城市进入研究重庆正合

绿城·重庆城市进入性研究谨呈：绿城集团重庆正合嘉地产顾问有限公司Chongqing

Zhenghejia

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Co.,Ltd.中国重庆市北都新区财富中心财富园3号A栋1楼2号成都

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昆明决策点一:进不进？城市宏观解读从城市宏观经济指标、整体市场、开发环境等维度判定城市可进入性成都

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昆明决策点三：怎么做？

目标市场进入机会研判通过目标板块对比，各板块各物业量价研判，明确适合绿城进入板块决策点二:怎么进？绿城进入模式研判通过第一部分解读，从取地模式、进入方式等维度研判适合绿城的进入模式城市研判模型PART

1成都

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昆明进不进？

—城市宏观解读城市宏观解读整体市场解读开发环境解读“成都

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昆明”长 最 中 两江 年 国 江经 轻 五 哺重济 直 大 育庆带

辖

中

中西

市

心

国部

城

新地

市

城区 市核 价心 值增 高长 地极城市规划【整体规划】重庆下辖38个区县，分为五大功能区，其中都市功能核心区和都市功能拓展区构成重庆主城，主城区为典型人口输入型，对区县吸附能力强功能区城市面积（万平方

公里）2016年GDP（亿元）增速（%）渝东南生态保护发展区黔江区、石柱县、秀山县、酉阳县、武隆县、彭水县1.98971.3110.5渝东北生态涵养发展区万州、开县、梁平、云阳、奉节、巫山、丰都、城口3.393034.610.6城市发展新区永川区、大足区、涪陵区、长寿区、江津区、铜梁区、綦江

区、合川区、南川

区、潼南区、荣昌

区、璧山区2.325906.0211都市功能核心区渝中区全域和大渡

口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸5区处于内环以内的区域2943445.349.3都市功能拓展区主城9区除都市功能核心区外的区域51794201.411.4渝东南生态保护发展区渝东北生态涵养发展区城市发展新区都市功能核心区都市功能拓展区重庆市五大功能区示意图成都

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昆明维度（2016年）重庆市重庆主城区GDP绝对值17558.76亿元7030.13亿元GDP增速10.7%10.5%常住人口3040.6万人845万人户籍人口3411.8万人652万人城市规划【重庆主城】主城包括九个行政区，一个国家级新区（两江新区）；城市发展主力向北，房地产开发由内环内向二环扩散主城区指：①渝中区；②江北区；③渝北区；④北碚区；⑤沙坪坝区

；

⑥九龙坡区；

⑦大渡口区；⑧巴南区；⑨南岸区；

⑩两江新区主城核心：渝中区是全市政治、文化、行政中心，核心为解放碑CBD江北区以观音桥商圈为核心，江北嘴是金融CBD发展现状：二环时代，内环范围区域基本开发完善，现主力开发二环覆盖区域城市发展主轴：向北发展两江新区：行政区域辖:江北区、渝北区、北碚区3区部分区；是继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区，包括人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉等15个建制镇和街道北区：指江北区、渝北区、两江新区北六板块：指北区当前主要发展的六个板块：照母山、礼嘉、悦来、中央公园、大竹林、蔡家注：重庆主城区示意图红色区域是指两江新区咖色区域分别为内环与外环江北嘴解放碑成都

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昆明次级发展西部新城主力发展两江新区次级发展东部新城中央公园礼嘉大竹林

照母山悦蔡家 来城市经济【经济指标】保持年11%GDP增速，总量位居全国主要城市第6；克强指数各项指标排名对比城市前三城市能级城市2014年GDP2015年GDP上海（亿元）23567.7（亿元）24964.99（亿元)27466.15北京21330.822968.624899.3广州16706.8718100.4119610.94深圳16001.9817502.9919492.6天津15722.4716538.1917885.39重庆14265.4015719.7217558.76苏州13760.8914504.114575.09武汉10069.4810805.611900成都10056.5910801.212170.23杭州9206.1610053.5811050.49长沙7824.818510.139323.7西安5492.645810.036257.182016年GDP1线城市1.5线城市中西部城市全国主要城市2014-2016年经济总量重庆市2011-2016年GDP情况（单位：亿元）5000010000150002000030%20%10%0%50%40%201120122013201420152016GDP 10011.4 11409.6 12656.7 14262.6 15719.7 17558.76增速 16.4%13.6%12.3%10.9%11.0%10.7%2013-2015年重庆克强指数排名20132014铁路货运量201543210工业用电量银行房贷量成都

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昆明232132132备注：对比城市为南京、长沙、杭州、重庆、武汉、郑州、南昌、成都、西安、贵阳、昆明城市经济【投资结构】投资拉动型城市；投资以基建投资为主，房地产投资占比20%-30%，城市房地产发展有强力支撑76.8%82.2%88.5%92.7%98.5%98.9%64.0%70.3%76.7%78.9%81.5%80.2%2011201220132014全国固投/GDP2015201690.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%100.0%110.0%重庆固投/GDP重庆&全国固定资产投资与GDP比值情况26.2%26.7% 26.9%27.5%24.2%21.5%10.5%19.7%19.7%18.9%17.4%17.2%20112012 2013重庆房投/固投2014 2015全国房投/固投201630.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%重庆&全国房地产开发投资占固定资产投资占比情况25.1%25.6%26.4%25.6%28.1%32.6%18.4%19.9%20112012201320142015201640.0%20.0%0.0%重庆基础设施建设/固投全国基础设施建设/固投成都

