万科项目策划书

大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：2013年3月1日目录1.项目概况 31.1位置及环境 31.2建设用地规划要求 31.3建筑概况 31.4建筑分期概况 41.5项目管理目标 61.6项目特点及对应措施 62.项目部架构 72.1项目管理人员架构 72.2主要人员管理职责 72.3项目管理流程 82.4项目岗位职责 153.总平面管理策划 173.1总平图 174.项目进度管理 184.1项目计划保障措施 185．质量管理 195.1质量管理体系及职能分工 195.2工程质量控制要点 205.3工程质量重点控制环节 225.4质量管理指导思想 245.5工程质量管理措施 256.工程成本管理 296.1项目成本控制目标 296.2项目成本控制措施 297.安全文明管理 307.1安全文明管理组织架构 307.2安全文明及成品保护合同清单 307.3安全文明惩罚措施 357.4临时电施工方案 358.风险管理 368.1风险管理计划 368.2风险控制流程 378.3进度控制风险与对策 388.4质量控制风险与对策 388.5成本控制风险与对策 398.6其它 391.项目概况1.1位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。宗地距沈大高速4.5公里，距金州新区城市中心商业区2.5公里，距东山路轻轨站400公里，距开发区8.5公里。万科城全项目用地面积约26万平，建筑面积约72万平。本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为15.5万平方米，主要建筑形式为28~34层高层住宅。拟于2013年3月1日开工，2013年8月取证销售，2015年10月15日交付使用。场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别Ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.10g。存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为抗震不利地段。周边道路情况东侧的渤海街为南北主干路，北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。项目地处位置交通便利。周边市政配套情况自来水、中水：工程使用临时用水，总包自己解决水源。现有1条DN60自来水，13年前完成500线送水。周边无中水甩口。排水：项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各2个。现有DN900污水管道和DN400雨水管道两趟。燃气：现有中压DN300燃气管道，能满足项目用气需求。电力：项目施工用电已接入场地中。热力、通信：热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。1.2建设用地规划要求一期规划可用地为约2.3万平米，总建筑面积153000平米，容积率为2.29。1.3建筑概况住宅栋数：10栋户数：137户建筑形式：28层高层，33层高层，34层高层结构形式：框架、剪力墙结构建筑风格：中式风格消防、车道：该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求。该楼栋分楼号规划面积指标：楼号层数建筑类别分期-标段总建面㎡住宅合计单元户数每户面积公建合计A134普通住宅1.113039.69A234普通住宅1.113039.69A333普通住宅1.112011.57A433普通住宅1.112106.43A528普通住宅1.110519.47A634普通住宅1.213151.54A733普通住宅1.212103.33A833普通住宅1.212103.33A933普通住宅1.212103.33A1034普通住宅1.213151.54AS22公建1.11791.23AS32公建1.11949.3AS42公建1.11199.19AS52公建1.2405.08AS62公建1.23496.38AS72公建1.2405.08AS82公建1.12135.04BS42公建1.11421.78BS52公建1.11231.14ADK1-1地库1.211183.77ADK2-1地库1.16451.971.4建筑分期概况全项目共分五期，一期开工时间13年3月1日，四期预计开工时间15年4月1日。