工业园农业产业化服务平台建设项目实施方案

第一章项目总论1.1项目概况XX工业园农业产业化服务平台建设项目1.1.2项目承办单位XX县工业园发达开发建设有限公司是经县人民政府批准成立的国有独资企业，2009年6月经工商注册登记，注册资本500万元，实收资本200万元，公司唯一股东为XX县财政局。公司具体负责XX县工业园的开发、建设及融资等工作。注册资本：500万元；注册号：公司类型：国有独资有限责任公司经营范围：基础设施建设投资；农业产业化及服务平台建设投资；为园区企业开展经济技术合作和投资经营提供管理咨询和产业政策服务；建设工程项目经营管理。2009年6月1.1.3项目拟建地点县工业园)。XX工业园农业产业化服务平台建设项目是XX县工业园建设的重要组成部分。XX县工业园始总体规划面积6.91平方公里，位于XX县东部，核心区距县城3km,距XX火车站6km,长张高速公路、S306省道从东向西穿过工业园的温泉南边。枝柳铁路和S304省道贯穿工业园南北。XX汽车东站在工业园温泉西南，整个工业园地处铁路、公路交汇的金三角地带。四周山体绵延，植被丰富；区内大小鱼塘、水库较多，还有零溪河和张家塔溪流经。交通方便快捷，地势平坦，环境优美。1.1.4项目可行性研究编制依据e)《XX县城总体规划修编》(2002-2020)f)《XX县工业园总体规划设计》(2005-2020);g)《XX县工业园控制性详细规划》(2008-2020)h)《XX县工业园可行性研究报告》(湖南大学设计研究院，2006)j)建设单位提供的地形图、红线图。1.2可行性研究结论主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1项目建设用地面积2总建筑面积3建设密度%4容积率5绿地率%6建设总工期年22010年～2012年7总投资万元固定资产投资万元铺底流动资金万元8营业收入万元9营业税金及附加万元总成本费用万元利润总额万元所得税万元总投资收益率%项目资本金净利润率%项目投资回收期(税后)年7.42年盈亏平衡点%a)需解决融资问题b)该项目所处的良好的自然环境，项目规划、项目设计与开发建设，均应注重保护与合理利用自然地形与地貌。且周边生态环境优美，因此应该在外形风格上着力推敲，努力创造与d)成立专门机构，指导、协调、组织项目动作。第二章项目背景及建设必要性农业产业化是现代农业发展的方向和主要途径，是社会化大生产建立在各参与主体共同利益基础上的一种运行机制。发展农业产业化转变的最佳切入点；是实现农村改革发展"第二个飞跃"的必然选择；标的关键措施；是整体推进农业现代化进程的重要途径；是推动农村产业化基础差，发展缓慢，县委、县政府提出了"以旅游为主导，新型工业化强市，现代服务业兴市，加快城市建设，促进农业产业化”化的进程，为区域产业结构的调整和农业产品资源的合理配置提供完2.2项目区概况XX交通发达便捷，长(沙)张(家界)高速公路、焦柳铁路横穿全境，东临桃花源机场，西距张家界荷花国际机场80公里，距省会长沙270水中游。地处东径110°27′35"—111°20′00”,北纬29°04′00"—29°41′56"之间，东北与常德石门县毗邻，东南与常德桃源县接壤，西北与桑植县相连，西南与张家界市永定区，武陵源相接。县境东西横跨70.7公里，南北纵贯69公里，总面积3480.5平方公里，约占全省面积的1.7%。改革开放以来，XX县市以"大开放、大开发、大引进"的姿态和步伐走出了一条大发展之路，城市基础设施不断完善，经济明整洁，富有地方特色"的旅游新城矗立在人们面前。全市已基本形年末全县总户数24.0万户，总人口69.75万人；城市化水平35.98%。年末全县常住总人口为63.66万人，其中：城镇人口22.90万人，农村人口40.76万人。