物业管理公司用户手册等

戴德梁行物业管理公司顾客手册(一)物业管理1、管理处及其职能（1）房产开发公司聘任之物业管理公司为本社区之管理代理人，并执行花园之物业管理职能，享有并承当〈业主公约〉中规定物业管理人的各项权力、义务及责任。（2）管理公司员工有职责为各顾客提供物业管理服务，但请各顾客不可规定各员工作私人服务，另请各顾客勿赏赐任何利益给本处工作人员，各顾客如有任何赐教，请与物业公避开或管理处联系。（3）管理处负责维持本物业范畴之正常运作及在可能状况下协助各顾客，解决各公共事务。2、费用（1）为保障业主物业的久远利益，以达投保值的效果。各顾客亦需承当本物业之保养、维修及日常管理开支，物业管理之各项支出涉及但不限于：建筑物、道路、行人道、外围部分及其它公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，中央空调、给排水、消防及社区自动系统等之检修保养费用。另外，渠道及水管之维修费用，垃圾清理费、管理处之行政及管理费用以及管理员工之薪金、福利等均涉及在内。的避孕药支出均根据顾客单元建筑面积按比例分摊。（2）管理费是保持本物业管理正常运作之必备条件。故各顾客务必准时缴交管理费。（3）顾客应于当月的首七天内到管理处或物业管理人指定的地点及办法缴交被规定支付之管理费及其它费用。逾期十天未交者，每日加收有关费用总额万分之五的滞纳金。（如有任何变动均以管理处最新公示为准）顾客于入伙时须预缴交贰个月管理费及其它由管理处制订之合理费用。如公共设施/外墙翻新等大型工程费用，应按社区公约所指定管理份额，或单元建筑面积由各业主共同分担。管理账目收支状况将由管理处准时公布。若管理费局限性应付各项开支时，各顾客须根据顾客单元建筑面积按比例支付未足之数。若有盈余，则拔入下年度账目。另外，各顾客如有变化，请即以书面知会管理处。原顾客应于业权转让时结算清晰全部应缴有关费用，已缴交的社区维修基金不予退还。（二）顾客须知1、顾客对其购置之楼宇拥有使用权利，产权归发展商，土地全部权仍归国家。（1）顾客需预先与管理处预约方便交收锁匙及单元。顾客需负责对其接受单元的设备，作检查并核算全部设施、装修等皆合格并需在交收表上订立。2、收楼时请查看单元设备、装修等与否妥善，并把缺点于当天内以书面或管理处特备之表格告知管理处，本处将代表发展商利益就该等缺点透过发展商向承建商规定解决，逾期者则以顾客确认其单元设备及装修已是妥善而不须作跟进办理。3、本物业仅作为指定用途（即：商住、办公），不可作为货仓、工业或其它用途。4、顾客不可作出任何构造及可观性（如窗户、阳台、外墙等）更改，以维护物业之外观整洁、条理、美观，也不可霸占公共空间，妄顾公德（如设檐蓬、神位等）。5、顾客进行装修、维修等工程，以不防害其构造、公共设施及别人为原则。进行该等工程前需先获管理处同意及缴纳有关按金及费用。6、凡私自变化楼宇构造、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除规定停止及恢复原貌外，同时保存报告政府当局及/或规定赔偿罚款之权利。7、物业内禁存有任何违禁品。（三）设施及日常保养各顾客不得毁坏及干扰公共设备，否则需要赔偿损失。请勿把废物丢入各渠道（如洗水间去水道等），否则需对损坏/堵塞负责修理。请正当使用室内电器。失修/损坏/质劣电器品易造成火警。任何电器工程须由领有承认执照之合格支工进行。请勿涂划/刮花社区内任何公共地方如墙等，亦不可随便吐痰或便溺。请勿霸占任何公共地方（如堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等），以免有碍观瞻，损人不利已及引人犯罪。爱惜公物存公德，若发现有刑事损坏事件，请报本处。（四）清洁卫生公共地方之整洁顾客不得放置任何物品、垃圾于走火通道、电梯门外、楼梯、走道、大堂等公众地方，任何在公众地方摆放的物品将会被搬走，其有关费用将由有关顾客负责。垃圾清理顾客需负责将垃圾放置于由管理处指定的位置。任何于公众地方发现的垃圾将由管理处清运，其费用由有关顾客承当。（五）保安物业内24小时都有人当值，负责社区巡罗工作及协助各顾客提出之规定（管理处办公时间为周一至周五8:30-17:30；周六8:30-13:30，周六下午、周日及国内假期休息）。在办公时间以外，可联系当值保安人员。管理处员工皆佩带工作证。如对来人怀疑，请召唤管理处。为了顾客之安全，顾客出入社区必要时须配合管理人员规定请出示有效证件，来访者须做来访登记。（六）车场管理本不区建有地面及地下停车场，为求停车场良好秩序，避免非法停车，阻塞通道，本处订有〈停车场规定〉，方便使用停车场人仕依循。（七）防治灾害请勿在物业范畴内烧烤、燃放烟花、爆竹等。煤气炉要常检查，明火要小心，监管小孩勿玩火。爱惜公物及消防设备，常保公共空间畅通。发生火警，即告本处及“119”报警。在安全状况下关掉总电掣、燃料掣及/或扑救或速行前往楼梯逃生。当台风时，请关闭门窗，必要时，封贴玻璃，并固定易倒物品。