资产评估第二章资产评估的程序与基本方法

第二章资产评估的程序与基本方法学习目的和要求掌握成本法、市场法、收益法的基本原理和方法。掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际已使用年限、资产利用率、成新率等基本概念。掌握资产评估方法中的各项基本参数如重置成本、实体性贬值、超额投资及超额运营性功能性贬值、经济性贬值、预期净现金流量、折现率等的估算。掌握收益法计算常用公式。熟悉资产评估的程序。资产评估程序，是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。广义的资产评估程序（资产评估基本程序）开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。资产评估程序由具体的工作步骤组成。不同的资产评估业务由于评估对象、评估目的、评估资料搜集情况等相关条件的差异，可能需要执行不同的资产评估具体程序或工作步骤，但资产评估基本程序是相同或相通的，可以适用于各种类型的资产评估业务。第一节资产评估的程序2007《资产评估准则——评估程序》中评协[2007]189号广义的资产评估程序（资产评估基本程序）：一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档注册评估师不得随意删减评估程序。第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，包括在签订资产评估业务约定书以前的一系列基础性工作，如对资产评估项目进行风险评价、明确与承接的资产评估项目有关的重要事项等。资产评估机构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基础资料、进行必要的初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确以下资产评估业务的重要事项：第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项1）接受委托应满足的基本要求。（职业道德与行为规范要求）评估机构和评估人员不能利用主管部门或行政机关的权力，对行业、地区的评估业务进行垄断；不应以个人的名义接受委托，应该以评估机构的名义接受委托，签订书面资产评估业务约定书；评估机构和评估人员不得通过诋毁、贬低同行信誉等不正当手段获得评估业务；评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际的承诺承揽业务；评估机构和评估人员应保持形式上和实质上的独立；评估机构和评估人员不能同时为多个评估目的及要求而对同一资产进行评估；第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项1）接受委托应满足的基本要求。（职业道德与行为规范要求）评估机构及其评估人员应充分了解评估对象、评估目的和评估范围；评估机构及其人员应充分分析评估业务风险，正确判断自身的执业能力，不得承揽无力完成的评估业务；按照能力原则受理评估业务并与委托人签订资产评估业务委托书；评估机构在接受委托前应赴现场进行必要的勘察，以便明确评估工作量、工作时间和收费标准等基本事宜。第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。注册评估师应了解委托方基本状况、产权持有者等相关当事方的基本状况。注册评估师还应要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围，以及资产评估报告的使用方式。资产评估目的及评估报告的期望用途。资产评估机构和人员应当与委托方就资产评估目的达成明确、清晰的共识，并尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，并在可能的情况下要求委托方明确资产评估报告的期望用途和使用人。第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。资产评估对象和范围。资产评估机构和人员应当了解评估对象及其权益基本状况，包括其法律、经济和物理状况：如资产类型、规格型号、结构、数量、购置(生产)年代、生产(工艺)流程、地理位置、使用状况；企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象的权利受限状况。第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。资产评估结果的价值类型。资产评估机构和人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当确定资产评估结果的价值类型，并确信所选择的价值类型适用于资产评估目的及评估报告的期望用途。并就所选择价值类型的定义与委托方进行沟通，避免出现歧义、误导。第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。资产评估基准日。资产评估机构和人员应当通过与委托方的沟通，了解并明确资产评估基准日，并确信资产评估基准日有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项。评估报告使用限制。（限制条件和重要假设）资产评估机构和评估人员在接受委托前还须与委托方进行沟通，了解本次资产评估是否有可能影响评估过程和结论的限制条件，以判断能否接受委托和怎样接受委托。在承接资产业务前，充分了解所有对资产评估业务可能构成影响的限制条件和重要假设，以便进行必要的风险评价。第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。评估报告提交时间及方式。资产评估机构和评估人员应对评估工作量有个合理的判断，并与委托方进行沟通，以明确本次评估工作的具体时间安排。评估服务费总额、支付时间和方式。资产评估机构在接受评估委托前应与委托方协商资产评估的收费标准和收费方式，对资产评估对象价值量小而评估工作量大的项目，可要求委托方按评估项目实际工作量支付评估费用。委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。资产评估机构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应对下列因素进行分析，以确定是否承接资产评估项目：一是进行项目风险评价，分析资产评估项目的执业风险，以判断该项目的风险是否超出合理的范围；二是分析资产评估机构、人员的专业胜任能力及相关经验；三是，分析资产评估机构和人员的独立性，确认与委托人或相关当事方是否存在现实或潜在的利益冲突。第一节资产评估的程序二、签订资产评估业务约定书资产评估业务约定书是在资产评估机构明确了上述基本事项并对评估项目作出风险评价之后，资产评估机构与委托人共同签订的，以确认资产评估业务的委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。评估机构应当在决定承接评估业务后与委托方签订业务约定书。业务约定书应当由评估机构的法定代表人或者合伙人签字并加盖评估机构公章。有限责任公司制评估机构的法定代表人可以授权首席评估师或者其他持有注册资产评估师证书的副总经理以上管理人员在业务约定书上签字。