2010年全县实现生产总值(GDP)72.72亿元，按可比价格计算(下同),比上年增长13.9%,增幅比上年提高0.6个百分点。其中，第一产业实现增加值12.72亿元，增长5.6%;第二产业22.13亿元，增长17.5%;第三产业31.87亿元，增长15.1%。人均生产总值达到10481元，增长12.7%。全年完成工业总产值44.07亿元，比上年增长16.4%(按现价计算)。其中：规模以上工业完成产值35.88亿元，比上年增长17.4%,规模以下工业完成产值8.19亿元，增长10.6%。全年完成固定资产投资总额28.03亿元，比上年增长40.8%。在总投资中，城镇固定资产投资(含房地产投资)完成18.85亿元，增长21.8%;房地产投资完成4.07亿元，增长7.8倍；农村固定资产投资完成4.48亿元亿元，增长12.4%,增长1.9倍。全年社会消费品零售总额19.38亿元，比上年增长19.2%。县及县以上实现消费品零售额10.78亿元，增长19.6%;县以下实现消费品零售额8.6亿元，增长19.1%。全年完成货运量569万吨，比上年增长11.2%;完成客运量1040万人，增长9.4%。全年完成货物周转量42740万吨公里，增长11.1%,旅客周转量41369万人公里，增长10.2%。全年财政总收入完成40255万元，比上年增长22.0%,一般预算收入26854万元，增长32.0%,其中税收收入18381万元，增长25.6%。财政支出134515亿元，比上年增长27.4%。其中，社会保障和就业支出2644万元，增长24.0%;教育支出26483万元，增长5.7%。2010年全县人口出生率为12.68‰,死亡率为6.92‰,自然增长率为5.76‰。生态环境不断改善，主要污在我国改革开放和现代化建设过程中，农户小生产与大市场大流逐渐扩大的市场之间的矛盾，使农户的分散经营与社会化大市场衔接好，满足经济发展的要求，必须进行组织制度的创新。而农业产业化的本质是经营方式的贸、农、工一体化。通过发展农产品贸易和农产品加工，使市场形成对农业生产的带动，使农民提高直接参与市场活动的积极性，有利于农民进入市场，开拓市场。另外，随着农业和农村经济的发展，农业与非农业的利益分配的矛盾也一直未能得到很好的解决。而且农业的比较利益较低，国家对农业的投资又难以真正落到农业上来。这些矛盾已经严重影响到了农业的进一步发展和农民收入的进一步提高。而农业产业化把产、加、销融为一体，通过规模经营和多层次加工，既提高了流通效率，又实现了产品增值，从而改变了原始产品供应状况，有效地提高了农业的经济效率。建设社会主义新农村是我国现代化建设进程中重大而长远的历史使命。党的十七大报告中指出：坚持把发展现代化农业、繁荣农村经济作为首要任务，加强农村基础实施建设，健全农村市场和农村服务体系，探索集体经济有效实现形式，发展农民专业合作组织形式，支持农业产业化经营和龙头企业发展，逐步实现农业生产的专业化、商农业产业化是现代农业发展的方向和一般途径，是一种社会化大生产的组织形式，是农业、农村经济经营方式和组织机制的创新，同时又是一种建立在各参与实体与主体共同利益基础上的运行机制。发展农业产业化是联接农民与市场的桥梁和纽带；是农业和农村经济实现两个根本性转变的最佳切入点；是实现农村改革发展“第二个飞跃”的必然选择；是强化农业基础地位，确保农产品增长和农民增收，实现小康目标的关键措施；是整体推进农业现代化进程的重要途径；是推动农村工业化、城市化进程的战略措施；努力把我县打造成为湘西北的工业重镇，全省的旅游强县、区域性的商贸中心、和谐富裕的生由于我县目前经济社会发展总水平仍然较低，城市化、工业化、游带动，工业强县"的发展思路，突出基础设施建设、支柱产业培育着力推进新型城市化、新型工业化和农业化产业进程。