阶段项目定位阶段的成本控制措施：规范流程，明确目标完善决策机制及责任主体，通过正式完整的定位决策会，依据相关部门的系统分析，经过各部门及领导讨论决定，保证产品定位基本合理性。基于产品的合理定位，结合竞品分析，形成产品配置要求，确定成本控制目标。充分分析，合理决策定位阶段多分析多讨论，通过多方案价值、成本分析比选并结合主体定位目标确定方向，避免颠覆性调整修改。商业项目在定位阶段根据整体项目开发运营尽早明确持有及销售比例，持有部分提前开展招商洽谈或相关运营资源介入，明确招商需求、交付标准，避免定位调整造成的修改返工。定位阶段与意向运营、使用商家沟通对主力商户进行定制化设计（如电影院、滑冰场）。如成都CBED项目4#地块项目通过与伊藤洋华堂的沟通明确招商需求，降低无效成本投入。产品组合选择性价比最好的产品，通过详细的货值比较，制定产品目标与发展计划。在产品配置上认真分析区域竞品，结合集团相关产品力配置标准，以合理适配原则，通过在客户敏感点高的部位有目的投放成本来提升产品竞争力，避免产品不适配现象出现。加强定位阶段的多方案价值分析和方向比选：不同开发强度实现价值不同；同等开发强度下，不同产品的组合价值不同；同等开发强度下同样产品，通过提升产品舒适度提升价值。第三步：项目定位阶段项目定位阶段的成本控制措施：开发时序项目分期规模需与地下建筑相匹配，合理控制每一期开发规模以灵活适应市场变化，根据开发时序合理设置相关配置，从而减少施工难度和控制施工成本。对于市场成熟度不高的区域，原则上遵循小批量多批次的分期方法。售楼处、样板区合理布局，通过不做地下室，控制展示流线等方式压缩开盘区开发时间，节约时间成本。方案与定位匹配在完成定位测算阶段的强排方案或概念方案后，技术部门应根据定位报告及测算报告仔细审查实际方案与定位内容的合理性及匹配度。第四步：方案设计阶段项目方案阶段的成本常见问题：在设计阶段影响成本因素中，规划方案阶段，影响工程造价的程度约60-70%，施工图设计阶段影响工程造价程度约为20-30%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5-10%，因此设计阶段是成本控制的关键。影响成本的常见问题

1、总图形态图案化总图规划过于追求图案形式，不以功能合理、经济适用为出发点，造成建筑布局、柱网、道路等异形不规整，造成无谓成本增加。

2、不可售面积偏高为考虑成本因素的各种赠送面积空间，甚至是需通过后期改造加建实现赠送的面积造成成本增加及验收风险；商办建筑中的中庭空间尺度偏大、形态异形造成间接或直接成本增加；各种架空层、灰空间成本投入增加。3、地下平面效率低地下室车位及流线规划、设备及配套用房、交通面积效率不高，造成地下室面积增加，成本提升。

4、单体平面形态不规整住宅平面外墙面积过大造成土建及保温工程成本增加；商办平面形态异形造成平面使用效率低、结构复杂、立面复杂，导致成本间接或直接增加。5、立面过度设计立面繁复、造型夸张、幕墙设计复杂等造成的成本增加。

6、泛光照明设计过度主要在办公建筑中过于追求夸张的夜景效果，且泛光成本弹性较大，往往带来大幅成本增加。第四步：方案设计阶段项目方案阶段的成本控制：成本控制的主要措施

