我国空洞老人养老服务模式的现状与未来

我国空洞老人养老服务模式的现状与未来

1长期医疗康复、护理服务需求迫切中国已经进入老龄化社会，老年人的数量迅速增加。据民政部统计,目前我国60岁以上老年人口的数量已超过2亿,占全国总人口的14.9%,且仍将以每年1000万的规模递增,预计2020年将达到2.43亿,占全国总人口的15.2%,2025年将突破3亿。与此同时,老年人中普遍存在长寿不健康、患病率高、患病种类多等问题,且多为患病时间长、并发症多、治疗难度高的慢性病。随着患病甚至生活不能自理老年人口的增多,社会对老年人医疗康复、护理服务提出了新的要求,长期医疗康复、护理服务需求迫切,且呈逐渐扩大趋势。计划生育政策使我国家庭结构发生了重大变化,“4-2-1”结构的家庭将会普遍存在,家庭日趋小型化,独生子女家庭众多以及妇女广泛就业,形成了大量的“空巢老人”家庭。据我国民政部及老龄委的数据显示,城市老年人“空巢”家庭的比例已达49.7%。这种形势下,照料老年人将会成为其他家庭成员的沉重负担。于是,对老年人生活方面的照顾和精神上的慰藉显得越来越少,而残障老人、慢性病老人、易复发病老人以及绝症晚期老人越来越多的医疗诊治、大病康复和安宁养护问题,更是让家庭中的年轻成员感到力不从心。中国社科院老年研究所据此估算,目前中国养老市场的商机约为4万亿元,到2030年有望增加到12万亿元,老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴,未来具有高消费能力的老年群体将会大量出现,随着收入结构的多元化,未来老年人的投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中(见图1)。2中国传统的养老模式传统养老模式如社会养老保险、商业养老保险、固定资产养老、自筹资金养老和养儿防老等,都有各自的优缺点。2.1金数量对受保护者的影响优点:以国家政策法规为支撑,缴费低,可保障劳动者退休后的基本生活。缺点:资金数量较少,被保险人只能得到最基本的保障,仅能满足基本生活,并受到一定的限制,如某些药品(新药、进口药、贵药等)以及一些诊疗项目、交通意外伤害、食物中毒造成的伤害、医疗事故或其他责任造成的伤害、重要器官移植等都不在可保范围之内。2.2商业保险优点:类似于强制储蓄,有利于资金的专款专用。缺点:保费高,民众对其认知度不高,且其抗通胀能力不强。2.3“式筹资”养老资金优点:出租商铺、写字楼、住宅等不动产,或通过“倒按揭”的方式筹集养老资金,方便灵活。缺点:只适用于有房的老年人且无贷款未还清,未来的形势不确定,房屋价格可能下降,且国内缺乏成熟的操作模式。按照中国传统观念,老人希望把房子作为财产留给子女。2.4投资控制策略优点:灵活度较高,可以根据自己的投资策略对资金进行合理安排。缺点:受资本市场影响,投资可能失败;确保资金专款专用的难度较大,如子女结婚需要用钱等。2.5对于子女的心理需要合优点:符合我国的传统,能够感受到两代人之间的浓浓亲情,照顾老人的心理需求,老人不会有孤独感。缺点:受独生子女政策的影响,子女的养老负担过重;有的父母不愿意给孩子增加负担;也不排除子女不愿赡养老人的可能性。3导致“医院不能就医,医院里不能养老”的原因常见的老年人面对如此巨大的需求,上述模式似乎并不能满足,因而社会各界对养老机构提出了更高的需求。目前我国失能和半失能老人数量众多,且患有各种慢性病的比例非常大。长期以来,我们的养老与医疗分属不同机构,互相独立,自成体系,造成“养老院不能就医,医院里不能养老”的现象。