工业园农业产业化服务平台建设项目成为XX工业园基础设施建设的配套项目，将加快张家界市农业产业化的进程，为区域产业结构的调整和农业产品资源的合理配置提供完善的基础设置支持，使XX县的农业产业在布局、分工和功能上更加完善，有利于XX县经济的快速发目前，国家西部大开发和中部崛起战略正在加快实施，省委、省政府已经启动第二轮湘西地区开发，并把打造张家界世界旅游精品摆到与“长珠潭"同等重要的战略地位。XX县委、县政府提出了"旅游带动、工业强县"的战略部署，以此为契机，XX县工业园管理委员会计划通过招商引资，对XX工业园进行整体开发，推动社会经济快速发2.4项目简介XX工业园农业产业化服务平台建设项目，建设内容主要包括：建农业产业化等设施设和农业产业化基地配套工(1)农村道路建设道路建设5条，包括XX大道、工业大道、董家岗沿河路、雷家坪道路、董家岗道路。XX大道全长1.5km,按支路标准设计，路基宽度16.0m;工业大道全长1.5km,按主干路标准设计，路基宽度35m;董家岗沿河路全长1km,按支路标准设计，路基宽度16.0m;雷家坪路按次干路标准设计，路基宽度20.0m;董家岗道路按次干路标准设计，路基宽度18.0m。(2)农业产业化标准厂房XX县农业产业化骑龙岗基地和董家岗基地标准厂房总征地面积5万平方米，建设多层标准厂房16栋，每栋2层。2009年已建成7770平方米，2010-2012年计划建设标准厂房42230平方米，其中骑龙岗基地标准厂房建设20230平方米，董家岗基地标准厂房建设2200平方米。(3)农业产业化基地配套工程配套工程有3项，包括农村饮用水工程，产业化基地给排水管网建设工程，电力工程。排水管网建设工程，生活用水管网沿园区主次干路铺设，主要管线为环状形成状网；电力主要是架设3km长的园区供电线路。建成的XX县农业产业化基地主要是招商引资，引进企业入基地。服务于企业.主要是土地出售使用权以及工业园的各项配套性公共业2.5项目建设的必要性2009年全县实现生产总值(GDP)66.72亿元，按可比价格计算(下同),比上年增长13.9%,增幅比上年提高0.6个百分点。其中，第一产业实现增加值12.72亿元，增长5.6%;第二产业22.13亿元，增长17.5%;第三产业31.87亿元，增长15.1%。人均生产总值达到10481元，增长12.7%。全年完成工业总产值44.07亿元，比上年增长16.4% (按现价计算)。其中：规模以上工业完成产值35.88亿元，比上年增长17.4%,规模以下工业完成产值8.19亿元，增长10.6%。XX县是以旅游服务业为主，新型工业，旅游农业和品牌农业相结合的经济结构形态。第三产业“一枝独秀",工业经济一直是一条“短腿”,严重影响和制约着全市经济的发展和财源建设。但是，旅游服务业抵御自然灾害和各种风险的能力十分脆弱，非典、禽流感、冰冻灾害等突发事件都一度让我市经济严重滑坡。为此，单一的旅游经济和门票经济是导致我市经济迟滞不前的原因。发展旅游必须走复合经济发展之路，以支撑其快速发展，带动城镇化和农业产业化。黄山、桂林等旅游城市均有很好的先例，黄山市实施“以旅游经济为中心、以工业经济为支撑”的发展战略，加快调整经济结构和转变经济发展方式，取得了明显成效。2007年全市完成GDP215.15亿元，三次产业结构为14.3:37.9:47.8,财政收入20.27亿元，旅游人数1535.16万，旅游收入110.6亿元。工业增加值完成59.5亿元，增长24.0%,工业增加值占全市生产总值比重为27.7%,工业对经济增长的贡献率为46.2%,拉动经济增长6.2个百分点；桂林市通过对工业的集聚，现已1.是实施湘西地区开发战略的需要。根据国家宏观经济发展政策，在今后一段时间加快中西部地区的经济开发建设步伐。湖南省委、省人民政府在2004年作出了加快湘西园区，每个市州政府办好一至两个工业园区，实现集约高效利用土地资源"的宏观发展战略。