1、总平面设计①、大尺度地块项目应通过划分为小地块的方式，使土地资源价值分配最优化。合理的功能分区，充分挖掘土地资源价值，规划布局尽量规整理性，避免过分追求总图形态，减少不必要楼栋夹角，前后楼间距符合停车模数，从而提升道路、景观场地、地下车库等使用效率。②、合理的道路占地面积比，优化路网结构，严格控制硬景道路的施工面积，合理确定地库出入口数量。明确表示场地与城市道路的关系，充分考虑场地排水需要，控制场地软、硬景的施工面积。严格控制场地水景面积，减少建设、运营成本。有效化控制内、外广场尺度，充分考虑空间的多用附加值。③、交通组织。以提高综合效率为导向，合理组织基地内部和外部接口的交通。优化出入口、各类停车布局和方式，控制坡道设置、停车港湾设置，避免地库坡道占用商业入口广场、重要道路交叉口处，影响沿街商业价值。组织人行、车行、货运动线的有效性，降低成本投入。有条件项目可争取消防车道借市政道路，减少对地下室顶板荷载和广场铺地成本的影响。有条件基础上非机动车停车位安排在地面，减少地下室。规划设计原则：—根据容积率的要求，在市场条件允许的情况下，尽可能的拉高排低，多做高附加值的产品二低溢价率产品尽量沿街、高压线、高架等不利因素排布，将景观区域留给高溢价率的产品三保障房在满足当地规土局的要求外，尽可能排布在不利因素位置四产品排布时要考虑产品之间的距离与地库柱网之间的模数匹配，以达到地库停车效率的最大化五总图设计中要充分考虑景观对景及中心景观、组团景观的范围及功能六主入口、道路及地面停车位及地库出入口的设置均应考虑对城市道路、小区内的景观的影响第四步：方案设计阶段项目方案阶段的成本控制：2、地下车库。地库选型：严格控制地库层数、净高和层高，地形条件允许情况下需结合地形设置架空层或半地下车库，同时通过调整设备管线的走向、位置及梁断面的高度，确保满足净高前提下严控地库层高；控制非机动车的停车指标，并尽量在地面设置。总体布局：根据产品定位合理设置柱网，优化柱间距和柱截面尺寸。预留地库与商业衔接处二次设计改造余地。停车效率：严格控制地下单车位面积；功能布局设计合理并充分利用空间；通过车位划线和单双行合理动线设置；尽可能增加停车位数量，争取子母车位的设置。机械车库：机械车位设置时，需考虑其不可售因素，会成为存量资产，导致税费增加，采用时应综合考虑。3、竖向处理。充分利用基地内部的高差变化，产品布局紧密结合地形特点提升价值潜力。通过减少开挖以及尽可能内部挖填方平衡进行成本控制。4、可售比。合理控制赠送面积的比例，尽量避免以下现象：平面中比例过高的赠送面积；采用改造外立面的手法进行偷面积设计；大面积的内

部改造，特别是大面积的补板；大面积无功能性的架空层或灰空间设计。尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行面积赠送；严格控制地下室面积，降低单车面积指标，减少土方开挖量；合理安排设备用房、减少无效空间并整合人防消防设置。5、商业室内中庭空间结合商业运营需求合理设计，避免大面积的内部改造；尽量利用设备平台、露台和屋顶等进行活动空间的塑造；控制无功能性的大空间挑空、架空层设计。控制建筑无效成本，对于客户会改造或拆除的部分可不建或按照最低标准建造。6、体型系数满足规范限制，平面轮廓规整、轴网规则、减少不必要的结构和装饰构件。严格控制窗地比及过多过大开窗面积；通过门窗和立面分割方式减少耗材；控制立面凹凸利于满足节能要求；根据项目配置标准在保证效果的前提下调整建筑外墙材料及做法降低成本。第四步：方案设计阶段项目方案阶段的成本控制：7、建筑高度综合项目开发强度，以及产品优化组合，合理设定单体建筑的高度，避免出现经济性较差的超高层如100-120米高度，控制建筑高度对结构、审查等成本影响。8、建筑部品部件降低部分对产品品质影响不大的材料档次。控制门窗面积，满足功能与规范；控制开启扇数量，合理选择开启方式和分割方式；合理分区选材，套内部分中客户较敏感的门窗与公共部位（楼梯间，地下室，大堂等）选材高于普通公共部位门窗。对不重要的空调栏杆、靠墙栏杆、室内栏杆的型材规格、造型尺寸及壁厚进行优化。部品标准化，做到规模化集采。9、立面及幕墙根据项目定位选择适配、主流的立面形式，避免繁复、夸张、奇特的设计。保证效果的前提下调整材料及做法降低成本，非近人尺度部位可适度降低外墙材料等级。依据项目级配和产品特征，综合整体品质和客户敏感度，选择适配的幕墙形式，避免过多装饰构件，在此基础上通过优化型材、面材尺度和构造组合，进一步控制成本。商业项目立面广告牌分级设计，LOGO墙、屋顶广告展示架展示橱窗等结合立面一体化设计，避免改造、变更导致成本增加，控制LED屏数量和面积。10、泛光照明根据项目类型、能级和产品特点，进行适宜的泛光照明方案选择，对于非地标性建筑以表现重点特征为主，尤其是办公类项目，控制好成本投入。控制泛光照明过度设计，原则上以体现建筑轮廓线条为主，避免大面积泛光照明或彩色、动画等技术运用。主立面泛光可结合立面、幕墙一体化

