靖江市2018年度国有建设用地供应计划

年，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发〔2010〕10号）、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发〔2010〕4号）连续发文，要求坚决遏制房价过快上涨现象，促进房地产市场平稳健康发展。同时要求国土资源部要指导督促各地及时制定并公布住房为主的房地产供地计划，把握好土地供应的总量、结构和时序。显然，要求全面编制建设用地供应计划的宏观条件已经成熟。2010年8月8日，国土资源部出台关于印发《国有建设用地供应计划编制规范》（试行）的通知（国土资发[2010]117号），要求各地编制国有建设用地供应计划，切实加强土地调控。可见，国有建设用地供应计划的编制势在必行。一、计划编制的指导思想和基本原则（一）指导思想以科学发展观为指导，在有效保护耕地的基础上，权利保障靖江市经济建设快速发展，准确预测靖江市2018年对各类国有建设用地的需求，对靖江市实际建设用地供给能力进行全面排查和分析，科学制定2018年度各类建设用地供应计划，确保靖江市重点发展区域、重点建设项目的用地落到实处，实现保护耕地、保障发展的双赢。（二）基本原则1城乡统筹原则以规划（土地利用总体规划、城市总体规划、国民经济和社会发展规划及各专项规划）为基础，正确处理和合理把握中心城、新城、村镇建设之间的关系，落实区域功能定位，优化土地供应空间布局，扎实推进重点新城区、开发区和新农村建设工作。2节约集约用地原则充分认识到靖江市面临的人口资源环境压力，严格控制增量用地供应，进一步推动土地利用方式由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效转变，为构建资源节约型、环境友好型社会贡献力量。3供需平衡原则充分考虑近几年来靖江市工业投资、房地产开发和基础设施建设情况以及未来发展趋势，结合固定资产投资计划、土地收购储备计划、住房建设规划和计划等，科学、合理地安排土地供应，形成以市场需求指导供应计划，以土地供应引导投资和消费的模式。4有保有压原则进一步深入贯彻落实党中央、国务院关于加强土地调控的方针政策，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，严格控制供应总量，不断优化供应结构，有保有压，促进产业结构调整和经济增长方式转变。5因地制宜原则国有建设用地供应计划编制不应简单的“一刀切”，而应密切结合自身发展情况，根据经济发展状况、用地需求状况等因素，因地制宜地制定切合实际的供应计划。同时适当考虑交通运输用地、水域及水利设施用地、公共管理与公共服务用地和特殊用地的偶发性，及时调整国有建设用地计划，以符合经济发展的需要。二、计划编制程序1、市政府发布编制国有建设用地供应计划的通知，依据规范告知各单位编制年度供应计划的相关事宜；2、由国土资源局主导、市政府牵头，召开国有建设用地供应计划编制工作会议，就年度供应计划的编制，采纳意见和建议；3、由市国土资源局主导、市政府牵头，成立国有建设用地供应计划编制领导小组、负责资料收集、计划编制的相关事宜；4、委托专业的中介机构进行具体工作，领导小组负责监督（1）调查分析国有建设用地供应能力通过对土地利用现状和土地利用总体规划、城市规划的对比分析，结合当年拟供土地来源，依据土地前期开发程度、权属状况及用地手续办理情况等，综合确定计划期内可实施供应的国有建设用地。（2）预测建设用地需求量在组织开展本市经济社会发展情况、土地利用、地产市场状况等调查分析的基础上，科学预测国有建设用地需求总量和结构，结合对本市相关单位申报的国有建设用地需求审核情况，综合确定国有建设用地需求量。5、拟定国有建设用地供应计划草案；6、国有建设用地供应计划公布和实施；7、国有建设用地供应计划调整。

