经营性物业抵押贷款

本文格式为Word版，下载可任意编辑——经营性物业抵押贷款经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过8年。

条件

1、在银行开立基本账户或一般账户,具有贷款证(卡),且无不良信用记录；2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70％；3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力；

4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；

5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。特点

1、用于抵押的经营性物业必需是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。

2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。3、抵押物的价值必需由具有建设部发布的《房地产估价机构管理方法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司平谷。优势

（1）贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。

（2）贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。

（3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来

源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到我行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。

（4）操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和其次还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可简单得获得银行贷款。案例

2023年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元。经尽职调查后，评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷，因此设计和实施了如下解决方案：先以860万元帮助其从典当行解压股权，再以该房产作为抵押物帮助其从银行贷款1300万元。担保方式：

1、经营性物业贷款必需以借款项下的经营性物业抵押作为担保方式，抵押率应控制在70％（含）以内。如有需要，可追加其他担保。2、借款人可根据要求将经营性物业投保商业保险，保险期限不得短于贷款期限，保险中不得有任何损害我行利益的限制性条款。提供资料：

1、申请人和担保人各自的《企业（法人）营业执照》、《经营许可证》（如有）、《组织机构代码证》、企业（公司）章程、《贷款卡》；2、法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件；

3、三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表；

4、抵（质）押物清单、产权证明(原件)和有处分权人同意抵（质）押或保证人愿意提供保证的有关证明文件；5、产权证书、租赁协议及承租方资料；

6、董事会同意以经营性物业抵押的决议。

日，中国农业银行制定出台了《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理方法(试行)》，决定在北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。据介绍，经营性物业抵押贷款作为商业地产经营环节的贷款，适应了当前房地产市场形势的发展需要，即适应了房地产集团企业多元化经营的需要;适应了城市发展的需要;适应了农行

新浪乐居论坛!K#N)F3p7g/@城市业务发展的需要。

据了解，推出经营性物业抵押贷款业务，对加强农行房地产市场营销能力、改善房地产信贷业务结构、促进农行房地产信贷业务持续健康发展具有十分重要的现实意义。一是有利于拓展和培育长期稳定的优质客户。经营性物业抵押贷款作为营销手段，能够改善对优质客户的服务质量，并与优质客户建立长期、稳定、全面的合作关系，深度挖掘优质客户的价值。二是有利于提高房地产开发贷款的综合收益。通过开展经营性物业抵押贷款业务，在获取长期稳定的利息收入之外，还可通过设立营业网点为经营性物业租赁商户提供存款、贷款、结算和财产保险、ATM、POS机设置等金融服务，提高经营性物业抵押贷款业务的综合经济效益。三是有利于降低商业用房贷款风险，改善农行房地产信贷结构。针对经营性物业抵押贷款的风险问题，总行要求七个城市行在开展经营性物业抵押贷款业务时，要从以下几个方面把握风险：一是把握市场风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售状况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。因此要真实客观地评估抵押物市场价值，严格贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分派利润等降低所有者权益的行为。二是把握客户和项目风险。

贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。三是把握利率风险。关注通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入的影响。四是把握贷后管理风险。经营行要及时把握项目租售状况，确凿估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，确保按期归还贷款本息，有效控制和化解贷款风险。

什么是经营性物业抵押贷款

是我行向自然人、个体工商户和企业法人发放的、以其所拥有的经营性物业作为抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。什么是经营性物业