设计，避免改造、变更，有效控制总体成本。广场照明、店招照明根据项目配置标准在保证效果的前提下调整材料及做法降低成本。泛光及照明

需进行运营成本估算，结合运行使用效率和成本综合选型和设置。第四步：方案设计阶段项目方案阶段的成本控制：11、消防：防火、防烟、疏散满足规范最小化楼梯及疏散宽设置。防火分区在满足新规下最少量划分（减少消防电梯数量），消防报批避免部分业态带来的附加消防要求（如儿童业态需设置独立疏散楼梯）室内装修材料选用应根据防火规范合理配置，优化构造选型，控制成本。

12、结构专项结构设计方面，在满足结构安全的前提下，首先应积极争取外部设计条件，如场地抗浮设计水位、抗震和抗风计算参数等，这对后期的结构成本控制会产生较为显著的影响；其次，应重视结构方案的优化、基坑支护方案的比选和基础方案的选型，重视结构设计成本意识的灌输，进行精细化设计；再次，还应注意结构配筋原则及配筋方式，规避重大设计变更；最后应积极采用新材料新技术来降低结构成本。13、机电专项各机电专业设计的系统选型对项目成本起着至关重要的作用；选用合理的设计标准和参数，将影响到总设计容量；优化配置标准、末端点位数量和位置，使项目投资更加经济；设备和材料应根据集团控购名录、集团战略合作供应商名录选择与项目档次相匹配的产品和厂家；各机电专业及专项做到设计单位与施工单位分开，总成本将更加节省。14、景观专项景观成本控制的核心是控制软硬景比例，同时根据项目定位，积极的优化空间布局，选取适合的功能配置标准，并在保证效果的前提下优化材料及工艺做法，特别是控制石材的使用，以及大型乔木、特型苗木的使用。中低端项目避免大面积水景使用。15、室内专项室内装饰设计阶段应遵循材料选择、装饰造型、内装部品与项目匹配度原则，以客户敏感点为依据区分主次空间，因地制宜选择装饰材料及装饰手法，避免不分主次超配设计。同时在内装成本控制过程中须重视隐蔽工程（强电、给排水）以及人工等隐性成本对总成本的影响，重视施工图阶段材料分割方式、主要节点的设计把控，避免不合理设计对材料加工的损耗影响。第四步：方案设计阶段【关键词：项目分期】项目开发分期的8种考虑（1

）、规模的考虑这是最本源的考虑。对于一栋2000平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然后命名为某某项目的二次开发，谐音为“二期开发”。当然这个规模的大小是相对于开发商的实力来说的。此处讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般规模在10万平米以上。（2）、资金的考虑这是最贴心的考虑。在市场上一个规模30万平米的中档项目，其运作资金需要动辄10多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上。现在开发上只有3个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办？这就得运用市场上常说的“滚动开发”策略。说白了，就是开发商首先注入3个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来，我就继续开发下一部分的地块。（3

）、销售的考虑这是最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是

一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。假设现在市场上的销售状况是，一个项目持续销售每年能达到6个亿回款。如果一个公司的销售能力也是如此。那么要想完成任务，在可以将每期看成独立的项目时，则此项目就至少要分为两期。现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到50%的时候，下一个分期才能够推向市场，那么这个项目就要分为3期。（4

）、产品的考虑这是最浅显的考虑。上面的考虑担心同类产品之间的竞争。此处的产品考虑，主要针对的是不同产品问题。不错如果一个小的项目不同产品可以放在销售，起到一种搭配的作用，是有利于项目销售的，但是对于一个大的项目来说，没有种产品的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。这主要受市场的推广影响，例如一个大的项目，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。为了主题明确，精力集中，多数的情况还是将不同的产品进行分期的。此方面的考虑如果项目不是很大，一般情况是将住宅类的公寓、普通住宅、或者类别墅归为一期。商务类的办公楼、商业、酒店归为一期。酒店式公寓、底商等还是归为其主要的依赖产品一类。第四步：方案设计阶段【关键词：项目分期】（5

