2012年1月上海房价反弹原因分析

2012年1月上海房价反弹原因分析

2012年1月，中国的房地产市场经历了从极端衰落到显著复苏的过程。特别是春节过后,全国楼市整体成交量显著回升,这是由开发商主动降价带动,压抑了1年的首置刚需集中释放造成的。但两会期间中央对楼市调控的表态依然严厉,八年来经济增长目标首次低于8%,更令开发商对中央放松房地产调控不再抱有希望,两会后“以价换量”的市场趋势更加明显,降价范围进一步扩大。同时政府对首置的信贷支持力度明显加强,贷款利率85折优惠开始陆续重现,楼市观望氛围也将随之打破,在置业者犹豫试探心态下,价格筑底过程与成交回暖过程将同步展开。新盘销售情况据合富辉煌市场研究部监测,春节后,各地楼市成交量持续攀升,3月最后一周的成交量已是1月平均每周成交量的3倍,近期的周度成交量已超过去年下半年以来的水平,可见3月的楼市成交反弹力度非常大。这一波成交量的回升,原因主要有:首先,存款准备金率两次下调,流动性有所好转,特别是对首置的信贷支持增加,各地首套房贷款利率不但回到基准利率,85折的利率优惠更逐渐普遍。另外,多地房地产政策微调放松,一定程度改善了购房者的市场预期。如北京、上海、天津、重庆、厦门等相继提高了当地的普通住房标准,购房者支付的税费有所减轻。中山限价标准由5800元/平方米提高到6590元/平方米,降低了行政手段对市场的干扰,开发商推货更加积极。其次,各地限购后成交量大幅萎缩,累积一年的购买力集中释放。从监测的重点城市走势来看,自2011年2月限购以来,各地成交量下滑趋势持续,2012年1-2月的成交量更降至历史低位,购房需求积压时间长,3月成交在多方配合下大幅回升,达到限购以来的最高位。最重要的是,开发商降价促销升级,刺激客户入市,特别是刚需买家如上海2月中下旬开始,降价促销带动成交量大幅回升。外围区域、价格低于区域整体水平的新盘销售情况出色。2012年1季度宝山区的保利叶语、旭辉上河苑、象屿郦庭分别以601套、346套、299套的成交量位列2012年1季度上海市的成交前三。其中保利叶语以及象屿郦庭开年后大幅降价,保利叶语从21000元/平米降至17000元/平米,象屿郦庭从26000元/平米降至21000元/平米,降幅达20%。而旭辉上河苑宝山区价格洼地9385元/平米的低价,更是吸引了大量刚需客源购房。广州进入2月后,楼市降价范围有进一步扩大趋势。金沙洲、南沙等多个楼盘大幅下调价格,获得热销,楼市整体成交数据有了明显上升势头,降价项目对成交带动明显。贵阳的成交增长更突出,随着春节长假结束,花果园及中天未来方舟两项目的陆续开盘及持续推出大量低价物业,使2、3月份成交量都大幅上涨,特别是3月份的成交量成为11年以来单月销售冠军。以价换量是贵阳市成交量上涨的原因。贵阳2012年1季度整体成交均价4641元/平方米,较2011年均价5152元/平方米下降9.92%,其中,排名成交量排名前10的项目中有5个项目的一季度成交均价较该项目2011年的整体均价都有大幅下降,特别是排名第一的花果园,降幅达到16.47%。而排名前五的项目中,甚至有三个项目的成交均价低于4000元/平方米,另两个项目的均价也不超过5000元/平方米。◎市场低温调整。限购、限贷、限外、限价……多项限制性措施叠加,局部松动,但楼市总体调整格局基本确立。◎市场保持结构性变化。市场已经转为刚性、自用需求主导格局,中小户型、中低价位、紧凑改善成交为主力,投资性购房受抑,但通胀环境依然伺机进入抄底;外围供应集中和存货的压力,促使部分开发商主动或被动调整策略,迎合市场刚性需求;房企分化洗牌。◎楼价继续调整,确保回暖持续。开发商应把握当前信贷利好的时机,借助传统楼市黄金月的推动,实行有效的价格促销,以价换量,则有机会确保回暖持续;而持续的良好成交亦能增强置业者入市信心,促成以量带量的良性局面。◎政策微调机会存在,或许成为市场企稳契机。尽管政策基调是坚持不动摇,但地方微调以自救的阶段性机会,需要好好地把握:抓紧时机坚决出货。