供给量分析需求量预测与土地利用现状相衔接供给量分析需求量预测与土地利用现状相衔接符合土地利用总体规划符合城市规划依据规划实施状况调查和分析科学预测人口状况经济发展水平产业结构土地市场回归法预测总量趋势法预测总量指数平滑预测总量趋势法分类预测用地定额法分类预测加权平均需求审核成果编写成果审核成果提交汇总、分析平衡分析供给总量确定分用途供给量供应时序土地转用、征收情况政府储备土地新增建设用地增减挂钩建设用地初步确定供给潜力年度土地利用计划拟供给土地情况潜力分析编制说明计划文本四、确定计划指标的过程和依据（一）市情调查1、靖江市基本概况靖江市位于长江下游，襟江近海，东、西、南三面临江，总面积655.58平方公里，人口68.69万人，拥有52.3公里的长江岸线，其中深水岸线35公里，全线获批为国家一类开放口岸。全市辖1个国家级经济技术开发区（靖江经济技术开发区）、1个省级开发区（江阴-靖江工业园区）和8个镇、1个街道、3个办事处。2、社会经济基本情况近年来，靖江紧紧围绕“重树苏中标杆，率先融入苏南”目标，按照“1211”工作布局，加快实施“三步走”发展战略，扎实推进稳增长、调结构、促转型、抓创新、惠民生等各项工作，经济社会保持了持续平稳健康发展的良好态势。2016年，全市实现地区生产总值795亿元，市本级三次产业增加值分别增长1.9%、8.1%和8.5%。完成一般公共预算收入58.6亿元、固定资产投资497亿元，其中，市本级分别完成52.5亿元、487亿元。城乡居民人均可支配收入分别增长8%和9.1%。全国百强县（市）排名跃居第25位。3、土地市场状况靖江位居全国百强县（市）之列，经济发展迅速，土地市场需求需求量大，特别是近年来随着招商引资项目的增多和本地基础设施建设的扩大，土地的需求量进一步加大，2018年是十三五的重要一年，根据市委市政府精神和各乡镇人民政府的汇总，靖江市2018年全市用地需求空前扩大，截止目前全市对上报用地需求审核确定后，申报量依然在9000亩左右。国土局在供地过程中，既要支持各乡镇人民政府招商引资工作，又要考虑节约集约用地原则，对超标面积进行核减，确保重点区域、重点工程项目供地。（二）国有建设用地需求资料收集与整理根据靖江市各单位填报的《计划期国有建设用地需求情况申报表》，2018年，靖江市国有建设用地需求总量为613.62公顷，其中工矿仓储用地需求为351.89公顷，商服用地需求为1.46公顷，住宅用地需求为116.07公顷，交通运输用地112.76公顷，公共管理与公共服务用地31.44公顷，具体见表4.1：表4.1靖江市2018年国有建设用地需求量申报表0.001.460.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.4621.90.0031.4058.5362.674.710.008.672.333.00152.870.001.6723.332.71351.895278.41.3338.3412.0010.602.009.3314.792.000.000.000.000.0025.470.20116.07174111.671.6722.7322.070.000.005.536.400.0031.800.800.000.0010.09112.761691.411.673.455.731.010.331.270.603.1710.750.000.003.470.000.0037.44561.614.6776.3299.0096.347.0510.6029.5913.9013.75184.670.805.1348.8013.01613.629204.31（三）2018年国有建设用地需求预测与确定1、国有建设用地需求总量预测1）趋势预测法趋势预测法是根据市场过去的变化趋势预测未来的发展，它的前提是假定事物的过去会同样延续到未来。事物的现实是历史发展的结果，而事物的未来又是现实的延伸，事物的过去和未来是有联系的。市场预测的时间序列分析法，正是根据客观事物发展的这种连续规律性，运用过去的历史数据，通过统计分析，进一步推测市场未来的发展趋势。市场预测中，事物的过去会同样延续到未来，其意思是说，市场未来不会发生突然跳跃式变化，而是渐进变化的。趋势预测技术是把预测对象（y）看作时间的函数y=f（t），即以自然数顺序排列的时间为自变量，预测目标（对象）为因变量，建立预测模型的一种技术。其模型的建立依赖于预测对象随时间顺序变化的历史值。依据预测对象变化趋势的不同特点，有多种模型曲线模拟其变化特征。