）、价格的考虑这是最诱人的考虑。记得业界里曾说过，开发商对一个项目的开发其利润是如何实现的，是通过价格的不断提升来实现的。对于一个项目的初期测算来说，其利润往往都是很低的，但最终为什么会赢利那么多。其奥妙就在于，一个大项目起初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着人气的聚集，价格并也开始疯长。现在很多开发商已经形成一种思维的定式，当一个项目下一期推向市场时其价格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。现在市场的消费者也基本上接受了这一定式。所以为了更好的提价，分期也是一种好用的手段。当然如果你营销技巧很高，能让购房者在的持续销售的情况下也能接受不断的提升价格，那情况可就完全由你自己把握了。（6

）、规划的考虑这是最无奈的考虑。对于一个占地10万平米以上的地块来说，一般都会在地块中出现规划路，按照规划路对地块的切分进行分期也是最常见的分期方法。也有的项目地块中间会出现高压走廊等，为了规避一些影响和规划的方便，这也是分期的一个考虑和分期的界限。当然这只是从开发商规划便捷角度考虑项目分期的。有些时候一些城市对房地产开发项目有很多规定，比如规模在多少平米以上就必须有相关配套，为了规避如此的限制和节省巨额的开发费用，开发商往往会采取分期来浓缩开发规模。当然此方面的操作就比较暗箱了，只有开发商自己根据实际情况去把握了。（7

）、风险的考虑这是最保险的考虑。大盘开发起始于城市化、郊区化的大力发展。对于郊区化大盘由于交通配套、周边环境等尚未成熟，项目的运作风险较大。所以对一些开发商来说，对外信誓旦旦地要做一次成功的城市运营，但保险考虑还是将项目进行分期规划。有把握没实力就先期做价值最低的地块，通过低价格将地炒熟，然后或者与别人合作，或者卖地。如果是没把握也没有实力，那就先找一块价值最大的地做，先期收回最大的利润，然后见机行事，或卖地，或合作。这种方式也是一些开发商进行异地开发规避地方政府政策风险的好办法。（8

）、成本的考虑这是最容易忽略的考虑。上面讲的都是因为一些原因和好处项目要进行分期，但是天下没有免费的午餐。项目分期也一样也是要付出成本的。就如一居室和三居室一样，其单位成本一居室要大于三居室。说的是麻雀虽小五脏俱全，一居室一个厨房一个卫生间、但很少有三居室三个厨房三个卫生间的。分期也一样，每一期你都要去政府相关部门进行相关手续的办理，这还是次要的。更为头痛的是，有些规定是，如果分期每一期都要进行相关的配套。这的确是一个不小的费用。综合考虑，项目的开发分期需要将上述不同的影响因素进行汇总和权衡。然后建立系统的财务分析。因为对于房地产开发来说，最终还是以利润为成败与否的衡量标准。利润的多少完全看所获得收入与付出成本间的差额。当然，现金流的考虑也越来越被开发商所重视。在财务分析时也是重要的方面。第四步：方案设计阶段【关键词：项目分期】-经营视角第一，每个分期均可作为独立的经营单元，可对应独立的经营目标，可基于分期经营结果进行考核与激励；第二，每个分期中必须存在可经营的产品对象，即必须包含可售业态或可经营业态，有利润或有产权。例如不能将作为公建配套的学校独立划分为一个分期。第三，各业务部门可根据本专业的管理需要，基于经营视角下的项目分期，再进一步划分不同的管理对象来开展业务：营销专业可以划分“销售批次”来分别进行推售与管理；报建专业可以分批报规，按照“规划分期”来分别获取《建设工程规划许可证》；工程专业可以根据工程量或者施工难度将工程划分为不同“施工标段”；客服专业可以根据项目验收及结转需要划分“交付批次”。第四，经营分期的经营管理需要通过公司管理口径的核算来体现。这种独立经营结果的核算，会将包括土建成本、公共配套的建安成本等在内的成本及部分管理费用，通过管理口径的规则来进行分摊，得出相应分期的经营结果。经营主线的项目分期，一方面与规划分期、施工标段、销售批次、交付批次等是一对多的关系；另一方面与地块之间是多对多的关系，即一个分期可以由多地块组成，一个地块也可划分成多个分期。第四步：方案设计阶段【关键词：项目分期】-经营视角不同经营定位的项目因经营关注点的差异，项目分期的策略有所不同。例如现金流型项目不仅要能满足自身“供血”，还要能给公司贡献更多的现金流和资金价值，所以原则上不分期，因为分期势必会拉长整个项目的开发周期。均衡型项目既“看周转”又“看利润”，可通过均衡型项目的分期策略，来了解经营视角下的项目分期规模多大才合理。第四步：方案设计阶段【关键词：项目分期】-经营视角经营视角下的项目分期-规模多大才是合理分期？