顺序推进，概况如图：全项目分期指标：分期一期二期三期四期五期分期指标楼号：A1#A2#A3#A4#A5#A6#A7#A8#A9#A10#AS2#AS3#AS4#AS5#AS6#AS7#AS8#BS4BS5ADK1#ADK2#面积：15.5万开工时间:13-3-1开盘时间:13-7-30交付时间：15-10-15楼号：B1#B2#B3#B4#B5#B6#B7#B8#BS1#BS2#BS3#BDK#面积：10.9万开工时间:13-6-1开盘时间:13-10-30交付时间：15-12-30楼号：C1#C2#C3#C4#C5#C6#C7#C8#C9#C10#C11#C12#C13#C14#C15#CS1#CS2#CS3#CS4#CS5#CDK1#CDK2#面积：18.7万开工时间:14-5-15开盘时间:14-9-30交付时间：16-12-31楼号：D1#D2#D3#D4#D5#D6#D7#D8#D9#D10#D11#D12#D13#DS1#DS2#DS3#DDK1#DDK2#面积：19.9万开工时间:15-4-1开盘时间:15-8-30交付时间：17-11-30楼号：E1#E2#ES1AS1#面积：3.3万开工时间：开盘时间：交付时间：1.5项目管理目标进度计划管理目标公司运营节点计划100%完成质量管理目标严格按照国家规范性文件和施工质量验收规范组织施工，结合大连市现行有关工程建设验评实施办法进行验收，确保达到国家施工质量验收合格标准。项目集中入住日工程质量缺陷率需满足以下指标要求：精装修房：项目集中交付；入住后4个月内，工程质量缺陷率需满足以下指标要求：项目入住后1年内（不包括头四个月），其工程质量缺陷率需满足以下指标要求：维修的关闭率以及一次成功率达到90%以上。客户满意度：客户质量满意度80分；成本管理目标保证项目毛利率大于20%，目标成本不超过5%。设计管理目标避免重大设计变更，变更成本严格控制在2%以下。满足集团设计控制指标中对地下车位停车面积、地下室层高、地下室含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、窗地比指标的要求。图纸节点100%完成。新技术管理目标本项目未采用新材料、新技术。安全文明管理目标全面贯彻国家“安全第一、预防为主、综合治理”的安全方针，做好安全教育，确保安全生产。杜绝重大人身伤亡事故、机械事故、火灾事故和人员中毒事件的发生；无严重污染事故，无重大交通行车事故；轻伤事故频率控制在2‰以内。达到万科安全标杆标准。环境保护管理目标施工场地严格按施工现场总平面布置图布置，场外门前三包，排污、扬尘、噪音综合治理，达大连市标准化工地及符合市文明工地要求，按照公司CI管理标准进行管理。1.6项目特点及对应措施1、万科城1.1,1.2期位于项目东北侧，可用施工场地较小，分期红线内无法布置工人生活区；主要通道为由南向北公用施工道路，现场布置、施工有效组织等是工作重点。2、该项目工期紧张，而且是全装修项目，计划管理及品质管理对按期完成开发任务至关重要。3、该项目基础存在溶洞地貌，基础处理形式复杂，施工的质量及合理安排直接关乎各节点能否实现。2.项目部架构2.1项目管理人员架构魅力之城项目经理除营销和客服作为平行部门外，全项目执行矩阵式管理，项目作为矩阵管理核心，负责跟踪并落实各项工作完成。2.2主要人员管理职责万科管理人员15人，其中土建工程师1人，其他人员以项目群为单位，整个项目共享，不专设岗位。姓名隶属部门岗位名称及职务主要管理职责姚永茂项目经理部项目经理全面负责现场管理辛志江项目经理部助理经理负责项目工程管理刘国辉项目经理部土建工程师标段工程负责人潘娜项目经理部项目秘书项目内业管理常德义项目经理部土建工程师标段工程负责人张之波项目经理部水暖工程师标段水暖负责人王义宝项目经理部电气工程师标段电气负责人李政成本管理部成本工程师全面负责成本管理徐东亚成本管理部现场成本现场成本测算杨代峰成本管理部成本工程师负责水暖成本翟娜成本管理部成本工程师负责电气成本于亮设计管理部项目设计负责人全面负责设计管理张华伟设计管理部景观设计师景观图纸管理王超设计管理部装修设计主管样板间装修图纸管理车楠项目经理部报建主管报批、规划验收负责人总监项目监理部总监全面负责现场施工管理总监代表项目监理部总监代表协助监理施工管理土建监理工程师项目监理部土建监理工程师土建现场质量、进度管理土建监理工程师项目监理部土建监理工程师土建现场质量、进度管理水暖监理工程师项目监理部水暖监理工程师水暖现场质量、进度管理电器监理工程师项目监理部电器监理工程师电器现场质量、进度管理安全监理工程师项目监理部安全监理工程师现场安全文明管理监理内业项目监理部监理内业监理内业管理2.3项目管理流程采购合同及材料分解本合同架构咨询服务类5家，单体甲分包15家，配套分包24家，甲供材21家，设计合同13家，共计78单采购合同。