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昆明重庆&全国基础设施建设占固定资产投资占比情况重庆近年大力投资基础设施建设，2020年前，重庆基础设施投入将达1.2万亿元——2015

年人民网成都

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昆明致力于全方位立体交通体系建设，是重庆融入国家战略的新机遇同时，基础设施的完善，使得主城与区县、主城内各区域各板块互通有无，刺激城市房地产市场发展基础设施建设【城市交通/路网】已形成“双环七射线高速路网”、“一枢纽五干线两支线铁路网”；区县与主城便捷通达，进一步催生区县进城购房客群合川区永川区江津区长寿区涪陵区南川区万州区黔江区酉阳秀山彭水荣昌利川恩施潼南成渝渝武渝邻达州

渝万长涪沪蓉高速垫忠段渝遂渝湘高速界水段綦万开县

万开梁平垫江忠县云南重庆市二环七射公路路线图重庆市区

武隆綦江外环

内环渝黔重庆市铁路路线图合川区永川区江津区涪陵区南川区万州区黔江区酉阳秀山彭水达州綦江利川恩施遂宁潼南荣成渝铁昌渝黔铁路渝怀铁渝襄铁渝遂铁达万铁路武隆三南铁云南长寿重庆市

区成都

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昆明区截止2012年，重庆已经形成一枢纽五干线两支线铁路网截止2016年底全市铁路运营里程达到2231公里铁路货物运输量绝对值为1788.6万吨，旅客运输量为4910.95万人次，同比增加23%。截止2016年底重庆已经形成“一环七射”的高速公路网全市高速公路通车总里程2818公里路网密度2.96公里/百平方公里公路货物运输量绝对值为89388.71万吨，同比增长2.8%。旅客运输量为55594万人次基础设施建设【城市交通/轨道】现已开通4条线路，十七线一环将在2050年全部建成，预计2020年可通车共计10条线路；二环内板块对轨道交通依附性大，城市新区房地产开发受益明显路线起止站朝天门-璧山较场口-鱼洞鱼洞-空港保税区新牌坊-龙兴悦来-跳蹬

歇台子-江津茶园-北碚

礼嘉-水土北碚-双福工业园鱼嘴-界石沙坪坝-两路

兰花路-王家庄弹子石-石坪

鹿角-白市驿大学城-园博中心水土-龙兴双碑-龙兴蔡家-水土西永-江津四公里-五里店运行情况1号线已开通2号线已开通3号线鱼洞到江北机场段已开通4号线预计2017年开通5号线预计2017年开通5号线支线预计2018年开通6号线已开通6号线支线预计2020年前开通7号线规划中8号线规划中9号线规划中10号线2017年年底开通11号线规划中12号线规划中13号线规划中14号线规划中15号线规划中16号线规划中17号线规划中环线预计2017年开通重庆市轨道交通路线规划图成都

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昆明轨道6号线轨道1号线轨道3号线轨道2号线城市经济【产业结构】主城

“退二进三”产业战略促进三产高速发展，产业升级阶段二产中，汽车制造业、电子信息制造业发展成熟，2016年两大产业对工业贡献率达55%，拉动全市工业发展。[值]8.2%7.9%7.4%7.3%7.4%55.4%53.9%50.5%45.8%45.0%44.2%36.2%37.9%41.6%46.8%47.7%48.4%20112012一产占比2013二产占比201520160.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%2014三产占比重庆市2011-2016年三产占比结构表0.40.40.30.312.09.06.36.05.43.94.25.74.60.35.32011年2012年2013年2014年2015年一产拉动力二产拉动力三产拉动力成都

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昆明重庆市2011-2015年三产拉动力情况（单位：%）城市经济【产业结构】通过产业升级，现阶段二产以汽车制造、电子制造为核心产业；三产以金融业、批发零售业为核心产业二产：城市二产以汽车制造、电子制造为核心驱动产业三产：以金融业、批发零售、房地产为核心产业，同时政府机构产业占有一定比重[类别名称],[值][类别名称],[值][类别名称],[值]化医行业5.7%[类别名称],[值][类别名称],[值][类别名称],[值]2016年重庆市6+1支柱产业总值在二产中占比情况（分项）金融业;19.3%成都

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昆明批发和零售业;

17.3%房地产业;10.9%交通运输、仓储和邮政业;

10.0%三产其他;42.5%重庆市2016三产主导产业在三产GDP总值中的占比情况城市经济【产业分布】二产整体外迁区县，优势产业留主城区，以北区为主；三产高新企业扎堆北区；未来北区聚集中高财富人群惠普、宏碁、华

硕、东芝、富士通等五大品牌布局西永综合保税区。广达、富士康、英业

达、仁宝、纬创、和硕六大代工企业布局寸滩保税港。南岸区已经形成了完善的手机制造产业链条，是“西部手机之都”。已入驻汽车企业：长

安、长安福特、力帆、上汽通用五菱、现代汽车、瑞驰新能源、上汽依维柯红岩、恒通客车两江新区：定位为长江上游地区的金融中心渝中区：聚集了全市90%以上的市级金融机构、汇集全市90%以上的金融资产。江北区：以江北嘴CBD为载体,集聚银行类金融总部。朝天门国际商贸城：项目采用集批发市场、仓储物流、购物中心、商务办公、旅游设施、酒店及餐饮于一体的开发建设模式，构建信息化物流配送型批发市场。二产主力产业分布图成都

