山东淄博房地产市场分析

山东淄博房地产市场分析，全市房地产开发市场总体保持了快速、健康进展势头，完毕投资、新开工面积、销售面积均创历史新高。受持续的国家调控政策及市场本身调节妨碍，商品住宅销售价格显现一定幅度波动，但总体出现上涨态势。

一、市场运行差不多情形

〔一〕房地产开发情形。，全市房地产开发市场完毕投资156.28亿元，同比增加56.16%，其中商品住宅完毕投资119.67亿元，同比增加58.52%；商品房施工面积1536.21万㎡，同比增加8.84%；商品房新开工面积685.86万㎡，同比增加60.58%，其中商品住宅新开工面积552.88万㎡，同比增加61.90%；商品房竣工面积212.03万㎡，同比下降63.38%。房地产开发项目竣工综合验收备案面积222.75万㎡，同比增加15.64%；竣工商品房空置〔待售〕面积60.58万㎡，同比下降46.36%。

〔二〕商品房销售情形。，全市商品房总销售面积468.18万㎡，同比增加28.89%。其中，商品住宅销售面积402.3万㎡，占总销售面积的85.93%，同比增加22.02%，商品房销售以住宅为主；商品房预售面积416.77万㎡，占总销售面积的89.02%，同比增加62.71%，商品房销售仍以预售为主。商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增加18.45%。表一全市房地产开发市场要紧统计指标情形类型项目商品房其中住宅商业营业用房办公楼指标同比〔%〕指标同比〔%〕指标同比〔%〕指标同比〔%〕完毕投资(亿元)156.2856.16119.6758.5211.0032.691.4860.87施工面积(万㎡)1536.218.861238.549.23149.82-12.4424.42-37.67新开工面积(万㎡)685.8660.58552.8861.9053.86-19.619.47301.27竣工面积(万㎡)212.03-63.38167.85-63.9528.05-65.366.49-56.68现售面积(万㎡)51.41-37.1435.25-52.0911.76131.042.4461.59预售面积(万㎡)416.7748.08383.2049.6120.2412.579.72584.51空置面积(万㎡)60.58-46.3624.51-58.5626.68-33.152.68-60.65

表二各月完毕要紧统计指标情形要紧指标月份完毕投资新开工面积预售面积商品住宅预售均价(亿元)环比〔%〕(万㎡)环比〔%〕(万㎡)环比〔%〕元/㎡环比〔%〕.017.10-40.7819.45-62.2328.02-47.5332974.04.024.45-37.3220.987.8728.341.1434273.94.0314.74231.2451.22144.1422.85-19.373024-11.76.045.57-62.2147.63-7.0125.089.76368221.76.0511.57107.7268.5243.8629.3817.153563-3.23.0612.175.19124.5081.7034.6317.873100-12.99.079.70-20.3033.61-73.0026.65-23.0432735.58.0812.5128.97102.98206.4026.04-2.2933863.45.0922.3178.3426.99-73.7930.0015.2136939.07.1011.36-49.0858.62117.1945.5551.8337802.36.1122.81100.7978.6734.2047.794.923416-9.63.1221.993.5952.70-33.0172.4451.5835734.60累计156.28-685.86-416.77-3447-

〔三〕公司本年资金来源情形。，全市房地产开发公司本年资金来源220.21亿元，同期完毕投资156.28亿元，阐明公司资金链较为宽松。其中通过银行和非银行金融机构获得贷款27.10亿元，占12.31%，阐明受国家宏观调控政策妨碍，公司通过银行获得信贷资金较少；自筹资金37.24亿元，占16.91%；其它资金〔要紧涉及商品房销售定金、预收款以及个人按揭贷款〕155.86亿元，所占比重最高，达成70.78%，公司通过销售回笼资金较为顺畅，也是现在公司资金来源的最重要渠道。