大连万科金州新区万科城项目1.1,1.2期合同架构咨询服务配套甲分包工程配套工程甲供材料甲指乙供设计合同工程监理（含煤气、热力）总包道路排水工程涂料GRC构件划设计工程勘察土方工程煤气工程文化石/外墙砖胶粘剂、填缝剂单体设计自来水监理门窗工程（塑钢门窗、铝合金门窗、斜屋面窗）热力工程防水材料景观设计单体放线单位入户门消防工程排水管电视设计合同白蚁防治监测单元门自来水外线PVC/PP-R给水管电话设计合同防火门、管井门自来水内线铝塑复合管智能化设计合同外保温自来水水表远传工程散热器煤气设计合同涂料施工自来水加压可视对讲道路排水设计合同栏杆（含坡道栏杆、室内低窗护栏、空调百叶）自来水表后管安装开关插座自来水设计合同景观工程通讯工程电气管综合管网设计合同绿化养护有线电视工程主体壁灯消防设计合同开荒保洁智能化工程配电箱、户总箱电力设计合同永久标识、道路划线电梯供货、安装信报箱热力设计合同大堂及室内精装修煤气内线工程变电厅照明灯具样板间精装修煤气保护装置地垫采购煤气远传工程景观部品煤气表后管工程复合井盖煤气管道电子标示园区灯具围挡工程园区垃圾桶变电厅防火百叶木构件强电工程楼体踏步砖临时电工程低压配出合同线杆拆迁移设工程合同策划该项目合同分判计划全部全部采用一次报价，并根据合同主要执行部门进行分解，除监理和集中采购项目外，全部采用清单招标方式确定合作方公司采购策划序号采购项目名称合作方式采购模式采购方式1工程监理监理分散采购邀请招标2单体放线单位甲分包分散采购直接委托5土石方工程甲分包分散采购竞争性谈判6总包总包分散采购邀请招标7塑钢窗甲分包区域集中采购8入户门甲分包区域集中采购9保温供货、施工甲分包区域集中采购10涂料供货、施工甲分包集团集中采购11栏杆、百叶甲分包公司集中采购邀请招标12精装修甲分包公司集中采购邀请招标13室内其他部品甲分包集团集中采购14园区部品（桌椅、儿童游乐设施）甲分包分散采购邀请招标15PVC景观护栏甲分包分散采购邀请招标16景观工程甲分包分散采购邀请招标17开荒保洁甲分包分散采购直接委托18永久标识、道路划线甲分包分散采购邀请招标19大堂、电梯前室装修甲分包分散采购邀请招标20道路排水工程甲分包分散采购邀请招标21泄洪渠工程甲分包分散采购邀请招标22煤气内外线及消防内线工程甲分包分散采购邀请招标23热力工程甲分包分散采购邀请招标24消防内线甲分包分散采购邀请招标25电话工程甲分包分散采购邀请招标26有线电视工程甲分包分散采购邀请招标27智能化工程甲分包分散采购邀请招标28电梯供货、安装甲分包集团集中采购29围挡工程甲分包分散采购邀请招标30信报箱甲分包集团集中采购31人防设备甲分包分散采购邀请招标32航空警示灯供货施工甲分包分散采购邀请招标33大堂及装饰灯具甲分包分散采购邀请招标34木构件甲分包分散采购邀请招标35复合井盖甲分包公司集中采购邀请招标项目采购策划序号采购项目名称合作方式采购模式采购方式1工程勘察甲分包公司集中采购2单元门甲分包3防火门、管井门甲分包公司集中采购邀请招标4绿化养护合同甲分包公司集中采购邀请招标5绿化养护合同示范区甲分包公司集中采购邀请招标6煤气保护装置甲分包零星采购7外墙砖甲供区域集中采购8防水材料甲分包区域集中采购9给排水管、落水管及电气套管甲分包集团集中采购10铝塑复合管甲分包区域集中采购11散热器甲分包区域集中采购12可视对讲甲分包集团集中采购13开关插座甲分包集团集中采购14电气管甲分包集团集中采购15室外园区及主体壁灯甲分包区域集中采购16园区垃圾桶甲分包分散采购零星采购17楼梯踏步砖甲分包分散采购邀请招标18公共空间墙地砖甲分包区域集中采购项目事务采购策划序号采购项目名称合作方式采购模式采购方式1规划设计2单体设计3景观设计4电视设计合同甲分包分散采购直接委托5电话设计合同甲分包分散采购直接委托6智能化设计合同甲分包分散采购竞争性谈判7道路排水设计合同甲分包分散采购竞争性谈判8煤气设计合同甲分包分散采购直接委托9自来水设计合同甲分包分散采购直接委托10综合管网设计合同甲分包分散采购竞争性谈判11消防设计合同甲分包分散采购竞争性谈判12电力设计合同甲分包分散采购直接委托13自来水监理甲分包分散采购直接委托14煤气远传监理甲分包分散采购直接委托15自来水外线工程甲分包分散采购直接委托16自来水内线工程甲分包分散采购直接委托17自来水水表远传工程甲分包分散采购直接委托18煤气远传工程甲分包分散采购直接委托19煤气阀后管工程甲分包分散采购直接委托20煤气锁闭阀甲分包分散采购直接委托21煤气管道电子标识和防腐检测甲分包分散采购直接委托22变电厅防火百叶甲分包分散采购直接委托23强电工程甲分包分散采购直接委托24临时电工程甲分包分散采购直接委托25低压配出合同甲分包分散采购直接委托26线杆拆迁移设工程甲分包分散采购直接委托27户总箱甲分包分散采购直接委托28变电厅照明灯具甲分包分散采购直接委托29通讯协议（网通等供应商）甲分包分散采购直接委托30公建水表甲分包分散采购直接委托31白蚁防治监测甲分包分散采购直接委托垄断类合同策划类别采购项目原由预计采用单位建设单体定点放线单位金州规划局指定金州测绘院金州测绘院大连市建设工程电子档案制作市档案馆指定大连市档案馆电力电力工程施工电力工程按照供电局的要求交纳电力配套费用（含主要的施工费用），并且指定施工企业。