房地产行业2023年10月报：“托底”效果相对有限期待政策进一步加码

房地产2023年10月报——房地产2023年10月报——“托底”效果相对有限，期待政策进一步加码1•报告期•报告期：831新政后销售修复不及预期•展望：去年四季度基数较低，预计销售同比将有所改善，但改善斜率有限•报告期：延续宽松基调，受国庆假期影响政策出台强度、频度弱于9月•展望：若市场持续承压，将出台进一步放松政策•报告期：新开工承压、竣工高增长格局基本已定•展望：开发投资年内或将持续承压2房地产主要指标趋势回顾展望新一轮强力“救市”政策效果不及预期，未能扭转地产基本面，深度调整的地产仍在探底阶段。根据统计局数据，9月虽然商品房销售单月降幅有所收窄，但累计降幅仍在持续扩大。与此同时，9月国房景气指数为93.44，再创新低。10月中上旬30大中城市同比跌幅较此前收窄，但尚未看到市场明显修复。当下，房企资金压力仍然艰巨，投资和扩张的信心不足，房地产开发投资在今年1-2月较去年10%的降幅改善后一直掉头向下，跌幅逐月扩大，1-9月累计下降9.1%，成为经济的主要拖累项。市场一致预期是，当前国家“托底”房地产决心坚定，若市场持续疲弱，后续仍将有政策“组合拳”陆续落地。展望来看，尽管四季度基数较低，且后续出台放松政策“组合拳”概率较大，但是地产修复的斜率或仍有限。当前房地产行业恢复的最大障碍依旧是信心和预期，尤其是对于我国经济形势好转及居民收入预期的实质改善。2023年1-8月表现2023年8月趋势-供给端是是-变是-是-是是是是是是-数据来源：招商银行研究院销售：政策托底效果不及预期，基本面拐点尚未出现高频跟踪-新房：10月新房成交环比提升同比下跌，尚未观测到显著修复•10月以来新房成交环比提升同比下跌，成交规模尚处近年低位。环比来看，10月1-20日，30大中城市新房成交面积环比9月1-20日提升了0.4%。与往年10成交量环比9月有所回落不同，或受政策放松提振，今年10月成交小幅高于9月。同比来看，30大中城市新房成交面积同比2022年同期为-4.3%，较9月1-20日跌幅减少7.8pct，但相较去年同期仍处于下滑态势，且10月成交规模仍为近五年同期最低值。•分城市能级看，一、二、三线城市10月1-20日新房成交面积同比2022年同期分别为-7.2%、-1.1%、-8.5%，二线城市整体修复较好。分城市来看，二线城市中南京、武汉、成都修复明显，其余城市表现仍然疲弱。新建商品房成交面积同比增速新建商品房成交面积同比增速2023年2022年1-10.2010月中10月上9月下9月中9月上8月下8月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月 北京4%-23%57%-10%0%-53%-28%-11%-33%11%24%41%-33%0%32%125%36%-21%1%14%69%60%47%-2%32%18%452%-86%-14%21%-27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16%-29%-24%-21% 上海11%-6%-5%-18%-39%-44%-15%-47%-39%7%-43%-12%-16%6%24%166%519%2770%1350%1783%819%368%61%11%-8%-29%85%-87%1%20%-20%8%-28%30%0%16%-17%-78%-94%-52%31%-7% 广州-4%-6%16%-10%-21%-24%-51%9%-33%-10%1%-40%-35%-55%33%-8%-5%39%19%361%1742%219%9%47%1%-28%341%-81%-34%-24%-50%-75%-19%-12%-11%-18%21%-28%-69%-55%-16%-48% 深圳-11%-3%-48%-54%-45%-62%-11%-2%-53%11%14%-59%0%-7%88%-11%63%68%4%-15%-44%-6%509%27%-26%-40%275%-94%47%-39%-2%-35%6%31%-43%27%-9%-32%-5%-22%-24%-46% 杭州4%9%-40%-35%92%45%66%-40%-11%-9%-26%-1%-15%-14%5%-5%-16%319%2%17%150%57%58%25%28%-23%755%-67%-51%24%-42%-40%-11%-19%-16%-30%-19%-53%-51%-51%-49%33% 南京-20%-7%53%-53%45%-42%-34%-49%-18%-22%-7%-58%-51%5%-31%48%-39%-14%-24%23%21%72%59%22%-58%-24%132%-89%-50%-25%-44%-13%-33%-16%36%-22%-37%-51%-61%-61%34%7% 