以下是上海、广州、深圳三大一线城市一季度市场回顾3月商品住宅成交量大幅上升2012年一季度上海市商品住宅新增供应量1%万平方米,同比2011年同期供应量182平方米,供应量小幅增长7.6%。2012年一季度上海商品住宅成交总量140.81万平方米,同比去年同期成交154.9万平方米,下降幅度9.1%,环比2011年四季度150.58万平方米下降6.5%,成交量萎缩。2012年一季度商品住宅成交均价21532元/平方米,同比2011年同期22593元/平方米小幅下降了4.7%。环比2011年四季度成交均价21475元/平方米,微涨0.2%。从供求走势图中可以看出:1月春节期间供应成交量低迷;2月,保利地产全国性的的大幅降价促销活动,保利叶语项目直降4000元/平方米,造成2月成交量相比1月大幅上升88.9%;3月份上海开始实行新的普通住房标准,大批项目被转化为普通住宅后,交易契税减少。政策方面在两会结束后,对于现行的房产政策方向并无太大改变的情况下,可以认为对于房地产调控的底部已经建立,在这样的前提条件下,部分开发商跟进降价,进行打折促销,整个3月约有近200个项目降价促销。同时,3月初各大银行对于首套房利率下调至9折等利好消息的促进,使得3月商品住宅成交量大幅上升,达到79.33万平方米,远远高于2011年同期的37.85万平方米,甚至达到了去年4、5月份成交小高峰时期80万平方米的水平。国内市场表现2012年一季度宝山区的保利叶语、旭辉上河苑、象屿郦庭分别以601套、346套、299套的成交量位列2012年一季度上海市的成交前三。其中保利叶语以及象屿郦庭开年后大幅降价,保利叶语从21000元/平米降至17000元/平米,象屿郦庭从26000元/平米降至21000元/平米,降幅达20%。而旭辉上河苑宝山区价格洼地9385元/平米的低价,更是吸引了大量刚需客源购房。从一季度成交排名靠前的项目中,其中近半的项目都有相当给力的优惠折扣,万科尚源自去年四季度折扣20%促销之后,成交量一直保持在月均65套左右;万科清林径去年7月降幅10%左右,当月成交量上涨170%。保利叶语降幅20%、象屿郦庭降幅20%。龙湖好望山14500元/平方米的价格同比上一批房源价格未有明显下降,但与其紧邻的绿地蔷薇九里相比,单价低了将近4500元/平方米。一季度成交前十的项目基本全部来自郊外环及外郊环的项目,其成交均价基本在15000元/平方米左右。据统计3月全市共有约200个项目优惠打折。随着刚需楼盘打折优惠渐成普遍,不少中高端项目在长期旗下项目成交低迷情况下,已经放下姿态和刚需盘开发商一样通过“以价换量”来迅速回笼资金部分高端改善型需求在受到大量的降价刺激后也开始冒头,从而拉动了3月成交量的大幅增长。推货、交易价格分析自限购以来,广州市商品住宅成交每季度呈现量价同减的态势。2012年一季度广州十区商品成交108.8万m2,同比上年一季度大幅减少24%,环比2011年四季度也减少了8%。一季度十区商品住宅成交均价13409元/m2,一年多来,广州市住宅季度均价整体呈现基本稳定的状况,保持在13000元/m2左右水平波动。受市场低迷影响,2012年一季度广州市十区新增预售仅83.7万m2,是2010年以来新增供应最低的一个季度。但3月起,中心区的新增项目明显增多。久无新货的天河区以605套新货位居中心区供应之首(东方新世界、颐和四季公馆和中兴花园),荔湾以558套紧随其后(中铁荔湾国际、保利公园九里),新增供应有了明显增加的迹象。经历了1、2月的历史低谷后,在新推货量增加以及部分楼盘价格下调的背景下,广州3月住宅成交明显回升,达55.24万m2,环比大幅上升75%,达一年来的高位。3月住宅均价12722元/m2,十区楼价呈现9%的下调。南沙价格下调明显外围项目以价换量受追捧由于推货增加,货量压力凸显,供应大的区域价格下降明显。其中,以南沙、番禺较为突出。南沙滨海花园、碧桂园豪庭等货量大,前期价格上涨过快。一季度楼价迅速回调;番禺亚运城、雅居乐七里海、广奥友谊尚居等少数楼盘价格出现明显下调,但整体相对平稳。