两个项目均属城西供电局范围，魅力之城属辛寨子电力、溪之谷属红旗镇电力，分别由其指定施工单位。大连红旗电力安装有限公司配电箱(集中表箱、电源箱、户总开关箱等)采购按大连市电业局《关于下发大连市低压电能计量箱柜标准图纸的通知》，甘井子区项目均使用甘井子供电局开关厂(即大连锐达/悦达电力有限公司)的产品。大连锐达电力有限公司/悦达电力有限公司电表采购需得到供电局批复后，由供电局所属唯一计量单位--大连双益电衡技术有限公司出售大连双益电衡技术有限公司电表安装由各区供电局指定，城西供电局目前公布单价为：单相表30元/块。供电局指定变电亭防火门、百叶电业局指定市供电局只认可大连通产整流设备厂的产品为合格产品，其他产品不给予验收。大连通产整流设备厂变电亭土建移交费城西供电局收取，可签署合同，每个变电亭5万元。价格不可谈，用于后期变电亭维护使用。同时收取施工单位变压器移交费2万元/台。按供电局指定单位防雷设施施工监督与检测《大连市防御雷电灾害管理办法》(见附)指定大连市气象局是负责全市防雷设施的施工监督及检测等工作，大连市大连市雷电防护中心即是气象局下属执行企业。大连市雷电防护中心煤气煤气管道电子标识和防腐检测大连安盛燃气开发有限公司是大连煤气公司下属分公司，专门负责室内锁闭阀后工程，电子标识、防腐检验、阴极保护检测工程，煤气远传工程，煤气调压站的供应及安装。这四项属于煤气公司内部专业分工。大连安盛燃气开发有限公司煤气调压站施工大连安盛燃气开发有限公司煤气室内锁闭阀后工程(含报警)大连安盛燃气开发有限公司煤气远传施工大连安盛燃气开发有限公司煤气防盗式球阀采购煤气公司直接收款，指定下属公司供货。自来水临时水办理市自来水公司指定自来水内外线施工(含水表)市自来水公司指定外线：大连市自来水给水工程有限公司，内线：待定供水施工监理市自来水公司指定大连正信土木工程建设监理有限公司管道监理分公司公建水表采购市自来水公司指定-水表远传内线施工市自来水公司指定待定自来水泵站土建施工市自来水公司指定待定自来水泵站设备安装施工市自来水公司指定待定热力一次网工程及换热站设备安装施工按照行业惯例，该项工程费用已包含在采暖配套费中。因此，该项工程由供热公司指定。待定新增加煤气远传监理大连安盛燃气开发有限公司变电亭、开关站室内照明灯具由于电业局从09年5月开始对大连地区所有新建及在建工程的开关站、变电亭照明指定为海洋王灯具深圳市海洋王照明工程有限公司通讯设计原邮电设计院改制后，大连所有电话及网络设计业务由此单位承担，大连顺奕通讯设计资讯有限公司电力工程施工（电力内外线）电力工程按照供电局的要求交纳电力配套费用（含主要的施工费用），并且指定施工企业。两个项目均属城西供电局范围，魅力之城属辛寨子电力、溪之谷属红旗镇电力，分别由其指定施工单位。大连天虹电气安装有限公司2.4项目岗位职责本项目严格执行集团标准，并根据项目特点加入采购管理、档案事务管理、办公室管理相关职能，以保证工作落实到人，同时加入监理工程师管理职能，将监理工作加入之项目群。3.总平面管理策划3.1总平图主体施工阶段总平图。4.项目进度管理4.1项目计划保障措施A.合同明确为了确保进度计划控制节点的严肃性，不可变更性，将主要控制节点在与总包方的施工合同中予以明确。施工合同签订后，项目开工前，根据施工合同要求总包编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，报监理公司。监理公司审核总包《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目经理部审核。项目经理部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与公司《项目发展计划》和项目经理部《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。B．组织措施形成甲方、监理、总包单位矩阵式管理架构，每个栋号均成立相应得组织管理架构。项目组建质量推进小组，形成质量的动态管理模式，不断对施工方案进行优化，在施工过程中进行验证，带动项目整体管理工作。加强对项目施工生产的监控与指导，分别组织不同层次管理例会，建立有效沟通的渠道，发挥组织管理的作用。C．技术措施由于项目专业较多，制定二、三级工期横道图计划和节点控制，并进行动态管理，在此基础上合理、及时插入相关工序，进行流水施工。