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昆明三产主力产业分布图城市经济【财富结构】主流底层人群持续稳定，部分中产人群发生结构性变化调整，调整速度有赖新兴产业发展，顶层人群稳定基座普通人群汽车产业、电子制造全面持续夯实基座人群小建地未来金融行业孵化筑行业各层级老板受房 人才产影响进入震荡调整期中高端 新兴物流行业中高产人群贷金融全面凋敝 人群传统行业持续巩固楼市基座，以建筑行业为基础的各类财富人群短期内下行。物流行业推动基座及中产人群扩容，金融业短期凋敝后续孵化白领与城市中产。基座不断夯实智富人群替代“野蛮生长”时期生意人进入金字塔中上层经济没有结构性增长，顶层少量稳定成都

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昆明城市人口【人口质素】重庆内生型高素质人口能力较差，但对外人口政策宽松，保证“中坚人口基数”地区211学校数量重庆2成都4长沙4武汉7西安8南京82016年211大学数量 2016年重庆落户要求细则重庆、成都常住人口受教育程度对比0100200300400500600700800900100011005.0%0.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%大专及以上高中（含中专）初中小学成都绝对值234.15235.32494.68340.74重庆绝对值249.3381.14951.41974.71成都占比17.9%18.0%37.9%26.1%重庆占比成都

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昆明9.8%14.9%37.2%38.1%数据来源：《成都第六次人口普查统计》、《重庆市第六次人口普查统计》类别条件对象务工经商落户在都市功能核心区，在渝参加社会保险年限达到对应务工经商年限，符合以下条件之一1、务工5年以上；2、在战略性新兴产业企业务工3年以上；3、投资创业2年以上本人、配偶、未成年子女、父母在都市功能拓展区，在渝参加社会保险，符合以下条件之一1、务工3年以上；2、在战略性新兴产业企业务工2年以上；3、户口所在地属渝东北涵养发展区和渝东南生态保护发展区，在都市功能拓展区务工本人、配偶、未成年子女、父母在城市发展新区，在渝参加社会保险，符合以下条件之一1、务工2年以上；2、户口所在地属渝东北涵养发展区和渝东南生态保护发展区，在城市发展新区务工；3、投资创业的本人、配偶、未成年子女、父母在渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区，在渝参加社会保险符合以下条件之一1、务工3年以上；2、在市级以上工业园区企业务工1年以上；3、投资创业1年以上本人、配偶、未成年子女、父母投靠落户1、夫妻投靠按自愿申请登记落户；2、未成年子女可自愿申请投靠父母落户；3、父母（男性年满60周岁、女性年满55周岁）可申请投靠子女本人、配偶、未成年子女、父母人才引进落户1、引进的专家、学者、留学回国人员；2、在重庆市就业的专科或触及专业技术职称以上人员；3、受到省（部）级以上表彰的先进个人、劳动模范；4、受到本市各级人民政府表彰并获得优秀称号的农民工本人、配偶、未成年子女、父母学生落户1、新生入学自愿落户2、应届专科以上和本市中等职业学校、技工学校毕业生在渝就业本人购房落户1、购买成套商品住房且实际居住本人、配偶、未成年子女、父母其他落户1、录用、调任、转任公务员以及机关事业单位聘用、调动的在编工作人员2、经部队师（旅）级以上单位政治机关批准的随军军人家属3、因高山生态扶贫、地质灾害避险、水利建设等搬迁安置的本市籍居民，可申请登记常住户口4、在户口所在区县（自治县）城镇地区拥有合法稳定住所的本市籍居民，可申请登记常住户口城市投资环境小结占位层面：五大中心城市，国家新区，各项利好加持，发展有预期规划层面：两江新区，主力向北，北区成为城市主力发展轴交通层面：路网、轨道完善，城市互通有无，进一步催生城市购房人群产业层面：产业不断调整，产业聚集北区，三产占比扩大带来城市中间阶层容量政策层面：宽松的人才政策，保证人才的不断输送人口：产业人口聚集，中间层基数庞大，高端向北聚集成都

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昆明PART

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昆明进不进？

—城市宏观解读城市宏观解读整体市场解读开发环境解读土地市场【整体供销】保价控量政策持续，土地成交量逐年下滑，2016年量跌28%，价涨40%；年底双翘尾，量价水平大幅拉升。重庆主城2011-2016年土地供求量价表（单位：万方，元/㎡）2011年2012年2013年2014年2015年2016年供应建面280230894789351028372045成交建面237931634718326129572243成交楼面价272922752468252922593150重庆主城2016年1-12月土地供求量价表（单位：万方，元/㎡）12345678910 11 12供应建面0619 159 146 303 42 330 124 115 467 381成交建面117 6172 156 290 159 187 221 135 156 757成交楼面价

2207

1436

1289

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2912

2609

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昆明注：因供应和成交存在一定时间差，故有些年份成交建面>供应建面土地市场【区域成交】土地成交量多集中在北区，北区占比达46%巴南区9%北碚区3%[类别名称][百分比]江北区6%九龙坡区8%两江新区12%南岸区8%沙坪坝区31%渝北区20%分比]2015年主城各区土地成交量占比[类别名称][百巴南区19%[类别名称][百分比][类别名称][百分比][