一旦有老年人患病,要么经常奔波于家庭、医院和养老院之间,既可能耽误治疗,也会增加家属负担;要么把医院当成养老院,在医院常住,加剧医疗资源紧张。而养老机构则能够有效地实现“医养结合”的目标,既养老又看病,其好处显而易见,不仅方便养老院的老人就医,增加养老院的入住率,还能减轻医院的病床压力。3.1养老费用提高,有可能导致“医养结合”难有调查显示,目前在我国各类养老机构中,有医疗支持(内设医务室、配备专业医护人员)的不足20%。养老院实现医养结合的途径有三种:一是独立设置医疗机构,并向相关部门提出医保定点申请;二是配套设置医务室、卫生所等,或引入周边社区卫生服务中心;三是与周边有医保定点资质的医院签订合作协议,开辟绿色就诊通道。不管哪种渠道,都会增加养老院的运营成本。养老院的费用本来已经“高高在上”,让很多老人发愁。没有医疗支持的80%的养老院,一旦实现了“医养结合”,有了“既能养老又能看病”这一“卖点”,集体涨价也不是没有可能。如果不涨价就能实现“医养结合”,很多养老院恐怕只会配套设置一个医务室、配备一两个医护人员,看病的作用自然不大。养老院实现“医养结合”还有不少“拦路虎”,比如,养老院设医疗机构并不容易实现,据业内人士说,从医生、护士配备数量到诊所面积等,都要达到设立医疗机构的标准;诊所达标的养老机构还需要一定规模,才能向劳动保障部门申请成为医保定点单位;而且“医养结合”涉及民政、卫生、社保等多个部门,各部门制度能否有效衔接,也是一个很大的“硬伤”。一言蔽之,养老院缺少资金、不能获得医疗机构身份、不能纳入医保定点等,都可能导致“医养结合”说易行难。发展“医养结合”的养老模式,让老人们“前院看病,后院养老”,不能完全依赖市场化手段,还需要政府的支持,从政策和资金上积极扶持“医养结合”,使“医养结合”实现“几全其美”,体现养老这一公共服务的公益性。3.2天津代将“安全”成难点随着我国老年人文化素质的不断提高,对健康、养生、娱乐的需求也不断提升。而近几年酒店业产能过剩现象凸现,在此背景下各家酒店纷纷想涉足养老产业,以分得一杯羹,将部分过剩产能转型做医院、养老等,其中养老型酒店既可以分担国家养老负担又可以帮助酒店转型发展,因此备受关注。如北京九华山庄养老项目(见图2),九华一期养老型酒店位于整个园区北侧。大厅内装修豪华,在大厅的角落有护士站。进入客房区,每个楼层都有专职服务人员值班。客房内床铺、桌椅、布草与酒店客房很相似,房间内有半开放式或全开放式厨房,炉灶、厨具一应俱全。房间内随处可见适老设施,如紧急呼叫按钮、卫浴间各种扶手、防滑塑胶地垫等。另一家养老型酒店“天津开元东方养老院”,由开元集团旗下开元颐养投资有限公司投资管理,位于天津津南区,为一家四星级酒店改造而成。楼高5层,有98间客房,改造工作也十分复杂,需要增加适老设施、监控系统、康体娱乐设施等,而且要在装修材料、家用电器方面充分保障老年人的健康安全。毋庸置疑,酒店转型做养老有很多优势,如服务流程规范、硬件设施完善等,但也面临很多挑战,如适老设施配备、安全保障、隐私保护的缺乏等,尤其是在转型之后的运营上更存在很大的挑战。北京九华养老产业投资发展有限公司总经理张银介绍说,九华山庄的养老项目共规划了三期,3000多个房间。已完成的一期有800间客房、1600个床位,已经出租了70%。项目主要面向北京养老市场,租期有长有短,短租的1～6年,长租30年,长租需要60～300万元(含租金和押金)。该项目软硬件建设标准较高,客户也偏中高端,以对生活品质有追求的老年人为主,平均年龄65岁左右。开元颐养投资有限公司总经理谢建军则认为,养老酒店运营中的最大难点是老人的安全问题,“安全问题涉及很多方面,如园区环境、房间设施、常用电器、食品卫生、人际关系等。