另一方面，随着经济全球一体化进程的推进作为联结沿海经济发达地区和自然资源丰富的西部地区的中间纽带，产业化基地基础设施的兴建，是抢抓国家西部开发战略机遇，推进XX县的经济快速发展，把资源优势转化为产业优势，实现产业富民、实业兴县，增强自身造血功能，走上良性循环可持续发展的重要举措。2.是区域经济发展的需要。张家界市作为湘、鄂、黔、渝四省市边界的一座地级市，是湘鄂县农业产业化基地的建设能够充分利用资金、商品集散、信息、交通便利的资源优势，充分发挥边界中心城市的辐射功能，促进周边地区的经济发展，使经济欠发达地区的区域经济步入良性循环的轨道。3.是建设世界旅游精品的需要。省委、省政府要求把张家界尽快建设成为世界旅游精品。张家界市委、市政府根据这一要求，提出了“三年有改观、五年大变样”的近期目标。要实现这一目标，就必须按照"以旅游为主导，新型工业强市"的基本思路，抓住机遇，加快发展。但是我市经济结构单一，仅靠旅游业支撑，经济难以做大做强，财政增长缓慢，城市建设和各项基础设施建设的资金严重不足，仅靠旅游的单一经济，抵御自然灾害和各种风险的能力十分脆弱。市委副书记、市长赵小明同志调研XX确了奋斗目标，而且也为XX工业发展提供了良好机遇。发展需要工业支撑，城镇化和农业产业化的推进需要工业化带动。4.是加快农业产业化基地基础设施建设，促进园区经济迅速形成通过全方位对内对外开放，努力创新招商引资方式，提升园区招商引到拓展，城镇的投资环境得到极大的改善，有利于筑巢引凤、吸引投资，推动高新技术产业的健康、协调发展，促进张家界市和湖南省社5.是发展区域经济以及扶贫开发、带动农户脱贫致富的需要XX县由于山地面积大，自然条件落后，工业是市域经济的支柱，仍不能摆脱贫困。大力发展园区工业不仅具有较好的经济效益，而且具有较好的社会效益，特别是对于创造就业机会、缓解就业压力具有件和基础设施的制约，仍处于贫困落后状态，属国家西部开发范畴。党的十六届五中全会强调："建设社会主义新农村是我国现代化进程中民主管理的要求，扎实稳步地加以推进"。通过对工业园区的基础设施建设，更多的高新技术产业落户工业园区，增加了项目区农民的就业机会，带动农民脱贫致富奔小康。因此，本项目的实施，有利于将资源优势尽快转化为经济优势，这对提高人民收入、加快XX县经济发展的步伐，实现国家"三农"战略目标意义重大。第三章市场分析与建设内容据经湖南省国土资源厅确认的土地利用总体规划修编基础数据，截至2005年末，张家界全市土地总面积为9563平方公里。其中农用地8319.8平方公里，约占土地总面积的87%;建设用地382.5平方公里，约占土地总面积4%;未利用地860.7公顷，约占土地总面积9%。农用地中，耕地1198.24平方公里，约占土地总面积12.53%;园地168.30平方公里，约占土地面积1.76%;林地6363.22平方公里，约占土地总面积的66.54%;牧草地31.56平方公里，约占土地总面积的0.33%;其它农用地555.61平方公里，约占土地总面积的5.81%。自2002年我国经济步入一个新的增长周期以来，全国各地土地开发投资规模呈波动式上升。2002年，张家界市永定区(不包括市直)土地开发投资5001万元，完成土地开发面积30.98万平方米，购置土地面积23.04万平方米，分别比2001年增长5倍、1.6倍。之后几年土地开发呈增长态势。至2007年，受宏观经济调控，全区土地开发利用呈现下降趋势。2009年，完成土地开发面积20.8万平方米，同比下降67.2%,土地成交价款5600万元，与上年同期相比下降56.1%。全区房地产开发企业购置土地面积19.6万平方米，与上年同期相比下降62.1%(见下图3-1)。但与此同时，土地价格大幅上升。据张家界国土资源局统计结果，2005年全市城区土地出让成交均价为27万元，2006年上升到30万元，同比增长11.1%,至2009年，城区土地出让成交均价达76.2万元，同比增长90%(见下图3-2)。