地铁对零售商业的影响城市地铁站口零售商业集聚类型划分的探讨以广州为例

地铁对零售商业的影响城市地铁站口零售商业集聚类型划分的探讨以广州为例

1地铁的商业集聚20世纪30年代，欧洲和美国研究了城市地铁对土地利用的影响。中国的地铁建设比国外晚100年，广州的地铁建设比中国的第一个地铁建设晚30年。因此，对该地区城市经济影响的研究相对较晚。地铁的建设,不仅可解决城市交通的可持续问题,更重要的是,它是整个区域城市经济发展的助推器。地铁沿线附近的物业价值远远高于其它地区,而商业的付租能力最高,因此,地铁沿线就容易形成新的商业走廊。但因地铁站所处的区位不同,其商业集聚的形态、水平和业态类型都会有所差异。以广州为例,是因为目前广州在大量引用外资的帮助下,成为我国地铁发展速度最快的城市,广州市委市政府提出“构建地铁产业、发展地铁经济”的思路,并部署从2003年起,未来8年内再投入500亿资金建设200km的轨道交通。2地铁东南角—广州地铁站口的区位特征到2003年6月28日为止,广州已成功开通了包括地铁一号线全线和地铁二号线的16个站共31个站(表1所示的有下划线的部分),市区内除了黄埔区、花都区以外,其他各区都有地铁站的分布。本文主要以已经开通的31个站作为调研对象。从表1可以看出,地铁一号线一半以上的站点设在荔湾、越秀、东山3个老城区,穿过这3个老城区的地铁线路长为9.255km(全长18.48km)。3区的面积占全市的0.51%,人口却占了21.8%,2002年社会消费品零售总额占全市的40.74%,商品销售总额占49.15%,可见其人口稠密和商业发达的程度。一号线有3个站位于广州主要的重工业基地——芳村区,其商业相对较薄弱,缺少吸引人气的大型商业设施。还有3个站位于广州1980年代末兴起的新区——天河区,该区拥有其他城区不能比拟的优势,工商房地产业发达,高新技术产业云集,是反映广州现代气息的窗口,也是未来主要的发展方向。二号线的站点主要分布于越秀区、白云区和海珠区,呈“L”型,白云区位于广州市城区的北部和西部,地扼东、西、北的交通要道,是交通运输的枢纽,海珠区位于广州市的中部,1990年代以前还是重要的工业区之一,环境污染严重,由珠江水系广州河段前后航道所环绕,是唯一的岛区,四面环水,与荔湾、越秀、东山、天河、黄埔、芳村、番禺各区隔江相邻,区位相当重要,二号线和三号线都有站点设在本区。地铁一号线开通运营前的1998年,从广州原8区社会消费品零售总额和国内生产总值的比较看(图1),荔湾区、越秀区、东山区、天河区这4个区的社会消费品零售总额高于其各自的国内生产总值,最明显的是前3个老城区,而芳村、海珠、白云、黄埔4区的社会消费品零售总额低于其各自的国内生产总值。图1的比较显示,该年的荔湾区、东山区、天河区的零售市场非常景气,而芳村区、越秀区、海珠区、黄埔区相对逊色得多。芳村、海珠两区重点在工业发展,商业相对滞后,黄埔区因远离城市中心区,商业发展局限,越秀区位于老城区,其商业难以迅速发展则主要是交通问题。一号线开通运营3年后的2001年,这一现象有了变化,首先是总量都有所提高,变化最大的是越秀区,其社会消费品零售总额和荔湾区、东山区、天河区持平,从侧面反映一号线的开通缓解了老城区的交通,对越秀区的商业起了一定的复活作用。随着二号线的开通运营,将来变化较大的区域应该是白云区和海珠区,海珠区的优势正在逐步显示出来。3广州地铁口的商业集群3.1地板店的集合3.1.1地面商业集聚形态地铁站口附近的商业集聚在空间上呈现出不同的形态,可以分为三大类,即斑(点)状、条带(线)状和面状及立体状。①斑(点)状:由一些便利店和小百货店较零散的分布在地铁站口附近,如西朗、坑口站等。②条带(线)状:指零售商业先集聚在街道两旁形成站口附近的商业街,商业街与地铁线路平行、重合或垂直相交。如花地湾、陈家祠、农讲所等。③面状及立体状:指零售商业沿站口周围的街道向站口集聚的形态。它又可细分为两种形态,第一种是站点处在十字交叉路口,零售商业环绕站点集聚,呈环形。如芳村、黄沙等,或者站口附近至少有两条商业街与地铁线相交,形成半成熟的网状结构。如长寿路、西门口等;第二种是团块锥体状:指是以站口地铁上盖的大型购物中心为核心,加上附近的商业街组成的团块状锥体形态结构,这种形态将是以后零售商业发展的主要形态结构,如地铁枢纽站公园前,最典型的还有烈士陵园、体育西路等。地铁站口地面商业集聚形态呈斑(点)状的,这种形态是最不稳定。商业集聚形态呈条带状和面状的,其商业发展潜力较大。商业集聚形态团块锥体状的,由于其商业集聚程度已经很高,其形态比较成熟,发展潜力相对较小。交通便利度相同的地铁站口,对零售商业的聚集效应不同,因而产生了不同的商业集聚形态,究其原因:①与长途客运站接驳的地铁站,其交通功能与商业功能存在一定程度的矛盾,表现在对人流的疏散,而其商业功能表现在对人流的聚集,两者冲突较大时,交通功能优先,因而其地面商业网点稀疏,形态呈斑状,如与芳村客运站接驳的坑口站即是这种情况;若两种功能能够相互促进协调,则可利用站口附近巨大的人流发展大型商场,如广州东站和广州火车站。②人口因素和站点所在区的产业结构的影响,人口因素主要包括站点的客流聚散量、站点所在地区的人口密度、人口构成、收入水平等。