商住小区建设工程项目申请报告

定兴县名仕文苑住宅小区项目申请报告一、项目基本状况(一)项目概况1、项目名称：定兴县名仕文苑住宅小区单位工程用地面积工程建筑面积住宅楼低层商业楼人防工程(地下室)居住户数户居住人口人容积率%建筑密度%绿地率%利用原有绿地7、项目主要财务经济指标(见下表)序号指标名称指标值主要经济数据1固定资产投资总额万元2资金来源万元申请贷款100万元其余自筹3销售收入万元4总成本费用万元5销售税金及附加万元6利润总额万元7所得税万元8净利润万元二财务评价指标1投资利润率%2投资利税率%3投资净利润率%4盈亏平衡点%(二)项目报告编制的依据：(1)《建设项目经济评价方法与参数》(2)《建设项目经济询问评估指南》(3)《投资项目可行性探讨指南(试用版)》(4)《项目申请报告通用文本》及说明(5)《房地产开发项目经济评价方法》(6)《定兴县名仕文苑住宅小区规划总平面图》(7)《定兴县国民社会和社会发展“十一五”规划》(8)《定兴县土地利用总体规划(1997-2010)》(9)托付单位供应的其它有关资料(三)项目申请报告探讨的范围报告主要依据国家有关政策、法律、法规、规范等，及建设单位供应的基础资料为前提，对该项目建设的必要性、工程建设条件、工程规划设计方案、工程建设内容进行分析、探讨确定拟建规模、工程建设总投资、工程实施进度支配、招投标方式，环境爱护及节能措施、拆迁安置方案。综合分析预料房地产市场价格，对项目进行财务分析、社会经济评价以及风险实力分析，以确定项目的可行性。(四)编制说明1、严格贯彻国家和地方有关法规，执行有关标准和规范。2、以城市总体规划为依据，充分考虑项目身特征，使二者紧密结合，相互统一。3、以人为本，运用现代科学的规划、设计手法，结合项目实际状况，进行的合理布局建设，提升居住品尝作为根本宗旨和最终目的；最大程度便利人们的生活、购物、商务。提倡高雅的人居文化内涵，体现定兴县的建设特征。4、充分利用先进建筑技术和材料，提高项目科技含量，充分利用场址区位和规模优势，使项目建成后，成为定兴县城一道亮丽的风景，为定兴县的城市改造增加光彩。(五)项目建设背景在定兴县委、县政府的正确领导下，定兴县的住宅建设也发生了巨大的变更，在县区新增了众多的住宅小区，改善了市民的居住条件。随着新建小区的快速增加，城区周边的土地在急剧削减。为了落实党中心构建和谐社会和省政府城镇面貌“三年大变样”的指示精神，河北华鲁房地产开发有限公司主动响应县委、县政府号召，为变更城区的城市面貌贡献出一份自己的力气，依据城市总体规划，选择了占地1980平方米的三中废弃地块进行改造。本项目既符合国家产业政策，又符合当前县委、县政府规划改造的范围区域。为了使项目建设得以顺当进行，公司在前期论证的基础上，现已就人员配备、拆迁安置、资金调度、规划设计做了大量工作。负责该项目的人员已进驻现场，就地办公。在设计上已请具有甲级资质的规划设计公司规划设计队伍及评估公司方面也已进入二、项目单位概况河北华鲁房地产开发有限公司注册资金1010万元，于2007年7月经河北定兴县工商行政管理局注册登记，具有保定市建设局颁发的房地产开发暂定资质。经营范围：房地产经营开发。已胜利开发了一系列项目，有着肯定的商业房地产开发阅历。公司依据现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划、建设、营销、财务、质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争上岗的用人机制，追求社会效益、经济效益双赢及可持续发展战略已成为公司的经营理念。公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人、注册规划师一人、土建工程师五人、注册会计师一人、注册造价师一人，以及市场营销、统计等技术人员22人。三、结论及建议项目的建设对促进定兴县房地产业健康持续发展起到至关重要的作用，而且可有效拉大城市框架，对定兴县实现发展目标有着重大的战略意义。本项目拥有良好的市场前景，建设条件优越，建设规模相宜，方案合理，建筑造型独特，功能完善，水、电、燃气等外部建设条件良好，建设资金筹措有保证，并且项目建设得到了定兴县政府的大力支持。项目建成后将以优越的地理位置，齐全的功能设施，独特的造型，吸引众多的业主入驻，成为一个多元化、全方位、高档次的现代化商业住宅社区，充分展其次章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划《保定市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》也提出定兴、唐县等县城发展成为10-15万人口的具有各自风貌和特色的现《定兴县国民经济和社会发展十一五规划》结合定兴县区位条经济社会发展的战略定位为：1、进入河北省综合排位50强；2、打造实力定兴、品位定兴、和谐定兴；3、成为京、津、冀都市圈中的重要县(市)之一；4、成为全省“一线两厢”战略中南北两厢重要并纳入年度固定资产投资支配。(2)确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，留意开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严峻以及危旧房屋集中的区域，爱护和改善城市生态环境，爱护历史文化遗产。