类别名称][

百分比][

类别名称][

百分比]两江新区30%[类别名称][百分比]沙坪坝区17%2016年主城各区土地成交量占比[类别名称][百

[类别名称][百分比] 分比]北区45%成都

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昆明巴南区12%[类别名称][百分比]九龙坡区11%南岸区9%[类别名称][百分比]沙坪坝区13%2015年主城各区土地成交量占比土地市场【区域价格】主城整体溢价率保持在28%以上，北区超54%63%72%52%73%91%60%37%28%48%27%9%40%2011-2016年重庆主城土地交易方式占比2011201220132014201520160%25%50%75%100%拍卖挂牌区域2015年楼面价2016年楼面价同比增幅平均溢价率南区198520915%8%北区2761497180%54%西区17891525-15%4%11.0%6.1%9.0%2.2%1.6%28.8%2011-2016年主城土地平均溢价率2011成都

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昆明20122013201420152016土地市场【成交排名】地王集中在一线开发商，2016年地价攀升，地王单价相对于其他同类城市仍属于较低水平4964717577103141144144217

万达重庆西永服务贸易东原龙湖金科城投恒大中交两江集团金隅大成鲁能2015年重庆主城土地成交建筑面积TOP10（单位：万方）成交面积1881271261189285807373309 重庆新协文实业万科中铁建华宇荣盛发展北京北辰金科城投鲁能龙湖2015年重庆主城土地成交建筑面积TOP10（单位：万方）成交面积6863696670297049708871457380743776147618升伟地产中海澜凯地产万科丰隆集团州新天地集团82533750004900 杭48584800418641344036华宇龙湖69 龙湖8899

金科2016年重庆主城土地成交楼面价TOP10（单位：元/㎡）成交楼面价龙湖景瑞龙湖+香港置地太平洋集团碧桂园鹏润中迪禾邦康翔实业新华书店2015年重庆主城土地成交楼面价TOP10（单位：元/㎡）成交楼面价成都

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昆明土地市场【供地计划】两江新区2017年供地主要集中礼嘉、蔡家区域板块土地面积（公顷）规划建筑面积（万方）两江新区中央公园62.95100悦来45.8071.36两路保税港区2.68-龙兴107.79-礼嘉99.77161.44大竹林25.6040.56蔡家59.34117.052017年两江新区分版块土地供应计划表注：重庆主城区示意图红色区域是指两江新区咖色区域分别为内环与外环礼嘉大竹林江北嘴解放碑悦蔡家 来龙兴两中央公园 路成都

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昆明土地市场小结土地市场“保价控量”成常态2016年土地量跌价升土地成交北区，北区地价和溢价水平双高与其他二线城市相比地王地价较低2017年两江新区土地供应集中蔡家、礼嘉成都

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昆明商品房市场【预售存量】供需逆转，去存明显，2016年供需比仅0.75，成交量上涨24%；2016.9月后成交量价出现井喷，现阶段库存见底，将持续推高房价2016年商品住宅供应建筑面积1607万方，同比减少1.1%

成交建筑面积2123万方，同比增加24.2%成交建面均价7003元/㎡，同比上涨5.5%2011-2016年商品住宅整体供销量价走势图（年度）（万方、元/㎡）1500100050002500200072007000680066006400620060002011年2012年2013年2014年2015年2016年预售面积181117311993191916251607成交面积129818811937182717102123存量863713715806721201建面均价642763796796653266377003注：存量仅含已取得预售证2016-2017年主城商品房市场分月成交情况表（单位：万方、元/㎡）100.000.00200.00300.00500.00400.0010000800060004000200002016-

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2017-

2成交面积

161.69132.40257.54269.71202.02153.7148.39173.53210.36260.41288.52415.742651.25183.14建面均价

6587

6797

6789

6808

6905

7459

7029

6900

7318

7382

7736

7726

8068

7783供应

建筑面积同比环比成交

建筑面积同比环比建面均价同比环比2017.1商品房88-8%1%186.7%230.9%-59%26564%69%38.3%36.5%-36%809023%32%14.5%21.1%5%商品66-59%225-23%80897%住宅2017.2商品房67-24.7%183-31.0%7783-3.5%商品46-30.6%150-33.4%7750-3.9%住宅2017.1-2主城商品房市场成交对比表2011-2016年重庆商品住宅新开工面积及增速走势图（单位：万方）主城区住宅2016-2017年2月供销比变化成都

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昆明2016年2017年1-2月预售面积（万方）1607112成交面积（万方）2123375供销比75.7%29.9商品房市场【新开工面积】住宅新开工面积持续三年大幅走低，当前市场阶段性供应不足，存量见底，严重的供不应求态势使得市场处于价格上升预期；商品房市场【整体存量】主城商品房市场存量约1.86亿方，未来可开发量较充足；未来商品房价格增幅水平或将受到大量土地供应影响截止2017.2月主城各区存量及2016年各区商品房去化表（单位：万方）300025002000150010005000350011000100009000800070006000500040003000200010000存量2016年去化建面均价巴南

沙坪

两江

江北

大渡

南岸

九龙

渝北

北碚

渝中区 坝区

新区 区 口区 区 坡区 区 区 区3133

2985

2466

2006

1944

1859

1344

1307

1070

554254 320 426 305 81 355 341 352 140 995955

6432

8196

8483

6075

7143

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9531成都

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昆明区域2016年存量去化周期（年）建筑面积（万方）建面均价巴南区2545955313312沙坪坝区320643229859两江新区426819624666江北区305848320067大渡口区816075194424南岸区355714318595九龙坡区341680213444渝北区352710613074北碚区140562610708渝中区9995315546区域存量与去化周期对比商品房市场【成交结构】重庆商品房市场刚需占主导，高层占比近80%，总价100万以下占比90%，去年底开始改善占比开始扩张重庆商品房2011-2016年量价表（单位：万方，元/㎡）重庆主城2012-2017年1-2月住宅成交总价段结构2012 2013 2014 2015 2016 2017100万以下

