资产评估总论

资产评估

总论陈海滨经济管理学院hbchen@教学目的对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面深入的掌握；通过一定量的案例讲解、练习、讨论，使同学们对具体资产评估业务类型（如房地产评估、机器设备评估）的实践操作能力得到一定程度的锻炼和提高。2023/11/2Ch01资产评估总论2考核方式课堂表现10%作业20%结课考试70%2023/11/2Ch01资产评估总论3教材姜楠主编，资产评估学（第二版），东北财经大学出版社，2012参考文献1、上海财经大学《资产评估学》2、首都经贸大学《资产评估学》3、中国人民大学《资产评估学》4、《资产评估》，全国注册评估师资格考试用书，2014。2023/11/2Ch01资产评估总论42023/11/2Ch01资产评估总论5总论

评估概念价值类型评估目的评估假设评估原则评估程序学科关系行业概况Ch012023/11/2Ch01资产评估总论6评估概念定义要素特点作用§1.12023/11/2Ch01资产评估总论7（一）资产评估的定义

评估机构和评估人员，根据特定目的，依据国家有关法律法规和资产评估准则，遵循评估原则，选用适当的价格标准（价值类型），按照相关的程序，运用科学的方法，对（现时）资产价值进行评定和估算,并发表专业意见的行为和过程。§1.12023/11/2Ch01资产评估总论8（二）资产评估的要素评估主体——谁来评（评估机构和人员）评估客体——评什么（评估对象）评估目的——干啥用（具体用途）评估假设——前提条件评估价值类型——对价值质的规定

评估途径与方法——思路、技术、工具评估程序——怎样评（工作步骤）评估执业标准——执业理念、原则、规范评估基准日——什么时点的价值评估结论——货币金额§1.12023/11/2Ch01资产评估总论9（二）资产评估的要素评估主体——评估业务的承担者§1.1注册资产评估师资产评估机构按执业范围综合资产评估机构专项资产评估机构合伙制资产评估机构有限责任制资产评估机构按企业组织形式按等级A级资产评估机构B级资产评估机构2023/11/2Ch01资产评估总论10（二）资产评估的要素评估客体——客户委托评估的资产§1.1含义分类特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。确定标准：现实性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。按是否有综合能力按存在形态按法律意义按财会制度单项、整体有形、无形动产、不动产、合法权利固定、流动、无形、长期投资、在建工程评估实务：*房地产*机器设备*企业价值*无形资产*资源资产2023/11/2Ch01资产评估总论11（二）资产评估的要素

评估方法§1.1市场法收益法成本法应当运用科学的评估方法进行评估。资产评估方法是分析和判断资产评估价值的手段和途径。2023/11/2Ch01资产评估总论12（二）资产评估的要素

评估依据§1.1*法律法规*经济行为文件与资产评估相关的，如国有资产评估管理办法、资产评估机构管理暂行办法、注册资产评估师职业道德规范等等。如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文等等。如产品的销售合同、技术转让协议、资产的租赁合同等等。如被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准、各种费率取费标准、行业协会发布的有关信息等等。*重大合同协议*取费标准和其他参考依据2023/11/2Ch01资产评估总论13（三）资产评估的特点

评估特点§1.1市场性公正性专业性咨询性模拟市场条件作出结论，要接受市场检验。公允的行为和业务规范（技术基础）；评估人员与委托方没有利害关系（组织基础）。专业化分工+专业技术与经验交易的参考，无强制执行效力，不对定价决策负责。评估值反映未来的潜能。以评估基准日的资产实际状况。表现为：以现实存在的资产为依据；以现实状况为基础反映未来；强调客观存在。预测性现实性2023/11/2Ch01资产评估总论14（四）资产评估的作用

评估作用§1.1*维护合法权益*优化资源配置为各项资产业务提供公正的价值尺度，维护产权主体的合法权益（包括国家权益）。为资产和产权的最优配置提供正确信号。促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。如抵押贷款，财产担保，诉讼、绩效考核等等。*促进帐实相符*具有鉴证功能2023/11/2Ch01资产评估总论15总论评估概念

价值类型评估目的评估假设评估原则评估程序学科关系行业概况Ch012023/11/2Ch01资产评估总论16价值类型价值概念§1.2常见价值类型

非市场价值

市场价值

价值形成理论

价值与价格2023/11/2Ch01资产评估总论17（一）价值概念

价值与价格§1.2·价格·价值·价值类型特定交易行为中特定买卖双方对商品或服务实际支付或受到的货币数额。它是一个历史数据或事实。属于交换价值范畴，反映了可交易的商品或服务与其买方卖方之间的货币数量关系，是专业人士在特定时间内对商品或服务的货币数量的估计。评估结果的价值属性和表现形式，是资产价值的质的规定。明确价值类型，有利于相关人员正确认识和使用评估结果。如按评估市场条件分：*市场价值*非市场价值2023/11/2Ch01资产评估总论18（一）价值概念