靖江市2008-2016年度国有建设用地成交量见表4.5，表4.52008至2016年靖江市建设用地成交量表单位：公顷年份200820092010201120122013201420152016合计435.41786.01498.41455.66352.95380.19135.48298.34409.67根据表4.5对2008年以来靖江市建设用地成交量，选择多项式模型进行趋势预测，如图4.3：图4.3建设用地需求量趋势预测分析图根据图4.3，通过分析得出趋势预测法模型为：y=-1.18*x4+30.64*x3-258.51*x2+756.86*x-46.20，其相关系数R2=0.75，拟合度一般。根据年度顺序，2018年为第10年，由此预测得出：靖江市2018年度建设用地需求量=-1.18*104+30.64*103-258.51*102+756.86*10-46.20=511.30公顷。2）指数平滑法预测式中t为当前时期数；T为由当前时期数t到预测期的时期数；为第t+T期的预测值；为截距，为斜率,为第t周期的一次指数平滑值，为第t周期的二次指数平滑值；为加权系数，0＜＜1。本次指数平滑法加权系数取0.8，2008至2016年靖江市建设用地成交量如表4.4：表4.42008至2016年靖江市建设用地成交量表单位：公顷年份200820092010201120122013201420152016合计435.41786.01498.41455.66352.95380.19135.48298.34409.67根据表4.4中的数据进行两次指数平滑，结果见表4.5、图4.2、图4.3:表4.5两次指数平滑结果表单位：公顷一次指数平滑435.41715.89541.91472.91376.94379.54184.29275.53二次指数平滑--435.41659.79565.48491.42399.84383.60224.15图4.2建设用地成交量一次指数平滑结果图图4.3建设用地成交量二次指数平滑结果图根据以上结果进行分析预测，2018年靖江市建设用地需求量=(2×275.53-224.15)+[0.8÷(1-0.8)]×(275.53-224.15)=532.41公顷。趋势预测法和指数平滑法的结果相差不大。趋势预测法指数模型和实际数据进行相关性分析，R平方值为0.740，趋势线的估计值与对应的实际数据之间的拟合程度一般，考虑到近三年靖江市建设用地的成交量逐年大幅递增，而且近年来经济快速发展，用地需求可能有所增加，通过趋势法预测出的需求量偏小，因此本次直接采用指数平滑法结果作为2018年靖江市建设用地需求量，即预计2018年靖江市建设用地需求量为532.41公顷。对预测值设置95%的置信区间，得出2018年度建设用地需求量的上下限为505.79-559.03公顷。2、国有建设用地需求分类预测1）、2018年度商服用地预测与确定1指数平滑法预测式中t为当前时期数；T为由当前时期数t到预测期的时期数；为第t+T期的预测值；为截距，为斜率,为第t周期的一次指数平滑值，为第t周期的二次指数平滑值；为加权系数，0＜＜1。本次指数平滑法加权系数取0.8，2008至2016年靖江市商服用地成交量如表4.4：表4.42008至2016年靖江市商服用地成交量表单位：公顷年份200820092010201120122013201420152016合计4.9524.2631.4520.367.9216.449.528.1076.07根据表4.4中的数据进行两次指数平滑，结果见表4.5、图4.2、图4.3:表4.5两次指数平滑结果表单位：公顷一次指数平滑4.956.889.3410.4410.1910.8110.6810.43二次指数平滑--4.955.145.566.056.466.907.28图4.2商服用地成交量一次指数平滑结果图图4.3商服用地成交量二次指数平滑结果图根据以上结果进行分析预测，2018年靖江市商服用地需求量=(2×10.43-7.28)+[0.8÷(1-0.8)]×(10.43-7.28)=17.35公顷。2灰色模型法采用灰色模型法建立灰色GM（1,1）模型，GM（1,1）模型的实质是对原始数据作一次累加生成，使生成数据列呈现一定规律，各数据列的曲线可以用典型曲线逼近，然后用逼近的曲线作为模型，最后将模型预测值作一次累减还原，用以对系统进行预测。