举几个具体例子,为了应对类似问题,我们的摄像系统基本是覆盖全园区的;对空气质量进行监控,及时发现空气中的病菌等并采取措施;检查外来人员,防止病菌进入;定期检查房间电器;聘请厨师为老年人提供养生餐饮;常备医护人员,并定期查房和诊疗。”面对这样的环境,老年人的生活、健康虽然有了一定保障,但消费水平很多人无法接受,也让子女在经济上形成较重的负担,让父母住进酒店式养老公寓,对大部分子女来说还是心有余而力不足。综合来看,养老机构产业两极分化较为严重,要么过于高端,比如疗养院,一般老人不一定能接受;要么过于低端,在财力、管理等各方面跟不上,受到诟病。因而,在政策方面,国家出台了一系列的优惠补贴,如优先供地,营业税、所得税、地方税减免,优惠利息贷款贴息等。因此,很多企业看到了养老行业的可发展性,从中寻找到了商机——养老地产。我国房企、险企、央企纷纷涉足养老地产,形成了中国养老地产“三足鼎立”的竞争势态。4中国养老房地产的发展4.1“绑绑式”养老地产实际上,房企、险企和央企在发展养老地产上都各自有其优势和劣势。国家统计局发布数据显示,今年1～7月,全国房地产投资、销售同比增速继续下滑。地产行业低迷让部分房企看到了养老地产的全新商机,包括万科、保利、绿城等龙头房企都已经在养老地产领域有所动作。房产企业开展养老地产的优势在于取地和项目开发方式成熟,长于市场营销,对市场分析透彻;劣势在于跟政府谈判时比较被动,同时,这类企业缺乏资金,身处住宅调控期,资金周转不畅,被动寻求多元经营,“买地、开发、销售”短期套现的高周转模式,更适合“房企系”眼下的生存。而卖服务式的养老地产项目的投资回报周期一般要7～10年。除了地产项目的开发,养老社区建设还需要有医疗、护理、家政等前期投入,不仅成本偏高,且资金回笼速度明显慢于“卖房子”的速度。因而房企投资的养老地产一般更倾向于卖房子,而不关注如何解决老年人真正的需求。养老服务都是“捆绑式”的,并且不专业。发模式如:专门建设综合型养老社区、新建大型社区的同时开发养老组团、普通社区中配建各类养老产品、成熟社区周边插建多功能老年服务设施、与医疗机构结合,就近设置养老设施、养老设施与幼儿园并设、与教育设施结合,建设养老公寓、在旅游风景区中开发养老居住产品、引入外资,建世界型连锁老年设施、与国际知名养老品牌共同开发,引进管理模式等。相对于房企,险企资金充裕,资金的可持续性强。2012年12月19日,新华人寿保险股份有限公司与广州市政府签订战略合作协议,双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。2013年9月,中国平安宣布在浙江桐乡开建养生综合养老服务社区。2013年11月初,合众人寿斥资3.7亿拿下沈阳棋盘山13宗土地,其中7块地将用来开发养老社区。虽然近几年险企保费收入有所波折,但总体来讲,保险公司还是有投资需求的资金亟待投出,获取更高利润。养老产业链条很长很宽,保险企业中的产品,如寿险、养老险等产品的设计可直接与房产的租用相结合,比如投资性寿险金裕人生,即可在产生红利的基础上抵交租金,实现产品与养老房的捆绑销售。保险公司客户量大,其中不乏高端客户,市场开拓难度相对要小、费用要少、精准度更高。然而限于保监会的规定,保险公司投资养老地产不得进行分拆销售,不得进行产权转让,也就是说目前的政策只能推行类似商业地产的自己持有、出租为主的模式。显然这个模式投资周期长,资金流动率低,盈利有限。开发模式如利用险资投资养老地产。中石化、中国水电、鲁能集团等央企也纷纷涉足养老行业。它们虽然在养老地产上起步晚于房企和险企,但借助得天独厚的资源优势,能够获得政策、资金等方面的倾斜,拿到更加优质的土地。