价值形成理论§1.2·生产费用价值论·劳动价值论·边际效用价值论·供求均衡价值论认为资产的价值是由其生产成本决定的（供给决定论）。“成本法”的理论基础。认为资产的价值是由其效用决定的（需求决定论）。“收益法”的理论基础。认为商品的价值由供求双方的力量所形成的均衡价格决定。“市场法”的理论基础。2023/11/2Ch01资产评估总论19（二）常见价值类型

市场价值§1.2·含义·适用性公允价值的基本表现形式资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。买卖双方地位平等，自愿成交。适用于产权变动类资产业务。所谓公允价值，是指根据相关当事人地位、被估资产自身条件及其面临的市场条件，对被估资产客观交换价值的相对合理的估计值。2023/11/2Ch01资产评估总论20（二）常见价值类型

非市场价值§1.2*含义公允价值的特殊表现形式一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。既适用于产权变动，也适用于非产权变动类资产业务。*适用性*包括有限市场特定评估如非经营性资产、非竞争性经济资源、处于特定地理位置不可替代资产、不可确指的无形资产、专用资产，等等。*在用价值*投资价值*持续经营价值*保险价值*清算价值*课税价值2023/11/2Ch01资产评估总论21总论评估概念价值类型

评估目的评估假设评估原则评估程序学科关系行业概况Ch012023/11/2Ch01资产评估总论22评估目的一般目的特定目的§1.3作用资产在评估基准日（时点）的公允价值对评估结果用途的具体要求由资产业务所决定2023/11/2Ch01资产评估总论23（一）一般目的公允价值§1.3*相对合理的估计值*不损害各方利益当事人地位资产状况市场条件*与相关条件相吻合2023/11/2Ch01资产评估总论24（二）特定目的具体用途§1.3·资产交易合资、合作、联营企业兼并、分设企业出售、债务重组股份经营土地开发、成片出租房地产买卖、出租*单项资产交易*产权变动*房地产交易*抵押贷款*发行债券*融资租赁·融通资金2023/11/2Ch01资产评估总论25（二）特定目的具体用途§1.3·资产保全·咨询服务·资产清算·法令评估*财产保险*业绩考核*财务报表*诉讼*资产保全会计处理*资产开发*税收开征*国家征用(补偿评估)2023/11/2Ch01资产评估总论26（三）特定目的之作用地位和作用§1.3*具体资产评估活动的起点和终点。*界定评估对象、确定资产范围的基础。*对价值类型的选择有约束作用。2023/11/2Ch01资产评估总论27总论评估概念价值类型评估目的

评估假设评估原则评估程序学科关系行业概况Ch012023/11/2Ch01资产评估总论28评估假设交易假设公开市场假设持续使用假设清算假设§1.42023/11/2Ch01资产评估总论29（一）交易假设§1.4评估师根据被估资产的交易条件等模拟市场进行估价。最基本的前提假设*资产被置于交易之中*可模拟市场估价2023/11/2Ch01资产评估总论30（二）公开市场假设§1.4充分发达、完善的市场在市场上可公开买卖*市场行情*公开市场*市场范围评估值由市场行情(而非个别交易)决定区域市场、全国市场、国际市场2023/11/2Ch01资产评估总论31（三）持续使用假设§1.4资产有剩余寿命期；使用功能完好，能满足使用者的要求。*在用续用*转用续用*移地续用2023/11/2Ch01资产评估总论32（四）清算假设§1.4被迫出售或快速变现，如企业破产、清算等。往往明显低于公开市场或持续使用假设下的评估值。*非公开市场条件*评估值2023/11/2Ch01资产评估总论33总论评估概念价值类型评估目的评估假设