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-32%-3%-22%-12%-31%-28%-20%-33%-29%-38%-40%-6% -10%-24%-48%-21%-38%-34%-7%-24%-20%-21%-33%14% -40%19%9%-1%-22%-29%-28%-42%-26%-45%-46%-9% -37%-15%-39%-31%-42%-19%-11%-12%-43%-27%-25%-19%25%84%21%13%106%-2%41%66%51%2%30%112%16%9%26%41%50%59%27%118%168%100%61%23%9%22%32%51%28%12%22%60%72%28%17%-3%6%85%-1%183%-80%-32% -23%163%-82%-11%0%175%-78%-43%30%246%-81%-16%-4%4%-8%-4% -21%-25%-18%-14%-19%-33%-7%-45%-52%-45%-24%-25% -30%-24%-18%13%-19%-6%-4%-48%-61%-47%-7%-30% -23%-28%-16%-27%-18%-37%-1%-40%-51%-44%-19%-7%-2%-17%-23%-4%-20%-44%-27%-52%-49%-47%-48%-49%数据来源：Wind，招商银行研究院。注1：极端值系春节销售空档交错。34%-11%1%-8%26%20%15%-18%10%5%-10%19%40%45%42%107%18%92%89%129%122%109%84%76%472%-59%-25%39%-7%26%20%-5%-12%-34%-11%1%-8%26%20%15%-18%10%5%-10%19%40%45%42%107%18%92%89%129%122%109%84%76%472%-59%-25%39%-7%26%20%-5%-12%-16%-14%-29%-35%-39%-44%-43%•二手房维持一定热度，成交量处于历史同期高位。受国庆假期影响，10月1-20日15城二手房成交面积环比9月1-20日为-3.5%。不过，10月1-20日相较2022年同期提升了36.9%，且成交规模为2018年以来同期最高值。整体看，二手房表现优于新房，延续此前修复的态势，维持一定热度。国庆假期以后，二手房带看指数环比再度提升，恢复至9月水平，高于7、8月低点约20%。•分城市能级来看，10月1-20日一线、二线、三线城市二手房同比2022年同期分别为7.2%、、48.1%、-38.3%，环比9月1-20日分别为-24.2%、6.0%、-8.9%，其中二线城市受政策带动二手房修复更好。二手房成交面积同比增速二手房成交面积同比增速2023年1-10.2010月中10月上9月下9月中9月上8月下8月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月2022年7月6月3月2月4月5月1月深圳48%60%91%11%89%45%44%14%17%-12%-5%3%-6%70%83%31%18%44%22%71%116%164%1058%199%96%134%446%-52%-30%-2%-10%6%103%-4%3%-11%-4%-24%-61%-80%-69%-64%北京7%-9%13%-16%29%-12%-12%-27%-23%-22%-10%-5%-12%34%31%83%31%32%-9%3%12%28%30%27%47%50%267%-61%-26%9%-38%-10%20%11%-14%-32%-38%-52%-28%-22%-34%-28%大连13%28%72%-28%--46%-11%-2%-13%182%10%------------13%43%31%----------------成都52%52%111%-6%248%735%32%-9%6%0%-4%-1%-17%19%40%83%53%86%69%88%143%122%71%125%113%102%320%-31%-35%164%9%128%425%140%307%315%300%341%145%169%156%188%南京31%25%64%-16%29%-12%2%-34%-7%-22%-16%-6%-15%16%25%56%39%93%66%101%107%162%124%83%52%41%315%-55%17%99%-28%-1%-2%-20%16%-11%-34%-43%-60%-49%-50%-45%苏州11%43%28%-60%24%-38%-12%-44%-10%-29%-23%-24%-26%-15%26%93%41%165%115%160%122%55%68%24%108%156%288%-76%-8%-18%-6%4%30%69%19%24%27%-41%-62%-30%-64%-20%杭州28%104%93%22%89%43%49%18%35%-23%-33%-46%-53%-43%-37%36%44%276%78%97%141%79%107%110%167%162%744%-72%-62%-43%5%48%42%6%6%-16%-18%-62%-69%-64%-51%-54%青岛25%30%26%-8%54%0%6%-15%-9%-4%-24%-15%-38%-13%-10%17%24%108%9%64%108%258%228%76%80%128%248%-38%-38%10%-7%10%86%13%3%-6%-17%-36%-48%-55%-28%-41%厦门-24%-34%11%-1%18%-35%40%-50%-25%-56%-31%-40%-48%4%1%-2%-63%45%-65%5%-40%35%8%-2%9%-4%168%-79%-47%25%11%-27%-18%39%9%-20%-45%-28%2%-49%-39%-54%南宁56%54%69%-31%81%23%84%11%61%37%53%244%-33%28%57%42%80%117%-22%127