(2012)评估机构可以授权分支机构与委托方签订业务约定书，该业务约定书应当由分支机构负责人签字并加盖分支机构公章。(2012)第一节资产评估的程序二、签订资产评估业务约定书业务约定书应当包括下列基本内容：（1）评估机构和委托方的名称、住所；（2）评估目的；（3）评估对象和评估范围；（4）评估基准日；（5）评估报告使用者；（6）评估报告提交期限和方式；（7）评估服务费总额、支付时间和方式；（8）评估机构和委托方的其他权利和义务；（9）违约责任和争议解决；（10）签约时间。第一节资产评估的程序三、编制资产评估工作计划资产评估的工作计划是指评估工作的总体思路和详细实施方案。评估工作计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。应对评估过程中的每个工作步骤以及时间和人力进行规划和安排，主要包括：评估的技术路线和方法、需要搜集的资料及其搜集渠道、预计所需时间和费用、工作步骤和人力资源及进度安排等。注册资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度，并应当根据评估业务实施过程中的情况变化进行必要调整。注册资产评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。第一节资产评估的程序三、编制资产评估工作计划编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：资产评估目的和资产评估对象状况对资产评估技术路线的影响及评估机构的对策措施安排；资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度对评估人员安排及其构成的要求，限定评估精度以及对评估风险的估计及控制措施；资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况对资产清查范围和清查精度的要求；评估项目对相关资料搜集的要求及具体安排；委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，判断评估项目的风险及对应措施安排；第一节资产评估的程序三、编制资产评估工作计划编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：资产评估途径和方法的选择及基本要求；评估中可能出现的疑难问题及专家利用；评估报告撰写的要求以及委托方制定的特别分类或披露要求。第一节资产评估的程序四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘察，包括对不动产和其他实物资产应当进行必要的现场勘察。新旧程度、运行状况、质量等技术参数对企业价值、股权和无形资产等非实物性资产进行评估时，也应当根据评估对象的具体情况进行必要的现场调查。进行资产勘察工作有利于资产评估机构和人员全面、客观地了解评估对象；核实委托方和资产占有方所提供资料的可靠性；并通过在资产勘察过程中发现的问题、线索，有针对性地开展资料搜集、分析工作。第一节资产评估的程序四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）勘察核实资产是在委托方自查的基础上，以委托方提供评估登记表或评估申报明细表为准，对委托评估资产进行核实和鉴定。（一）资产勘察的目的确定委托评估资产是否存在及其合法性和完整性；确定委托评估资产与账簿、报表的一致性；搜集委托评估所需的有关数据资料。第一节资产评估的程序四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）（二）资产勘察的主要内容（1）了解企业的财务会计制度；（2）了解企业的内部管理制度，重点是企业的资产管理制度；（3）对企业申报的资产清单进行初审；（4）对企业申报的各项资产进行核实；（5）对企业申报的各项资产的产权进行验证，确认其合法性;（6）对企业申报评估的资产中用于抵押、担保、租赁等特殊用途的资产进行专项核查；(7）对勘察中发现申报有误的资产，根据勘察结果和有关制度规定进行勘察调整；（8）搜集评估相关资料。第一节资产评估的程序四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）（三）资产勘察的基本要求1.关于资产勘察范围的要求资产勘察的范围是以委托方委托评估资产的范围为准，特别要注意委托方委托评估资产中包括的其自身占用以外的部分,如分公司资产、异地资产以及租出资产等。不能将这部分资产遗漏，它们也应包括在勘察之列。2.关于资产勘察的程度要求对于建筑物，要逐栋逐幢进行勘察核实，并了解其使用、维修和现状，并做好勘察记录。建筑物的产权证明是核查中必不可少的项目。第一节资产评估的程序四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）（三）资产勘察的基本要求2.关于资产勘察的程度要求对于机器设备，主要看评估对象的数量。对于项目较小、设备数量不多的情况，要对待估设备逐一核查。如果评估项目较大，设备种类繁多、数量较多时，先按ABC分类法找出评估重点——对A类设备要逐一核查作技术鉴定；对B类设备也应尽量逐一核查；对C类设备可抽样核查。对流动资产的核查程度与委托方的管理水平和自查的程度有关，对于企业管理水平较高、自查比较彻底的，对流动资产一般采用随机抽样法进行核查并做好抽查记录。按照现行规定，流动资产抽查的数量应达到国家规定的比例。如对存货进行抽查，抽查数量应达40％以上，价值比例达60％以上，其中残次、变质、积压及待报废的应逐项核查。第一节资产评估的程序四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）（三）资产勘察的基本要求2.关于资产勘察的程度要求对于无形资产、长期投资、递延资产等资产要逐笔核查。涉及评估净资产的，要对负债进行逐笔审核。（四）勘察调整对勘察过程中发现的账外资产及盘亏资产等以及重复申报和遗漏的资产，应根据具体情况和管理要求进行必要的调整，并详细说明勘察调整的原因、过程和结果。对于那些受财务会计制度限制，不能直接进行账务调整的盘亏损毁资产，虽可暂不作会计账务调整，但是作为评估对象及其评估对象申报表必须作出切实的调整。评估对象必须是客观存在的，不论是现实存在的或潜在存在的，资产的勘察调整必须据实进行。第一节资产评估的程序五、收集与资产评估有关的资料注册资产评估师应当独立获取评估所依据的信息，并确信信息来源是可靠的和适当的。（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料；（产权证明文件）（1）有关房地产的土地使用权证、房产执照(房屋产权证)、建设规划许可证、用地规划许可证、项目批准文件、开工证明、出让及转让合同、购买合同、原始发票等；（2）有关在建工程的土地使用权证、建设规划许可证、用地规划许可证、开工许可证等规划、批文；（3）有关设备的购买合同、原始发票等；第一节资产评估的程序五、收集与资产评估有关的资料（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料；（产权证明文件）（4）有关无形资产的专利证书、专利许可证、专有技术许可证、特许权许可证、商标注册证、版权许可证等；（5）有关长短期投资合同；（6）有关银行借款的合同。