根据表4.4中相关数据，通过灰色模型法进行分析得出预测模型：X(t+1)=43.4775e-0.191561543t-38.52750785（C=0.48,P=1）=42.50公顷，从而预测出2018年靖江市商服用地需求量为42.50公顷。3需求量确定由于运用指数平滑法进行数据处理消除了个别年份随机因素的影响，且随时间推移可以看出一种逐步增长的变化趋势，预测值参照近年成交量来看也比较合理，故指数平滑法预测出的商服用地需求量变化趋势可信。灰色模型法系数C值为0.48，可信度较高，预测结果能反映靖江市近年来商服用地需求量趋势。考虑到指数平滑法和灰色模型法两种方法的预测值相近，故取两者平均数作为靖江市2018年度商服用地需求量，即（17.35+42.50）÷2=29.75公顷。2）、2018年度住宅用地预测与确定表4.6历年住宅用地表年份时序t住宅用地y2008169.462009215.092010342.372011455.132012555.652013650.842014730.882015868.27201696.41指数平滑法预测式中t为当前时期数；T为由当前时期数t到预测期的时期数；为第t+T期的预测值；为截距，为斜率,为第t周期的一次指数平滑值，为第t周期的二次指数平滑值；为加权系数，0＜＜1。本次指数平滑法加权系数取0.8，2008至2016年靖江市住宅用地成交量如表4.7：表4.72008至2016年靖江市住宅用地成交量表单位：公顷年份200820092010201120122013201420152016合计4.9524.2631.4520.367.9216.449.528.1076.07根据表4.7中的数据进行两次指数平滑，结果见表4.8、图4.4、图4.5:

表4.8两次指数平滑结果表单位：公顷一次指数平滑69.4647.7145.5849.4051.9051.4743.2453.25二次指数平滑--69.4660.7654.6952.5752.3051.9748.48图4.4住宅用地成交量一次指数平滑结果图图4.5住宅用地成交量二次指数平滑结果图根据以上结果进行分析预测，2018年靖江市住宅用地需求量=(2×53.25-48.48)+[0.8÷(1-0.8)]×(53.25-48.48)=77.11公顷。2灰色模型法采用灰色模型法建立灰色GM（1,1）模型，GM（1,1）模型的实质是对原始数据作一次累加生成，使生成数据列呈现一定规律，各数据列的曲线可以用典型曲线逼近，然后用逼近的曲线作为模型，最后将模型预测值作一次累减还原，用以对系统进行预测。根据表4.6中相关数据，通过灰色模型法进行分析得出预测模型：X(t+1)=-21003.0824e0.001947137t+1072.54244（C=0.66,P=1）=40.22公顷，从而预测出2018年靖江市住宅用地需求量为40.22公顷。3需求量确定指数平滑法和灰色模型法预测结果相近。故取两者平均数作为靖江市2018年度住宅用地需求量，即（77.11+40.22）÷2=58.67公顷。3）、2018年度工矿仓储用地需求量预测与确定1趋势预测法趋势预测法是根据市场过去的变化趋势预测未来的发展，它的前提是假定事物的过去会同样延续到未来。事物的现实是历史发展的结果，而事物的未来又是现实的延伸，事物的过去和未来是有联系的。市场预测的时间序列分析法，正是根据客观事物发展的这种连续规律性，运用过去的历史数据，通过统计分析，进一步推测市场未来的发展趋势。市场预测中，事物的过去会同样延续到未来，其意思是说，市场未来不会发生突然跳跃式变化，而是渐进变化的。趋势预测技术是把预测对象（y）看作时间的函数y=f（t），即以自然数顺序排列的时间为自变量，预测目标（对象）为因变量，建立预测模型的一种技术。其模型的建立依赖于预测对象随时间顺序变化的历史值。依据预测对象变化趋势的不同特点，有多种模型曲线模拟其变化特征。靖江市2008-2016年度工矿仓储用地成交量见表4.9，表4.92008至2016年靖江市工矿仓储用地成交量表单位：公顷年份200820092010201120122013201420152016合计361.00717.50372.04326.66206.88161.3792.37164.49141.93根据表4.9对2008年以来靖江市工矿仓储用地成交量，选择多三次方程模进行趋势预测，如图4.6：图4.6工矿仓储用地成交量趋势预测分析图根据图4.6，通过分析得出趋势预测法模型为：y=4.989x3-70.397x2+216.556x+306.533，其相关系数R2=0.740，拟合度一般。