物业服务合同物业服务公司

合同编号：物业服务合同（物业服务公司）甲方（业主委员会）：乙方（物业服务公司）：服务期限：订立时间：订立地址：物业服务合同使用阐明1.本合同文本为示范文本，供业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务公司订立物业服务合同时使用。2.本合同文本中所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务公司，由物业服务公司按合同的商定，对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和有关秩序，并由业主支付费用的活动。3.本合同文本“【】”中的选择内容、空格部位填写及其它需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商拟定。“【】”中选择内容，以划“√”方式选定；对于实际状况未发生或双方当事人不做商定的，应当在空格部位打“×”，以示删除。4.双方当事人订立本合同时应当认真核对合同内容，合同一经订立，对双方都有法律约束力。物业服务合同甲方（业主委员会）：通讯地址：联系电话：乙方（物业服务公司）：营业执照注册号：物业服务公司资质证书号：通讯地址：联系电话：[风险点]1、乙方应当含有符正当律规定资质，否则将受行政处分，造成合同无效。[关联案例]01、云南俊发物业管理有限公司与和丽红等物业管理纠纷上诉案——业主认为物业服务公司没有有关资质和收费资格，回绝缴纳物业服务费用。法院认定该物业服务公司有有关资质，业主应按商定缴纳费用。[关联法规]根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《云南省物业管理规定》等有关法律、法规和规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜，协商订立本合同。物业服务公司选聘第一条年月日（项目名称）业主召开业主大会，大会选举产生业主委员会。第二条业主大会上业主按照议事规则选聘物业服公司为业主及物业使用人提供物业服务，并委托业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务公司订立物业服务合同。[风险点]1、即使业主未与物业服务公司订立物业服务合同，但事实上接受物业服务的，视为成立物业服务关系。[关联案例]01、云南楚峰市政建设开发有限责任公司物业管理分公司诉陈虹、王瑾物业管理纠纷案——业主与物业公司未订立物业服务合同，但是接受了物业服务。法院认为业主实际接受了物业管理服务，即原、被告形成物业管理关系。业主委员会与其选聘的物业服务公司订立物业服务合同对业主含有约束力。[关联案例]01、重庆市永川区某某物业有限责任公司诉李某某物业服务合同纠纷案——业主委员会与其选聘的物业服务公司订立物业服务合同商定包干制，后业主回绝缴纳。法院认为业主委员会订立的合同对业主有约束力，业主应推行合同义务。[关联法规]第二章物业项目基本状况第三条本物业项目（下列简称“本物业”）基本状况以下：名称：类型：坐落位置：规划建筑面积：平方米。物业管理区域四至：东至：南至：西至：北至：规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一、二。第四条物业服务用房重要用于物业服务公司客服接待、项目档案资料保存、工具物料寄存、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。物业服务用房建筑面积为平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号；地下建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号。（注：物业服务用房为多处时，双方可自行增加以上内容。）[风险点]1、填写以上内容应与规划平面图上记载上一致。[关联案例][关联法规]第三章物业服务期限、原则及有关商定第五条物业服务期限为年，自年月日起至年月日止。第六条乙方提供的物业服务涉及下列重要内容：6.1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管有关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；6.2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件三；6.3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四；6.4、负责共有绿地、景观的养护和管理；6.5、负责清洁卫生服务，涉及物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防备工作；6.6、其它服务事项。