第一节资产评估的程序五、收集与资产评估有关的资料（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：2.资产的性质、目前和历史状况信息；（技术资料）（1）有关房地产的建成时间、设计图纸、预决算资料；（2）有关在建工程的种类、开工时间、预计完工时间、承建单位、筹资单位、筹资方式、成本构成、工程基本说明或计划等；（3）有关设备的技术标准、生产能力、生产厂家、规格型号、取得时间、启用时间、运行状况、大修理次数、大修理时间、大修理费用、设备与工艺要求的配套情况等；（4）有关存货的数量、计价方式、存放地点、主要原材料近期进货价格统计表等；第一节资产评估的程序五、收集与资产评估有关的资料（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：2.资产的性质、目前和历史状况信息；（技术资料）（5）有关应收及预付款的账龄统计表、主要赊销客户的信誉及经营情况、坏账准备政策、应收款回收计划等；（6）有关长期投资的明细表，包括被投资企业、投资金额、投资期限、起止时间、投资比例、年收益、收益分配方式、账面成本等；（7）原始证据主要包括评估基准日的会计报表、盘点表、对账单、调节表、应收及应付询证函、盘盈及盘亏、报废资产情况说明及证明材料等。第一节资产评估的程序五、收集与资产评估有关的资料（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：3.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；在资产勘察过程中，评估人员应了解资产的设计寿命，并通过技术鉴定了解和判断资产的剩余物理寿命和经济寿命。4.有关资产的使用范围和获利能力的信息；资产评估人员可以通过核实资产占有方的营业执照了解被评估资产的经营范围和使用范围，并通过技术鉴定掌握资产的可使用范围和空间。5.资产以往的评估及交易情况信息；资产评估人员通过查询有关账簿及相关资料了解被评估对象以往的评估和交易情况。第一节资产评估的程序五、收集与资产评估有关的资料（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：6.资产转让的可行性信息；资产评估人员通过查询有关交易合同或意向书及相关的市场调查，了解被评估对象转让的可行性信息。7.类似的资产的市场价格信息；资产评估人员应通过市场调查了解和掌握与评估对象类似的资产的市场价格信息。8.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；（委托方声明）有关被评估资产所有权、处置权的真实性，产权限制，以及所提供的数据资料真实性的承诺等。第一节资产评估的程序五、收集与资产评估有关的资料（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：9.可能影响资产价值的宏观经济前景信息；10.可能影响资产价值的行业状况及前景信息；如无形资产和企业价值的评估11.可能影响资产价值的企业状况及前景信息；如企业价值的评估12.其他相关信息。如各类资产负债清查表、登记表、评估申报明细表，资产、负债清查情况及调整说明，委托方营业执照副本及其他材料等。第一节资产评估的程序注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料；2.资产的性质、目前和历史状况信息；3.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；4.有关资产的使用范围和获利能力的信息；5.资产以往的评估及交易情况信息；6.资产转让的可行性信息；7.类似的资产的市场价格信息；8.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；9.可能影响资产价值的宏观经济前景信息；10.可能影响资产价值的行业状况及前景信息；11.可能影响资产价值的企业状况及前景信息；12.其他相关信息。第一节资产评估的程序五、收集与资产评估有关的资料（二）信息的来源在执行资产评估业务过程中，注册资产评估师所依据的信息通常由产权持有者内部的资料信息和外部的资料信息构成。1.收集资产所有者或占有者内部的信息资料如：会计报表、产权证明、合同等。2.收集资产所有者或占有者外部的信息资料一般包括行业资料、技术发展趋势、宏观经济及人口统计资料、市场交易定价资料等。来自市场信息、政府部门、政券交易机构、媒体、行业协会或管理机构及其出版物、学术出版物等公开市场和公共信息领域。第一节资产评估的程序六、评定估算注册资产评估师应该根据评估对象、价值类型、评估资料搜集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择并运用资产评估途径与具体方法，形成初步资产评估结论，再经综合分析及反复审核后确定资产评估结论。对宜采用两种以上资产评估途径及其方法的评估项目，应当使用两种以上资产评估途径和方法。七、编制和提交评估报告注册资产评估师在完成受托的资产评估业务后，要向委托方出具包括评估过程、方法、结论、说明及各类备查文件内容的资产评估报告。第一节资产评估的程序八、资产评估工作底稿归档资产评估工作底稿，是指注册资产评估师执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。注册资产评估师应当在评估报告日后90日内，及时将工作底稿与评估报告等一起归入评估业务档案，并由所在评估机构按照国家有关档案管理的法律、法规及评估准则的规定妥善管理。评估业务档案自评估报告日起至少保存10年。工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿：管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业务过程中，为承接、计划、控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料。操作类工作底稿是指注册资产评估师在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。第一节资产评估的程序八、资产评估工作底稿归档管理类工作底稿通常包括以下内容：评估业务基本事项的记录；业务约定书；评估计划；评估业务执行过程中重大问题处理记录；评估报告的审核记录。第一节资产评估的程序八、资产评估工作底稿归档操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：现场调查记录与相关资料，包括：委托方提供的资产评估申报资料，现场勘查记录，函证记录，主要或者重要资产的权属证明材料，与评估业务相关的财务、审计等资料，其他相关资料；收集的评估资料，包括：市场调查及数据分析资料，相关的历史和预测资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺，其他相关资料；评定估算过程记录，包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。第一节资产评估的程序第二章资产评估的程序与基本方法

