抵押贷款评估报告

大同钰源煤炭运销有限责任公司抵押贷款资产评估报告书山西清泰资产评估有限公司0352-第15页资产评估报告的声明（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。（二）我们出具评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。（三）我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。（四）我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。（五）我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已披露利用其他机构报告的情形。（六）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。（七）我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。山西清泰资产评估有限公司二〇一三年二月二十五日大同钰源煤炭运销有限责任公司抵押贷款资产评估报告书晋清资评报字（2012）第017号摘要重要提示以下内容均摘自评估报告正文。欲了解本项目的`详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。如单独使用本摘要，可能会造成不必要的误解。1700M西站台、3.148KM铁道专用线经评定估算，委托评估的的重置本为35,063,063.00元，评估价值为32,013,941.00元，大写人民币：=\*CHINESENUM2叁仟贰佰零壹万叁仟玖佰肆拾壹元整。七、评估报告日：二〇一三年二月二十五日。评估机构及评估人员对委托方及产权持有者提供的法律权属资料和资料来源进行程序性的查验，委托方及产权持有者承诺对其所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。本评估报告只能用于使用。本评估报告只能服务于评估报告中载明的评估目的，注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。本报告评估结论仅供委托方为实现报告所陈述的评估目的使用，除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意，评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。根据国家的有关评估法规规定，本评估报告的使用有效期为自评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告。山西清泰资产评估有限公司二〇一三年二月二十五日大同钰源煤炭运销有限责任公司抵押贷款资产评估报告书晋清资评报字（2012）第017号山西清泰资产评估有限公司接受大同钰源煤炭运销有限责任公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对大同钰源煤炭运销有限责任公司抵押贷款这一经济行为所涉及的西站台和铁路专用线等建（构）筑物进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委托评估资产在二〇一三年二月二十日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：委托方（产权持有者）及其他报告使用者概况委托方（产权持有者）名称：大同钰源煤炭运销有限责任公司住所：大同市南郊区口泉乡大路辛庄村法定代表人：郝红炜注册资金：人民币壹仟万元整企业类型：有限责任公司经营范围：许可经营项目：通过铁路经营出省销售煤炭产品（凭有效许可证经营）一般经营项目：销售机电产品、五金交电、汽车配件、机械通用配件、电子技术开发及供求信息咨询服务（以上国家禁止经营专项审批的除外）***大同钰源煤炭运销有限责任公司公司成立于2003年7月，2004年4月开始筹建铁路专用线，2005年11月建成投入试运行。其他报告使用者：本评估报告的其他报告使用者为大同市商业银行，不存在未经委托方允许和与评估目的无关的其他报告使用者。二、评估目的确定大同钰源煤炭运销有限责任公司委托评估资产在评估基准日的公允价值，为委托方抵押贷款这一经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围1700m西站台、3.148km铁道专用线西站台长1700m，宽50cm、硬化厚度30cm，铁道专用线长3.148km，该工程于2005年11月竣工，完全符合国家有关铁路运行标准。铁路线等级为工企I级，正线数目：单线，限制坡度为4‰，牵引定数：10000吨，最小曲线半径为400m,电力牵引，道枕为预制枕、鹅卵石道碴。年实际发运能力300万吨。该站台、铁路专用线及建（构）筑物占用的土地有土地使用权证，土地证号：同南集用（2005）第007号，土地使用权面积.53m2,土地用途为工业用地，使用权类型：批准拨用企业用地,为东西站台、铁路专用线及建（构）筑物共用土地。四、价值类型及定义五、评估基准日本次资产评估基准日的确定是由委托方和评估机构协商，以现场勘查日二〇一三年二月二十日作为评估基准日。选择上述时点为评估基准日，是为了有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项，合理选择作价依据。