根据年度顺序，2018年为第10年，由此预测得出：靖江市2018年度工矿仓储用地需求量=y=4.989*103-70.397*102+216.556*10+306.533=421.393公顷。2指数平滑法指数平滑法式中t为当前时期数；T为由当前时期数t到预测期的时期数，即t以后模型外推的时间；为第t+T期的预测值；为截距；为斜率。，又称为平滑系数。根据移动平均值可得截距和斜率的计算公式为：为第t周期的一次移动平均数，为第t周期的二次移动平均数，N为项数。本次移动平均法以年份为时间数列，故项数N取2。根据表4.5中的数据进行两次移动平均，结果见表4.10、图4.7、图4.8:表4.10两次移动平均结果表单位：公顷一次指数平滑361.00635.51432.64351.03240.04179.46112.40152.51二次指数平滑--361.00572.37464.78377.20271.58200.65132.70图4.7工矿仓储用地成交量一次移动平均结果图图4.8工矿仓储用地成交量二次移动平均结果图根据以上结果进行分析预测，2018年靖江市工矿仓储用地需求量=(2×152.51-132.70)+[2÷(2-1)]×(152.51-132.70)=251.56公顷。需求量确定趋势预测法和指数平滑法的结果相差较大。趋势预测法指数模型和实际数据进行相关性分析，R平方值为0.740，趋势线的估计值与对应的实际数据之间的拟合程度一般，考虑到近三年靖江市工矿仓储用地的成交量平稳，而且近年来工业经济增速平稳，用地需求保持平稳增加，通过趋势法预测出的需求量过大，因此本次直接采用指数平滑法结果作为2018年靖江市工矿仓储用地需求量，即2018年靖江市工矿仓储用地需求量为251.56公顷。4）、公共管理与公共服务用地需求量预测与确定由于公共管理与公共服务用地每年供地量波动较大，随机性很强，所以本次公共管理与公共服务用地需求量预测采取定额指标法，即根据各单位填报的《计划期国有建设用地需求情况申报表》中公共管理与公共服务用地需求数据，结合靖江市2018年国民经济和社会发展基本思路和历年公共管理与公共服务用地的需求量等综合确定。根据统计，各部门、单位填报的2018年度靖江市公共管理与公共服务用地需求总量为37.44公顷，其中包括越江小学、马桥中心小学、农贸菜场及自来水服务中心等多个项目。5）、交通运输用地需求量预测与确定由于交通运输用地每年供地量波动较大，随机性很强，所以本次交通运输用地需求量预测采取定额指标法，即根据各单位填报的《计划期国有建设用地需求情况申报表》中交通运输用地需求数据，结合靖江市2018年国民经济和社会发展基本思路等综合确定。根据统计，各部门、单位填报的2018年度靖江市交通运输用地需求总量为112.76公顷，其中包括城南园区联泰路工程、开发区新太路工程、滨湖路工程等多个项目。6）、水域及水利设施用地需求量预测与确定由于水域及水利设施用地每年供地量波动较大，随机性很强，所以本次水域及水利设施用地需求量预测采取定额指标法，根据各部门、单位填报的《计划期国有建设用地需求情况申报表》的用地需求数据，未有水域及水利设施用地需求，因此确定靖江市2018年靖江市水域及水利设施用的供应量为0。7）、特殊用地需求量预测与确定由于特殊用地每年供地量波动较大，随机性很强，所以本次特殊用地需求量预测采取定额指标法，根据各部门、单位填报的《计划期国有建设用地需求情况申报表》的用地需求数据，未有特殊用地需求，因此确定靖江市2018年靖江市特殊用地供应量为0。（四）计划指标的确定1、年度可供给量的潜力分析（1）征而未供土地根据靖江市国土资源局土地利用科提供的资料，截止2016年底靖江市已办理农用地专用和征收手续未供应土地合计245.5175公顷。（2）已收购未供应土地根据靖江市国土资源局土地储备中心提供的资料，截止2016年底靖江市已收购未供应土地合计100公顷。（3）年度新增建设用地计划2018年度新增建设用地计划指标约为442.57公顷。