第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、对待评估资产的核实与实地查勘五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。以工程技术、统计、财务管理、会计等学科中的技术方法为基础。用资产评估的技术思路加以重组，构成资产评估方法体系。按分析原理和技术路线的不同可以归纳为三种基本类型：成本法、市场法和收益法。*资产评估的基本方法一、成本法的概念（一）成本法的基本含义成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从其重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。基本思路：重建或重置被评估资产在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。第二节成本法一、成本法的概念（一）成本法的基本含义成本法的评估思路可概括为：成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因而，成本法经常被广泛应用。第二节成本法资产的评估值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值或：评估价值＝重置成本×(综合)成新率一、成本法的概念（二）成本法的基本前提成本法从再取得资产的角度来反映资产价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，它还包含着其使用有效性的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。第二节成本法一、成本法的概念（二）成本法的基本前提对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需对成本法的基本要素做必要的调整。采用成本法评估资产的前提条件是：被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。第二节成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素四个基本要素：重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。资产的重置成本简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。重置成本是一个价格范畴，包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。重置成本分为复原重置成本(reproduction

costnew)和更新重置成本(replacement

costnew)两种。第二节成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素资产的重置成本复原重置成本(reproduction

costnew)，是指在评估基准日，用与评估对象同样的生产材料、生产及设计标准、规格及技术、工艺质量，以现时价格水平重新生产或购建一项与评估对象全新状况同样的资产即复制品的成本。(重建成本)更新重置成本(replacement

costnew)，是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、规格及技术、工艺质量，以现行价格水平重新生产或购建一项与评估对象具有同等功能效用的全新资产的成本。(重置成本)第二节成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素资产的重置成本成本估价结果接近哪种重置成本，受成本估价方法的影响。总概括性的成本估价方法倾向于更新重置成本；注重评估对象的不同特征的详细成本估价方法（适于特殊用途资产）倾向于复原重置成本。更新重置成本＜复原重置成本（过时的生产工艺等附加成本）同类资产的生产材料、技术标准、生产工艺及资产功能没有出现明显变化时，一般评估复原重置成本。第二节成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素资产的实体性贬值资产的实体性贬值也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率。第二节成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素资产的功能性贬值资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产（社会普遍使用）的运营成本的超支额。超额投资成本造成的功能性贬值超额运营成本造成的功能性贬值第二节成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素资产的经济性贬值资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况。一栋住宅的价值与其附近的一座污染性化工厂的建成生产运营；一辆微型轿车的价值与当地政府限制其行走路线政策出台；市场萧条引起机器设备的产品生产量下降，资产不能充分利用。第二节成本法