与此相比,中心区价格调整相对不明显。虽然成交结构导致原芳村板块成交影响,越秀、萝岗两区成交量低,价格易受个盘影响,但中心区整体实际无明显变化。在价格方面,外围多个项目以价格取胜,获得热销。热销楼盘大部分来自市区外围板块(原芳村、金沙洲、黄埔等),这些楼盘主力均价在13000-17000元/m2之间,总价控制在200万以内。与市区优质地段价格高企、动辄2万甚至3万以上的均价相比,大部分改善型客户和部分首置客户外溢到这些板块释放需求。公寓类产品销售行情分化近期多个公寓项目面市,市场反映不一。以瑞安创逸、保利天悦为代表的办公公寓因具有不限购、不限贷,而且大多位于天河北、琶洲等商务区,商业地段价值优,投资回报高。总价控制在200万元左右,入市门槛低。反观住宅性质公寓却遭受尴尬。对于投资客而言,虽然同是公寓项目,但用地性质为住宅,限购、限贷,投资占用购房名额;项目不在商务区,价格无优势,反衬地段价值更优的瑞安创逸(19000-24000元/m2毛坯)、保利天悦(21000元/m2带精装)价格“笋”。对于自住客来说,公寓户型面积普遍偏小,潜在客户范围窄。2012年一季度深圳商品住宅市场整体呈现出“低开高走、成交持续回升、价格稳定”的特征。一季度全市商品住宅新增供应量处于低位,不过随着开发商资金压力的增大以及市场行情的好转,开发商入市的积极性会逐渐增加,推货节奏会有所加快,预计第二季度全市商品住宅新增供应量将较大幅度增加。一季度全市商品住宅成交量低开高走,在开发商积极促销,以及首套房贷利率优惠利好的推动下,购房客纷纷入市,成交量持续上升,预计二季度会延续一季度的行情,成交量有望进一步回升。一季度商品住宅价格月度走势总体稳定,在市场持续回暖的情况下,开发商下调价格的意愿将进一步降低,预计短期内价格仍将维持较为稳定的状态,大幅波动的可能性很少。热销楼盘以刚需产品为主一季度全市热销楼盘主要集中在以刚需产品为主的刚需盘,在房地产调控政策持续从严的情况下,投资、投机需求得到了有效的抑制,刚需成为市场的绝对主导,开发商积极的迎合市场需求,主推刚需产品,积极促销,刚需楼盘取得了不俗的业绩。招商地产一季度推出的“真情越百年一春惠大地,利在龙年”的感恩回馈活动效果明显,吸引不少购房客的眼球,招商目前在深销售的三大主力楼盘业绩抢眼。热销楼盘主要集中在南山区和宝安区,热销楼盘市场价格普遍低于同片区价格,低价出货也是受到购房客青睐的主要原因,随着节后市场的逐渐回暖,开发商也开始试探性推货,优惠力度加大,部分楼盘如花半里为促进销售,推出特价单位,同时汉京确悦更是在拥有优越地理位置和产品的情况下,以低于同片区的价格入市,刚需置业释放,进而推动成交量的上扬。济环境长期影响居民的满意度全国两会为2012年楼市调控定调,政策松动预期被打消,地方仍需严格执行限购政策。经济增长目标8年来首次低于8%,一方面来自经济下行压力确实有所加大,另一方面亦是为经济转型提供空间。经济转型、扩内需及支持实体经济发展之下,楼市调控将长期化,政府工作报告再次强调房价合理回归、住建部提楼价泡沫,年内大城市楼价下调压力增加。而近段时间以来,国内需求显现疲态,通胀压力维持一定水平。高通胀低动能的经济环境除对潜在经济增速带来影响之外,亦会对就业面、收入预期等方面带来影响,从而有可能间接改变购房者心态。当前宏观经济疲态显现,政策调控持续,基础面难以对楼市有利好支撑。另一方面,发改委、央行等提到今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策,支持居民的合理购房需求。房贷额度将对首次置业者倾斜,首套房贷利率重回基准,并重现优惠利率。而房企开发中小户型、低总价产品有可能获得一定程度的信贷资金支持。贷款额度向首次置业者倾斜、满足合理购房需求或成2012年楼市机会。去库存压力大,房企以价换量提升业绩据国家统计局,2012年2月末,全国商品房待售面积30526万平方米,比2011年年末增加3332万平方米。其中,住宅待售面积增加2674万平方米。而据合富辉煌市场研究部监测,各主要城市商品住宅20