设施设备管理课件

务实创新敬业卓越设施设备管理的根本思路一、PDCA管理流程四、设备设施的检查二、设施设备管理的筹划三、设施设备管理的实施五、其他内容目录一、PDCA管理流程借用“PDCA〞质量管理流程，设施设备管理全过程可以进行如下分类：PDCAPlan方案确定设施设备重要程度的标准〔即将设施设备按重要程度分级〕、确定设施设备保养和管理模式、制定设施设备管理标准等Do实施内容包括设施设备接管验收、清查建账、清理整改、日常管理、能耗控制〔节能降耗〕、应急措施等Action改进编制及修改文件、改进工作流程等Check检查包括日常巡查、周检、月检、临时检查、年度评价〔设施设备完好率检查和统计、房屋完好率评定〕等Ⅰ级二、设施设备管理的筹划1、设施设备分级根据设施设备对客户效劳的重要性，结合设施设备运行的稳定性，将设施设备分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级三个级别，每级设施设备的维护保养标准不同。Ⅲ级电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设施设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、会所、清洁、保安、通讯、宿舍设施设备等二、设施设备管理的筹划2、设施设备保养模式设施设备管理采用方案预修制与状态维修、事后维修相结合的管理模式。A、方案预修制包括：三级保养〔即：日常维护保养、一级保养、二级保养〕、小修、中修、大修、设备更新以及技术改造。其中，日常维护保养工作包括：工作方案的制定、设备设施的使用监管、设备设施的巡查和保养、故障维修、对日常工作的检查等。B、对于Ⅲ级设施设备，采取事后维修，每年进行一次保养即可。二、设施设备管理的筹划3、设施设备管理标准

可简单总结为：一落实、二齐全、三干净、

四良好、五不漏、十字方针

A、一落实——管理责任人要落实

B、二齐全——技术资料齐全、管理制度齐全

C、三干净——机房干净、场地干净、设施设备干净

D、四不漏——不漏电、不漏水、不漏气、不漏油

E、五良好——使用功能良好、调整良好、紧固良好、润滑良好、密封良好

F、十字方针——调整、紧固、润滑、密封、防腐三、设施设备管理的实施1、设施设备接管验收●分为新入伙工程、采购、租赁、借用、代管等设施设备的接管验收●依据设施设备出厂说明书、设计要求及国家有关技术标准、标准，是否合格、功能与运行是否符合规定要求，侧重观感和使用。三、设施设备管理的实施2、设施设备建账管理对区域内公共设施设备进行统计建帐，填写?公共设施设备统计表?、?设施设备台帐?、?公摊配套用房明细统计表?、?公共设备设施功率统计表?以及各区域的?物业配套设施设备权属清册??公共设施设备统计表?要按功能系统〔配电、消防、给排水、智能化等〕管理区域〔楼幢、外围〕和专用功能区〔会所、办公室、停车场等〕三局部交叉填写三、设施设备管理的实施3、设施设备编号规那么设施设备编号由四局部组成：●工程名称简称代码●设施设备类别码●设施设备序号●设施设备管理等级。如：HY-03-01-(Ⅰ)表示海运大厦-电梯类-01号梯-Ⅰ级设备三、设施设备管理的实施4、接管后的清理整改接管入伙后的3－6月内，对设施设备房、公共设施设备进行整改，对设施设备房进行装修、清洁除尘，对设施设备进行保养、刷漆、安装各类标识，使公共设施设备到达公司管理标准。例如：根据设施设备的大小，设施设备卡可采用如下样式的标牌或标签进行标识设施设备卡名称：柴油发电机责任人：刘兴才编号：HY-04-001-(Ⅲ)名称：笔记本电脑责任人：陈勇编号：NSG-15-001-(Ⅲ)名称：数码照相机编号：NSG-15-001-(Ⅲ)三、设施设备管理的实施5、设施设备保修期管理保修期设施设备日常保养，以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不应触及核心软、硬件局部，发现故障及时通知保修单位进行维修；对公共设施应加强日常巡查力度，发现质量问题及时通知相关单位处理。三、设施设备管理的实施6、方案管理●每年的年底制定出下一年度的设施设备年度保养方案、公共建筑保养方案、计量器具检定方案、生活水池清洗方案等。保养方案中应包括供方公司呈报的保养方案〔如电梯、智能化、中央空调的保养方案等〕●制定下一年度工作方案和培训方案。●编制下一年度需要使用维修资金的工程：如设施设备的中修、大修、更新改造等，经公司审核后，由管理处按维修资金使用程序处理〔业主委员会、业主大会或工程产权数量较少的单位业主审批〕三、设施设备管理的实施7、公共设施设备日常监管●公共设施设备应由管理处值班人员操作，设施设备维修供方在保养时，如停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意●值班员每天定期巡检设备运行情况是否正常，作好各种设施设备运行数据记录，记录应保证准确性、及时性和真实性●维修人员〔含供方维修人员〕须按国家标准、标准、公司相关制度及作业规程要求对设施设备进行保养，发现故障及时维修三、设施设备管理的实施8、公共设施日常管理●房屋本体和公共设施的巡查：每年的年底按?公共建筑设施保养方案标准?制订下一年度具体的巡查方案。如：每周一次对楼宇公共照明进行巡查，每半月对本小区路灯巡查〔安排在夜间〕一次，每月对本小区公共场所标识牌巡查一次等。●每年年底按?公共建筑设施保养方案标准?的要求制定下一年度保养方案、进行日常保养工作〔方案性、全面性检查保养，非日常维修保养〕三、设施设备管理的实施9、水电统计及分析●每月对公共水、电、气等用量情况进行汇总和统计，包括详细统计和大块统计。详细统计：是指对各分区域(系统)的用电、用水、用气量进行详细统计；大块统计：是指统计公共用水、用电、用气数量〔用总用量-总代收局部的量〕●每月进行分析：与上年度进行比较分析，与上月度进行统计分析●节水节电控制：〔特别针对中央空调、地库照明、路灯开关时间〕三、设施设备管理的实施10、平安管理●因天气、人为或管理不当等原因，设施设备在使用和管理过程中可能会发生水浸、火灾、损坏、故障等意外情况，并有可能对客户的工作和生活造成严重影响。为将意外造成的影响减至最小，各工程应按本部平安办的要求制订?设施设备平安应急预案?●在每年年底要按?设施设备平安应急预案?的要求制订下一年度的演练方案四、设备设施的检查防微杜渐，为有效落实各项规章制度，各级领导需要对设施设备的管理情况进行定期或不定期的检查，并将检查结果纳入到绩效考核体系中。1、定期和临时检查●日巡视〔工程主管〕●周检查〔工程班长、区域责任人，检查公共区域设施设备运行保养情况〕●月检〔管理处组织的月度检查，其中包括设施设备检查〕●临时检查〔暴雪、冰冻、暴雨、台风等恶劣天气来临前的检查；如污水泵、上下水管、电梯等〕四、设备设施的检查2、设施设备统计和评定●每月应将设备运行、保养及设备故障率情况进行统计，填写?设备运行月报表?●每季度进行电梯故障率的统计●每年年底对设施设备进行一次全面检查，结合检查结果和全年的?设施设备运行月报表?，进行年度设施设备完好率统计和分析●每年年底进行房屋完好情况统计五、其他内容1、每个工程人员和责任区人员须掌握小区所有管线〔电、水、燃气〕的走向、开关和阀门的位