实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。

评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值--经济性贬值或：评估价值=重置成本×成新率二、成本法的评估程序确定待评估资产的范围，并估算重置成本。确定待评估资产的使用年限。估算待评估资产的损耗或贬值额。从重置成本中扣减贬值，得到资产的评估价值。成本法中各个参数的评估方法以下介绍的成本法的各个具体参数的估测或测算，其结果可能并不是严格意义上的每个参数本身。评估人员需要了解参数的估测方法对参数内涵的影响。第二节成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法重置核算法也称细节分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重置成本。资产现行总成本=直接成本＋间接成本直接成本是指直接构成资产生产成本支出的部分，应当按评估基准日的现时成本逐项加总。如房屋建筑物的基础、墙体、屋面等建设成本项目，机器设备的购买价、安装调试费、运杂费等成本项目。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等支出项目。间接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。第二节成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法间接成本的计算公式：间接成本=人工成本总额×成本分配率

成本分配率=间接成本额/人工成本额或：间接成本=直接成本×间接成本相对于直接成本的比率或：间接成本=工作量（单位为工时或工日）×单位工作量的间接成本第二节成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法例1：某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为

60000元/台，运杂费为1000元，直接安装成本为900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据已往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接安装成本的比率一般为50%。估算继续利用条件下该机器设备的重置成本为多少。第二节成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法直接成本=60000+1000+900=61900（元）其中：购买价60000元运杂费1000元安装成本900元其中：原材料400元人工成本500元间接成本（安装成本）450元=900×50%重置成本合计62350元=61900+450成本分配率=间接成本额/人工成本额=450/500=90%单位工作量的间接成本=间接成本/工作量=450/50=9元/工时第二节成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法在实际测算重置成本过程可具体划分为两种类型：购买型，是以购买资产的方式作为资产的重置过程，所以又称市场重置法。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成的。将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。自建型，是把自建资产作为资产重置方式。它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理利润等分析和计算出资产的重置成本。第二节成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法资产的重置成本应包括开发者的合理收益：重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发和制造商的合理收益。资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交易价格。一般情况下，价格都应该含有开发者或制造者合理收益部分。资产重置成本中的收益部分的确定，应以开发者或制造者所在行业平均资产收益水平为依据。第二节成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法例2：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元、人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元（成本分配率），则该机器设备的重置成本为多少。第二节成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法直接成本=50000+1000+800=51800（元）其中：购买价50000元运杂费1000元安装成本800元其中：原材料300元人工成本500元间接成本（安装成本）400元=500×0.8重置成本合计52200元=51800+400第二节成本法三、重置成本的估算方法（二）物价指数法物价指数法，也叫价格指数法，是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。这里的资产历史成本（账面价值）应能代表资产购建时的资产市场价值，或其代表的价值类型与所要评估的价值类型相同。重置成本＝资产的历史成本×价格指数重置成本＝资产的历史成本×（1+价格变动指数）价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估时点的定基价格指数与资产购建时点的定基价格指数之比。即：定基价格指数=（评估时点定基价格指数/资产购建时定基价格指数）×100％第二节成本法三、重置成本的估算方法（二）物价指数法环比价格变动指数可考虑按下式求得：X=(1+ａ1)(1+ａ2)(1+ａ3)……(1+ａn)×100％其中，X为环比价格指数；ａn为第n年环比价格变动指数；n=1,2,3……ｎ。第二节成本法三、重置成本的估算方法（二）物价指数法例1：某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120%、160%，1996-1999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数约为33%。估算该资产的重置成本。被估资产重置成本＝200000×(160%÷120%)＝26.67万元被估资产重置成本＝200000×110%×105%×120%×96%=26.61万元被估资产重置成本＝200000×(1+33%)=26.67万元第二节成本法三、重置成本的估算方法（二）物价指数法例2：某被估资产购建于2004年，账面原值为50000元，当时该类资产的定基价格指数为95％，评估基准日该类资产的定基价格指数为160％，则：被估资产重置成本＝50000×(160%÷95%)×100%＝84211(元)例3：被估资产账面价值为200000元，2004年建成，2009年进行评估。经调查已知同类资产环比价格变动指数分别是2005年为11.7％、2006年为17％、2007年为30.5％、2008年为6.9％、2009年为4.8％，则有：被估资产重置成本＝200000×(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)×(1+6.9%)(1+4.8%)×100％＝200000×191％＝382000（元）第二节成本法三、重置成本的估算方法（二）物价指数法价格指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法，但二者具有明显的区别：价格指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；重置核算法既可以考虑价格因素，又可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而既可以估算复原重置成本，也可以估算更新重置成本。价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。第二节成本法三、重置成本的估算方法（三）生产能力比例法——线性条件下的功能价值类比法功能价值类比法，是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法（该方法亦称之为类比估价法——指数估价法）。线性关系下的功能价值类比法称为生产能力比例法；而把非线性关系条件下的功能价值类比法称为规模经济效益指数法。第二节成本法三、重置成本的估算方法（三）生产能力比例法——线性条件下的功能价值类比法生产能力比例法，这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。使用前提假设：资产的成本与其生产能力呈线性关系，生产能力越大，成本（价值）越高，而且是成正比例变化。第二节成本法三、重置成本的估算方法（三）生产能力比例法——线性条件下的功能价值类比法例1：某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，假定资产的生产能力和价格呈线性关系，则被评估资产的重置成本：被评估资产重置成本＝50000×(4000÷5000)＝40000(元)第二节成本法三、重置成本的估算方法（四）规模经济效益指数法——非线性条件下的功能价值类比法通过不同资产的生产能力与成本之间关系分析可发现，许多资产的成本与生产能力之间不存在线性关系。当资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍。资产生产能力和成本之间只是同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。第二节成本法公式中的x被称为规模经济效益指数，靠统计分析得到。在美国，这个经验数据一般在0.4～1间，如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。三、重置成本的估算方法上述4种方法均可用于确定在成本法运用中的重置成本。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象性质和可以搜集到的资料确定。另外，在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。这种方法运用的步骤是：在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。如房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构等，机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。第二节成本法三、重置成本的估算方法在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用重置核算法、价格指数法、功能价值法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：K=R’/RK为资产重置成本与历史成本的调整系数；R’为某类抽样资产的重置成本；R为某类抽样资产的历史成本。根据调整系数K估算被评估资产的重置成本被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×K∑某类资产账面历史成本，即某类资产的账面历史总成本，可从会计记录取得。第二节成本法三、重置成本的估算方法例1：评估某企业某类通用设备。经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性的通用设备的历史成本之和为20万元。该类通用设备账面历史成本之和为500万元，则：调整系数K=30÷20=1.5该类通用设备的总重置成本＝500×1.5=750（万元）第二节成本法二、成本法的评估程序三、重置成本的估算方法

