国内城市地下空间大规模开发的现状与发展趋势

国内城市地下空间大规模开发的现状与发展趋势

1广州地下空间开发现状城市地下空间开发是城市发展的产物。这一阶段的特点是城市经济的快速发展，城市空间能力的严重不足，各种矛盾的快速加剧，以及城市土地的急剧更新。一般而言,当人均GDP达到3000美元以后,常常会出现城市地下空间开发的高峰。发达国家众多大城市从上世纪50年代末到70年代中期普遍进入了高峰阶段,城市空间容量的迫切需求和经济实力的增长,推动了城市地下空间大规模的开发利用。广州市年人均GDP早在2002年就超过了5000美元,完全具备了大规模开发地下空间的经济条件,现阶段广州地下空间开发与建设已进入大规模开发期。以地铁建设为标志,加上隧道工程、人防地下商业街、高层建筑地下室、地下厂房与泵房、市政管线工程等地下工程建设规模的迅速增大,广州市地下空间开发利用已经进入了浅层地下空间开发建设的历史阶段,并逐步走上了城市空间向三维拓展的方向。近年来广州结合地铁建设的地下商业开发量迅速增加,修建了大量地下空间项目,如珠江新城核心区地下空间、康王路地下商业街、地一大道、江南新地、流行前线、动漫星城等。可以预见,广州未来城市地下空间的开发量、开发范围还将会持续上升。城市地下空间是城市的公共资源之一,必须从系统上、整体上进行规划,合理安排各要素功能及角色,以求公共资源的有效利用和最佳利用。但目前广州市地下空间的开发缺乏规划,不仅缺乏上层次的总体布局规划,也缺乏具体单个地块的布局规划,已开发的部分地下空间使用功能及内部布局不尽合理,尤其是重点地区的地下空间未能得到很好利用。要改变这种状况,应开展编制城市地下空间布局规划以指导地下空间的开发建设,尤其是针对地面开发已成熟、开发重点转向地下的重点地区编制地下空间综合利用规划,为其它地区地下空间的开发利用提供示范与经验。2国内外地下空间开发经验和阐明2.1开发并形成较丰富的地下空间体系国外城市地下空间开发利用成就较高的是欧美和日本等国,其中欧洲最早进行地下空间开发。日本的第一条地下街是1930年建成的东京上野火车站地下街道,利用地下步行通道两侧开设商业柜台,形成“地下街之端”。地下街至今已从单纯的商业性质演变为包括多种城市功能:交通、商业及其它设施共同组成的相互依存的地下综合体。日本至少有26座城市在重点地区开发了较大规模的地下空间,其中有80%集中在东京、大阪和名古屋3大都市圈内。美国纽约市地铁在世界上运营线路最长、车站数量最多,市中心的曼哈顿地区常住人口10万人,但白天进入该地区人口近300万且多数乘地铁,四通八达不受气候影响的地下步行系统有利于人车分流,缩短了地铁与公交汽车的换乘距离,同时把地铁车站与大型公共活动中心用地下道连接起来。加拿大蒙特利尔市中心建有全世界最大的地下城,具备非常发达的地下步行道系统,以其庞大的规模、方便的交通、综合的服务设施和优美的环境享有盛名,保证了那里在漫长的严冬气候下各种商业、文化及其它事务交流活动的进行。除了解决城市用地矛盾外,欧洲地下空间利用更重要的是保护城市环境和自然景观。巴黎地下空间利用为保护历史文化景观作出了突出贡献,如罗浮宫是综合应用地下街、地铁、娱乐设施、地下道路、地下停车场等的综合体,是为了保护地上历史环境和建筑物景观而建造于地下的代表性设施。2.2大规模地下空间将成为人们生活的地下商业空间随着国际关系趋向缓和以及我国综合国力的提升,我国逐渐把地下空间利用的出发点从防空工程转向国防与经济建设综合考虑上。在近些年,由于经济的快速发展,在沿海经济发达城市,地下空间的利用逐步朝着多元化、立体化的方向发展,如北京、上海、深圳、香港等城市,高额的人均GDP、有限的城市空间资源不断刺激着大规模城市地下空间的建设,地下交通、地下商业街等大规模地下设施已经成为人们生活的必需。哈尔滨是我国大陆已建成规模最大地下商城的城市,拥有全国第一条地下商业街,近十多年来哈尔滨地下商场发展迅速,位于南岗秋林地区的地下商业区由七家商场连片组成,形成一条蔚为壮观的地下立体商业中心,在全世界也十分罕见。北京中关村西区高科技商务中心区是国内正在建设的最大的地下商业交通网,地下建筑共分三层,地下一层为交通层,地下二层为商业等配套服务设施区,地下三层是我国首次采用最先进综合管线布置区域———管廊。2.3地下空间开发经验和对广州的开放2.3.1各空间层面的分化、整体化,逐渐向深层发展国外大城市在新城建设和旧城再开发过程中,建设了不同规模、性质相结合的地下综合体,成为具有大城市现代化象征的建筑类型之一。