%314%155%163%86%104%172%419%-64%1%111%6%30%47%38%7%-31%64%44%-28%-26%-47%-32%佛山28%78%32%-31%-17%-1%40%3%22%-14%18%21%-17%19%69%30%43%88%33%93%63%69%79%87%51%47%412%-65%-6%41%-15%22%6%47%-15%-16%-5%-27%-40%-31%-37%-45%51%-8%11%-39%1%-21%-11%20%12%------74%46%59%-14%168%210%236%483%269%194%150%1360%-39%-5%168%39%32%131%8%-19%--76%70%-47%-36%-35%扬州78%12%72%92%30%-8%75%116%-13%-33%-23%-15%-10%31%23%106%42%484%67%120%436%298%400%263%283%210%710%-8%64%51%155%135%124%140%-38%-8%-34%-52%-70%-36%-46%金华6%16%42%137%80%-34%24%16%22%-54%22%-69%26%10%-44%27%40%4%75%8%-15%195%57%50%48%16%70%-85%-85%-80%-57%5%-39%-68%-61%-43%-39%-65%-67%-46%-66%-43%江门29%26%43%10%69%73%5%-12%13%25%-2%13%9%13%39%21%27%100%-16%30%89%127%63%14%14%91%670%-67%26%32%-26%-4%-30%-22%-28%-19%-33%-41%-19%5%-44%-44%城市累计城市累计一线城市二线城市三线及以下31%31%39%13%30%34%38%34%55%-19%54%19%16%-14%-1%-16%-6%-7%-21%12%27%57%34%87%18%69%82%93%85%75%80%82%324%-56%-26%33%-11%20%51%17%18%5%-1%-24%-32%-30%-33%-30%26%-13%37%-5%-5%-21%-16%-21%-9%-4%-11%40%45%70%28%34%-5%12%25%39%54%41%53%60%289%-60%-26%6%-34%-7%27%9%-12%-29%-34%-47%-35%-35%-42%-39%73%-23%92%47%21%-20%0%-14%-9%-10%-27%2%19%58%34%102%27%89%105%113%89%81%92%93%311%-52%-26%43%-2%31%76%34%54%34%21%-6%-30%-24%-23%-20%数据来源：Wind，招商银行研究院。注：1、极端值系春节销售空档交错;2、由于数据缺失，同比数值均按照可比口径进行调整。2020-022020-052020-082020-112021-032021-062021-092021-122022-042022-072022-102023-022023-052023-082015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-080商品房累计销售面积及同比增速全国销售：需求侧政策效果偏弱，2020-022020-052020-082020-112021-032021-062021-092021-122022-042022-072022-102023-022023-052023-082015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-080商品房累计销售面积及同比增速•9月商品房销售单月降幅收窄累计降幅扩大，销售拐点尚未出现。9月单月销售降幅微幅收窄。根据统计局数据，以可比口径调整计算后，9月单月销售金额、销售面积同比分别为-13.6%、-10.1%，跌幅较8月分别缩小2.8pct、2.0pct。不过，销售累计降幅仍在持续扩大，国房景气指数也仍在下滑。统计局数据显示，1-9月份全国商品房销售金额、销售面积累积同比分别为-4.6%、-7.5%，较1-8月分别减少1.4pct、0.4pct。9月份国房景气指数为93.44，连续5个月下滑再创本轮下跌周期新低。8月底至9月政策快速发酵，托底信号集中释放，市场低迷情绪蔓延有所抑制但尚在探底阶段，新一轮政策“托底”效果不及预期。•展望来看，从8月末以来出台的政策看，当前国家“托底”房地产市场的决心较为坚定。若销售一直处于低迷状态，预计后续仍将继续出台政策组合拳提振市场。此外，去年四季度基数较低，预计销售同比将有所改善。因此，我们暂维持此前预期，预计全年销售面积同比为-10.2%，统计局基数调整后或为-4.3%。商品房单月销售面积及同比增速商品房单月销售面积及同比增速0 数据来源：Wind，招商银行研究院。注：根据统计说明，统计局对毁约退房的商品房销售数据进行了修订，对统计执法检查组发现的问题数据，按照相关规定进行了改正，剔除非房地产开发项目投资以及具有抵押性质的销售数据。因而报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素。因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。