（一）重置核算法重置核算法是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法。直接成本是指直接构成资产生产成本支出的部分，应当按评估基准日的现时成本逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等支出项目。间接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。间接成本=人工成本总额×成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额或：间接成本=直接成本×间接成本相对于直接成本的比率或：间接成本=工作量（单位为工时或工日）×单位工作量的间接成本某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费为1000元，直接安装成本为900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据已往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%。估算继续利用条件下该机器设备的重置成本为多少。

（二）物价指数法资产重置成本=资产原始成本×（评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数）

资产重置成本=资产原始成本×（1+物价变动指数）=资产原始成本××环比价格指数a1×a2×a3……×an

某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120%、160%，1996-1999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数约为33%。估算该资产的重置成本。（三）功能价值法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本××（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）（四）规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本××（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x

在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。四、实体性贬值的估算（一）观察法观察法，也称成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式为：资产实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）实体性成新率=1-实体性贬值率第二节成本法四、实体性贬值的估算（二）使用年限法（或称年限法）使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值的方法。计算公式为：预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。总(物理)使用年限是指实际已使用年限与尚可使用年限之和。实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。第二节成本法实体性贬值率四、实体性贬值的估算（二）使用年限法（或称年限法）由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率名义已使用年限，是指资产从购进使用到评估时的年限，即会计上已提取折旧的年限，可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。实际已使用年限，是指资产在使用中实际损耗的年限。资产利用率＞1，表示资产超负荷运转，实际＞名义已使用年限；资产利用率＝1，表示资产满负荷运转，即正常使用强度标准；资产利用率＜1，表示开工不足，实际＜名义已使用年限。第二节成本法四、实体性贬值的估算（二）使用年限法（或称年限法）例1：某机器设备购建于2000年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时。2000年至2004年末：其生产的产品在市场上供不应求，机器处于超负荷运转，每日实际运转时间为10小时；2005年初恢复正常使用。现以2006年10月30日为评估基准日，则：设备名义使用年限为6年，资产利用率为：设备实际已使用年限=6×117%=7.02年超负荷运转第二节成本法四、实体性贬值的估算（二）使用年限法（或称年限法）例2：某资产2002年2月购进。2012年2月评估时，其名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，而该资产实际每天工作7.5小时。则：资产利用率＝[10×360×7.5÷(10×360×8)]×100%＝93.75%：其实际已使用年限=10×93.75%=9.4年开工不足第二节成本法四、实体性贬值的估算（二）使用年限法（或称年限法）在实际评估过程中，由于企业基础管理工作较差以及资产运转中的复杂性，资产利用率的指标往往很难确定。评估人员应综合分析资产的运转状态，诸如资产开工情况、大修间隔期、原材料供应情况、电力供应情况、是否季节性生产等各方面因素分析确定。与使用年限法具有相同评估原理的技术方法还有：评估对象设计的总工作量和已经完成的工作量的指标比率法；评估对象设计行驶里程和已经行驶的里程的指标比率法等。第二节成本法四、实体性贬值的估算

