高档住宅小区物业管理方案

理方案《XXXX》住宅小区物业管理方案第一章对现时管理工作的意见及接管后的改善建议第一节调研 (其中近一半为企业老板和行政公务人士)。物业管理系由《吉瑞》公司进行。经调研和分析吉瑞物业管理公司认为现时“XXXX”之物业管理1，利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用开支增大，形成与业主利益的矛盾。物业管理角度向业主提供服务之意识。²物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。我们考虑到在“XXXX”小区的业主使用者都是经济富裕的企业“XXXX”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。通、健康开放的工作和生活环境”。为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。我们将对(吉瑞)物业管理公司在“XXXX”小区物业管理服务过程中突出体现：物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，、使用者服务。业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。社区形象设计与建设(DIS)既是社区的“美容术”，更是社区能。4、提供物业租赁服务，满足业主需求的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。5、创造静态管理服务，提升管理层次。为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统(VI)，所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静现6、开通渠道，保障有效沟通。7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财和建议，加强相互沟通。感，提升小区物业价值。告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花种富有实效的措施。务。司做专业顾问，以保障我们对“GM花园”物业管理服务的质量。同管理项目及措施承诺如下：作为罚金与每年管理人酬金中扣除。序号指标名称国标投标指标测算依据主要措施2.每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间;3.管理人员随时引考核、有奖罚；2．保洁员上门收集垃圾，以主动服务提示住户热爱环境卫生；3．保洁监督机制健全。工作计划行之有效且有执行力度；2．治安管理员负责环境保护、日常监督工作，静态措施提示住户爱护环境；3．主管人员及时发现绿化问题；4．发动住户热爱绿地，主动保护绿地，提合理建议，并参4火灾发生率1‰(年)0.5‰(年)发生火灾户数／住宅区总户数×四小时保安巡查制度，分快速、置，以确保小区居民人身财产安全。6管理人员专业岗位合格率90％100%培训格人员／培训员总计×100%1．管理(值班服务)人员英语对话水平。2．人员培训自学与培7房屋完好率98%100%(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)／总建筑面积×100％1.建立经常性检查制度；2.每半年进行一次全面分项检修；3.严格装修管理和日常管理，无人为损坏事件。8房屋零修急修及时率98％100%及时维修次数／应计报维修次数×核制度和奖罚制度。9道路完好率及使用率95％100%完好道路总面积／规划道路总面积坏路面；理一次；3．雨水井、水井每一年全面检修一次。计施工方案，疏通处理；2．每半年进行一次全面检修。12照明灯及疏散灯完好率95％99％完好照明灯疏散灯数量／照明灯、疏散灯总数量×100％1．每日记录检查情况及时更换检修；2．每月全面检查检修一次；3．保洁员保持照明洁净。总计×100%1.依规划使用停车场地;2.停车场设施设备正常运行,技术人员检修,确保安全有效;3.停车场疏导有序，无占用消防信道,无2．保洁员每日保洁3．社区内逐渐培育一种高水平的文化氛围，住户自觉爱护；4．开放期间均有管理人员提示住户爱惜设施，合理使补管养经费不足，及时修缮。责备完好无损、正常使用。大型及重要机电设备总计×100%1．建立严格的设备管理及日常运行操训，减少安全隐患。×100％1．建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度；2．拥有批有较高技术水准的维修队伍。