评估原则评估程序学科关系行业概况Ch012023/11/2Ch01资产评估总论34评估原则工作原则经济技术原则§1.5资产评估的原则是资产评估的行为规范,是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则2023/11/2Ch01资产评估总论35（一）工作原则§1.5社会中介组织程序科学、方案科学、方法科学·客观公正性·独立性独立的第三者实事求是·科学性*执业过程*评估机构2023/11/2Ch01资产评估总论36（二）经济技术原则§1.5预期收益决定资产价值。资产组成部分的贡献或缺乏的损失。·预期收益原则·供求原则供求规律影响评估值。·贡献原则2023/11/2Ch01资产评估总论37（二）经济技术原则§1.5评估数据、评估方法可合理替代。对于多用途的资产，应按其最佳用途来评估价值。·替代原则·评估时点原则评估值仅是评估基准日的资产价值。·最佳效用原则2023/11/2Ch01资产评估总论38总论评估概念价值类型评估目的评估假设评估原则评估程序学科关系行业概况Ch012023/11/2Ch01资产评估总论39评估程序概念重要性具体程序执行基本要求§1.62023/11/2Ch01资产评估总论40（一）概念§1.6·定义·狭义程序开始于：接受委托；终止于：提交资产评估报告书。·广义程序资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。开始于：明确资产评估基本事项环节；终止于：资产评估文件归档管理。2023/11/2Ch01资产评估总论41（二）程序的重要性§1.6*规范评估行为*提高评估质量*维护评估公信力·基本保证·重要依据·重要手段*委托方评价*资产占有方评价*报告使用者评价*防范执业风险*保护自身合法权益*合理抗辩2023/11/2Ch01资产评估总论42（三）具体程序§1.6*委托方和相关当事方状况、评估目的、对象、价值类型、基准日、条件和假设等。*分析：风险、专业能力、独立性*确认委托与受托关系，明确委托目的、资产范围、双方权利义务。*涵盖资产评估工作的全过程，对过程中的每个工作步骤以及时间和人力安排进行规划。开始01明确资产评估业务基本事项02签订资产评估业务约定书03编制资产评估计划A2023/11/2Ch01资产评估总论43（三）具体程序§1.6*实物资产的现场勘查。*非实物资产的现场调查。*沟通。*业务质量的保证，分析判断形成结论的基础，执业能力的体现。*日常积累*沟通。04资产勘查与现场调查05收集资产评估资料06评定估算AB子流程2023/11/2Ch01资产评估总论44（三）具体程序§1.6*可靠性、相关性、可比性*信息资料*参数的数量、质量*参数选取的合理性——评定估算06开始06-1分析资产评估资料06-2恰当选择资产评估方法06-3形成初步评估结论06-4综合分析06-5确定资产评估结论06-6资产评估机构内部复核06结束*成本法、市场法、收益法2023/11/2Ch01资产评估总论45（三）具体程序§1.6*包括委托方和资产评估机构情况、评估目的、价值类型、基准日、方法及其说明、假设和限制条件等。*沟通。*体现评估的专业性，特殊性。*总结、完善和提高业务水平。B结束08资产评估工作档案归档07编制和递交资产评估报告书2023/11/2Ch01资产评估总论46（四）执行程序的基本要求§1.6*建立健全资产评估程序制度。*无法完整实施程序时，要考虑是否影响结论的合理性，并在报告中披露，必要时终止评估工作。*不得随意简化或删减评估程序。*指导或监督资产评估程序的实施。*程序的执行情况，应记录于工作底稿，应在报告中披露。2023/11/2Ch01资产评估总论47总论评估概念价值类型评估目的评估假设评估原则评估程序学科关系行业概况Ch012023/11/2Ch01资产评估总论48学科关系评估与会计、审计的联系

评估与会计、审计的区别§1.72023/11/2Ch01资产评估总论49（一）评估与会计审计的联系§1.7*特定条件下会计需要评估结论，如法定评估。*评估需要参考会计数据，如企业价值评估。·与会计的联系·与审计的联系*评估的资产清查阶段部分采用审计方法*流动资产和负债评估部分借鉴审计方法*企业价值评估以审计后的报表数据为基础2023/11/2Ch01资产评估总论50（二）评估与会计审计的区别§1.7*基本职能*主要确认依据*资产计价方法*总体目标·与会计的区别·与审计的区别*特征*原则*专业知识基础*主要确认依据2023/11/2Ch01资产评估总论51（二）评估与会计审计的区别§1.7

与会计的区别基本职能主要确认依据资产计价方法总体目标会计反映和监督（事实判断）历史成本核算企业管理资产评估评估和咨询（价值判断）效用和市场价值核算收益法市场法资产交易2023/11/2Ch01资产评估总论52（二）评估与会计审计的区别§1.7

与审计的区别特征原则专业知识基础主要确认依据审计公证性（事实判断）公证、防护、建设经济学、税法、会计学历史成本资产评估咨询性（价值判断）供求、替代贡献、预期&工程技术知识效用、市场价值等2023/11/2Ch01资产评估总论53总论评估概念价值类型评估目的评估假设评估原则评估程序学科关系行业概况Ch012023/11/2Ch01资产评估总论54行业概况资产评估在我国的发展§1.8行业发展法律规范准则体系2023/11/2Ch01资产评估总论55（一）行业发展上世纪80年代末90年代初，起步1991年，国务院91号令，《国有资产评估管理办法》1993-1995年，中国资产评估协会，政府管理+行业管理1998年，财政部，政府管理与行业管理相对分离2000年，财政部，管理方式变革，清理整顿（合并）2003年，国资委，国资评估管理与资评行业管理