此外,综合化还表现在地下综合体和地下交通换乘枢纽的结合,以及地上、地下空间功能既有区分更有协调发展的相互结合模式。随着一些先进城市的地下浅层部分已基本利用完毕,地下空间开发逐步向深层发展,各空间层面分化趋势越来越强,以减少相互干扰,保证了地下空间利用的充分性和完整性。交通拥挤是不变的城市问题,城市道路建设赶不上机动车数量的增长也是城市发展的规律,城市交通和“高密度、高城市化地区”城市间交通的地下化,将成为未来地下空间开发利用的重点。随着城市和生活现代化程度的提高,各种管线种类和密度、长度将快速增加,市政公用隧道(共同沟)的发展将成为必然。2.3.2地下空间的利用方案(1)不同深度开发的基本功能:地下空间分层规划功能建议如下:浅表层(0~-10m),主要考虑地下商业设施、地铁站厅、停车设施、地下市政基础设施,以人的活动为主;中层(-10~-40m),主要考虑地铁站台和线路、地下道路、人防设施、仓储为主;深层(-40m以下),主要考虑特种工程,如:仓储、地热电站等,以及远期科技发展后开发的新利用。不同用途的建筑,其对地下埋深的要求也不一样,见图1。(2)开发模式:地下设施的开发模式有三种类型:政府主导模式、政府与开发商合作模式、企业主导模式。(3)地下空间分项系统开发利用策略:交通:应大力发展地下公共交通,提高规划区交通便捷性,轨道交通站点及周边地区重点解决不同交通方式的衔接,人车立体分流,以轨道交通站点带动周边地下空间连通发展。市政:主干道以及重要道路地下管线共沟化,提倡共同沟与地下结构整合建设以节约成本,大型市政场站设施逐步地下化。公共空间:核心节点、重要地段结合公共建筑、商业、休闲娱乐等开发地下公共空间、地下公共步行空间等,扩充容量,增加地段魅力。人防设施:既与中心城区保持联系,又自成系统,平战结合、平灾结合。节能环保:利用地下空间资源自身的独特优势,将环保环卫设施入地,充分实现节能减排,实现新产业发展与“宜业、宜居”、生态节能的统一。3地下空间开发强度与布局城市重点地区地下空间综合利用规划应对该区域地下空间的总体布局进行规划,主要解决规划地块内的地下空间布局问题,包括开发范围、使用功能、各类使用性质的空间分布、地下空间出入口等,并通过制定控制性规划图则明确地下空间的开发强度与布局。下面以广州宏城广场周边地区为例进行探讨。宏城广场位于广州市天河区商业中心地带,地处新城市中轴线,北与天河体育中心相望,周边地区是市级商业中心,汇集购物、餐饮、娱乐、观赏、休闲等功能。地块北邻东西向交通要道天河路,地铁一、三号线、BRT、珠江新城集运系统(APM线)、常规公交等车站近在咫尺,区域交通地位非常突出,人流、车流交通非常繁忙。3.1地下空间规划地下空间规划范围即为拟开发的地下空间所对应的地面范围,一般以地面道路为边界。宏城广场地下空间规划范围为北至天河路,南至天河南一路,东、西各为正佳大街和宏城西路,面积约5.6万m2。由于其周边已建及规划有大量的地下空间设施,研究范围扩大为北至天河北路,南至黄埔大道,东至天河东路,西至广州大道,面积约3km2。3.2地下空间分布及规划周边现状与规划分析内容主要包括土地利用、地下空间开发利用、地下管线、道路网络、公共交通设施、静态交通设施等方面。土地利用:宏城广场周边地区已形成以天河城广场、正佳广场两个大型购物中心为代表的市级商业中心建筑群。地下空间:周边现状建有4个地铁站,分别为地铁体育西路站和体育中心站、APM天河南站和体育中心站;地下商业街及人防工程有天河城、正佳广场、天河又一城(即体育西人防工程)等;地下通道有下穿天河路的三条人行过街隧道。地下管线:周边现状市政管线包括给水、排水、煤气、电力、电信等,主要沿天河路、宏城西路、天河南一路布设。道路网络:周边规划路网已基本成型,呈现方格网状,主要道路有天河路、体育东路、体育西路、黄埔大道等。公共交通:周边现状轨道交通线路有地铁一、三号线及APM线,BRT体育中心站设在天河路中央,设置楼梯与地下过街通道衔接。未来天河路规划在宏城广场段设置下沉车行隧道,地面改造为步行广场,BRT车站设在下沉隧道内。静态交通:现状天河城广场、正佳广场、广百等均设有地下车库,天河南一路设路边停车带,该地区作为市级商业中心,停车供需矛盾较突出。3.3地下空间计划的解释对地下空间进行规划解读,首先应明确地下空间的功能定位,然后分别对停车、商业、过街、人防、市政等各类需求进行分析,进而提出规划要点。3.3.1地下空间开发方式宏城广场地处广州新城市中轴线,需强调地面空间的开敞性和景观功能,周边商业高度发达,地面人流量较大。