好解释工作，与回访制度落实。100%1．建立健全回访制度；2．做好维修、回访记录；3．加强维修时整改；3．竣工验收细致有重点，确保外观统一整洁，不损害房屋把有关管理制度贯彻到每个人的行动中，依法管理。款；3．屋村事务助理及时上门提示按时交纳管理费数)／参加业主评议户数×100%1．科学的住宅管理手段与温馨服务相结合，编识无漏洞的管理网络；2．加强重点业主的走访，重点解决问题；3．以优良的敬业精神不断改善工作，赢得业主的支持。技术岗位引进专业人才。得以实现。?1、组织机构的设置原则是精干高效、一专多能。管理处实行公司领负责制。2、管理处内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。管理3、综合部负责后勤、人事、财务及社区文化等事务，物业部负责小”等便民服务。4、人员素质上要求一专多能，员工起点要高，拥有专业的物业管理既是自己所在岗位的专家里手，同时又是其它岗位的多面手。管理必定是无效的，这种封闭管理回路如图所示：在具体运作中，管理处经理是日常工作的指挥者，同时又是监督经理做出校正、判断、在上述过程中，最重要就是反馈渠道这一环节，这个环节包括硬了解公司服务现状及业主满意程度。在对外服务的控制上，我们制定了《不合格服务的识别及处理程时性得到保证。在内部管理上，管理处有定期与不定期的各种会议，比如每周一及时作出处理，并记录存盘。节人员管理人才是组织机构最宝贵的资产。理体系由以下几部分组成：?标准、严格招聘?GM花园管理处为保障物业管理服务过程的质量，对人员选用标准上确定了以下几项硬性指标：?人员除要求100%的大专以上文化程度以外，部分岗位引进专业技术军人，以保证队伍素质；维修岗要求全部持证上岗。2、录用考核：所有管理层人员，除经过正常的笔试、面试、心理测成绩合格者方可录用；作业层人员要通过技能考试。3、工作经验：所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其它相关管理工作经历。?适用、合理配置?内现的和又有其它专长的，注意观察，充分发挥个人专长。三、规范管理，分层实施?1、组织落实，制度规范：我们的人员组织管理靠的是可见的、具体件)如：附件)。同时我们还拟定了每一岗位、每一工种详细的工作流程、岗务质量。?1、量化考核，客观评价：人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素考核不走过场，不讲形式。作用，同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。驱动，留住人才?体的凝聚力。我们的管理是建立在“人性”的基础上，我们的做法是：??理、部门经理接待日活动、2、给人才创造机会，让机会造就人才?降、待遇能高能低的人员管理的良性机制，真正盘活人力资源。?3、创造宽松的环境，发现人才，重视人才?活动，认真听取、分析、处理员工反映的意见和建议。?4、营造文化氛围，促进交流沟通?等活动在实际工作中取得了很好的效果。?三节激励系统?系统示意图说明：1、激励是我们人性化管理的主要方式。尊重个体权利，保持团队希望。服务住户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群众等等。3、奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个。5、通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心等。6、在以人为本的激励系统中，将进行适时管理，充分发挥每个员工第四节管理处人员培训系统训性先进的培训手段，计了“全员培训、全过程考核”的培训方针，使培训真正落到实处。?系统说明：2、计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式3、培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节，我们藉此充分了解培训功效，掌握员工的接受效果。并把理论应用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。5、培训的组织形式：公司凭借深圳物业管理进修学院，在学院的调2、脱产进修：外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。公司出注：培训工作策划方案见附件在竞争激烈的房地产市场中，物业管这是需要时间及专业队伍去处理的。案建立、管理沟通、专项服务(酒店式家居服务)、社区文化氛围营建等诸多项目。