是指已竣工验收并通过出租等商业运营模式用于办公、零售、商铺、工业生产等用途的物业。包括办公楼、商场、商品交易市场、四星级及以上宾馆酒店、综合性商业设施、标准厂房等。经营性物业应具备什么条件

l持有合法、有效的产权证明，已经投入商业运营，享有绝对的处置权。l物业如为商业用房，应位于城市中央商务区和中心商业区等繁华地段;l有较稳定的经营收入，出租率原则须在70%以上;l已使用期限原则上不超过10年;l市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势;l未在第三方办理抵押。贷款适用哪些对象l企业法人l个体工商户

l具有完全民事行为能力的自然人

贷款用途有何规定

l购置、装修和大修理经营性物业;

l置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金;l置换物业购置款;

l物业经营期间的配套周转性资金需求。对贷款额度是如何规定的

l用于购置经营性物业的，贷款额度不得超过所购置物业价值的50%;用于大修理物业或物业经营期内配套周转性资金的，贷款额度一般不得超过资金需求的60%，最高不超过70%;l贷款用于置换第三方负债的，贷款额度不得超过原有负债总额。贷款期限是如何规定的

贷款期限最长不得超过10年，且不得超过借款人法定经营期。贷款期限届满，抵押物业剩余使用年限一般不得少于10年。贷款归还有何规定

可采用按月等额本息法或按月等额本金二种还款方式。物业保险有何规定

l必需对经营性物业办理综合财产险，并明确我行为第一受益人。l保险费可分一次或二次投保。

l投保金额不低于贷款金额，保险期限不得短于我行贷款期限。

产品介绍

经营性物业贷款是指我行向借款人（物业所有权人）发放的,用于归还或支付与物业相关的合理、合法负债或费用，以其所拥有的物业作为抵押物,并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。

经营性物业指已取得房地产权证并投入商业运营、地段合理、物业管理规范、有一定升值空间的商业或工业用房,包括商务办公楼、星级宾馆酒店、酒店式公寓、商铺、工业厂房、仓库等

产品特色

经营性物业贷款操作简单，只需确定抵押物的价值和贷款期内的现金流即可办理。与普通商用房抵押贷款相比，经营性物业贷款更具有借款人范围广、贷款成数高、年限长、利率低等诸多优点。

申请条件

经有权部门批准成立并依法持有企业营业执照、实行独立核算的法人或其他经济组织，其拥有的物业已投入运营，并对该物业有独立的处置权。

1、申请人所从事行业不属于国家授信政策规定的压缩类行业；2、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房地产权证。

3、出租行为真实，必需具备明确稳定的物业经营现金流，并要求提供相应的租赁协议或经

营协议资料。

4、学校、幼儿园、医院等公益事业单位为借款人的，不得办理此业务

融资额度、期限及利率

总授信金额：跟据现金流的测算及抵押物的评估价值核定贷款年限：3至10年

还款方式：贷款本息按月或按季度等额还款，减少还款压力

贷款利率：按同期人民银行基准利率或上下浮5%-15%（根据企业运行状况确定）即年6%-8%。

资料清单

1、申请人和担保人各自的《企业（法人）营业执照》、《经营许可证》（如有）、《组织机构代码证》、企业（公司）章程、《贷款卡》；

2、法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件；3、三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表；

4、抵（质）押物清单、产权证明(原件)和有处分权人同意抵（质）押或保证人愿意提供保证的有关证明文件；

5、产权证书、租赁协议及承租方资料；6、董事会同意以经营性物业抵押的决议。

7、土地性质为出让的经营性物业贷款，须提供产权证书；性质为租赁的，需提供相关部门同意建造物业证明资料

办理流程

1、向我司提交贷款业务申请及相关申请材料

2、我司审核后，办理融资相关手续，签署相关法律文本3、办理抵押登记手续后放款

经营性物业贷款作为一种新型融资品种，以其额度适中、期限较长、还款压力较小等特点，为借款人盘活资产获取更大收益提供了良好的平台，正在为越来越多的客户所关注，也已成为各金融机构争夺客户的重要手段。我行自推出这一业务品种以来，客户经理积极营销，已取得较好效果。但是，在审查的过程中发现，一些比较好的项目，由于客户经理对经营性物业贷款的特点把握不清，风险分析不到位而造成屡屡反复，影响了营销效率。为帮助客户经理确凿把握经营性物业贷款的特点，有效防范风险，根据笔者的理解，将经营性物业风险控制要点与大家进行交流。一、什么是经营性物