(3)房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采纳划拨方式的除外。土地运用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面看法，作为土地运用权出让或者划拨的依据之一：①房地产开发项目的性质、规模和开发期限；②城市规划设计条件；③基础设施和公共设施的建设要求；④基础设施建成后的产权界定；⑤项目拆迁补偿、安置要求。房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。激励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制6、房地产开发项目的开发建设应当统筹支配配套基础设施，并依据先地下、后地上的原则实施。定兴县名仕花园住宅小区项目开发面积9432平米，其开发商河北一、规划编制依据二、规划的基本原则本项目的规划设计，应遵循下列基本原则：1、符合城市总体规划的要求；2、符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套3、综合考虑定兴县的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等到地方特点和规划用地四周的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；4、适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创建平安、卫生、便利、舒适和美丽5、为儿童和老年人的生活和社会活动供应条件；6、为商品化经营、社会化管理创建条件；7、充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。(2)设室外消火栓2个，最大爱护半径不大于150m,间距不大于120m,消防给水由供水管网供应，水时、水质、水压均满意要求，消防给水与生活用水管网合一，住宅区内给水管网与市政(一)强电部分(1)供电负荷等级重要设备、消防系统设施电源、应急照明等用其余为二级、三级负荷。(2)负荷估算按建筑面积9432m估算，用电指标40w/m2,设备容量总计(3)供配电系统：①供电电源：电源为利用该场独立10KV电源。进线主断路器设有过电流三段爱护(长延时5-30秒连续可调；短延时0.05-0.8秒连续可调；瞬动)及单相接地与欠电压爱护(脱扣器0-5秒延时可调)。馈出线断路器设二段过电流爱护(长延时，瞬动)并附分别低压电气设备的平安爱护方式采纳TN-S系统。低压开关柜采纳抽出式组合开关柜，进口开关。器，彻底解决坐便器存在冲洗水量大，有滴漏等问题；浴室要求普及运用冷热水混合淋浴装置。通过安装运用节水器具，预料可运用水量削减20%左右。综上所述，企业通过实行国家综合利用方针，以技术创新和制度创新为动力，降低了资源消耗，提高了资源利用效率，取得了良好的经济效益和社会效益，资源综合利用成为了企业调整结构、提高经济效益，成为了新的经济增长点，实现了经济发展和节约资源的双赢，符合国家关于资源节约和综合利用的相关要第八章节能分析一、设计依据及用能标准《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》《节能中长期专项规划》(发改环资[2004]2505号)《中国节能技术政策大纲》《《国务院关于加强节能工作的确定》国发[1986]4号文《节约能源管理暂行条理》《河北省用水定额(试行)》《节电措施经济效益计算与评价》《河北省节约能源条例》《评价企业合理用电技术导则》《评价企业合理用热技术导则》《建筑照明设计标准》《河北省固定资产投资项目节能评估和审查暂行方法》二、项目节能背景分析节能是我国经济发展和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。目前我国已成为世界其次大能源生产国和其次能源消费国。特殊是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源惊慌也已成为制约经济持续稳定发展的重要问题。河北省由于高耗能产业比重偏大，致使能源消费增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。2005年全省综合能耗比2000年增加74.6%,高于GDP增幅6个百分点，单位GDP能耗、工业增加值能耗为1.96和1.44吨标准煤，分别高于全国0.74和1.82吨标准煤，全省一次能源自给率不足50%,加强节能工作已成为工尽量支配在白天，削减夜间施工量。必要时夜间应停止施工。②降低设备噪声设备选型上尽量实行低噪声设备，例如用液压机机械代替油③建设管理部门应对施工工地的噪声问题加强管理，建筑工程质量监督部门要对施工现场的噪声进行测量和监督，并将此作为文明施工企业和优质建筑工程的评比条件之一。④在土方、粉煤灰等施工过程中要求承包商对道路不间断洒水，以避开灰尘污染，并对运输的材料(土方、粉煤灰)表面洒水，以防扬尘。施工中采纳适当的工艺方法，避开因灰土拌合引(3)同时要合理支配施工，尽量爱护现有的地表植被。