利用横道图计划实施动态管理，通过关键线路节点控制目标的实现来保证各控制点工期目标的实现，从而进一步通过各控制点工期目标的实现来确保总工期控制进度计划的实现。根据总工期进度计划的要求，强化节点控制，明确影响工期的材料、设备的进场日期。D．管理措施施工配合及前期施工准备工作，拟定施工准备计划，专人逐项落实。加强对现场监理、总包单位的人员培训，不断强化管理意识及配合意识。加强现场管理，注重过程控制，确保每一工序一次成优，既为下一工序的插入创造条件，又节省其自身的验收时间。E．材料保证措施根据工程进展，各专业工程师提前做好材料需求计划，每月完成采购计划的更新。随时抽验现场材料的进场情况，对现场材料的突发事件，进行有效控制。5．质量管理5.1质量管理体系及职能分工土建工程师景观工程师土建工程师景观工程师装修工程师土建组水电配套组景观组精装修组（待定）工程管理部经理工程部品质专业经理品质管理专员土建？人土建？人水暖？人电气？人项目管理部经理土建工程师土建工程师水暖工程师电气工程师施工单位项目负责人土建负责人水暖负责人电气负责人班组长班组长各工种班组长总监5.2工程质量控制要点5.3工程质量重点控制环节焦点问题透寒渗漏100%透寒渗漏100%门窗、外墙淋水检验；三次屋面、卫生间、阳露台闭水试验防水100%关键节点旁站，形成书面记录屋面、阳露台、空调位、门窗防水节点优化，审核；业主重点关注质量问题加强保温现场、设计管理：保温关键节点（屋面、阳露台、女儿墙、空调机位、栏板冷桥）旁站，形成书面记录外窗、地下室保温节点优化，审核自来水暖气自来水、采暖外线现自来水暖气自来水、采暖外线现场施工管理：100%通水检验，入住前一周供自来水100%关键节点旁站，形成书面记录100%压力检验，吹扫民生问题自来水、采暖内线线现场施工管理：100%通水检验100%关键节点旁站，形成书面记录100%压力检验联检景观工程影响力提升联检景观工程影响力提升完成励兵报告并执行，持续添加细部节点，让励兵成为常态重点景观内容制定详细实施及节点做法景观工序及节点样板成为进度计划的关键工序事前总包、监理联检检查标准入合同进场后总包、监理联检标准重点培训坚持工序样板引路及通病措施落实空鼓、开裂五金件损坏玻璃、空鼓、开裂五金件损坏玻璃、门面划痕降低报修条数加强成品保护施工顺序：在窗口湿作业完成后再安装框在外饰面施工完成后再安装扇对框进行贴膜保护，对五金进行保护套保护制定专项措施及样板空鼓、开裂发现后，立即维修5.4质量管理指导思想5.4.1依靠监理的力量控制质量1）监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助工程部进行成本控制，项目部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。2）现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与项目部合拍。3）现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部环境。5.4.2优选队伍，杜绝多层转包1）选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。2）杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。3）优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。4）提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。5）每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的，中标率应控制在30％以内。5.4.3强化过程监督1）承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。2）强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。3）重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成本控制，评价供方的表现。5.4.4沟通与支持1）沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。2）管理与技术支持：设计交底；施工节点与细部交底；技术标准交底；施工工艺交底；施工组织与配合交底；质量控制点交底；施工样板交底；3）财务支持：目前，工程承包方的注册资金都很少，通常的承包模式都是：工程先干后付款，工程承包方的资金压力是很大的，同时妨碍工程承包方组织优秀的社会资源。