〔四〕中心城区及其它区县房地产开发经营情形。，中心城区完毕投资73.31亿元、新开工面积336.27万㎡、商品房预售面积226.34万㎡，分别占到全市总量的46.91%、49.03%、54.31%，仍旧占据市场主导地位。完毕投资各区县都有较大幅度增加，其中临淄区、桓台县同比分别增加104.26%、103.96%，增幅较大；新开工面积除周村区同比下降32.86%外，其它区县都有较大幅度增加，其中临淄区新开工面积86.91万㎡，同比增加152.94%，增幅较大；商品房预售面积除淄川区同比下降1.82%外，其它区县都有较大幅度增加，其中沂源县预售33.91万㎡、周村区预售19.94万㎡，同比分别增加82.41%、79.32%，增幅较大；商品住宅预售均价各区县都有较大幅度上涨，其中桓台县房价最高，达成4033元/㎡，淄川区涨幅最大，同比增加32.57%；博山区、高青县商品住宅价格仍旧较低，分别为2294元/㎡、2325元/㎡。表三中心城区及各区县完毕要紧统计指标情形项目区县完毕投资新开工面积预售面积住宅预售均价亿元同比%万㎡同比%万㎡同比%元/㎡同比%中心城区73.3146.18336.2774.50226.3464.23372518.03淄川区9.3616.2763.4690.2317.84-1.82314632.57博山区5.4925.3426.2930.4717.277.2722948.93周村区16.1275.7940.91-32.8636.1579.32306712.88临淄区21.10104.2686.91152.9434.9115.14349824.88桓台县14.42103.9652.5689.0624.6331.36403322.91沂源县10.2063.9949.4960.3733.9182.41310510.85高青县6.2733.1229.9812.4125.7126.34232510.93

二、市场总体运行特点

〔一〕市场总体处在快速、健康运行态势。，全市房地产开发完毕投资156.28亿元，同比增加56.16%；商品房新开工面积685.86万㎡，同比增加60.58%；商品房销售面积468.18万㎡，同比增加28.89%。以上统计指标绝对值均创历史新高，房地产市场出现供需两旺的良好局面。房地产开发项目竣工综合验收备案制度得到进一步推行，全市有65个项目共227.75万㎡顺利通过备案，较分别增加62.5%和15.64%。与此同时，全市新建已竣工商品房空置〔待售〕面积大幅减少，仅为60.58万㎡，同比下降46.36%。我市房地产开发市场总体处在快速、健康运行态势。表四-完毕房地产开发投资对比表五-商品房新开工面积对比表六-商品房预售面积对比

〔二〕商品住宅价格总体出现明显上涨趋势。，全市商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增加18.45%，涨幅较大。中心城区均价3725元/㎡，同比增加18.03%，综合评判品质较高的楼盘年内涨幅大多在千元以上，部分楼盘均价已超出5000元/㎡甚至更高。受下六个月房价持续上涨惯性妨碍，年初商品住房价格持续保持上涨势头，1-4月份房均价3370元/㎡，同比增加24.91%；4月中旬国家出台遏制部分都市房价过快上涨调控政策后，市场显现一定观望氛围，在售楼盘也不再频繁提价，商品房销售面积和价格总体保持平稳运行。5-8月份商品住宅预售均价3320元/㎡，与1-4月份相比下降1.48%，初步达成调控目的；9月份后来，随着市场观望氛围快速排除，商品房销售重回量增价涨轨道，9-12月份，全市商品房预售面积195.79万㎡，较5-8月份预售面积116.69万㎡相比增加67.79%；商品住宅预售均价达成3583元/㎡，较5-8月份均价3320元/㎡相比增加7.92%。表七以来各季度商品住宅预售均价走势〔三〕新调控政策对市场运行总体妨碍有限。，国家持续出台了一系列针对房地产的宏观调控方法，要紧目的是遏制部分都市房价过快上涨。专门是4月份出台的实施更为严格的差别化住房信贷政策对消费者的购置能力提出更高规定，但由于我市房价总体水平不高，大部分消费者首付压力仍在可承当范畴内，市场销售并未受到明显妨碍。仅下六个月商品房预售面积就达成198.29万㎡，较上六个月增加138.47%。同时，我市绝大多数开发公司对市场前景也较为看好，加之资金链较为宽松，投资力度较大，仅下六个月就完毕房地产开发投资100.67亿元，较上六个月增加81.03%。