90.9%

89.6%

91.0%

89.8%

87.5%

81.9%100-150万 5.7% 6.3% 5.6% 6.3% 7.8% 10.3%150-200万 1.5% 1.8% 1.6% 1.9% 2.7% 4.1%200-400万 1.4% 1.8% 1.3% 1.5% 1.6% 3.1%400万以上 0.4% 0.5% 0.5% 0.5% 0.3% 0.5%84%79%77%77%78%76%重庆主城2012-2017年1-2月住宅成交结构0%50%100%20122013201420152016 2017年1-2月高层84%79%77%77%78%76%洋房9%14%15%14%14%15%别墅7%7%8%9%8%9%02011201220132014201520162017年1-2月商品房建面157922362346232823112674448商品房建面均价674367707241715069907194796412006001800240030008400800076007200680064006000成都

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昆明·明2017年1月主城各区（别墅+洋房+高层）成交建面均价分布图16000100%14000120001000080%60%800040%60004000200020%0%0-20%42736157681108897189244760570787042646664515928同比88%42%18%21%21%9%17%13%18%10%环比72%21%7%15%9%-10%-4%0%12%成都

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昆近期市场【区域表现】回归传统，三北一南领涨4035302520151050250%200%150%100%50%0%-50%-100%渝北区两江新区南岸区沙坪坝区巴南区九龙坡区江北区北碚区大渡口区渝中区42736393834252320171682同比122%162%229%109%110%36%37%97%109%-63%环比42%-1%-26%-22%-29%-52%-47%-21%-41%-56%2017年1月主城各区（别墅+洋房+高层）成交量分布图近期市场【价格变化】三北价格重新筑底，均价大幅度攀升板块2016年上半年2016年12月2017年1月17年1月较12月涨幅溉澜溪8294927113499%46悦来593155117811%42北滨路7856858610915%27蔡家453745064983%11中央公园725478878677%10照母山-金开682283058730%5大竹林650078257944%2推广名2016年上半年2016年12月2017年1月17年1月较12月涨幅万科御澜道98151162816351%41融创国博城567164007919%24约克郡7641907110810%19鲁能中央公馆705879418940%13恒大照母山878588219902%12金融街融景城74041056711724%11御龙天峰89711039311473%10保利观澜788391779614%5典型板块均价变化典型项目均价变化注：重庆主城区示意图红色区域是指两江新区咖色区域分别为内环与外环礼嘉成都

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昆明中央公园大竹林蔡家 来澜溪

万科御澜道约克郡融创国博城悦

中央公馆照母山恒大照母山北滨路御龙天峰融景城保利观澜溉趋势研判小结成都

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昆明趋势研判：供应不足态势持续，市场仍将处于上升预期区域分化加剧，普涨背景下，北区和渝中区涨幅将会大于其它区域商品房市场小结供需逆转，去存明显，2016供需比仅0.75

2016.9月成家量价出现井喷，同时新开工面积大幅走低现阶段库存见底，严重的供不应求态势将持续推高房价城市整体存量约1.86亿方，未来可开发量较充足土地大量供应板块或将抑制商品房价格回归传统，三北一南价格领涨成都

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昆明PART

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昆明进不进？

—城市宏观解读城市宏观解读整体市场解读开发环境解读成都

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昆明开发环境之政策环境政策解读【政策现状】土地市场进入门槛提升，大企业优势更加显著；表态为主的政策基调，高压打压难现时间政策内容政策解读1、严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定，如果理由不充分、不合理，开发商将不能调整预售价格;预售管理1.7-1.11日2、严格规范销售行为。严禁以认购、预订、排号、发卡等方式收取或者变相收取定金、预订款等费用;3、进一步加大执法力度。对未按照规定公布价格，明码标价或虚假广告宣传对外销售的，国土房管部门将会同价格主管部门或工商部门依法查处。口头警告加预售控制变相降低供应4、严禁已购的预售商品住房转让，严禁以撤销网签合同备案等方式变相进行商品住房转让三无人员1.11-1.12日1、“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”征收房产税，尤其是房产税一旦计征，该套房屋每年都要征税，该套房屋转让后每年也要征税。2、金融机构联动，对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。成本不高，影响较小预售管理1.22日1、抵押房地产不得用于预售2、预售商品房不得用于抵押变相降低供应，或将成为房价推手销售端：表：重庆2017年房地产政策成都

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昆明拿地端：保证金比例20%-50%审查保证金来源：不得为银行贷款、股东借款、转贷、募集资金原则上1年内付清全部土地款，对于部分地块，政府要求开发商3个月以内缴纳所有土地出让金政策解读【政策影响】外地客户比例受新政影响不明显紫御江山、茂悦府、两江御府2016年1月-2017年1月外地客户占比情况90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年1月紫御江山33%32%35%30%29%17%29%48%67%66%74%70%84%世贸茂悦府象屿两江御府0.003.20851063802.09777897222304707.09323230373739303.032393632393632962962960 0.003.206593406593406590 00.025974002.50927542012060804.00337396016314307.01289431514525007.04335653194902108.06497135188868119873817成都

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昆明政策解读小结当前政策最终效果直接降低一二级市场供应，将进一步推高地价和房价水平重庆政策调控基调，历来以表现为主，政策难现对需求端端高压打压成都