作为周边区域的联系枢纽,由东向西,宏城广场是两大商业中心的联结点,由南到北,广场是天河体育中心和六运商业街的过渡。宏城广场地下空间开发主要是建设下沉广场和地下停车库,引导行人交通在地下空间集散,同时弥补周边停车泊位不足,考虑资金平衡及周边商业需求,应适当设置商业设施,并结合各轨道交通车站、BRT车站,实现地下人行通道与车站的连通,同时兼作战时人防设施。注:需补偿商业面积X平方米(地下设备用房和公共通道面积约为a*X平方米),地下停车面积Y平方米,车位L个,地下空间开发费用b元/平方米,共c年回本,银行中长期贷款利率e%,地下商业铺租f元/平方米.月,地下车位平均面积g平方米,车位停车费用h元/天.个,平均利用率j%,商铺租金和停车位费率每年k%递增。过街需求:地块过街需求主要为北侧跨天河路到达体育中心的需求,东、西、南三侧均为支路,行人可由地面斑马线通过。人防需求:宏城广场地下空间开发需考虑人防需求,面积为扣除设备用房后的全部面积。市政需求:市政管线沿天河路、宏城西路、天河南一路道路走向进行浅埋,与地下空间开发的冲突不大;地块西南侧现状有一座变电站大楼,为强化中轴线景观,近期可考虑立面改善,以与其他商业建筑风格协调,远期可将变电站移入地下空间。3.3.3该计划的要点3.3.2商业需求停车需求:通过模型预测分析,未来年宏城广场周边区域停车需求约3500个小汽车泊位,现状周边商业建筑群的配建停车库总规模为3100个,考虑到未来需取消天河南一路路边50个停车泊位,因此宏城广场地下停车泊位合理规模约450个。商业需求:宏城广场商业地理位置优越,其商业经营定位为中高档商品,辅以中高档餐饮、酒吧,给行人交通换乘提供舒适的步行空间。宏城广场地下停车面积约为1.8万平方米,根据相关研究及广州经验数据,对项目成本回收期、银行贷款、设备及公共通道系数、地下空间开发费用、铺租及车位收入等参数进行假定,代入以下公式计算得出需补偿的纯商业面积应不少于6000平方米。考虑到周边浓郁的商业气氛,可根据地下人行走廊布局适当增加商业面积。3.4地下空间计划首先应确定地下空间的可开发范围,再分别从地下布局、用地平衡、与周边设施衔接、人行系统、静态交通等方面进行综合利用规划。3.4.1区域可开发植物发宏城广场现状为绿化广场,地下有部分给排水管线,地下空间开发条件相对较好,除地块西南侧变电站用地外,整个地块均属于可开发范围。由于APM线下穿地块而埋深较深,负一层可对除西南侧外的范围进行开发,负二层开发范围为APM线的东侧部分。3.4.2地下空间需需合理设置宏城广场地下空间综合开发目的是建设城市商业文化广场,针对周边人流密集、复杂的情况,规划设置下沉式广场,利用地下空间衔接周边地下商场和地铁、BRT车站。交通转换主要在地下空间中进行,改变以往地面行人交通拥挤,混乱的情况。为了弥补周边配建停车位的不足,负二层设置停车库,设2个出入口。与周边商业文化氛围相协调,结合地面商业设置中高档餐饮、室内外餐座、水景,成阶梯状吸引人流至地下表演广场(见图2、图3)。结合地下空间需求分析,规划开发地下总建筑面积约6.3万平方米,其中停车库1.8万平方米(泊位450个),地下商业1.5万平方米。地下空间开发的用地平衡:下沉广场占20%,商业占53%,停车场占27%。利用宏城广场地面及地下层分别与北面的天河体育中心地下商业街及BRT车站、西面的天河城广场负一层、西南面的APM线天河南站、东面的正佳广场负一层直接连通,并进而连通体育中心地铁站、体育西路地铁站、体育西人防工程、广百地下商业层等,把周边原来相互分散的各块地下空间联成一体,形成天河中心区连续的立体人行系统,见图4。3.5周边路网交通流量分析动态交通评估的目的是检验地下空间开发对周边道路交通系统的影响程度。首先通过交通模型对未来年地块开发改造前后两种情形的交通需求进行预测比较分析,然后按交叉口的预留容量作为评估标准,定量和定性分析交叉口可以额外处理需求交通流量的能力,并提出交通组织等相关建议。为了定量分析宏城广场地下空间开发的影响程度,将周边路网交通流量按“改造前”、“改造后”两种情况进行预测和比较。经模型预测分析得知周边主要交叉口高峰小时的交通量增长为1.1%~2.5%,均不超过5%;除体育东路/天河路口的预留容量仅余约2.5%外,其余路口的预留容量为10%~30%。由此可见,宏城广场地下空间综合开发会给周边的交通带来一定的影响,但基本处于可接受的范围内。3.6编制建设规划导则,推动形成区域性特色地下空间开发格局国内众多城市(包括广州市)均未曾编制城市地下空间专项规划,也没有形成地下空间的规划管理导则,难以控制地下空