第七条乙方按下列质量原则提供物业服务：7.1、房屋外观：外观整洁、完好、统一；无乱粘贴、悬挂现象。7.2、设备运行：配合有关职能部门或公司，使本物业区域内的供水、供电、电话、有线电视等设施正常运行。7.3、公用部位、共用设施设备：对供应排水、供配电、区域照明，定时进行检查；对房屋及重要设备、设施建立维修保养统计。7.4、环境卫生：本物业区域内的清洁卫生做到干净、整洁。7.5、绿化：绿地无杂物，无侵占现象；花草树木修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害现象，枯死花木及时迁移补种。7.6、交通、车辆管理：车辆按行驶路线行驶、保持畅通，杜绝车辆乱停乱放，尽量避免交通事故发生；对非机动车辆进行有序管理，杜绝免费占用停放位置，对废弃车辆经常进行清理、处置，不得占用有效位置；按规定发放停车证，按原则收费。7.7、安全：7.7.1、实施24小时保安值班制度。7.7.2、执勤人员熟悉本物业环境、文明执勤、训练有素、言语规范。7.7.3、协助治安管理部门解决多个突发事件。7.8、消防：7.8.1、消防设施完好无损，可随时启用。7.8.2、消防通道畅通，建立消防应急预案。7.8.3、组织有关保安人员对消防知识、消防设施等事宜进行培训。7.9、报修：建立24小时电话值班服务，对全部报修需求做统计，并按规定解决。第八条乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其它特约服务的，应当与业主订立特约服务合同，服务事项、原则及费用由双方在合同中商定。第九条乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购置或使用。第十条物业装饰装修前，乙方与业主订立书面装饰装修服务合同，乙方应当告知有关的严禁行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等状况在业主所在楼内公示。除商定收取装修管理费元、装修确保金元、装修垃圾清运费元外，乙方可依实际状况另行收取其它对应费用。如收取装修确保金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重构造损坏，乙方应当在竣工后6日内将装修确保金全额退还业主。第十一条业主转让或出租其物业时，应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳状况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同订立之日起_______日内，将买卖或者出租状况告知乙方，否则将同受让人承当连带责任。业主转让物业前，应当与乙方结清有关费用。[风险点]1、乙方能够就提供的服务范畴和质量与甲方协商，该商定对双方都有约束力。但当法律有规定而双方未商定时，仍还需要推行法律规定的义务和原则。[关联案例]01、李昆与昆明仁安邦物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案——业主买了一辆电动车，置于楼下充电时被盗，认为物业服务者未推行安保义务。法院认为物业服务公司存在过失为推行安保义务。02、广西福来物业服务有限责任公司与陈文阳物业服务合同纠纷上诉案——业主认为建设单位与物业服务公司订立的前期物业服务合同对其没有约束力，并且物业公司未按照商定的原则提供物业服务。法院认为合同有效，业主与物业公司存在物业服务关系。2、乙方的安全保障服务范畴归责原则是过失责任，乙方应按照商定推行职责。\o"4-201"01、上诉人黄海燕与被上诉人河南省对外贸易发展置业有限公司、河南亨泰物业管理有限公司合同纠纷案——室内盗窃发生后业主规定物业公司安装可视防盗系统并承当责任。法院认为两者之间存在物业服务关系，但是室内盗窃物业公司承当的是过失责任，物业公司在此案中无过失。02、鲍某诉长沙某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案——物业使用人将其车刷卡后停在物业管理区域，随即被盗，规定物业公司赔偿。法院认为两者之间没有形成保管合同，物业公司不承当责任。03、李某某诉重庆市某某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案——业主在校区楼道停放自行车被盗，认为物业公司存在重大过失，规定其承当赔偿责任。法院认为业主并没有提供有力证据证明，物业公司不承当责任。乙方能够规定业主在装修时缴纳押金、确保金，但是竣工后业主没有出现商定损坏情形的应退还业主。[关联案例]01、某某市某某服务有限公司等与华某某物业服务合同纠纷上诉案——业主在装修是向物业公司缴纳了押金，现物业公司终止了合同。法院认为物业公司应当退还装修押金。