1.货值要能覆盖现金流回正前的资金投入基于项目分期开发的核心经营逻辑，从周转视角来看，项目分期的合理规模，在于首期或前两期货值能够覆盖现金流回正前的资金投入。下图是典型的均衡型项目的现金流曲线，其资金需求峰值和资金贡献是1:1的关系，回正的时间在拿地到交付的约1/2的节点处。现金流回正的周期提早，也会产生更多的现金流贡献。图中红色区域是减少的资金投入，蓝色区域是增加的现金流贡献。这就是均衡型项目分期开发的价值。第四步：方案设计阶段【关键词：项目分期】-经营视角回正货量＞（项目土地款+前期投入）/项目均价具体到均衡型项目的项目分期推演过程：第一步，根据规模适当原则测算“合理规模”；第二步，根据经营导向原则测算“回正规模”；第三步，通过权衡“合理规模”与“回正规模”来确定项目分期规模，并辅以相应的管理措施。2.要求每期货量在该期交付时即售罄销售维度考虑市场容量，即从开售到交付市场能够去化的量，要求分期交付时售罄；施工维度考虑协作方能力，一是总包单位的数量，最好为1个，最多允许2个；二是单个总包可有效管理的施工面积，高层住宅常规总包有效管理面积8万-10万方。管理维度考虑自身能力，即项目团队同期可有效管理的工程量，1个现场管理团队管理1个分期。三个维度加权，我们可以算出合理的分期面积大概在11.7万方。例如，上述项目的基本条件约为35万方，地货比约35%，假设建安成本是4000元/平米，该企业对均衡型项目的运营标准要求是24个月实现经营性现金流回正，用前述模型结合该项目标准，测算出合理规模应该在11.7万方。从周转角度去测算其回正规模，通过前期的投入，测算其首开货量应该大于16万方。以销售维度举例，假设这个分期从开工到交付要两年，其销售周期按18个月来进行测算，当地销售条件是月均能销售80套，我们预估每套面积约100平方米，则月均去化8000平方米，此时，按销售维度的合理分期规模为14.4万方。第四步：方案设计阶段【关键词：项目分期】-经营视角比如投拓专业，一个大型项目由多个地块组成，如果政府允许分地块支付地价，则可结合地价支付的差异来进行分期。又如营销专业，想更好地去化产品，就要求同一期的产品业态能尽量互补，能够合理控制同类产品的规模，避免造成库存和积压。第四步：方案设计阶段【关键词：项目分期】案例1第四步：方案设计阶段【关键词：展示区】案例1【案例】控制展示区规模在规划前期阶段，应根据项目规模的大小合理控制综合楼展示区的规模，降低前期投入的成本，也有利于项目的快速开发。第四步：方案设计阶段【关键词：展示区】案例2【案例】控制展示区规模由于幼儿园需满足冬至日三小时日照，标准较为严格，所以应尽量将幼儿园放置用地南部无遮挡位置；若放置北侧，则与南侧高层间需比较大的阴影间距，使实际可用住宅用地减少。第四步：方案设计阶段【关键词：项目分期】案例2最初分期调整后分期绿地的规划阶段成本控制囊括的范围有：开发时序、停车指标、公建配套、交通组织、场地竖向、综合管线、小区景观、建筑高度、样板区等。下面以开发时序、停车指标、公建配套、场地竖向、样板区为例。★第一，开发时序。以绿地苏南某项目为例，其开发时序考虑首期资金（投入和成本）、首期速度（规模和高度）、开工规模（规模和标段）、土方挖填（挖填结合）、首期到位（管线设备）、交付时序（交叉投入）、分期规划（规划层次）等。比如该项目中（如左图），考虑到首期资金和首期速度，先开发1期B区位置中等板块，待开发2期C区抬高价格，最后开3期A区位置最差。与此同时，样板区无地库周期短，1期小高层区周期短、规模较小打造形象。考虑到开工规模，招标约10万㎡，标段约5~6万㎡，标段清晰，避免交叉；在土方上挖填结合，如下图，B1地块小高层规模

