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文档简介

物业管理师《物业经营管理》辅导：物业管理风险的内容一早期介入的风险主要包括工程接收的不确定性带来的风险和专业效劳询问的风险。

1．工程接收的不确定性带来的风险

有的物业治理企业在还没有确定取得工程接收权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但由于种种缘由，最终未被建立单位选聘，物业治理企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。

2．专业效劳询问的风险

早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业治理企业不具备足够的具有相当专业技术力量和物业治理操作阅历的人员全过程参加时，难以发觉在工程规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其供应的专业询问意见和建议也可能消失缺乏和偏差。此外，假如不能与建立、施工和监理单位有良好的沟通和协作，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和接受。以上两个方面都有可能导致物业建成后治理运作中的肯定风险。

（二）前期物业治理的风险

前期物业治理的风险有很多方面，但最主要的是合同风险。合同风险详细包括三个方面：

1．合同期限

依据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以商定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，前期物业效劳合同是附解除条件的合同，《物业治理条例》26条规定：“期限未满、业主委员会与物业治理企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止”。因此，前期物业治理合同的期限具有不确定性，物业治理企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业治理工程的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但假如企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主（或物业使用人）与物业治理企业的冲突和冲突。

2．合同订立的风险

在订立前期物业效劳合同时，物业建立单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业治理用房、商业经营用房的移交，空置房治理费缴纳等均需要物业建立单位的支持与协作。因此，建立单位在与物业治理企业订立前期物业效劳合同时，可能会将本不该由物业治理企业担当的风险转嫁给物业治理企业。此外，一些物业治理企业为了取得工程治理权，在签订合同时盲目压低治理费用，这将影响到接收工程后正常经营的维持；一些物业治理企业在签订合同时没有清楚商定有关责任，或无视免责条款，甚至作出一些难以实现的，致使在接收后发生不测大事（家中财产被盗、人员伤亡等）时，处于被动局面，在合同内容上的疏忽都有可能成为业主向物业治理企业索赔的理由。

3．合同执行的风险

前期物业效劳合同是具有托付性质的集体合同，由建立单位代表全体业主与物业治理企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业仆人住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规学问或其他缘由，可能会发生对前期物业效劳合同的订立方式、合同局部条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业治理企业之间的纠纷。

前期物业效劳阶段处于各种冲突交错的特别时期，工程

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