本次评估所采用的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据1、行为依据（1）资产评估业务约定书。2、法规依据（1）《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》财政部财企[2004]20号；（2）《资产评估准则——评估报告》《资产评估准则——评估程序》《资产评估准则——业务约定书》《资产评估准则——工作底稿》《资产评估准则——机器设备》《资产评估准则——不动产》中评协[2007]189号；（3）《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》中注协会协[2003]18号；（4）《资产评估价值类型指导意见（试行）》中评协[2007]189号；（5）《企业国有资产评估报告指南》中评协[2008]218号。3、产权依据委托方提供的铁路专用线施工设计线路平面图、工程地质图、土地使用权证。4、取价依据及参考依据（1）铁建设[223]号关于公布《铁路路基工程预算定额》等二十九项定额标准的通知；（2）铁道部铁建设[2010]196号关于《调整铁路基本建设工程设计概预算综合工费标准的通知》；（3）《2012年中国机电产品报价手册》；（4）《山西省建筑工程投资估算指标》；（5）《山西省建筑安装工程概算指标》；（6）《全国统一安装工程预算定额》；（7）《太原市修缮土建工程预算定额》；（8）《太原市修缮安装工程预算定额》；（9）《山西省建筑工程费用定额》；（10）《大同工程造价管理信息》；（11）《山西省建筑安装工程预算定额》；(12)关于发布《山西省工程建设其他费用标准》的通知；（13）北京铁路局太原勘测设计院编制的《大同钰源煤炭运销有限责任公司铁路专用线施工设计概算》[2003.01]；（14）评估机构收集的信息资料及询价资料；（15）估价人员实地勘查、调查所获得的资料；（16）委托方提供的有关资料。七、评估方法资产评估通常有三种方法，即成本法、市场法和收益法。本次评估采用成本法，理由如下：（1）由于本次评估对象是委托方抵押贷款所涉及的的西站台和铁路专用线，评估人员很难取得与评估对象相同或近似的交易案例，故无法使用市场法。（2）本次评估范围是实物资产评估，即单项资产评估，由于评估范围的资产拟抵押贷款，受企业提供财务资料限制，无法预测其相关收益，故也无法使用收益法，只能采用成本法。（3）鉴于上述原因，并且考虑到采用成本法可以对本次评估范围内的实物资产进行较为准确的判断和评估，因此采用成本法是可行的。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。计算公式如下：评估价值=重置成本×成新率资产的重置成本就是资产的现行再取得成本，包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。成新率是指资产的重置成本减去实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值后再除以资产的重置成本所得的比率。其中：实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失；功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失；经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。八、评估过程分六个阶段进行。第一阶段：接受委托阶段与委托方进行业务洽谈，明确评估目的、评估对象及范围，签署资产评估业务约定书，确定评估基准日。第二阶段：前期准备阶段评估机构在初步了解委托方（资产占有方）情况的基础上，提出评估方案，向委托方提交全套前期资料提供清单和资产评估申报表，并深入现场辅导、帮助资产占有方按申报表要求进行前期准备工作。第三阶段：资产清查阶段专业评估人员在委托方相关人员的配合下，按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，根据委托方提供的资产评估明细表，逐一进行了核对。在此基础上，组织专业技术人员逐项进行现场勘查和核实。对于路基、轨道工程、桥涵、排水工程、电气化系统、信号系统、接触网线、联合办公室等，主要对其各部位使用情况进行现场勘察，并查阅铁路专用线施工设计平面图、工程地质图，必要的维护、检修、性能考核等记录及询问相关运行、检修人员。通过对评估范围内的资产清查、核实，实物资产的清查情况与纳入评估范围一致。影响资产核实的事项及处理方法：对于路基土石方、挖泥填卵石土工程量等隐敝工程，主要依据委托方提供的铁路专用线施工设计平面图、施工设计概算及委托方申报的工程量确定。第四阶段：评定估算阶段评估人员根据被评估资产的特点选择与之相匹配的评估方法，收集市场信息，针对具体对象进行评定估算。第五阶段：汇总分析阶段评估人员汇总分析评估结果，撰写资产评估报告与说明，汇集资产评估工作底稿。第六阶段：提交报告阶段评估机构对评估报告实施三级审核，修改、调整有关内容，向委托方（资产占有方）提交资产评估报告书及按规定需报送的其他有关材料。九、评估假设1、交易假设：是假定所有委托评估资产是可以在市场上进行交易的商品；2、公开市场假设：假设本次评估对象拟进入的市场为充分发达与完善的市场。3、真实性假设：假设委托方和产权持有者提供的与评估相关的所有资料具有真实性、合法性、完整性。4、持续使用假设：假设所有被估的资产将按照现行用途继续使用，不考虑改变用途对资产价值的影响，并假设委托方所取得的相关经营许可证在评估对象使用有效期内可以顺延。