9.7万㎡，B2地块的别墅规模4.7万㎡，与招标、施工标段规模匹配。理想的土方平衡是，小高层地块挖土，抬高别墅区场地。第四步：方案设计阶段【关键词：项目分期】案例2最初分期★第二，停车指标。在土地利用上，在项目停车位规划要求数量一定的情况下，地下与地面停车位是此消彼涨的关系，而前者建造成本远高于后者，因此合理安排地面停车，可大幅的节约成本。一方面，地面露天车位应最大化，另一方面，地面停车应按照最大边线的原则来布置。在停车方式上，一方面车位平面布置应最优化，即限定面积内停放量最大；另一方面，车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位。具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。在停车位体形控制上，降低停车位高度，减少单个车位面积。在车库设置上，集中设置地下室可节约地下室基坑和自身建造费用、减少车库出入口设置，还能更有效地组织停车。一方面车库宜集中设置，减少建造成本；另一方面，机械车位及地下车库进行高度预留。绿地的地下车库面积与地上建筑面积之比控制在20%~25%，在机动车停车上减少边角场地，在需求上，0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求，公建停车上没有地下配比，尽量地面解决。第四步：方案设计阶段【关键词：项目分期】案例2★第三，公建配套。一是控制配套面积。对于同一项目而言，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价差之千万。而这些成本都要由可销售产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。面积满足土地规划要求即可，提升附加值而多建面积需要注意避免政策风险，合理确定商业面积。可优化的面积包括会所、学校、物业用房、架空层等。二是优化商业面积和布局。建造的商业面积过多同时无法实现完全销售无疑是成本的浪费而且会带来后期长期的维护费用支出，建造的商业面积过少显然不利于实现项目利润的最大化。同样的商业面积采用何种格局来布置，如集中式商业、零散式商业、独立商业、底层商业等，将直接影响到商业建筑形态，从而带来其建造成本的差异。因此要控制商业面积，优化商业布局。★第四，场地竖向。在于最优化土方量控制。一、是要按原有地势排布产品。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，使动土量最小。二、是场内土方平衡。尽可能使场地土方挖填平衡，减少外运（购）土量三、是规划场地标高。土方平衡，因地制宜、降低排水坡度，尽可能减少挡土墙、护壁等，根据原有地形、管网布置情况、道路情况合理制定场区标高。四是关注排水坡度和水泵站。大量填土地块，考虑降低排水坡度减少填土量，考虑排水泵站的长短期成本与土方回填成本比选。★第五，样板区。在于适当的售楼处规模、样板区规模。第四步：方案设计阶段【关键词：总图】案例1假如一块容积率1.8的土地，用地面积6万平米，住宅总建筑面积10.8万平米。华北地区如果做

小高层和高层搭配，均价在0.85万元。那么总货值大约是9.18亿。如果采用洋房和大高层搭配，

7~8层洋房面积占比可以达到50%，如果洋房均价1.05万，大高层0.8万，总货值为9.99亿。这

就是开发商不平衡容积率的内在驱动力。那么这种规划设计的注意事项也就很明朗了。首先刚需刚改产品（高层）由于客户购买力有限，因此占地尽量省，不要占用有利资源。一般来讲，此类产品最好利用用地的北侧，其次为西侧，或者根据地形独立成组团（具备条件的可物业分开管理），减少对场地内高溢价产品的影响。改善型及豪华型产品（别墅或洋房）尽量能够占地面积最大化。东南侧别墅，北侧洋房，西侧高层。（上海绿地海域观园）南侧高端产品，北侧高层。（无锡龙湖滟澜山）西侧别墅，东侧高层。（天津万科仕林苑）第四步：方案设计阶段【关键词：总图】案例1当然也有人会质疑多层产品的成本问题。例如在天津，多层产品会增加地库面积（这种是指车库不好卖的情况），而且高端产品就要连接车库，多层产品的埋深超过3米，人防计算方式就由地上面积的4%变为一层投影面积，也会增加成本。那用以前我们的一个简单测算来得出结论：资源利用最大化容积率较高时，中间别墅，三边环绕高层。（南京万科金域蓝湾）菱形用地，用地东北和西北边做高层。（天津生态城建投宜禾红橡公园）第四步：方案设计阶段【关键词：总图】案例2资源利用最大化青岛龙湖滟澜海岸霖珑，西侧海景沿线都被高层占据天津融创半湾半岛，典型的南低北高。