2020-012020-052022-012022-052023-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092020-012021-052022-092020-012021-052021-092022-092023-012023-092020-012021-052022-052022-092023-012023-09JJ房价：70大中城市房价仍在调整，政策加持下一线城市率先止跌2020-012020-052022-012022-052023-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092020-012021-052022-092020-012021-052021-092022-092023-012023-092020-012021-052022-052022-092023-012023-09JJ•9月70大中城市新房、二手房房价持续下跌，不过“跌幅扩大”态势有所遏制。当前房价上涨城市数量较少，9月70大中城市中，新房环比上涨城市仅有16个，较8月减少1个，二手房价环比上涨城市有4个，较8月增加1个。一线城市在利好政策加持下房价率先止跌。不过一线内部也出现分化，北京、上海新房分别上涨0.4%、0.5%，二手房分别上涨0.7%、0.6%，而广州深圳仍在下跌。-0.6%-3.2%-0.6%-3.2%6%4%2%0%-2%-4%-6%2020-092021-012021-052021-092022-092023-012023-09 新建商品住宅：同比二手住宅：同比2020-092021-012021-052021-092022-092023-012023-090.8%-0.3%-0.5%0.6%-0.3%-0.5%0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6% 新建商品住宅：环比二手住宅：环比数据来源：Wind，招商银行研究院---0.---0.7%0.2%6%4%2%0%-2%-4%-6%一线城市：同比二线城市：同比三线城市：同比0.5%0.0%0.0%-0.3%-0.5%-0.3%2020-052020-092021-012021-092022-012022-052023-012023-052023-09—一线城市：环比二线城市：环比三线城市：环比2020-052020-092021-012021-092022-012022-052023-012023-052023-095%0%-5%-3.2%-3.5%2020-052020-092021-012022-012022-052023-05—一线城市：同比二线城市：同比三线城市：同比2020-052020-092021-012022-012022-052023-050.2%-0.5%0.2%-0.5%0.5%0.0%-0.5%2020-052020-092021-012021-092022-012023-05—一线城市：环比二线城市：环比三线城市：环比2020-052020-092021-012021-092022-012023-05开发：开工投资持续承压，房企资金压力仍然较大土地市场：土地市场延续降温态势，四季度大概率持续承压•受全国土地供应规模下降及重点城市土地出让频次减少影响，9月土地成交量价齐跌。根据中指院数据，9月全国商住土地成交建面、出让金单月同比分别为-51.5%、-50.4%，跌幅均较上月均断崖式下滑。一方面，9月土地供应量创近十年同期新低拖累土地成交下降。另一方面，重点城市出让土地频次减少拖累整体成交规模。9月单月一线、二线、三四线土地成交建面同比分别为-71.0%、-53.2%、-49.6%，土地出让金同比分别为-76.2%、-41.7%、-35.8%，供应频次降低使得一二线土地成交甚至弱于三四线。•土拍市场延续降温态势，预计四季度仍然大幅承压。根据中指院数据，1-9月全国商住土地成交建面、出让金累计同比分别为-33.5%、-27.0%，跌幅较1-8月分别扩大3.3pct、5.4pct。此外，土地溢价率仍在低位徘徊，流拍率大幅下降。9月土地溢价率为4.1%，较上月增加0.4pct，但仅高于8月。流拍率为6.7%，较上月下降14.7pct（经回溯调整）。•三季度以来，热点城市土拍热度明显回落，连此前热度较高的深圳、杭州、南京、合肥等城市热度也明显下降，开发商拿地的意愿持续不足。展望来看，去年四季度受地方城投下场托底影响，土地市场有所恢复，而当前城投下场的动力和能力亦不足，预计四季度土地市场持续承压。全国商住土地成交建筑面积及同比全国商住土地成交建筑面积及同比0成交规划建面(万㎡)单月同比-右轴累计同比-右轴数据来源：中指研究院，招商银行研究院全国商住土地出让金及同比全国商住土地出让金及同比0土地出让金(亿元)单月同比-右轴累计同比-右轴土地溢价率与流拍率土地溢价率与流拍率50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%6.7%2020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-07平均溢价率流拍率 新开工、竣工、施工：新开工降幅收窄但仍偏弱，竣工表现持续强劲 •新开工面积降幅收窄，但规模仍在低位徘徊。1-9月新开工面积累计同比为-23.4%，较1-8月跌幅减少1.0pct。以可比口径调整计算，9月单月新开工面积同比为-14.6%，跌幅较8月份收窄9.0pct，单月新开工面积同比较此前-20%以下降幅有明显修复。