5、产权无瑕疵假设：假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的，同时也不涉及任何留置权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。6、政策稳定假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形势不会出现大的波动；所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。7、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。十、评估结论经评定估算，委托评估的的重置本为35,063,063.00元，评估价值为32,013,941.00元，大写人民币：=\*CHINESENUM2叁仟贰佰零壹万叁仟玖佰肆拾壹元整。本次评估的西站台及铁路专用线评估价值与以往评估值相差不大，原因为采用成本法评估时，重置成本依据铁建设[223]号《铁路工程预算定额》估算有所上升，而成新率因使用磨损有所下降，以致评估值变化不大。十一、特别事项说明1、本次评估的资产是产权持有者通过外购或自制方式取得，委托方提供了铁路专用线施工设计线路平面图、工程地质图、电气说明图、给排水管井、隔油池土方砌筑工程图、工程技术核定单及总平面图。2、委托评估资产有无法律诉讼行为，委托方未提供任何资料，评估人员无法加以核实。3、评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。4、评估报告是依据委托方提供的资产清查明细表及有关资料作出的公允结论，委托方应对其所提供资料的真实性承担相应的责任。十二、评估报告使用限制1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。4、根据国家的有关评估法规规定，本评估报告的使用有效期为自评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告，超过一年需要重新进行资产评估。十三、变现因素分析变现因素是指假定在评估基准日实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押资产转换为现金的影响因素。铁路专用线是专用性比较强的建构筑物，市场交易量比较少，交易多采用定向交易的方式，影响因素如下：(一)市场因素1.供需情况，可分为：市场需求大，交易频繁，极易变现；市场需求一般，变现正常；市场需求小，交易量小，不易变现。铁路专用线市场需求小，交易量小，不易变现。2.变现时间长短，可分为：变现时间充足，抵押品可按市场价格处置；变现时间一般，需进行适当打折；变现时间很短，需打较大折扣。3.变现方式：可分为拍卖或其他方式。拍卖作为一种短期强制交易行为，在其交易过程中容易受到交易信息、交易时间、付款方式、潜在竟买者数量，甚至交易场所气氛等诸多因素影响，但一般情况下较其他方式更易变现。其他方式会受到交易信息、交易时间、付款方式、买者数量的影响。4.市场信息的充分性：分为市场信息充分、一般、受限制等，依次加大变现难度。5.受让方的特殊好恶该项因素会对变现的难易程度和变现率造成较大的影响，但由于该因素偶然性大，如何影响、影响程度大小及影响方向难以确定。6.交易双方的特殊利害关系指交易双方之间的特殊关系如亲戚朋友、建筑物相临、关联公司等特殊利害关系会对结果造成影响。(二)资产本身因素1.资产收益状况和价值量在可比条件下，一般来说收益状况好的变现较易，价值量大的变现相对困难。本次评估的铁路专用线主要为运煤专线，收益状况受煤炭行业市场需求的影响较大，另外铁路专用线的价值量大，变现相对困难。2资产用途或通用性：根据资产的用途进行分类，在此基础上根据资产的通用性确定变现的难易程度。不同用途的资产变现情况不同，而通用性较好的资产较易变现。铁路专用线受受让方行业许可资质条件的限制，会增加变现难度。3.其他条件指除以上因素以外其他的影响因素。(三)税收因素国有有关税收政策的影响对资产交易市场造成影响，从而影响变现情况。(四)法律和政策因素国家有关法律法规是否限制该类资产的流通，是否有不利于变现的有关规定。如税收优先权、土地使用权出让金优先权、职工安置费优先权、建设工程款优先受偿权、留置优先权等几项法定优先权对抵押资产受偿的影响。国家有关政策如税收、金融、土地政策对资产交易市场造成影响，从而影响变现情况。(五)变现后需扣除的费用变现时需考虑押品变现后的清偿顺序，具体如下：1.支付处分抵押物的费用：如拍卖费、评估费、保管费、司法费用（法律诉讼费和律师费用）。2.扣除抵押资产应缴纳的税费：如补缴土地出让金、营业税金及附加、所得税、契税、印花税、交易费、土地增值税、过户登记费等。3.偿还抵押权人债权本金及支付违约金。4.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成损失或赔偿金。(六)有关变现因素的特别说明1.以上变现因素的分析是基于市场价值标准，参照设定抵押权时的正常市场价格，以评估得出的市场价值或经特别说明的非市场价值为基础进行的。但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因素，抵押物变现价格可能会低于市场价格，抵押物处置时需支付的费用和税金包括诉讼费用、营业税金及附加、交易手续费、土地增值税等。2.