（一）观察法（二）使用年限法实体性贬值=（重置成本-预计残值）××（实际已使用年限÷总使用年限）实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间÷÷至评估基准日资产的累计法定利用时间资产利用率﹥或﹦或﹤1

某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，确定该设备的名义已使用年限、资产利用率、实际已使用年限。五、功能性贬值的估算功能性贬值，是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。一般包括：超额投资成本造成的功能性贬值和超额运营成本造成的功能性贬值第二节成本法五、功能性贬值的估算（一）功能性贬值的估算步骤将被评估资产的年运营成本与功能相同但技术性能更好的同类资产的年运营成本进行比较。（超额运营成本）如工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。估计被评估资产的剩余使用寿命。第二节成本法五、功能性贬值的估算（一）功能性贬值的估算步骤以适当的折现率将被评估资产在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为被评估资产的功能性贬值。被评估资产功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）对因功能过时而出现的功能性贬值，还可以通过超额投资成本的估算进行，即：功能性贬值＝复原重置成本-更新重置成本如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因功能过时造成的功能性贬值。评估实践中，也可能出现功能性溢价的情况。评估对象功能明显优于参照资产功能时，有可能出现。第二节成本法五、功能性贬值的估算（二）应用举例例1：某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。第二节成本法五、功能性贬值的估算（二）应用举例例1：某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。待评估资产的年超额运营成本＝(6-4)×12000=24000(元)年净超额运营成本＝24000×(1-25%)=18000(元)在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值：18000×(P/A,10%,3)=18000×2.4869=44764.2(元)第二节成本法五、功能性贬值的估算（二）应用举例例2：待评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元/建筑平方米。估算该资产单位建筑面积功能性贬值。功能性贬值＝复原重置成本-更新重置成本单位建筑面积功能性贬值=1600-1500=100(元/建筑平方米)第二节成本法五、功能性贬值的估算（二）应用举例例3：某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备的生产效率高，节约工资费用。有关资料及计算结果见下表。第二节成本法某设备的技术资料五、功能性贬值的估算

（一）功能性贬值的估算步骤

（1）比较年运营成本之间的差异（2）确定净超额运营成本（3）估计待评估资产的剩余使用寿命（4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值

对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即：复原重置成本-更新重置成本。如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因功能过时造成的功能性贬值。（二）应用举例某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。

六、经济性贬值的估算就表现形式而言，资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。评估基准日后因外部经济、社会等环境变化而造成的资产闲置或利用不足。当有确实证据表明资产已经存在经济性贬值，可估测其经济性贬值率或经济性贬值额。当资产使用正常时，不考虑经济性贬值。经济性贬值的估算，主要根据由于产品销售困难而导致开工不足、资产闲置而造成资产价值不能够实现的程度，来确定其贬值额。在实际评估工作中，也存在资产的经济性溢价的情况。即当评估对象及其产品有良好的市场及市场前景，或有重大政策利好时，评估对象就有可能存在着经济性溢价。第二节成本法七、成新率的估算(综合)成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。应当充分注意资产的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况，以及使用年限、物理寿命、现有性能、运行状况和技术进步等因素的影响。（一）观察法由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师，对资产实体的各主要部位和功能进行技术性和经济性鉴定，并对该资产所提供的产品或服务的市场前景进行分析。在综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的基础上，判断、确定资产的成新率。第二节成本法七、成新率的估算（二）经济使用年限法总经济使用年限：从资产的开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的年限。第二节成本法总经济使用年限七、成新率的估算（三）修复费用法修复费用：待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复费用。应当注意有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的。不可修复性损耗：修复成本超过修复所添加的价值如：过时的建筑设计、商业建筑物无足够的临街面、无可开发停车场空间的商业建筑物或高级公寓住宅区只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用（可采用观察法或使用年限法估测）可修复性损耗：技术上可行并且经济上合理可采用修复费用法估测第二节成本法贬值应等于补偿损耗所发生的费用七、成新率的估算（三）修复费用法例1：某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。第二节成本法七、成新率的估算（三）修复费用法例1：某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。数控系统损坏是可修复性损耗→修复费用法其他部分运行两年是不可修复性损耗→年限法可修复性损耗引起的贬值额为：17万元不可修复性部分的重置成本：150－17=133万元不可修复性部分的贬值率：2÷20=10%不可修复性损耗引起的贬值额为：133×10%=13.3万元成新率：1－[(17+13.3)÷150]=79.8%第二节成本法六、经济性贬值的估算七、成新率的估算