三、市场运行中存在的要紧问题及缘故

〔一〕部分楼盘价格增加偏快。，部分位于都市黄金地段和拥有优质教育资源的中高档在售楼盘价格增加较快，给社会公众心理造成强烈的通涨预期，极易引发改善性和投资性需求的跟风追涨。要紧缘故：一是开发建设刚性成本增加较快。去年以来，土地出让成交价格普遍大幅提高，建安、配套、人工等费用持续上涨，势必带来开发建设刚性成本的明显增加。二是高品质楼盘供求矛盾突出。随着居民收入增加以及消费理念的转变，对高品质住宅项目需求呈明显增加趋势，而市场能够提供的位置好、品质高、配套设施完善的楼盘数量有限，必然带来高品质楼盘销售价格的提高。三是〝学区房〞拉动房价。由于教育资源分布不均衡，随着城乡家庭对儿女教育的日益重视以及〝划片入学〞政策的推行，部分拥有优质教育资源的〝学区房〞价格自然要高于其它项目。

〔二〕改善性需求提早入市，投资性需求明显增多。前几年，我市商品住房价格始终不高，增加缓慢，市场需求以自住和改善性为主，投资性需求较少，投机性需求几乎没有，市场进展总体较为平稳。随着以来房价的快速上涨，加之银行信贷利率较低、物价上涨较快，又缺少其它更加好的投资渠道，部分有一定经济实力的城乡居民为实现住房条件的改善和持有货币的保值增值，主动提早加入到购房行列。我市外来人口增加相对缓慢，商品房消费仍以内需为主，但改善性需求的提早入市和投资性需求的大量增多，尽管在一定程度上刺激了房地产市场的进展，也造成了房地产市场的虚假繁华和一定时期供求矛盾突出。我市商品房市场供应量大大超出以往，但仍明显供不应求，要紧缘故就在于此。

〔三〕单位团购住房明显增多，不利市场发育。1998年国家住房制度改革取消单位福利分房，实施住房货币化的新政策后，我市大部分机关、事业单位和效益较好的公司差不多通过团购差不多解决了职工首套住房问题。然而从以来，单位团购住房现象又呈明显增加趋势。由于价格优待幅度较大，升值潜力明显，绝大多数团购单位职工主动购置，除少部分为自住和改善性需求外，大部分购房目的是投资，挤占了有限的市场资源。尚有某些职工通过私下交易转让团购资格从中牟利，扰乱了正常房地产市场秩序。开发公司运作单位团购住房，既是一种促销手段，也是一种融资手段，单位团购普遍存在违规提早收取购房资金的问题，潜藏的市场风险不容无视。同时，相对较低的团购价格在一定程度上减少了国家税费收入。

〔四〕房地产开发经营行为不规范问题仍旧存在。近年来，我市房地产市场秩序经不停整治逐年好转，但仍有部分公司受利益驱动、法律意识淡薄妨碍，开发建设手续不全既开工建设等违法行为仍旧存在；公布虚假广告、非法预售、合同欺诈、变相违法集资等行为屡禁不止；因延期交房、商品房质量问题、配套设施不完善等引发的投诉纠纷还比较突出。部分区县存在都市规划区内集体土地上以旧村改造的名义违法从事房地产开发经营的行为，扰乱了正常房地产市场秩序，对房地产市场的健康进展造成了危害。张店南部片区城乡结合部集体土地违法进行房地产开发并对外销售的行为尤为严峻。