本部分将对各项服务内容进行阐述(具体工作策划请见附件)。节物业规范活模式。手册及装修规范神文明建设公约消防管理规定理规定房屋管理制度：2.配电房及特种作业人员安全制度养规定风机管理制度度6.柴油发电机组管理制度油发电机操作规程8.低压配电房操作规程管理制度15.财务公开制度公区管理规定管理人员培训制度管理人员奖惩制度：理助理职责责.工程部工作职责责职责任职责理职责12.出纳(收款)职责13.安全管理员(保安)职责2.管理处主管级人员考核标准核标准4.管理处保洁员考核标准管理处安全管理员考核标准6.设施维护员(技工)考核标准标准8.土建工程维修质量标准消防管理质量标准准第二节档案建立和管理1、档案的建立与分类?小区档案指在建设及经营管理小区的活动中形成的全部文件和资料理档案分类：?A.管委会工作资料；B.委托管理合同及小区管理涉及的其它合同文本；C.住户管理：主要包括住户资料(住房登记表、住户证件、等)、住户特殊要求记录、住户投诉与回访记录等；D.社区文化资料；E.清洁卫生管理记录及资料；F.绿化管理记录及资料；G.车场(车棚)管理记录及资料；H.文化娱乐场所(会所)管理资料；I料。2)工程技术、设备管理档案?A.小区建设竣工资料；B.管理处接管小区的有关资料和协议?C.小区改造变更资料(含装修管理资料)；D.房屋及公共设施维修(维护)资料；F.科技图书及资料。处内务管理档案?C.规章制度及往来文件；?D.管理及运作规章制度；E.政府、主管部门颁发的法律、法规文件；F.物业管理有限公司文件；G.其它外来文件；H.本管理处发出的通知、公告、报告、信函等公文；I.质量管理文件及相应的资料、记录；?文件机密文件加密，专人管理。B、档案管理除详细记录管理过程外，一个重要目的是从中发现管理案管理的基本模式A贮存方式，有计算机磁盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表卷宗等，分别采用相应的保管贮存方法。安全。盗、防火、防虫、防鼠、防潮温的要求。记录文件归入档案；管理处经理(或经理助理)每季对档案管理工作不足，以便更好地提高档案管理工作。保洁、绿化化的人文环境，使“GM花园”真正成为一流的花园式住宅区，为创建国优、省优标准打下坚实的基础。A.全员保洁：在“GM花园”管理处，上至主任，下至操作人员，全将承担起小区清洁维护、监督等工作。B.专业养护、责任分明，以＂四有＂促进管理。b)有专业队伍，保洁队和绿化队，层层落实。cd)有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。2)服务运作(包括但不限于)周巡查二次，及时修剪枯枝，病虫枝，名贵树种悬挂标识牌；花卉：每周巡查二次，勤浇灌，保持正常生长；的绿篱、花球重点养护。注：消灭卫生死角，以＂四定＂抓整洁绿化。大面积的卫生绿化容易管理好，而卫生死角少人问津，为此，管放；无乱竖广告牌。机相结合，每季度进行评比检查，对未达标的卫生死角予以清理。四节保安措施充分运用“GM花园”现有的技防系统，增强小区安全防范的广度和时间传达出有关信息，从而快速采取应急措施。该系统。2)以技防为主，人防为辅的方式加强治安防范的以多种形式岗位为支持的治安网络。项新措施:第一，便装安全员督察措施。即除停车场及大门口等地外，其它中心联络。3)实行安全保卫和治安防范等级制度安全保卫和治安防范等级制度是根据保卫对象的不同、治安环境的不同及治安现场危急程度的不同等等具体情况而采取相应等级的对策和措施的治安保卫制度。我们将在“GM花园”建立三级保安制三级保安--夜间防范；发生三级火灾、悬挂三号风球等。件等。根据上述不同等级的保安要求，我们制定了相应的保卫制度，配承诺凡经我公司和上级主管单位鉴定属于管理不到位、人员失职等管成住户受损等，我们将视情况对住户遭受的经济损失承担总额的0%。第五节消防工作管理全消防管理的关键工作环节有：?。提高住户的消防意识，增强自救能力。第六节物业维修养护完善的物业维修养护，不仅可以充分发挥物业的使用功能，而且利于物业的保值、增值，使住户的居住环境更为完善、舒适。和实施(详见标书附件)1.消防系统的定期维护、日常维修计划、方案、标准2.电梯的定期维护、日常维修计划、方案、标准3.中央空调系统的定期维护、日常维修计划、方案、标准4.电力系统年度维护计划机电设施维护检查表系统维护计划系统年度维护计划8.公用设施维护项目总表9.房屋本体维护项目总表2、房屋装修及日常使用的监管装修和违章搭建现象，我们将按下列方式进行监管。A.不得安装防盗网和防盗窗花；?统一设计；?C.房屋天面、阳台严禁拆改和搭建，严禁封闭阳台；?将通过法律途径解决，并在指定区域内活动。C.使用高功率电器时须由管理处另提供电源。D.施工队必须配备消