资金宽裕,目前央企国企仍然可以从银行获得贷款,其他形式的融资也比民企容易得多。固定的客户渠道、成熟的营销团队也是央企的优势所在。但是在取地和开发上没有经验,并且对市场不敏感,无法准确定位市场。开发模式如:与护理服务业结合,将原有优势注入养老地产;利用自身独特资源转型开发养老地产;将旧的国有资产盘活,改造为老年设施。4.2商业基本保险养老地产一般有5种盈利模式。1)投资商和运营商向开发商定制养老地产项目,开发商按照要求开发,风险减小,盈利有保障。2)养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商,获得一次性收益。3)开发商持有部分物业,以出租方式获得长期稳定的租金回报,做养老地产的房东。4)开发商在持有部分物业的同时,请运营管理团队托管,获取运营管理的部分收益。5)投资商或开发商与运营商形成战略合作,共同开发养老项目,形成一个利益集团并在项目中发挥各自优势,获得收益。养老地产有以下6种运营模式。1)本地出售型社区模式以出售住宅为主,注重社区环境打造和养老配套设置完善。2)异地出售型社区模式养老养生与度假旅游的完美嫁接。3)租售组合型综合性社区模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合,实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。4)养老房产金融组合型社区模式运用各种金融组合手段,促进养老社区产品的租售。5)会籍制社区模式通过打造医疗保健社区,全部持有运营,采取会员制管理模式,出售长、短租会员卡。6)床位出租型养老机构模式根据投资主体,有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式,以床位出租为主要盈利模式。4.3“养老地产”概念的改变无论开发商是谁,以什么模式做养老,都离不开服务,而养老地产最重要的不是建筑,而是服务。随着独居老人的增多,安全性如何保障成了一大难题,空巢老人一一旦发生意外,邻居、家人又没有及时发现,很可能耽误救治。我国逐步进入老龄化社会以来,每年突发跌倒的老人就多达2500万人,心脑血管突发疾病及骨折和意外伤害等事件更是在老人群体中呈高发态势。万科开发的幸福汇(见图3)是国内较早的养老地产项目之一,副总裁毛大庆曾在接受采访时强调,该项目“不为赚钱”,只为“探索模式”。而在探索的过程中,他认为,引入医院是最大的挑战。“真正的养老地产需要配套的医院,不仅仅是单纯治个小病,有的老人可能需要住在特护病房中,插着氧气和各种监护设备,因此需要具备像三甲医院那样条件的医院。此外,我们的医疗报销都要在指定医院,如何把引入的高标准医院与患者的医保结合起来,我还很困惑。”从目前看,这些主打养老概念而建设的社区,或者是社区推出的养老服务仍然没有得到市场的认可,处于游离状态。如果将一个养老地产作为普通住宅一样建完就全部出售,那么,无论承诺得多好,后期的运营和服务都很难令人信服。养老地产的未来应该是突出其服务性,而服务的依赖感,则要通过开发商自主运营以及部分自持来实现。如果大品牌房企在建设一个养老概念的项目时,不仅通过引入专业的服务公司,还将一半左右的产品用以自持来经营养老院或者是疗养院之类的养老服务机构,那么这样的养老项目必然能吸引到拥有养老需求的买家,而这种开发模式才能使养老地产的概念真正落到实处。目前部分开发商进军养老地产,存在“圈地”的质疑。“很多开发企业借着养老话题拿地,挂羊头卖狗肉。”有些开发商不懂养老产业,但由于政府鼓励,在拿地方面有优惠,因