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昆明开发环境之典型房企现状国内上市房企发展现状本土未上市房企发展现状土储机构发展现状房企发展【投资热度】随着重庆城市价值的不断提高，全国各大品牌、区域性房企纷纷布局重庆，市场投资热度较高随着重庆城市价值的不断提高，全国各大品牌、区域性房企纷纷布局重庆知名房企入渝时间 2011-2016拿地面积（万㎡）2016年“新一线”城市，重庆、成都等15个城市上榜鲁能1999360保利2003286融创2003664绿地2004227招商200646中海20068恒大2006315万科2007286首创2009114华侨城2015170荣盛发展201685成都

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昆明房企发展【投资热度】前十房占20%份额，外埠本土各占半壁江山9.32.69.214.434.241.646.843.33.618.47.42.0协信 3.9 15.8华宇万科 1.9东原 10.5 1.6 19.3恒大 4.2鲁能 5.0

0.2保利融创16.96.050.12.3

10.23.2龙湖10.217.722.511.317.5金科12.19.937.07.9100.080.060.040.020.00.0别墅办公多层商业高层其他8101629743

43

324553102116112927262192023274712131724140871729华宇中海万科东原保利恒大协信金科龙湖融创120400 20别墅办公多层商业高层其他成都

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昆明60 80 100数据来源：重庆市房管局图：2015年商品房企业销售金额排行TOP10各物业成交金额（亿元）图：2016年商品房企业销售金额排行TOP10各物业成交金额（亿元）2016年VS2015年102634946414139342826主要由融创欧麓花园城、融创凡尔赛花园同比89 36%82 -20%69 48%63 53%62 154%60 47%54 57%45 16%38 33%37 -25%房企发展【龙湖/开发策略】拿地策略：在城市核心区高溢价拿小规模地块，通过投资型产品实现价值突围（例石桥铺新壹城和观音桥佰乐街）新兴板块规模化拿地，通过改善产品破局，重塑区域认知龙湖2015-2016年拿地情况 龙湖拿地策略板块成都

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昆明土地总建容积率楼面单价溢价率筑面积641.9381513%421.5761464%301.227680%572.67437104%582459749%10653000%315.280330%大竹林照母山蔡家礼嘉地块一礼嘉地块二石桥铺地块观音桥地块开发企业龙湖土地获取方式招拍挂联合拿地、主导项目（与香港置地）引入投资公司资金注入拿地策略核心区在城市核心区通过高溢价小规模拿地，通过投资型产品实现价值突围新兴区规模化拿地，通过改善产品破局，重塑区域认知布局方式核心区投资型产品，新兴区改善产品房企发展【龙湖/项目分布】主力项目均在北区，城市新区以大规模项目为主，核心地段以小规模项目为主区域板块项目名称产品建筑面积（㎡）建面单价渝北区礼嘉龙湖两江新宸别墅170-67015000洋房165-20012500高层110-1459000江北区观音桥佰乐街高层58-948429Loft公寓27-4611910渝中区石桥铺新壹城Loft公寓27-5410678沙坪坝大学城龙湖U城别墅160-1809244洋房140-1708714高层60-904989沙坪坝西永拉特芳斯高层60-805042渝北区大竹林江与城别墅320-40015583洋房90-1409880高层90-1407352渝北区大竹林新江与城别墅320-34012775洋房140-15010557高层90-1607585龙湖2016年在售项目情况龙湖两江新宸佰乐街新壹街新壹城龙湖U城龙湖拉特芳斯龙湖江与城/新江与城成都

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昆明房企发展【龙湖/产品线】面积段、总价段均趋大化；2016年100㎡产品占比43%；总价100万以上产品占比27.5%；除公寓产品外，近年传统住宅类产品以改善为主建筑面积2015201620152016<604947527.36%14.96%60-80254278737.86%15.66%80-1001421131821.16%26.22%100-1204955327.37%10.58%120-1406076299.04%12.51%140-1602764224.11%8.40%160-1803502515.21%4.99%180-20056790.83%1.57%200-22065130.97%0.26%220-24014110.21%0.22%240-26069321.03%0.64%260-28012180.18%0.36%280-3001980.28%0.16%>3002941744.38%3.46%总价段2015201620152016<40286246842.63%9.31%40-591268109218.89%21.73%60-79711162410.59%32.31%80-995414598.06%9.13%100-1192523613.75%7.18%120-1392461953.66%3.88%140-1592201783.28%3.54%160-1791051391.56%2.77%180-199411630.61%3.24%200-21927800.40%1.59%220-23924340.36%0.68%240-2591060.15%0.12%260-2791330.19%0.06%280-30010130.15%0.26%300-39977771.15%1.53%400-500108701.61%1.39%>500199642.96%1.27%龙湖2015-2016年产品分面积段成交结构龙湖2015-2016年产品分总价段成交结构高层45%成都

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昆明洋房35%别墅20%2016年龙湖住宅产品系成交金额占比房企发展【万科/开发策略】拿地策略：2007年收购渝开发项目进入重庆市场，无明显战略意图，存量项目开发进程慢，旺市下补货，除照母山地块外，均底价拿地板块成都