（一）观察法（二）经济使用年限法成新率=剩余经济使用年限÷÷（实际已使用年限+剩余经济使用年限）（三）修复费用法成新率=1-贬值率=1-（修复费用÷重置成本）资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。一、市场比较法的概念（一）市场法的基本含义市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。第三节市场比较法一、市场比较法的概念（二）市场法的基本前提要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，在市场上有自愿的买者和卖者,进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性。市场成交价格基本上可以反映市场行情。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。同时，这个时间因素对资产价值的影响是可以调整的。第三节市场比较法参照物一、市场比较法的概念（三）市场法的基本计算公式评估价值或比准价格=市场参照交易价格+Σ评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-Σ评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额评估价值或比准价格=市场参照交易价格×修正系数市场法一般不适用于专用机器设备、大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。第三节市场比较法二、运用市场比较法评估资产的基本程序1.选择参照物对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择3个或者3个以上。尽量避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响。第三节市场比较法二、运用市场比较法评估资产的基本程序2.在评估对象与参照物之间选择比较因素具体到每一种资产时，影响资产价值的因素各有侧重。影响房地产价值：地理位置因素；机器设备评估：技术水平因素。应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。第三节市场比较法二、运用市场比较法评估资产的基本程序3.指标对比、量化差异根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化(数量化和货币化)。例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象的功能相同或相似，但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。第三节市场比较法二、运用市场比较法评估资产的基本程序4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异市场法是以参照物的成交价格作为评定估算评估对象价值的基础的。在这个基础上，将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。5.综合分析确定评估结果3个以上参照物→3个以上评估初步结果正式的最终评估结果只能是一个可采用加权平均法或简单算术平均法综合结果第三节市场比较法三、进行比较分析和调整的因素(可比因素)（一）时间因素交易时间不同，价值可能有差异。时间因素调整：将参照物的实际交易时点的价格调整为假设参照物的交易发生在与待评估资产的评估基准日相同时点情况下的价格。（二）地域因素交易市场区域不同，价值可能有差异。地区差价调整第三节市场比较法三、进行比较分析和调整的因素(可比因素)（三）功能因素在社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高。资产的实体特征：资产的外观、结构、役龄和规格型号等资产的质量：资产本身的建造或制造工艺水平、生产能力、能耗等第三节市场比较法三、进行比较分析和调整的因素(可比因素)（四）交易因素市场条件：主要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等参照物是不公平或非正常的交易，一般包括：交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之间等。参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。买方急于想买，或卖方急于想卖。交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。第三节市场比较法三、进行比较分析和调整的因素(可比因素)由于评估对象的差异，参照物与评估对象之间的可比指标并不是一成不变的，它会因评估对象的不同而不同。评估对象与可比指标：不动产→一般因素、区域因素和个别因素机器设备→设备的技术含量、规格型号、生产能力和生产效率等企业→企业的生产能力和获利能力第三节市场比较法四、市场法中的具体评估方法*具体评估方法按照参照物与评估对象的差异程度以及需调整的范围，可以划分为直接比较法和类比调整法。（一）直接比较法直接比较法，是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一基本特征进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。其基本数学表达式为：评估对象价值＝参照物成交价格评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征÷参照物Ａ特征）直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。(差异主要体现在某一明显的因素上)第三节市场比较法四、市场法中的具体评估方法*（一）直接比较法(1)现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物，具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量等的现行市场价格作为评估价值。第三节市场比较法四、市场法中的具体评估方法*（一）直接比较法(2)市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。第三节市场比较法交易情况修正系数：正常交易情况÷参照物交易情况四、市场法中的具体评估方法*（一）直接比较法(2)市价折扣法例1：评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元。经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）第三节市场比较法四、市场法中的具体评估方法*（一）直接比较法(3)功能价值类比法(类比估价法)功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。资产价值与其功能呈