如果物业转让的双方可商定物业承当的主体，应合同有相对性由合同商定的缴付主体承当缴付责任。[关联案例]01、上诉人郑州思达物业管理有限公司与上诉人杜建英物业服务合同纠纷案——业主与物业公司商定业主转让物业的物业费用仍由业主缴纳，逾期缴纳的还需交付滞纳金，业主出租房屋时与承租人商定由承租人缴付物业费用。法院认为有业主缴纳物业服务费用。[关联法规]第四章物业服务收费第十二条本物业管理区域物业服务收费方式为：【包干制】【酬金制】。12.1、包干制12.1.1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体原则以下：多层住宅：元/平方米·月；高层住宅：元/平方米·月；别墅：元/平方米·月；办公楼：元/平方米·月；商业物业：元/平方米·月；会所：元/平方米·月；物业：元/平方米·月。12.1.2、实施包干制的，盈余或亏损均由乙方享有或承当；乙方不得以亏损为由规定增加费用、减少服务原则或减少服务内容。12.2、酬金制12.2.1.物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体原则以下：多层住宅：元/平方米·月；高层住宅：元/平方米·月；别墅：元/平方米·月；办公楼：元/平方米·月；商业物业：元/平方米·月；会所：元/平方米·月；物业：元/平方米·月。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。12.2.2、乙方采用下列第种方式提取酬金：12.2.2.1、乙方按【每月】【每季】【每年】元的原则从预收的物业服务资金中提取；12.2.2.2、乙方【每月】【每季】【每年】按应收的物业服务资金%的比例提取。12.2.3、物业服务支出应当全部用于本合同商定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；年度结算后局限性部分，由全体业主承当，另行缴纳。第十五条乙方应当按价格主管部门的规定，将服务内容、服务原则、收费项目、收费原则等有关状况在物业管理区域内明显位置公示。乙方应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同推行状况、物业服务项目收支状况、本年度物业服务项目收支预算。业主共同决定或业主委员会规定对物业服务项目收支状况进行审计的，乙方应当予以配合。12.3、物业服务费用按交纳，甲方应在每年月日前推行交纳义务。甲方应自项目建设单位公示交房期限届满之日起，按本合同的商定准时足额缴纳物业服务费用及其它有关费用。12.4、上述物业服务费用不涉及下列开支：12.4.1、商品房保修期满后，对共用部分建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，该笔费用由公共物业维修资金或公共收益（如有）中列支，如有关费用局限性以列支的，由业主按专有部分占建筑物总面积比例分摊；12.4.2、超出商品房保修范畴，对共用部分建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，该笔费用由公共物业维修资金或公共收益（如有）中列支，如有关费用局限性以列支的，由按业主按专有部分占建筑物总面积比例分摊；12.4.3、商品房保修期满或超出商品房保修范畴，对甲方专有部分建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，该笔费用由甲方另行承当；12.4.4、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，该笔费用由公共收益中（如有）列支，如有关费用局限性以列支的，由按业主按专有部分占建筑物总面积比例分摊；12.4.5、物业专有部分、专有设施设备保险费用，该笔费用由甲方自行承当；12.4.6、物业管理区域内任何人身损害或财产损失保险，有关费用由甲方或其它有关单位、个人自行承当；12.4.7、物业管理区域内车辆保管或保险责任，有关费用由车主自行负责；12.4.8、乙方向全体业主和物业使用人提供的其它系列有偿服务项目费用，具体服务事项及收费由乙方自行决定，但不得违反政府有关强制性规定，亦不得对本合同商定的基础服务项目进行重复收费。12.5、乙方不得私自提高上述物业服务收费原则，但在本合同期内如非因乙方因素造成物业管理服务成本上涨超出30%情形时，涉及但不限于因经济通胀、政府指导人工成本上调等，乙方有权根据政府公布的物价指数和行业指导原则合理上调物业收费原则，有关文献及执行方法将构成本合同附件予以推行。在此情形下，甲方应按乙方另行公布的收费原则缴纳物业服务费。否则乙方有权减少物业管理服务原则减少服务项目，或根据亏损状况提前终止本合同推行。12.6、业主在符合有关法律规定的前提下，运用住宅物业从事经营活动的，乙方可按商业物业原则收取对应的物业服务费。第十三条停车场收费分别采用下列方式：