完成土地开发面积(万平方米)完成土地开发面积(万平方米)图3-2张家界城区土地价格变化(2005-2009年)3.2项目市场价值分析与预测XX县科技工业园始建于2003年，是XX县唯一一家科技工业园。XX县工业园始总体规划面积6.91平方公里，位于XX县东部，核心区一、从项目所在地宏观经济发展增长态势因素分析。项目所在地质公园、国家首批5A级旅游景区。2009年，全市景点累计接待游客1847.74万人次，增长17.4%,旅游总收入100.20亿元，增长20.0%。全市经济年均增长率达10.6%,比"九五"时期快0.8个百分点。XX相关产业额发展，近几年XX县经济增长情况见下图3-3。图3-3近年XX县经济增长情况目前，根据省委的要求，2006年9月张家界市第五次党代会提出了把张家界市建设成为"世界旅游精品"的战略发展目标。同时，根据世界旅游组织预测，我国到2010年可能超过西班牙，成为世界上第二大旅游目的地国；到2020年，我国甚至可能超过法国，成为全球最受青睐的旅游首选地。此外，张家界市是纳入国家西部大开发发展战略的区域，享有区别于其它区域的特惠政策。仅2005年全市28个列入湘西开发的重点产业项目开工27个，到位资金22.78亿元，累计完成投资19.51亿元，有14个项目的部分生产线建成试产，新增销售2.76入一个新的发展时期，并将带动相关产业的持续稳定增长。在这一经济增长背景下，本市的商贸物流、娱乐休闲、房地产等服务业将会有更好的发展前景。二、从居民消费需求和投资需求因素分析。经济的发展将带来居民收入水平的不断提高，尤其是中产人群规模的扩大，这将进一步带动张家界市商贸物流、娱乐休闲等行业的发展。同时，也将带动房地产业的发展。从房地产业来看，自国家进行住房改革之后，放开住房二级市场，允许房改房上市交易，改善了个人购房的交易预期。同时，居民收入水平的提高和投资意识的增强，加之银行负利率金融环境的影响，近几年张家界住房需求急剧增加。比如2007年1-9月份，永定区商品房屋竣工面积为11.1万平方米，比2006年同期增长2.5倍，而商品房屋销售面积却达到了9.9万平方米，比2006年同期上涨了2.3倍。部分楼盘如雅典国际花园、教师新村等尚未竣工验收就有很多消费者提前认购，销售情况十分火爆，商品房屋供不应求。由于XX县是三线城市，其居民和外部居民投资需求尚处于启动阶段，因此作为投资需求部分的房地产发展尚有一定的发展空间。三、从项目地块所处区位因素分析。本项目所在区域为XX县唯一的一个科技工业园，随着国家的政策扶持和规划，具有广阔的发展前景。由于政府的大力支持和建设，使本项目具有高于其它区域地块更四、改善投资环境，加快招商引资。招商引资是通过引进外来资金，加大投入，促进当地经济发展的一条重要途径。优质服务、优美环境和优惠政策是招商成功的三大法宝。实践证明，优美的城市，便捷的交通，是投资商优先考虑的投资条件，本项目的建设，将进一步优化鼎工业园区的投资环境，吸引投资商投资，带动工业园区经济发因此判断，项目所在地经济将有持续稳定的高增长预期，项目具有不可多得的区位优势，项目应有高于其它地块更高的升值空间。3.2.2价格预测土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。从上面现状数据看出，近几年尤其是2009年张家界市土地交易价格有很大的增长，但各年同比增长率水平有非常大的不同，因此其值不能准确反映未来价格的变化，故需要借助其它观根据图2-2提供的基础数据，并参比中国城市地价动态监测系统对中南地区城市(江西、湖北、湖南等省的大城市和重庆市)2001-2009年综合土地价格年均增长7%监测结果，预测未来10年本项目价格年均增速为8%左右。