我们应按合同（同时合同支付条款也不要太苛刻）及时支付。5.4.5分户验收――把握竣工验收最后防线工程完工验收、分户竣工验收是最后防线，不放行任何不合格的产品，将从政府的抽样验收提高到100％的验收。5.5工程质量管理措施5.5.1图纸审查制度施工图出图前，由设计部组织，工程部参加，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。开工前，由工程部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查：±0.000绝对标高与周边场地标高的协调；总图坐标封闭复核；基础梁顶标高与室内外地面标高关系，底层凸窗、空调板的标示及节点索引；结构梁的布置对住户室内和阳台上空的影响；楼面（卫生间、阳台、露台、退台）降板标高、导墙、拦板、凸窗、空调板的标示及节点索引；外圈梁底标高与外门窗顶标高的吻合性；屋面排水坡度、防水节点、导墙高度计算复核；统一技术条件：阳台反沿、厨房卫生间导墙、屋面女儿墙、降板高度、凸窗节点、老虎窗节点是否统一；栏杆、扶手详图；庭院围墙详图；铝合金门窗规格、数量、分格设计的统一；门庭、电梯厅、楼梯间地面铺贴图；雨水管、空调孔洞、厨房、卫生间预留孔、预埋件定位标注开关、插座、灯具、配电箱、；弱电箱定位；室外景观、管线综合平衡设计5.5.2施工单位质量保证体系总承包商在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制《项目质量计划》，并上报工程部和监理公司。工程部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。5.5.3设备材料进场验收制度对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。5.5.4样板引路制度样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、钢结构施工、转换层施工、铝合金门窗，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和工程部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、工程部、设计部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。编号类别内容组织部门确认部门A交楼样板每户型工程部设计部、营销部、监理、总包B施工工艺样板混凝土导墙监理公司工程部、总包空调侧板监理公司工程部、总包混凝土楼（屋）面收浆监理公司工程部、总包砌体沟缝监理公司工程部、总包穿墙管预埋监理公司工程部、总包钢板（丝）网安装监理公司工程部、总包内外墙抹灰监理公司工程部、总包内外墙涂料监理公司工程部、总包天棚监理公司工程部、总包楼地面粉刷、楼地面砖监理公司工程部、总包楼梯踏步监理公司工程部、总包铝合金塞缝、防水、打胶监理公司工程部、总包防水基层处理监理公司工程部、总包防水层监理公司工程部、总包屋面瓦铺设监理公司工程部、总包C材料样板涂料、油漆设计部工程部、监理、总包地砖及排版设计部工程部、监理、总包铝合金门窗、配件设计部工程部、监理、总包外墙面砖设计部工程部、监理、总包开关面板设计部工程部、监理、总包灯具设计部工程部、监理、总包洁具设计部工程部、监理、总包5.5.5技术方案先行制度总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和工程部审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。项目中拟审批的施工方案包括：施工组织设计；测量方案；雨季施工方案；冬季施工方案；桩基施工方案；基坑支护施工方案；地下防水施工方案；混凝土施工方案；钢筋施工方案；模板施工方案；砌筑施工方案；脚手架施工方案；屋面工程施工方案；装修施工组织设计；成品保护施工方案；外墙外保温施工方案；设备专业施工组织设计。5.5.6质量通病处理针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、抹灰空鼓、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由工程部组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。质量通病的两个代表案例：墙面开裂及空鼓预防主要原因：基层处理不到位；施工现场未严格按配合比拌制砂浆；施工前浇水不透,且不同基层面吸水率不均匀；分层抹灰厚度过大；抹灰面养护不及时。