土地混合利用的历史演变与发展趋势

土地混合利用的历史演变与发展趋势

混合土地最初是城市发展的一种自组织模式，是人类对村庄区域的生态选择。第一个机械城市的初步规划是由原自动土地造成的。《雅典宪章》提出了“功能分区”的思想,把城市功能分为:居住、工作、娱乐和交通。这一思想无疑在空间上控制了城市建设中各种不相容的土地性质。但是,城市并不是各种性质用地的简单相加或组合。1961年简·雅各布斯发表了其著名的《美国大城市的死与生》后,土地混合利用概念的出现频率提高了。以美国的土地混合使用实践为例,20世纪60~70年代,土地混合使用得到新的发展,并把它作为城市振兴的一个重要工具。到20世纪80年代,土地混合利用的发展趋向在小型地域发展。而到20世纪90年代,土地混合开发更加成为以交通为导向发展(TOD),传统邻里发展(TND)、宜居社区(LivableCommunities)和智慧增长(SmartGrowth)的重要组成部分。当前,JillGrant认为土地混合使用的发展主要有三大特征:增加土地使用的强度;增加土地使用的类型;整合各种不同土地使用类型。我国规划界的人士对土地的混合使用也做出了积极的评价,如建设部副部长仇宝兴就表示倡导土地适度混合使用,有利于减少工薪阶层在生活区和工作区之间每天钟摆般奔波。和田总结耦合城市地质新疆和田市南倚昆仑,北临瀚海,位于喀喇昆仑山与塔克拉玛干大沙漠之间,玉龙喀什河与喀拉喀什河两河平原之间的老绿洲区,是新疆维吾尔自治区最南端的城市,距喀什460公里,距阿克苏550公里,距首府乌鲁木齐1500公里。东与洛浦县相望,西、南、北三面与和田县接壤,是古代“丝绸之路”上的一颗明珠(图1)。和田地区、和田市、和田县政府所在地和兵团农十四师师部、和田地区军分区所在地。和田市现有城区基本处于以团结广场为核心,4公里为半径的区域内。中心距火车站直线距离5.5公里,距机场直线距离10公里;距巴格其镇直线距离8公里,距洛浦县城25公里,距墨玉县城23公里。北侧有315国道,北京路为除315国道外联系周边乡镇的重要联系道路,南侧有规划喀和高速公路(图2)。总用地面积6.5细本研究选取和田市主要城市建成区的557个地块分析混合用地特征,总用地面积约604公顷(不含道路用地),包括行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地、医疗卫生用地、商业服务业设施用地、二类居住用地、三类居住用地等(图3)。混合土壤特性底层商业与居住混合城市混合用地功能混合模式研究是探讨城市混合用地各功能之间的关系,通过实地调研及案例分析,归纳出和田市混合用地功能混合的两种模式,即某一建筑体内的混合和某一地块内相邻建筑的混合。建筑内功能混合建筑内功能混合是指某一建筑体内布置不同性质的功能,具体表现为底层商业与居住的混合及建筑综合体。其中,底层商业与居住混合的模式是最简单的混合用地构成模式。一般分布在街道的两侧,一方面底层的多功能商业空间为居住的住户提供配套服务,另一方面混合的底层多功能空间为街道空间的活力及人性化提供功能上的支持(图4)。建筑综合体是由多个使用功能不同的空间组合而成的建筑,它与单一功能相比,不同功能之间的联系更加方便,土地价值得到进一步的提升,例如怡苑大厦(图5)。综合上述两种模式,在和田市近几年建设的混合功能建筑,其模式分为两种:一种是1~4层为商业,5层以上为住宅;另一种是1层为商业,2~4层为办公,5层以上为住宅。地块内相邻建筑混合地块内相邻建筑的混合是指在某一地块内,功能性质不同的建筑相邻并置。不同性质的建筑在同一地块内并置,丰富了地块功能,使日常生活更加多样化(图6)。和田市地块内相邻建筑混合具体表现为:居住与行政办公混合、居住与教育科研混合、居住与医疗卫生混合、居住与金融保险业混合及居住与市政用地等。和田市混合用地的分布规律和田市混合用地在城市中的分布存在一定的局限性,有很多地区城市混合用地为长时间自发形成,缺乏规划设计的引导。案例分析通过实地调研及统计,有70个混合使用的地块,其中21个地块为建筑内部混合功能,49个地块为地块内混合功能(图7)。并对其中典型地块进行了深入分析。