站点所在区的第二、三产业越发达,人口密度越大,收入水平越高,其地面商业网点越密集,聚集成条带状或面状,从广州统计资料可知,第三产业比重最高的依次是东山区、越秀区和天河区,人口密度最高的依次是越秀区、荔湾区和东山区,这几个区的商业发展都比较发达。③政府的作用。包括政府的商业规划,各种制度等的影响。由于商业竞争度高,总量和结构容易失衡,各国政府都很重视对商业的管制。地铁一号线的商业资源开发不足,商业规划滞后,如东山口的地铁上盖在地铁开通3年后才开始动工,陈家祠也是如此,所以这两个站口虽然有烈士陵园站和体育西站的区位优势,但因规划滞后而使得其商业形态发展不够成熟。④是否有成熟的商业区作依托。地铁站口汇聚的人流可为商业发展提供契机,但仅凭一家商场是难以留住足够多的人流和消费者的。公园前站和客村站都是换乘站,但公园前站位于北京路商业区,商业环境比客村要好得多,在建的人民公园前广场比邻公园前站,地下将建三层,地下商业面积约2,000m2,建成后地下一层将与地铁一号线站厅直接相连通,地下二层与二号线站厅相连通,出入方便,是一个极佳的购物场所。⑤是否有便捷的地面公交系统,因为地面公交目前还是广州人出行的主要方式,站口附近可换乘公交车次数越多,该站的交通越便利,使得位于该站的商业企业的商圈越大。3.1.2引导商业集聚商业中心按其服务范围大小,大致可分为市级商业中心、区级商业中心和小区级商业中心,市级商业中心的服务范围最大,小区级商业中心的服务范围最小。一般而言,城市中某一地区的交通可达性越强,其集聚效应也越明显,人流、车流、物流在该地区也越集中。而地铁的建设将使沿线的交通可达性得以更大程度上的提升,如广州地铁一号线的全线开通,有效地疏解市中心特别是老城区的交通超饱和状态,进而改善了所经各区的商业环境。具体到各站点,其对商业的集聚作用又因其所处的商业等级层次不同而不同。位于市级商业中心的地铁站,因其商业功能本来就很强,加上消费者的购物习惯等因素的影响,使得这些地铁站对商业的集聚作用非常明显,适宜于发展大型商业购物中心。这可从客流集散量和断面流量的统计数据上证明:地铁一号线的客流集散量最大的站为体育西(大型节假日多达13.7万人次),其次是公园前和烈士陵园。最高流量断面位于公园前至体育西,平时断面双向客流达到8.5万人/日(2000年)。正是这巨大的人流造就了天河城、中华广场等大型商场。而小区级商业中心的服务范围最小,处于其中的各站的商业聚集能力也最小。另外,还有一些站点延伸至城郊,不属于任何商业中心,其商业聚集几乎为零,如一号线的西朗站。3.1.3购物中心的分布根据国家国内贸易局《零售业态分类规范意见(试行)》,零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。目前全国商业业态分类中,广州市各种业态都有,零售业态类型结构以传统业态百货商店和便利店(主要为杂货店)的比重最大,新兴业态专卖店和超市的比重也不小。对各地铁站口的调查发现,广州市地铁沿线成了大型购物中心的集聚地,地铁上盖自然成了购物中心的首选地址,如天河城和中华广场等。由于购物中心聚集多个行业、多种业态的众多店铺,一个购物中心相当于一个规模庞大的室内商业区,如果说,传统商业街是商业活动在水平方向上的聚集,那么购物中心则是商业活动在垂直方向上的聚集,不同的是,前者聚集的业态类型比较传统,以小百货和便利店为主,后者聚集的业态类型则以大型百货和大型超市等新兴的功能更全的业态类型为主。营业面积在5,000m2以上的大型百货也主要聚集在一号线和二号线附近,它和主要购物中心一起成为市级商业中心的主力店,即市级商业中心聚集的商业业态主要有购物中心、大型百货、专卖店和大型超市等,而区级商业中心以便利店、中型百货、仓储商店为主,小区级商业中心以小超市、小百货和便利店为主。3.2等项目及高端要素地铁站口地下商业集聚类型可按其区位分为三大类,一类是站厅商铺,一类是通道商铺,一类是与站口直接相连的地下商业街。地铁站厅商铺空间资源有限,以连锁经营为主。目前已推出连锁商铺行业有银行、冲印、药店、书报刊、自动售货机、便利店、西饼等项目及精品、服装等零散商铺。如在地铁二号线的16个站都出现全球最大的连锁7—Eleven便利店。地铁站厅商铺以能最大程度为市民提供优质便利服务为原则。通道商铺是指位于站口与地面之间的通道的商铺,这种商铺主要布局在人流特别多的站口出口通道上,如烈士陵园站口的通道商铺。目前广州地铁的通道利用率较低,主要考虑到其疏散人流的功能,如果布局太多商铺,可能导致交通堵塞。地下商业街是指几个商业空间在地铁站地下层连通发展而成的大型地下商业设施,以及为提高经济利用价值或鼓励投资开发,在地下穿越道的单侧或双侧开发的地下商业设施,如芳村商业街。地下商业街发展特色经营或专业化经营,大大节约了租金,又可以选在优良的商业区位,一方面为行人提供丰富多彩的商业活动空间,另一方面也缓解了地面人行交通的紧张状况。4地面商业业态集聚类型,见表3上述对地铁站口的地面和地下商业集聚类型的划分,初步反映了站口附近商业发展的情况。把地铁站口地面商业集聚形态概括为斑(点)状、条带状和面状及立