防止此类质量通病的主要措施为：混凝土、砖石基层表面清理干净，使用胶合板底模施工，混凝土基层采用水泥胶浆扫毛，不等底层发白即进行抹灰，不同基层材料如砖面、混凝土基层相接处，粘贴抗裂网格布，搭接宽度从相接处均不小于10cm；严格按照设计配合比要求进行砂浆搅拌，后台计量设专人负责管理；抹灰前墙面先浇水，砖墙基层一般浇水二遍，混凝土墙体吸水率低，抹灰前浇水可以少一些，如果各层抹灰相隔时间较长，或抹上的砂浆已干燥，则抹上一层砂浆时将底层浇水润湿，避免刚抹的砂浆中的水分被底层吸走，产生空鼓；每次抹灰厚度控制在8～10ｍｍ，窗口等收口严格按2遍抹灰控制；施工完成后及时进行养护，待水泥砂浆达到初凝后养护7天后方可进行下道工序施工。5.5.7日常质量管理工程部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。5.5.8设计协调问题对于在设计中（包括铝合金门窗二次设计、精装修、专业设计）应注意的问题，工程部配合设计部，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。5.5.9质量事故处理对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公司和工程部认可后，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。5.5.10入住前质量检查和维修根据完工后内部检查的流程和方法，工程部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保业主入住交接的顺利进行。5.5.11成品保护措施加大成品保护投入，从出厂运输等源头工作开始落实，建立针对成品保护的奖惩制度，减少因成品保护不力带来的返工和整改，不因成品保护不力而造成业主满意度下降。6.工程成本管理6.1项目成本控制目标项目成本控制目标：设计变更与现场签证控制在合同总价的3％内。6.2项目成本控制措施6.2.1招投标及材料采购方式6.2.1.1总包工程采用工程量清单招标。根据集团规定，总包招投标采用工程量清单招标方式。相对于以前采用的费率招标方式而言，采用工程量清单方式对成本人员的个人水平的依赖性降低，能及时发现设计不合理之处，减少变更发生，从而降低工程总成本。总包招标的工作安排。“一个计划，二个文件，三次交底”。一个计划：总包工程的招标计划，由成本部牵头制定，设计部和工程部配合。二个文件：招标文件和合同文件。根据集团要求，本工程将采用集团的标准文本。文件编制的流程:编写初稿→交律师修改→发放各部门及领导征询、集中意见→举行评审会→整理修改意见及待落实责任书→修改落实→完稿→传签。文件可提前发放入围单位，并跟踪收集其反馈意见（注意电子版不能外泄）。三次交底。对招标小组、造价咨询单位、入围单位分别进行交底。6.2.1.2分包工程及甲购材料招标对于甲方分包工程、甲供设备材料，均要求采用招标方式，实行“货比三家、择优选用”，采用合理低价中标的原则，降低工程成本。6.2.1.3甲方指定品牌的设备材料工程部、成本部和设计部要广泛考察设备材料厂家，尽量选取性价比较高的设备材料范围。6.2.2图纸审查1）招标前的施工图审查。施工图纸是总包招标最容易出问题的地方，其进度质量对招标管理甚至项目的成本管理都将起到决定性的作用。所以招标图纸必须是经过审查的图纸。施工图出来后，成本部将图纸发给造价咨询单位和入围单位编制工程量清单。在编制过程中，及时组织设计部进行答疑。2）开工前，工程部组织公司内部相关部门，总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。6.2.3变更签证管理6.2.3.1所有的变更签证都统一以业主指令的方式下发，相关表格如下：7.安全文明管理7.1安全文明管理组织架构7.2安全文明及成品保护合同清单安全文明清单重点为施工道路及洗车池施工，洗车池需要24小时有人看守。项目名称规格施工标准施工入口形象标识牌标牌：高1.5米，宽0.9米，有机板，不锈钢框，直径不小于60mm，砼基础C15，200mm，宽600mm施工标志牌、安全措施牌、文明施工牌、入场须知牌、消防保卫牌、管理人员名单电话牌、施工总平图、效果图门卫门卫面积不小于4㎡轻体板房施工大门钢板各单位CI标准洗车池必须硬化，标号不小于C20，厚度不小于200mm，车辆出入口位置设冲洗装置和排水沟、沉沙池，宽6米，长8米洗车池人员专人负责24小时值班施工围挡1.8米高，彩钢板标段完全封闭围合，延街范围要求做200mm高砖基础，迎街面为新围挡场地硬化主干道C20砼200mm，按照规划道路宽度；8米宽支干路，C20砼200mm，按照规划道路宽度；6米宽沿路围挡600mm高钢管脚手架，双层水平杆，黄黑相间色沿路所有范围彩旗带有标识的彩旗条幅安全文明宣传标语平均每栋楼2条排水沟主干路旁排水沟200mm*400mm，过路加排水管，楼周围排水沟200×200mm，还要不，排到哪里去？