例如,和田屯垦花苑小区位于乌鲁木齐北路西侧,首层为商业,面积1060平方米;2~4层为办公,面积3190平方米;5~16层为居住,面积7710平方米(图8)。和田市人民医院位于玉泉公园西侧,地块内医疗建筑面积9540平方米,居住建筑8590平方米(图9)。分布规律综上可知,和田市混合用地以点、线、面的形式存在于城市的不同地区(图10)。其中,沿乌鲁木齐路和屯垦路的混合用地形成“线”形排列方式,这两条路是和田市主要行政办公机构分布的地方;迎宾路与台北路北侧的混合用地形成“面”状排列方式,这个地块是和田地区人民医院、和田地区一中、和田气象局等重要公共服务设施集中分布的地方;其余混合用地在和田市区内“点”状分布,也是基本沿城市主要道路分布。由此可知,其分布的共同特点是,这些地块都是城市公共服务设施比较集中的区域,尽管这些地区公共服务设施集中的性质和数量有很大不同。因此,和田市混合用地区位构成的一般性规律是:混合用地经常分布于城市公共服务设施比较集中的地区。其中建筑内功能混合的用地主要是沿城市主要道路呈“线”形分布(图11)。此类混合用地内为一栋或两栋新建高层建筑,建筑层数多为11~18层,最高层数为28层。其底下4层为商业及其他功能,5层以上为居住功能。个别建筑,如怡苑大厦首层为商业,2~10层为酒店,11~28层为居住功能。由于地块内功能混合的用地是和田市混合用地的主要类型,所以其分布情况与和田市混合用地的分布情况基本相似:沿乌鲁木齐路和屯垦路呈“线”形分布,在迎宾路与台北路北侧呈“面”状分布,其余在和田市内呈“点”状分布(图12)。此类混合用地多为单位大院的模式,既包括单位的主体建筑,又包括单位家属楼。土地混合使用混合功能构成的特点通过对和田市不同类型混合用地进行归纳,可以发现其类型相对单一,特点明确,混合用地混合度不高,多为居住功能与其他功能的两种功能混合(图13);建筑内功能混合的地块多为居住与商业混合;地块内功能混合的地块多为居住与行政办公混合。1987年,美国城市土地学会(TheUrbanLandInstitute)把土地混合使用定义为是一项连贯的,具有三重或三重以上在功能上或者形态上实现整合的土地使用模式。由此可见,和田的混合用地在功能构成方面表现为低混合的特点。混合功能构成的原因和田市混合用地的特点与其城市经济水平、开发方式有密切关系。首先,和田市正处于快速城市化发展的阶段,城市各项建设处于不断的变化之中,受规划和市场双重作用的影响,地块仍以单一的公共服务功能为主,并配以居住功能作为支撑。其次,当地近几年以小地块高强度的开发模式为主,为提高经济效益,导致居住功能中混合商业功能。再次,计划经济体制下的“单位-住宅”的模式是和田市形成混用用地的重要原因。混合土地的影响对城市交通的影响和田市的大多混合用地呈“线”或“面”式布局,这种围合度较高,连续成片分布的用地开发也有消极影响。和田市混合用地大多是由“单位-住宅”的模式所形成。这种局部混合的土地利用模式可能将一部分城市交通需求内部化,但也导致就业呈扁平状分布,这对城市交通的潜在影响有两个方面。其一,平均出行距离增加。如果就业集中分布,人均交通需求就会最小化,平均出行距离可以降至最低。就业集中会使混合用地较集中的路段容易产生严重的交通拥堵问题。但由于其产生的是有序、便于管理的交通流,可以通过交通政策进行调控。其二,混合用地的零散分布很可能产生大量混乱而随机的交通流,增加对正常交通的干扰。多种出行方式(步行、自行车、摩托车等)同时使用也对机动车交通流产生干扰,明显降低交通流速度。同时对非机动车交通使用者造成的安全隐患也是一个非常严重的问题。过高的容积,导致了社区高层建筑发生过高和田市混合用地的容积率较高(图15),其中容积率1.0~2.0占27.1%,2.0~3.0占11.4%,3.0~5.0占11.4%,5.0~7.0占5.7%。由此可见,在和田市快速城市化的发展中,部分混合地块过高的容积率导致了城市中出现了大批高层建筑,与原有城市形象不和谐。另外,由于缺乏城市规划的引导,一些高容积率的混合地块在城市中散落分布,造成城市高层建筑呈多点开花的现象,影响了城市形象的塑造(图16)。线面功能的混合计划经济下的“单位-住