13.1、停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位元/个每月、车库机动车车位元/个每月、露天非机动车车位元/个每月、车库非机动车车位元/个每月的原则向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天机动车车位元/个每月、车库机动车车位元/个每月、露天非机动车车位元/个每月、车库非机动车车位元/个每月的原则提取停车管理服务费。

13.2、停车场属于建设单位全部、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位元/个每月、车库车位元/个每月的原则向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位元/个每月、车库车位元/个每月的原则提取停车管理服务费。

13.3、停车场车位全部权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位元/个每月、车库车位元/个每月的原则向乙方交纳停车管理服务费。[风险点]1、乙方收取费用应当有具体记载留存备案，在物业公司转交按记载结清各项费用，否则不利于举证。[关联案例]01、某某服务有限公司等与贺某某物业服务合同纠纷上诉案——物业公司提前解除了物业服务合同，物业服务费用的结算产生纠纷。法院认为应先结清原关系的费用，再补交后期的服务费用。2、乙方在选择两中不同收费方式要注意包干制下乙方方自负盈亏，酬金制下能够从预收物业服务资金中提取物业服务费用。[关联案例]01、重庆市永川区某某物业有限责任公司诉李某某物业服务合同纠纷案——业主委员会与其选聘的物业服务公司订立物业服务合同商定包干制，后业主回绝缴纳。法院认为业主委员会订立的合同对业主有约束力，业主应推行合同义务。3、物业服务受非应当推行想应的备案手续，收费原则应付和法律的有关规定，不得随意定价收费，否则将受到行政处分。[关联案例]01、王某与上海圣骊物业管理有限公司物业服务合同纠纷案——业主认为其在与建设单位订立商品房预售合同是并不知晓物业公司与建设单位订立物业服务合同，且其商定的物业费用不合理，法院认为物业公司办理了物业收费登记备案手续，业主应承当物业服务费用。[关联法规]第五章权利与义务第十四条业主的权利义务14.1、有权规定乙方按合同商定提供物业服务；

14.2、监督乙方推行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；

14.3、业主有权建议召开业主大会会议，监督业主委员会工作；

14，4、参加业主大会会议和选举业主委员会组员，享有选举权和被选举权；

14.5、对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用状况，享有知情权和监督权。有关物业共用部分经营、收益的商定见附件七；

14.6、恪守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

14.7、按国家和我市有关规定缴纳专项维修资金；

14.8、按有关规定及本合同商定缴纳物业服务费和特约服务费；

14.9、对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务予以必要配合；

14.10、有关法律规定和当事人商定的其它权利义务。第十五条乙方的权利和义务15.1、根据有关法律、法规规定和合同商定，收取物业服务费、特约服务费；

15.2、按本合同商定的物业服务事项和原则提供物业服务；

15.3、妥善保管和对的使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其它用途；

15.4、及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时解决业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；

15.5、对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采用告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；

15.6、不得私自占用本物业管理区域内的共用部分或私自变化其使用用途。不得私自将业主全部的共用部分用于经营活动。不得私自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理有关手续，制订施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽量减少对业主的影响，并及时恢复原状；

15.7、可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务公司，但不得将全部物业服务一并委托给其它单位或个人。乙方应当将委托事项及受托公司的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托公司订立的合同中商定的服务原则，不得低于本合同商定。乙方应当对受托公司的服务行为进行监督，并对受托公司的服务行为承当责任；15.8、能够将合同项下的权力义务转让给第三人，但应当征得甲方的同意，不得私自转让。第三方提供的物业服务质量原则不得低于原合同商定。

15.9、乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当含有对应资质或委托含有对应资质的单位实施，委托其它单位实施的，应当明确各自的安全管理责任；