四、房地产开发市场进展趋势推测

〔一〕房地产业进展面临新的历史进展机遇。现在，我市正处在工业化、城乡化优化进展的核心时期。是〝十二五〞开局之年，12月底召开的全市经济工作会议上提出，要加紧都市当代化和新型城乡化步伐，科学把握新型城乡化进展趋势，进一步强化规划引控，和谐推动新城区建设和老城区改造。集中推动中心城区都市综合体建设，打造功效当代、辐射能力强的高端服务业集合区；加紧新区建设步伐，启动中心城区百栋高层建筑建设工程，进一步拉开城区规划建设的框架。我市房地产业进展空间大幅度拓宽，面临着新的历史进展机遇，推测最少在后来内，以商品住房开发为主的房地产业仍将是市场消费〝热点〞。

〔二〕中心城区专门是新区将持续主导市场进展。以省运会在我市召开为契机，近年来，我市持续大幅度增加中心城区都市基础配套设施投资，加大城乡环境综合整治力度，建成区面积快速扩大，中心城区对周边区县辐射、吸引能力明显增强，越来越多有一定经济实力的居民选择来中心城区就业、购房、上学和生活。专门是随着淄博新区市政、教育、体育、文化等都市基础配套设施的日趋完善和加紧建设，全市政治、文化重心加速西移，〝东商西居〞逐步形成中心城区居民的共识，更多的开发公司将下一步进展空间瞄准新区商品房建设。下六个月，市体育中心邻近两黄金地块先后以较高价位出让，预示着淄博新区房价上升空间将领跑全市，成为下一时期中心城区房地产开发的重点和亮点。

〔三〕本土房企将面临更为激烈市场竞争。，中海、华润等国内品牌房企持续登陆淄博市场，这些公司的品牌增值效应必将对原有市场格局造成强烈冲击，很快的此后市场就会显现外来品牌房企与本土同台竞争的局面。竞争层面的提高必将对我市本土公司提出严肃的考察，大量的中小房企生存空间将进一步受到挤压，但同时也为有一定实力的本土房企顺势而为、加紧品牌项目建设制造了良好的条件和契机。通过竞争，更多高品质、有特色的房地产项目将持续进入市场。

五、几点建议

住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是妨碍社会稳固的重要民生问题。保持房地产市场平稳健康运行，有关增进我市经济快速进展、拓宽就业渠道、提高都市形象、改善居住环境都含有十分重要的意义。

〔一〕持续因地制宜贯彻贯彻各项调控政策。持续认真贯彻中央、省、市经济工作会议精神和中央、省市出台的各项房地产调控政策，以满足城乡居民差不多住房需求为动身点，以增加投资、扩大消费、规范秩序为着力点，改善和加强房地产市场调控。加大供应和需求的双向调剂力度，持续支持居民自住和改善型住房消费，克制投资和投机性购房，防备住房按揭贷款风险；引导房地产公司及时根据市场需求调节开发节奏，提高商品房品质，杜绝频繁涨价和盲目开发，小心市场潜在风险。

〔二〕进一步加强房地产市场监管。一是全方面贯彻«淄博市人民政府办公厅有关加强房地产开发治理工作的意见»〔淄政办发〔〕2号〕文献精神，通过提高市场准入门槛、加大清出力度、加强从业人员培训、构建行业信用体系、强化开发过程监管、加强组织领导等综合方法，保持房地产市场的规范进展。二是进一步加大市场执法检查力度，重点查处未经同意变化土地用途、闲置土地、出借资质、手续不全违法开工建设、违规收取预售资金等违法违规行为，加大曝光和处分力度。三是严禁党政机关、企事业单位运用职权集体购置商品房为职工谋取利益，严禁各级政府、各部门为单位团购房提供税费减免等优待政策。四是要切实加强对旧村改造的指导，从严操纵旧村改造的规模和范畴。适时组织国土资源、规划、城管执法、建设等部门重点查处运用集体土地开发商品住宅并对外销售的行为。

〔三〕实施建设条件意见书制度，完善竣工综合验收制度。根据〔淄政办发〔〕2号〕规定，完善现行土地出让模式，在房地产建设用地出让、划拨前，由住房城乡建设部门会同规划、房管等部门出具包含开发项目用地点式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施建设原则、拆迁赔偿安置、住宅产业化