(4)项目清洁生产分析本报告从设计阶段、施工期和运营期提出如下清洁生产建施工期主要是主动选用新型建筑材料和先进施工设备，尽量运用清洁材料进行装修，符合室内装饰装修材料有害物质限量10项国家强制行标准。对设备实行减振降噪措施，削减噪声产生。采纳节水型器具；将住宅部分的盥洗、淋浴废水收集起来处理后作为中水运用，并预留市政中水接口，将中水用于绿化、道路冲洗和洗车等。和平安管理制度，并按有关规定配齐平安防护用品。7.建筑工程设计应严格按《建筑设计防火规范》要求设计实施，与相邻建筑保留必要的消防间距，建筑四周设有环行消防车道。建筑布局设计有合理的防火分区。建筑内部按规定配置相应的室内消火栓系统、自动喷淋灭火系统和火灾自动报警系统、应急照明系统和应急疏散指示系统。计算机工作站及通讯机房等不宜用水的房间设置干式灭火系统。8.室外消防系统随本项目统一规划实施。室外消防应设消防供水管网，消防栓系统和水泵接合器。消防水池的储存水量应满意规范要求。其他部位应按规范要求配置必需的手提式干粉灭火器及其他灭火器材。第十二章投资估算及资金筹措(一)、投资估算编制依据(1)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);(2)《国家计委关于印发建设项目前期工作询问收费暂行规定的通知》(计价格[1999]1283号);(4)《房地产开发项目经济评价方法》2城市维护建设税营业税×7%3教化费附加营业税×3%4营业税×1%5合计3、土地增值税测算本项目应缴纳土地增值税。本项目实现销售收入1775.04万元，扣除项目有①土地运用权所支付费用②房地产开发成本③房地产开发费用，④营业税金及附加，⑤房地产开发成本的20%,经计算土地增值额为138.54万元，需缴纳土地增值税单位：万元序号项目名称第一年其次年合计1销售收入2扣除项目开发费用7所得税8净利润9盈余公积金法定盈余公积金可供安排利润综上所述，本项目两年总销售收入1775.04万元，总成本费用1300万元，营业税金及附加98.52万元，利润总额334.96万元，所得税83.74万元，净利润251.22万元，投资回收期(二)效益分析利润总额①投资利润率=—————-×100%总投资②投资利税率=利润总额+税金总投资净利润总额③投资净利润率=——————×100%总投资通过以上分析可以得出结论，该项目所建住宅低于定兴县一般商品房价格，主要缘由为目前经济增速较慢，房地产市场低迷，同时该住宅楼临街，为了刺激住房消费需求。2、项目生存实力分析序号投资项目数据合计第一年其次年1资金来源住宅部分销售收入商业门脸部分收入地下室销售收入资本金2资金运用建设期利息开发成本费用销售税金及附加所得税3盈余资金资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存实力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用表中每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的自身平衡实力。故本项目方案可行。盈亏平衡分析是探讨如何确定盈亏临界点及有关因素变动时，企业即可保本。此时，企业各项售房收入在抵补了售房开发投资费用、支付了必要的管理、销售费用、上交了税金后，没有盈余，也不致亏损；大于此规模，企业则可盈利；小于此规模，企业就会发生亏损。依据平安性检验标准，当项目的平安边际率达到20%-30%时，项目的平安等级为“较平安”,本项目正常生产年份的平安边际率为22.35%,企业较平安，因此本项目发生亏损的可能性不大。平安性检验标准见下表。平安性检验标准表 平安边际率40%以上30%-40%平安等级很平安平安较平安值得留意危急第十四章社会影响分析利用费用和效益的分析方法对本项目进行国民经济效果分①其干脆效益为供应了80套住房，可解决约380人的住房问题；干脆费用为建设住宅楼所投入的建设资金及相关建设费用。②间接效益和间接费用可以从以下几方面进行分析：生态环境影响。该项目建设能做到清洁施工，污染物达标排放。项目建成后使该区域人口密度增高，但同时也可使该区域面貌得到改观，而且新建商业住宅楼更符合现代生活方式和城市发展的需求，其建设可为小区居民供应美丽、舒适的居住环境，并对改善区域生态环境及景观起到主动促进作用。③相关效益。目前，我国经济发展已经进入了以住房、汽车、通讯、建材和城乡基础设施及相关服务业为支柱产业的新阶段。房地产业作为国民经济先导性和基础性产业，产业关联度很强，对其他产业影响作用大，它能从消费和投资两个领域拉动经济增长。首先增加房地产业投资，将诱发钢铁、水泥等工业产品和建筑装饰材料和建筑业生产的增加。其次，住房消费还带来居民消费心理的变更，促进家庭耐用消费品及卧具、厨具等方面的消费需求，间接推动了室内轻工业产品的生产和销售。房地产业作为国民经济的支柱产业，对引导消费、拉动内需、促进经济发展具有极其重要的作用。随国家产业政策的调整和住房制度的改革，房地产业步入了又一轮变革发展时期。该项目建设不但为小区居民供应美丽、舒适的居住环境，带动周边环境的整体提升起到促进作用，而且作为国民经济的支柱产业，房地产业，对引导消费，拉动内需，促进经济发展具有极其重要的作用。二、项目对所在地的互适性分析项目建成后将对该片区产生较大的经济带动作用和社会影响力，项目的建设将会为河北华鲁房地产开发有限公司带来可观的经济收益和地区品牌效应；该项目的建设和运用对所在地经济做出的贡献可以融洽开发企业和当地政府的关系，有利于河北华鲁房地产开发有限公司在定兴发展战略的实施。