15.10、有关法律规定和当事人商定的其它权利义务。[风险点]1、乙方转让物业服务合同下的权力义务的应当获得甲方的同意，否则对业主将不发生效力。[关联案例]01、戚卫与昆明豪宇物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷上诉案——物业服务公司将合同项下的权利义务转让给了第三方，该转让行为征得业主委员会同意，某业主以其不知转让为由回绝向第三方支付物业服务费用。法院认为该转让有效，业主应按商定向第三方缴纳费用。[关联法规]第六章合同终止第十六条任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面告知对方。第十七条本合同期限届满前，甲方决定继续聘任乙方的，应当在期满前3个月书面告知乙方；乙方自接到续约告知1个月内回复甲方。第十八条本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，涉及物业服务费的清算、对外订立的多个合同的执行、物业共用部分查验交接以及移交有关档案资料等，见附件五。[风险点]1、乙方若决定不再续约的应提前告知甲方，合同终止后应配合办理交接手续，否则将要承当对应违约责任。[关联案例]01、云南德华物业管理有限公司与昆明市盘龙区机电二区业主委员会物业服务合同纠纷上诉案——业主委员会与物业公司订立的物业服务合同到期后双方没有达成续约的共识，业主委员会规定物业公司办理交接手续，退还物管用房。法院支持了业主委员会的请求。02、某某市某某服务有限公司等与杨某某物业服务合同纠纷上诉案——物业服务公司解除了合同但是其多收取了物业服务费用，先业主规定其返还。法院支持了业主的请求。03、某某市某某服务有限公司等与陈某某物业服务合同纠纷上诉案——业主预交了物业服务费用，但是物业公司斯提前退场。法院认为对物业公司多缴的费用应当退还。双方合同到期，双方未就新的物业服务合同达成合同，但乙方继续提供物业服务，而业主未提出异议，此情形下视为物业服务关系继续存在。[关联案例]01、李某某诉某某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案——物业服务合同已到期，业主委员会致函物业公司继续推行合同。物业区域内忽然停电，物业公司未开应急灯致使物业使用人下楼摔伤。法院认为即使合同到期但是双方应按物业服务合同推行职责。[关联法规]第七章违约责任第十九条甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评定监理机构就乙方的物业服务质量与否符合本合同商定的服务原则进行评定，评定费用由甲方承当；乙方管理服务达不到本合同商定的服务内容和原则的，应当承当采用补救方法或赔偿损失等违约责任。第二十条如因甲方违反法律、法规、《临时管理规约》、乙方与项目建设单位订立的《前期物业服务合同》及本合同商定，造成乙方无法进行正常的管理和服务，乙方有权提前解除本合同并规定甲方承当一切有关损失。第二十一条乙方违反本合同第十三条、第十四条的商定，私自提高物业服务费原则的，业主和物业使用人就超额部分有权回绝缴纳。第二十二条业主违反本合同第十三条、第十四公商定，经乙方书面催缴，未能准时足额缴纳物业服务费，应当按未付款每天%的原则向乙方支付违约金。第二十三条业主违反本合同的商定，实施妨害物业服务行为的，应当承当恢复原状、停止侵害、排除妨碍等对应的民事责任。第二十四条因不可抗力致使合同部分或全部无法推行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免去责任。第二十五条为维护公共利益，在不可预见状况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采用紧急避险方法造成损失的，应当按有关规定解决。第二十六条乙方有确凿证据证明属于下列状况的，可免于承当违约责任：26.1、由于业主或物业使用人本身的责任造成乙方的服务无法达成合同商定的；26.2、因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，临时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；26.3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的。[风险点]1、双方协商后选择的合同内容对双方都有约束力，一方不按合同商定推行，将对应的承当违约责任，除非有法定的免责事由。[关联案例]01、余治会与昆明邦特佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案——物业服务公司提供物业服务后规定业主缴纳物业费，并送达了《昆明市物业服务收费备案告知书》，但业主仍逾期不缴纳物业服务费。法院认定该告知有效，业主应缴纳物业服务费用。02、上海某物业管理有限公司诉管某等物业服务合同纠纷案——业主拖欠物业服务费用，物业公司催讨未果。法院支持物业公司请求由业主支付物业费和滞纳金。03、厦门厦诚物业经营管理有限公司诉陈国利物业服务合同纠纷案——物业服务公司提供了物业服务之后，业主回绝缴纳物业费用。法院认为合同有效，业主应当推行其义务。[关联法规]第八章争议解决第二十七条合同推行过程中发生争议的，双方可通过协商