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昆明土地总建面（容积率楼面单价溢价率万方）9.51.5704946%422.1614680%21137501%186.941000%照母山蔡家地块一蔡家地块二磁器口地块万科2015-2017年拿地情况开发企业万科土地获取方式招拍挂拿地策略全城拿地，补充企业货量布局方式热点板块通过精装产品入市，新兴区通过低价拿地入市（蔡家）万科拿地策略房企发展【万科/项目分布】北区以改善产品为主；西区以刚需产品为主区域板块项目名称产品建筑面积（㎡）建面单价南岸区渝南大道万科金域学府高层75-907259洋房102-1269758江北区溉澜溪万科御澜道高层160-24610315洋房144-16012021渝北照母山万科城别墅150-2809501高层70-1407774沙坪坝新桥金色悦城高层70-1208132渝中大坪万科锦尚高层30-709239九龙坡盘龙-

石坪桥万科西城高层50-807152万科西九高层50-706813江北区江北农场万科悦湾别墅90-11015223洋房150-16011217高层70-1007782万科2016在售项目情况万科城成都

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昆明万科金域学府万科御澜道万科锦尚万科悦湾万科金色悦城万科西九万科西城房企发展【万科/产品线】产品面积段、总价段均趋小化，近年企业布局刚需市场面积段2015201620152016<607413321.57%23.03%60-802113243744.89%42.14%80-1001318112628.00%19.47%100-1203961998.41%3.44%120-1403942468.37%4.25%140-1601531433.25%2.47%160-1801031822.19%3.15%180-2008140.17%0.24%200-22019210.40%0.36%220-24052411.10%0.71%240-260530.11%0.05%260-28040180.85%0.31%280-300940.19%0.07%>30023170.49%0.29%总价段2015201620152016<40609141.27%15.80%40-591962279941.68%48.40%60-791422107130.21%18.52%80-9960634712.87%6.00%100-1191611073.42%1.85%120-13995912.02%1.57%140-1591181342.51%2.32%160-179117992.49%1.71%180-19934770.72%1.33%200-21928400.59%0.69%220-23947561.00%0.97%240-2591490.30%0.16%260-279780.15%0.14%280-300830.17%0.05%300-39924280.51%0.48%400-50010.02%0.00%>50050.11%0.00%万科2015-2016年产品分面积段成交结构万科2015-2016年产品分总价段成交结构高层87%成都

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昆明2016年万科住宅产品系成交金额占比别墅洋房

8%5%房企发展【融创/开发策略】拿地策略：全城铺开，规模化拿地，高流量高周转开发；招拍挂、联合拿地、项目收购多方式拿地板块成都

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昆明土地总建筑面积容积率楼面单价溢价率双碑383.9352221%悦来321.5571922%融创2015-2016年拿地情况开发企业融创土地获取方式招拍挂联合拿地国博城项目与葛洲坝集团联合拿地滨江壹号与华美地产联合拿地项目收购康桥融府：收购康田旗下产业金开融府：收购联发瞰青项目拿地策略全城拿地，规模化拿地，高流量高周转开发布局方式城市核心热点板块规模化拿地，以中高端改善项目入市融创拿地策略房企发展【融创/项目分布】全城铺开，多集中北区；其中豪宅产品—玖玺台位于南滨路，观一线江景区域板块项目名称产品建筑面积（㎡）建面单价（元/㎡）巴南区鹿角欧麓花园城高层70-1004964洋房110-1206818别墅160-2008587渝北区照母山凡尔赛花园高层70-1406750洋房90-1807956别墅280-32017682渝北区悦来国博城高层92-1185933洋房1408413别墅2779720沙区双碑滨江壹号高层67-1447273渝北空港嘉德庄园别墅120-13010004高层70-1008032渝北鸳鸯金开融府别墅170-23013887南岸南坪玖玺台大平层210-60014985融创典型项目情况融创欧麓花园城凡尔赛花园滨江壹号玖玺台嘉德庄园国博城金开融府成都

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昆明房企发展【融创/产品线】融创欧麓花园城项目低价跑量，拉低整体成交结构；住宅产品线以改善为主面积段2015201620152016<602046035.64%7.80%60-80586150316.19%19.44%80-100952217226.30%28.10%100-120536116214.81%15.0392%12.25%140-1601623574.48%4.62%160-1801031572.85%2.03%180-2001393433.84%4.44%200-22031800.86%1.03%220-24032310.88%0.40%240-26044341.22%0.44%260-280681141.88%1.47%280-30054331.49%0.43%>3002051945.66%2.51%总价段2015201620152016<40424209411.71%27.09%40-591092192030.17%24.84%60-79674115818.62%14.98%80-9945790612.62%11.72%100-1191423613.92%4.67%120-1391493744.12%4.84%140-1591031972.85%2.55%160-179901042.49%1.35%180-19947621.30%0.80%200-21935810.97%1.05%220-23928640.77%0.83%240-25951641.41%0.83%260-27952491.44%0.63%280-30042441.16%0.57%300-399831102.29%1.42%400-50033750.91%0.97%>500126753.48%0.97%融创2015-2016年产品分面积段成交结构融创2015-2016年产品分总价段成交结构高层69%成都

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昆明别墅23%洋房8%2016年融创住宅产品系成交金额占比房企发展【鲁能/开发策略】拿地策略：政府配合，全城铺开，规模化拿地，高流量高周转开发；项目主打教育刚需板块成都