该项目位于定兴县，周边交通便利，该项目较大的体量和良好的投资、居住前景将对地区经济发展做出肯定的贡献，在这一点上，和当地政府实现“三年大变样”的规划意图是完全契合通过政府的宣扬和社会现实的体验，当地居民会慢慢了解到项目对当地经济的带动，进一步相识到对自己生活的变更。项目的建设和运用带来的生产生活用品消费刺激了当地厂家的生产和商家的销售，扩大产销量、增加利润额的利益能够通过项目建设得到满意，是项目受益人，对项目持大力支持的看法。三、社会风险分析及对策为了确保风险分析的质量，有必要对河北华鲁房地产开发有限公司投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变更规律，从而实行相应的措施或对策来削减风险损失。(一)定性分析自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生干脆破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气政策风险是指由于政策的潜在变更给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变更而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应当亲密关注房地产政策的变更趋势，以便刚好处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地运用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变更风险、建筑平安条例变更风险、审批手续过程风险、法律风经济风险因国民经济状况变更因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变更风险。房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料变更和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变更对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住户干预风险、治安风险。内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。(二)投资风险的限制房地产投资的胜利在很大程度上依靠于对风险的相识和管理。及早地发觉或预料到这些风险并能刚好地实行有效的措施，化解或缓和、减轻、限制这些风险。本项目限制风险的方式包括1、通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预料。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政策形势也越难预料。所以回避房地产开发经营风险的方法是加快完成开发项目。本项目预料建设周期为两年，我们实行提高项目前期的速度、利用法律手段，来保证工作的顺当进行、采纳招投标的方法和建设单位签订具有法律效力的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样可避开主要因素的2、通过市场调查来降低风险本项目通过周密的京保房地产市场调查，获得了尽可能多的信息。获得的有关投资环境和投资项目的市场信息越多，公司决策层作出的决策就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的方式选择，租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地限制宏远房地产项目投资过程中的风险。3、通过加强管理来抽空风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。公司已高薪聘请有阅历的房地产专家进行指导和培训，这样就可以有效地削减经营费用、提高收益水平，进而降低并限制风险。本项目物业类型为住宅，给兴华东路旁边地段带来良好的建筑景观、舒适的居住环境、80户住户和相应的服务配套设施。项目的建设，有利于项目周边区域内房地产业、商品零售业、服务业、饮食业等行业的发展。项目1km范围内已有众多房地产楼盘，房地产业在该地段已有较好的基础，本项目规模大、品质佳，提升了本区域楼盘的综合品质，提升了地段价值，非常有利于该区域房地产市场的巩固项目建成后将吸引接近280人，吸引了人气，而且也带动了周边地块的土地开发利用，项目建成后入住的住户和商客将给区域带来新的消费点，项目所在区域的餐饮业、服务业、零售业等与人流量有干脆关联的第三产业行业将会得到进一步发展。本项目能有效促进地方经济发展，提高居民生活水平和质量，为地方供应更多的就业岗位，对社会的有利影响远远大于不利影响。与项目干脆相关的不同利益群体及各级组织都支持本项目建设，并且项目所在地区现有技术、文化状况能满意项目建设需求，项目社会社会适应性较强。本项目社会风险程度较低，采纳肯定风险规避措施后，不会对项目建设和运营产生大的影响。第十五章结论和建议一、结