砖砌、抹灰，按照规范找坡，主干排水沟每隔30米设一处积水井，排水沟不设设钢筋水蓖子沙石堆放场地C20砼150厚，300平米，四周排水沟100×100mm砖砌硬化钢筋堆放场地16×13米；砼基础200*200，场地为100厚碎石砼基础、脚手架隔断，分类堆放，挂标识牌钢管堆放场地5×6米钢管支架模板堆放场地堆放场地均为100厚碎石地面,40平米钢筋加工棚4米×12米脚手架、顶棚双层满铺脚手板，黑黄木材加工棚4米×6米木材加工棚为脚手架搭设，顶棚满铺脚手板，黑黄水泥堆放场地10米×6米搭设水泥堆放棚，压型钢板斜棚顶、四面彩钢围板,地面为C15砼100厚；其它粉状材料经许可后可堆放到楼内搅拌机4米×6米搅拌机为100厚C15，双层顶棚脚手板，防尘棚采用彩钢板防护，配比标识牌电子计量称每台搅拌机配一台生活垃圾站每个4×4米，C15砼100厚三面砖砌抹灰1000mm高，将生活垃圾建筑垃圾站每个4×4米，C15砼100厚三面砖砌抹灰1000mm高，建筑垃圾易燃库房12平米成品板房易暴库房12平米成品板房危险品库房12平米成品板房厕所24个蹲位地面、墙1.2米高贴瓷砖，砖砌，压型钢板顶棚，设化粪池，240砖墙，外刷涂料安全网使用备案产品严密、牢固，禁止用铁丝绑扎，临街单体上新安全网消防器材每100平方米配备两个10L灭火器总面积超过1200平方米的，应备有专供消防用的太平桶、积水桶（池）、黄砂池等器材设施，每组灭火器之间的距离不应大于30米。仓库或堆料场内，每组灭火器不应少于4个，临时木工间、油漆间、木、机具间等，每25平方米应配置一个种类合适的灭火器最低标准：每个安全通道口设置专供消防用的太平桶、积水桶（池）、黄砂池等器材设施，施工正门、生活区、办公室门前，和相关材料仓库，木材堆放场地、木材加工棚需要设置。吸烟室3米×4米成品板房甲供材堆放场地40平米100厚石子，粒径3～5cm配电箱防护棚定型产品钢筋焊接封闭维护棚，刷黑黄相间警戒色，上锁，专人负责，标识牌脚手架基础100mm×1300,C20砼垫层，钢底座支撑所有立管支撑，黑黄色脚手架外径48mm或51mm，但严禁混用，涂刷黄黑相间警戒色钢管脚手架，可靠拉接，隔层设18cm高挡脚板，黑黄色卸料平台钢管脚手架必须独立支持系统，平台底板满铺脚手板，固定牢固，四围安全网防护，设荷载标识牌，有专项方案悬挑脚手架型钢技算书，安装应满足设计要求安全平网使用备案产品每隔2层高度不超过10米设安全平网，3米处设首层安全平网，封闭严密剪刀撑钢管脚手架，黄黑警戒色必须延脚手架高度连续设置，架高度在24米一下，各组剪刀撑间距不大于15米，架高在25米以上，要连续设置基坑防护塔吊基坑要求基础在景观标高下1.9米，毛石砌筑宽700mm，或者为370砖墙内设积水坑，用水泵抽水；基坑周边设置双层钢管防护，高1.2米，挂安全网基坑通道钢管围挡、脚手板宽1米基坑内设上下通道，围挡高1.2米，满铺脚手板塔吊指挥专人指挥专人对塔吊指挥，配彩旗、对讲、口哨，对吊装吊笼、钢丝、锁扣和塔吊沉降观测负责安全帽备案合格产品进入现场每人必须佩戴，各单位需要统一颜色和款式安全通道每栋单体必须做安全通道，宽大于1.5米高层为双层脚手板防护棚，周边钢管脚手架围挡，挂立网，上挂安全标识牌安全带备案合格产品高空作业人员必须佩戴，高挂低用楼梯口防护钢筋焊接二级钢16防护栏杆1.2米，双水平钢筋，下为0.6米高电梯井口成品防护围栏1.8米高，刷警戒色，采用4分钢管焊接，挡脚板电梯所有门口设置成品防护栏杆，井道内每隔两层设安全平网，不得有垃圾，不得硬覆盖预留洞口脚手板防护固定牢固，落地窗口防护钢管脚手架钢管脚手架，高1.2米，中间杆高0.6米，三角支撑防护栏杆临时电采用TN-S系统，三级配电两级保护，均为备案产品用水泥电杆架线，电缆过路需挂限高标识，接地良好材料、安全标识牌、楼层标牌、楼号标牌统一规格的定型产品，铁皮、彩印所有材料堆放场地、安全通道、搅拌机、塔吊、升降机、所有单体楼的楼号、楼层号和其它需要挂设的部位卷扬机工作棚2米×3米脚手架、彩钢板30度角坡屋面宿舍食堂成品板房，食堂可以为砖砌墙地面墙面瓷砖到顶卷扬机钢丝绳防护砖砌200宽200深沟槽。内外抹灰井架每层设安全通道1.5米宽，井架距离单体间满铺脚手板防护棚每层设双开钢筋成品安全门，设门插划，刷黄黑警戒色，满铺脚手板，设挡脚板成品保护栏杆、百叶保护建议给栏杆做铺装地砖保护楼梯踏步保护地面铺设密目安全网浇水养生及保护窗框、门框(含底框)保护给窗入户门、单元门门扇保护玻璃保护保护给窗电气设备保护地漏、水暖设备等保护各种箱体预留洞保护墙面及口角保护文化石、面砖、涂料等装饰面