随着时间推移，资产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果及变现因素也需做相应调整。十四、风险分析评估对象状况和市场状况因时间变化，可能存在多种风险导致抵押资产的价值发生变化：1、企业在生产经营活动中，因正常或非正常使用、维护不善及不能获得赔偿的意外事故等使抵押资产的价值发生一般损耗或严重减损；2、因社会环境、经济环境、法律环境变化导致市场的供求关系发生结构性或根本性变化进而使抵押资产的价值发生减损。3、因多种因素难以量化界定，主要表现为或有负债的不确定性，优先扣除项目金额的难以确定，资产变现的难易度，持续经营和非持续经营情况下有效资产和有效负债的范围等，均会影响抵押资产的价值可能发生减损。本次评估的资产在评估基准日未出现大幅贬值的趋势，与经济行为实现日相距不超过一年时，其风险产生的概率较小。十五、评估报告日：二〇一三年二月二十五日。法定代表人：注册资产评估师：注册资产评估师：山西清泰资产评估有限公司二〇一三年二月二十五日资产评估技术说明评估范围及对象1700m西站台、3.148km铁道专用线二、委托评估资产概况本次评估的资产为大同钰源煤炭运销有限责任公司所属的1700M长的西站台和3.148KM长的铁道专用线，该工程于2005年11月竣工，完全符合国家有关铁路运行标准。铁路线等级为工企I级，正线数目：单线，限制坡度为4‰，牵引定数：10000吨，最小曲线半径为400m,电力牵引，道枕为预制枕、鹅卵石道碴。年实际发运能力300万吨。铁路专用线及建（构）筑物占用土地.53m2,土地证号：同南集用（2005）第007号，土地用途为工业用地，使用权类型：批准拨用企业用地，使用权面积：.53m2。本次评估的西站台长1700m、宽50cm，硬化厚度为30cm。铁路线工程项目内主要包括站线铺设、电气化系统、通信系统、信号系统的安设及配套工程。铁路桥涵3座，其中框架涵洞2座，盖板涵盖1座。电力及电力牵引供电包括：电力变压器S9-100KVA1台，高压电力电缆1300米，低压电力电缆VV29-1KV4*（20-25）mm7431A、接触网线CTHA-120,5458.32米,砼中间柱81柱。联合办公室,砖混结构,建筑面积120.18平方米,层高3.3米,塑钢窗木门,地面铺地砖,内墙面抹灰,白色涂料,外墙面喷仿蘑菇石,电热辐射板采暖。上下给排水，电照暗配钢管，吸顶灯、荧光灯。给排水工程12项，拆迁移动通信（京铁、网通、联通、国防、铁通）共5处。三、评估基准日评估基准日为：二〇一三年二月二十日。四、评估方法采用成本法。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。计算公式：评估价值=重置成本×成新率1.重置成本由建（构）筑物综合造价、前期工程费及其他费、资金成本等组成。2.成新率根据建（构）筑物的已使用年限、尚可使用年限，并结合现场勘查的实际情况来确定。五、具体资产举例说明名称：铁路专用线60KG砼枕（固定资产-建筑物评估明细表第1项）该铁路专用线位于大同市南郊区口泉乡大路辛庄村东。铁路线等线为工企Ⅰ级，正线数目：单线，限制坡度为4‰，牵引定数：10000吨，最小曲线半径为400m，电力牵引，道枕为预制枕、鹅卵石道碴。铁路专用线长3.148KM，其中：铺60KG木枕0.057KM,铺60KG重轨弹条扣件II型枕3.091KM,该路基主要为填方,局部线段为挖方,部分线段为翻挖松土,换填卵石土,洒水压实,道床铺碎石碴,站线铺60KG/M钢轨,钢筋混凝土枕,铺道岔4组,60KG/M木枕，电力牵引供电。1、重置成本的确定依据铁建设[2010]223号«轨道工程概预算定额»计算出铺60KG重轨弹条扣件II型枕3.091KM定额直接费,按照《铁路概预算编制办法》、铁道部铁建设[2010]196号关于《调整铁路基本建设工程设计概预算综合工费标准的通知》、«大同工程造价管理信息»,得出综合造价；按照《山西省工程建设其他费用标准》晋建标字（2009）9号，得出前期及其他费用。定额直接费元，其中：①人工费65582元②材料费元③机械使用费6380元运杂费1686.99×87.866=元其它直接费冬季施工增加费：(1)×0.11%=2807元夜间施工增加费：（1）×0.09%=2297元行车干扰增加费：73142×42%=30720元生产用工具等三项费用：（1）×1%=25518元上述四项费用合计：61342元现场经费：临时房屋及小型临时设施费：[（1）+（3）]×3.21%=83883元现场管理费：[（1）+（3）]×0.32%=8362元上述二项费用合计：92245元间接费：企业管理费：[（1）+（3）]×0.18%=4704元劳动保险费：[（1）+（3）]×2.01%=52525元上述二项费用合计：57229元(6)价差：人工价差：3654.06×3.68=13447元当地料差：11元外来料价差：×(-0.043)=-元机械台班差：42元上述四项费用合计：-93135元（7）计划利润=[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）]×4.55%=元(8)税金=[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+(7)]×3.35%=98690元(9)综合造价=[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+(7)+(8)]=元2、前期及其他费用：建设单位管理费：建设单位管理经费：综合造价×1.5%=45670元工程质量监督费：综合造价×0.25%=7612元监