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昆明土地总建筑容积率 楼面单价溢价率面积鱼洞35.33.919200.0%盘龙-石坪桥22.53.628490.0%中央公园地块一中央公园地块二中央公园地45.83.835000.0%60.82.930210.0%49.82.930000.0%块三李家沱2.13.021590.0%杨家坪15.34.229122.2%寸滩73.73.6461222.8%北碚老城区37.92.716700.0%鲁能2015-2016年拿地情况开发企业鲁能土地获取方式招拍挂拿地策略政府配合，全城铺开，规模化拿地，高流量高周转开发布局方式全城布局，项目主打教育刚需鲁能拿地策略房企发展【鲁能/项目分布】全城铺开，均为大体量项目区域板块项目名称产品主力建筑面积（㎡）户型建面单价（元/㎡）南岸区茶园鲁能领秀城高层70-1002.5房两卫5144洋房140-1504房3卫7100别墅170-2004房5卫8286江北区龙头寺鲁能星城高层90-1102.5房2卫7177九龙坡盘龙-石坪桥鲁能九龙花园高层70-802房1卫6305巴南鱼洞鲁能南渝星城高层80-902房1卫5344渝北中央公园鲁能泰山7号高层50-601.5房1卫7022洋房100-1102.5房2卫8162渝北中央公园鲁能中央公馆高层70-1002房1卫7662洋房110-1203房2卫10913别墅110-1303房2卫11436鲁能典型项目情况鲁能领秀城成都

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昆明鲁能星城鲁能九龙花园鲁能泰山7号鲁能中央公馆鲁能南渝星城房企发展【鲁能/产品线】面积段趋小化、辅助教育指标总价段趋大化；以教育指标为核布局刚需、刚改市场面积段2015201620152016<60364221.46%4.42%60-80459360618.66%37.73%80-1001181400848.01%41.93%100-1201618566.54%8.96%120-1402274799.23%5.01%140-16079563.21%0.59%160-18072412.93%0.43%180-20024320.98%0.33%200-220166136.75%0.14%220-240460.16%0.06%240-26031221.26%0.23%260-280880.33%0.08%280-300320.12%0.02%>300970.37%0.07%总价段2015201620152016<40575167323.37%17.50%40-591070543243.50%56.83%60-795318992.15%19.87%80-99186417.56%0.43%100-1192131638.66%1.71%120-1391921497.80%1.56%140-1591121254.55%1.31%160-17918290.73%0.30%180-19921170.85%0.18%200-219370.12%0.07%220-2397210.28%0.22%240-25940.16%0.00%260-27940.16%0.00%280-300120.04%0.02%300-39910.04%0.00%400-5000.00%0.00%>5000.00%0.00%鲁能2015-2016年产品分面积段成交结构鲁能2015-2016年产品分总价段成交结构高层87%成都

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昆明2016年融创住宅产品系成交金额占比别墅洋房

9%4%上市房企在渝发展小结开发策略成都

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昆明本土企业代表-龙湖项目分布产品线在城市核心区高溢价拿小规模地块，通过投资型产品实现价值突围（例石桥铺新壹城和观音桥佰乐街）新兴板块低价拿地，通过改善产品破局，重塑区域认知主力项目均在北区，城市新区大规模项目，核心地段小规模项目面积段、总价段趋大化，近年传统住宅类产品以改善为主开发策略外来企业代表-万科项目分布产品线2007年收购渝开发项目进入重庆市场，无明显战略意图，存量项目开发进程慢，旺市下补货，除照母山地块外，其他均底价拿地北区以改善产品为主，西区以刚需产品为主面积段、总价段均趋小化，近年企业布局刚需市场开发策略外来企业代表-融创项目分布产品线全城铺开，规模化拿地，高流量高周转开发；招拍挂、联合拿地、项目收购多手段拿地全城铺开，多集中在北区；其中代表豪宅项目—玖玺台位于南滨路除融创欧麓花园城低价跑量，拉低整体成交结构，住宅产品线以改善为主开发策略国企代表-鲁能项目分布产品线通过政府关系，全城铺开，规模化拿地，高流量高周转开发；教育刚需驱动全城铺排，均为大体量项目面积段趋小化、辅助教育指标总价段趋大化；以教育指标为核布局刚需、刚改市场成都

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昆明开发环境之典型房企现状国内上市房企发展现状本土未上市房企发展现状土储机构发展现状房企发展成都

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昆明【机会企业】本土典型房企储备土地量较少，存量多为早期拿地还未开发体量，收购后期未开发土地存在机会，但存在风险企业名称企业简介在售项目情况土地储备量（万方）板块项目名称总体量（万方）至今去化量（万方）存量（万方）板块体量（万方）斌鑫集团有限公司重庆斌鑫集团有限公司是1998年5月建立的一家民营房地产开发企业，注册资金一亿一千八百万元，具有国家一级开发资质，被工行、农行分别授予AAA级资信龙洲湾斌鑫江南御府229.8412.16--华岩新城斌鑫逸城时光106.483.52石桥铺斌鑫鼎航雅座12.22.429.78力帆置业有限公司重庆力帆置业有限公司为中国500强企业重庆力帆控股有限公司下属全资地产公司，注册资金3亿元，具有房地产开发二级资质，负责管理力帆地产项目的开发和营运，同时肩负着力帆控股地产版块的发展战略规划、资金运作、土地储备等重要职能蔡家力帆翡翠郡355.8129.19--照母山力帆红星国际广场6420.4743.53龙头寺力帆枫樾248.0815.92升伟房地产集团有限公司集团公司成立于1998年4月，注册资金1.28亿元，

具有建设部一级房地产开发资质。集团公司下设重庆伟清房地产开发有限公司、重庆升伟乐成置业有限公司、重庆乐成商业管理有限公司、重庆鸿果物业管理有限公司。大坪升伟中环广场13.65