（八）其它顾客请注意：顾客须监管其聘任之承接商及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施或在公共地方遗下废物，该单位之顾客为最后负责人，需承当赔偿责任。滋扰别人行为如制造噪音、兜售商品、派发传单、广告或赠品，一律严禁。（九）应急程序紧急事故可能随时发生，本处必须为解决这些状况作好准备，以尽量减低人命及财产的损失，下列所提供的资料，是特别为协助顾客防止和解决紧急事故而设。2、紧急电话号码电话号码电话号码火警119匪警110市政府市政府市公安局罗湖分局防火科供电局工商局税务局住宅局环保局煤气公司人民医院急救室位内物品解决请定时检查单位内寄存之物品，以免造成阻塞，妨碍危急时逃生之通道。任何可能引发或促成火警或危害安全之物件如旧布、报纸或其它易燃物品等，均不应随便放置在室内。意外（紧急医疗问题）当发生意外或紧急医疗问题：尝试尽量获取有关损伤的资料；使伤者处在温暖及舒适的状况，并加以安慰；拔电话规定急救医疗服务；告知管理处详述意外状况，涉及所属单位、地点、姓名、地址、电话号码、日击者等；在任何状况下，应尽量保持镇静。罪案与保安一种高档住宅社区，也可能会成为匪徒之对象，故盗窃、其它不法行为甚至抢劫或更严重的罪案，皆有可能在此发生，下列的建议对你可能有所协助：如遇盗窃或经常性盗窃，即向公安报告；碰到抢劫、骚扰、攻击或其它严重罪案，即向公安报告；全部案件均须知会管理处，并把已采用的行动告知职工；碰到任何不寻常的事情，皆应告知公安及管理处；如于本厦范畴碰到形迹可疑之人物，应告知管理处。火警————发现（若发现火警）；————告知（致电消防局及告知附近的人）；————克制（紧闭全部门窗）；————逃生（使用最安全的途径，离开火警现场）顾客必须熟悉社区内的灭火器、报警系统与本地消防局的电话号码：119若是轻微失火（如废纸篮、烟灰碟等），尽量将火扑灭，但切勿冒险；如人身安全已受到威胁，而火势亦不能即时受到控制，可将通往失火现场的门窗关闭，以隔离及控制火势；告知消防局：i）说出有关单位的名称、地点；ii）火警蔓延的范畴及位置；iii）你的电话号码、姓名；告知本社区管理处；依从社区管理处职工的批示，尽量告知全部顾客；如被火焰或高热所围困：i）有可能的话，致电消防局求助；ii）打破玻璃警报系统之玻璃片，使警报记号能发出，把门关闭，将火热的源头隔离；iii）切记烟和热空气都是向上升，靠近地面的空气含氧量较高，温度亦较低，故应蹲着身子或爬行逃生；iv）如有需要，打破窗子以求空气流通。全部逃离火场的人，须在中心内指定之空旷地方聚集；身处火场上层的人，应向天窗方向逃生，如身上处火场下层者，则向外走，前往最邻近的出口逃生：发生火警时，安全管理员会协助消防员和公安制止公众人士进入有关单位，在管理人员或消防局宣布有关单位未安全之前，任何人等不得进入。扑灭火警社区公共地方均设有手提式灭火器或灭火用品，顾客可向管理处咨询灭火器或灭火用品的位置和使用方法。如有需要，可向管理处咨询。任何已扑灭的火警，必须向管理处或消防局报告，方便进行调查。地震保持镇静，切勿离开处身地方；躲在桌子或结实的构造谋求掩护；远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的物件；地震时不要躲在楼梯底一下；准备应付接连更多次的余震；如单位受到破坏，立刻告知管理处；切勿散播摇言或夸张报告。水浸遇有可能发生水浸时：有可能受损的贵重物品移往较高处；在水浸出现前，切断电器用品的电源；提防通电的电线；水浸之后：检查财物以鉴定损失；委派及监督负责清洁的员工；逐步抽去积水，以减少对楼宇构造造成的更大损害；去除单位内，家具及其它地方的积水，避免破坏环境卫生；做好提防抢掠的方法，须加强保安，避免盗贼进入单位。10、台风在台风吹袭前，请采用下列防风方法：全部花盆及可被风吹倒之物品应放回单元；关紧全部门窗及在玻璃上加上胶条加强保护；台风过后，应立刻更换破裂之玻璃。11、联系用电话报案时，请提供下列全部资料：报案人的姓名；紧急事故的位置；有人受伤与否；紧急事故的分类、火警、罪案等；待对方拟定了资料后，方可挂断电话。12、社区撤离程序当发生火警或任何其它紧急事故，全部人都应当完全撤离现场朱能有所例外；在撤离单位或进行火警演习时，顾客的贵重物品须自行负责，另外，离开时记紧把单元大门锁上；启动由单元通往街外的大门前，先搞清晰与否汤手，如发现该门是热的，须慢慢启动，若状况许可，应前往预先指定的楼梯，然后跟随撤离程序逃生；若因浓烟的关系未能通往屋外，则应关上门，放一条毛巾布在门底的门缝间，打开窗户保持空气流通，在窗外挂一块布，让消防员得知你仍在单位内，保持镇静等待消防员的拯救。13、结语有任何物业能够完全避免天灾人祸之发生，制订紧急程序计划可避免人命和财务损失，以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上仅提供一套有系统和周全的环节，以应付意外或灾