不过，新开工绝对规模仍在低位徘徊，9月单月新开工量为2009年以来同期最低值。展望来看，受房企开工能力和意愿均不足影响，年内新开工面积维持低位态势确定性增强，我们维持2023年新开工面积同比去年下降20%的预期。•竣工高增长态势持续。1-9月竣工面积累积同比为19.8%，增幅较1-8月份上升0.6pct。以可比口径调整计算，9月份单月竣工面积同比增加25.3%，增幅较8月减少15.0pct。展望来看，此前开竣工缺口终将收敛，叠加“保交楼”政策下竣工增长确定性强。我们上调2023年竣工面积增速为15.0%（此前为10.0%）。•施工端维持负增长态势。9月施工面积同比为-7.1%，跌幅与8月持平。受新开工及竣工面积走势确定性增强影响、施工面积继续维持低位负增长态势。展望来看，我们维持施工面积2023年同比下降7%的预期。新开工、竣工、施工面积累计同比新开工、竣工、施工面积累计同比20%10% 数据来源：Wind，招商银行研究院；注1：21年为两年平均增速；注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。 20,000•房企投资信心依然较弱，开发投资持续走低。房地产开发投资降幅仍在持续扩大，1-9月房地产开发投资额累计同比为-9.1%，降幅较1-8月扩大0.3pct。以可比口径调整计算，9月单月同比为-11.3%，降幅较8月份扩大0.2pct。销售拐点尚未出现，叠加房企资金仍然承压，制约房地产开发投资的修复。分项来看，1-9月土地购置费、建安投资累计同比分别为-5.1%、-20.9%，降幅较上月分别扩大0.8pct、0.1pct。去年土地成交大幅下滑传导影响土地投资为负，而施工端走低持续拖累建安投资。•展望来看，今年1-2月房地产开发投资增速较去年末出现改善信号，但此后又持续下滑且跌幅足月扩大，这说明在销售未回暖及资金承压下房企对市场信心不足，年内难以看到开发投资大幅修复。不过考虑到去年四季度低基数效应，持续大幅下滑的概率也较低。我们维持此前对于全年房地产开发投资额增速的预期，统计局基数若不调整为-9.8%，调整后或为-7.5%。房地产开发投资额单月值及同比增速房地产开发投资额单月值及同比增速0房地产开发投资额累计值及同比增速房地产开发投资额累计值及同比增速土地投资、建安投资累计同比土地投资、建安投资累计同比 数据来源：Wind，招商银行研究院。注1：21年为两年平均增速。注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。房企到位资金：9月房企融资边际修复，但资金压力仍然较大•房企资金边际修复但仍然承压。1-9月房地产到位资金累计同比为-13.5%，跌幅相比上月扩大0.6pct。可比口径下，9月单月同比为-18.0%，降幅较8月收窄7.5pct。分渠道看，国内贷款边际明显改善，但不足以起到正向拉动作用，而销售回款持续偏弱。9月单月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别为4.1%、-13.5%、-25.7%、-26.5%，其中继今年3月后国内贷款单月同比再次转正，这或与新开工单月边际修复相互印证。自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅较上月减少8.6pct、5.8pct、0.4pct。•展望来看，在销售未显著修复影响下房企销后回款资金将延续承压趋势。此外房企融资端仍未激活，9月房企非银融资规模再创新低，仍处净偿还状态，年内房企到位资金预计依旧承压。房地产开发企业到位资金情况房地产开发企业到位资金情况30%20%10% 数据来源：Wind，招商银行研究院。注1：21年为两年平均增速。注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。2019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-102023-03个人住房按揭贷款余额及同比增速100009000800070006000500040002019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-102023-03个人住房按揭贷款余额及同比增速10000900080007000600050004000300020000300%200%0%-200%-300%金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值:亿元同比-右轴•9月居民个人按揭贷款有所改善。从居民中长期新增贷款来看，9月单月新增居民中长期贷款5470亿元，同比多增2014亿元。从个人住房按揭贷款余额来看，截至9月，个人住房按揭贷款余额为388.5万亿，较上月增加1647亿元。一方面，受益于9月存量贷款利率下调，居民提前还贷及转贷倾向有所降低；另一方面，新一轮“救市”政策托举叠加9月季节性因素影响，9销售环比有所改善，新增贷款亦有所提升。展望来看，虽然在存量贷款利率下调背景下，提前还贷及转贷现象有所好转。但是，9月商品房销售同比依然负增长，基本面低迷状况尚未扭转，居民按揭贷款的增长动力还需观察。居民中长期新增贷款及同比增速居民中长期新增贷款及同比增速400000400000数据来源：Wind，招商银行研究院；注1：2021年为两年平均增速，2023年2月为1-2月累计同比。注2：据统计局说明，披