（4）年度点供及单独选址计划根据靖江市国土资源局提供的资料，并结合各单位、部门填报的《计划期国有建设用地需求情况申请表》，预计2018年靖江市省部点供计划和单独选址计划合计180公顷。（5）年度城乡建设用地增减挂钩指标根据靖江市国土资源局提供的资料，预计2018年城乡建设用地增减挂钩指标为1000亩，即66.67公顷。综上所述，2018年靖江市国有建设用地总供应能力=245.5175公顷+100公顷+442.57公顷+180公顷+66.67公顷=1034.758公顷，详见表4.11：表4.112018年靖江市国有建设用地供应能力表分类征而未供土地已收购未供应土地（新增建设用地计划点供及单独选址计划城乡建设用地增减挂钩指标合计245.5175100442.5718066.671034.7583682.76315006638.5527001000.0515521.362、年度需求量的预测分析上文的统计分析显示，预测2018年国有建设用地需求量为（505.79，559.03）公顷。3、分析国有建设用地需求申请根据靖江市2018年度国有建设用地需求情况申报表，统计得出需求情况如下表4.12所示。表4.122018年申请用地分单位统计表序号用地单位申请用地量（公顷）占比1靖城街道14.672.39%2滨江新城76.3212.44%3城南园区96.3415.70%4城北园区99.0016.13%5季市镇7.051.15%6东兴镇10.601.73%7新桥镇29.594.82%8马桥镇13.902.27%9生祠镇13.752.24%10开发区分局184.6730.10%11江阴-靖江工业园区48.807.95%12孤山镇13.012.12%13西来镇0.800.13%14斜桥镇5.130.84%合计613.62100%申请用地总量613.62公顷，体现了靖江市建设用地需求量仍然比较大。4、指标的确定结合年度可供给量的潜力分析和年度需求量的预测分析，对2018年用地申请进行筛选，本着优先保证重点项目、确定2018年度建设用地供给情况见附表。2018年实际供地量和预测量见下表4.13，计划总量和分用途统计情况和预测值存在一定的差异，说明近年来靖江市供地情况总体趋势逐年增加的情况下，根据具体情况存在微调。表4.13主要地类预测需求量和实际供给量比较建设用地需求总量商服用地工矿仓储用地住宅用地2018预测需求量（505.79，559.03）29.75251.5658.672018实际供给量542.8231.9269.4188.07其中，年度计划供地总量542.82公顷，此数量在95%置信区间的供给潜力范围内。分用途情况：商服用地供给量31.9公顷，和预测值29.75公顷相比略微增加，在合理范围内；住宅用地88.07公顷，和预测值58.67公顷相比，增加了29.4公顷，这与近年全市加大房地产市场调控，2018年供给量微调有关；工矿仓储用地269.41公顷，和预测值251.56公顷相比，增加了17.85公顷，这与2018年引进诸多重大产业项目有关。五、计划方案1、国有建设用地供应总量2018年度靖江市国有建设用地供应总量控制在542.82公顷以内。2、国有建设用地供应结构2018年度靖江市国有建设用地供应总量中，商服用地31.9公顷，工矿仓储用地269.41公顷，住宅用地88.07公顷（其中：廉租房用地0.00公顷，经济适用房用地0.00公顷，公共租赁房用地0.00公顷，危旧房改造安置住房用地1.98公顷，限价商品房用地0.00公顷，中小套型商品房用地61.62公顷，其他商品房用地24.47公顷），公共管理与公共服务用地39.34公顷，交通运输用地114.1公顷，水域及水利设施用地0.00公顷，特殊用地0.00公顷。表5.1靖江市2018年度国有建设用地供应结构表用途面积合计商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服务用地交通运输用地水域及水利设施用地特殊用地小计廉租房用地经济适用房用地公共租赁房用地棚户区危旧房改造安置住房用地限价商品房用地中小套型商品房用地其他商品房用地公顷542.8231.9269.4188.070001.98061.6224.4739.34114.100亩8142.3478.54041.151321.0500029.70924.3367.05590.1