根据张家界市2005~2009年土地交易数据，每年同类地块的最高本次可研拟取30万元/亩为2010年地价。第四章项目优势分析及建设条件临桃花源机场，西距张家界荷花国际机场80公里，距省会长沙270公为全县农业产业升级的先行区、城镇化示范区和经济发展的增长点"67.7千瓦，境内已兴建的江垭水库和正在兴建的茶林河水电站、关门资源丰富。已查明的矿产资源有煤、磷、大理石、镍钼等27种，特别是大理石储量大，XX有"大理石之乡"之称。三是森林资源丰富。森林资源有木本植物500余种，覆盖率达30.8%。杜仲产量全国闻名，有"杜仲之乡"之称。四是旅游资源丰富。丰富的自然资源为XX的腾飞项目的主要顾客为进入项目范围的各类企业，该项目将为入驻农业生产企业提供达到"三通一平"的土地及在建设和生产建设过程中中西部地区自然资源、原材料、能源和劳动力相对丰富，供大于二、"一站式"全方位的服务供"一站式"全方位的服务，代办用地、立项、规划、报建、证照等与我们的特色资源和特色农业产业有效结合，变区位优势为营造"优惠政策、优良环境、优质服务"和"低门坎引进，低成本扩张"的"三优两低"环境。营造公平、透明、良好的投资环境，工业园位于XX县东部，核心区距县城3km,距XX火车站6km,长S304省道贯穿工业园南北。东临桃花源机场，西距张家界荷花国际机场80公里，距省会长沙270公里。XX汽车东站就在工业园温泉西南，整个工业园地处铁路、公路交汇的金三角地带。交通方便快捷，地势4.3.2土地利用现状了广大客商前来投资办厂。目前已入园大小企业17家，其中包括恒亮矿业、金秋农产品公司、昌元机械等9家年产值5000万元以上的规模企业，另有三峡燃气公司、天泰镍钼公司、衍金镍业公司等5家企业正在办理入园手续。初步形成了矿产品加工、农产品加工、机械制造项目区域内主要为耕地、林地、弃置地和部分村镇建设用地。现状建筑比较少，建成区仅有7.8%。4.4场址建设条件工业园现状基本为地形起伏较大，中部以牛栏土凹、十板棉麻仓库至杨家坡一线地势较陡，平均海拔在200m左右，四周地势平缓，平均海拔110m左右，最低的稻田区也在海拔95m以上。耕地、林地、弃置地和部分村镇建设用地根据对工业园地形的坡度、高度等因素的综合分析，将本园用地(1)一类用地：即适宜建设的用地。地形坡度在5%一下，较平坦、规整，地质条件良好，没有被洪水淹没的危险，自然环境条件较为优越，占总用地21.9%。(2)二类用地；即经采取一定的工程措施，改善其条件后，才适宜建设的用地，地形坡度在5%～20%之间，需动用较大的土石方工程，占用地的46.7%。(3)三类用地；即不适宜建设的用地，包括地坡度20%以上的用地和农田保护用地，占总用地的21.6。该区域地震峰值加速度为0.05g,地震反应谱特征周期为0.35,对照地震烈度为VI度。为地震设防区。4.4.2地质和水文地质：项目所在地经历过多次大地构造运动，尤其是第四纪新构造运动对该区的地层岩性、地质构造、地貌景观形成的作用和影响最为深刻巨大。城区及周边出露的地层自老而新依次为：元古界的板溪群、古生界的震旦系和白垩系、新生界的第四系等。区域内褶皱极为发育，主要褶皱有桑植-石门复式相斜和武陵山脉复式背斜。断裂主要有永定-保靖断裂带，该断裂总体作逆时针水平移动。城区地层只有寒坩系、志留系下统、白垩系、第四系冲积等。基本能满足拟建项目对工程地质条件的要求。详细情况待作工程地质详勘时查明。109.7公里，控制流域面积3077.5平方公里。境内属澧水一级支流26条，主要包括：九斗溪、娄水零溪河等，河流总长579.7km,控制流域2544.4平方公里。园区水资源丰富，可从零溪河直接取水，园内还有三座较大水库：木鱼沟水库、余家峪水库、二五桥水库。另外园4.4.3气候条件为3.5℃~4.3℃,极端最低气温为-6℃,七月份气温高，平均气温为26℃~29℃。历年平均日照和降水量分别为1562.7小时和1465.2毫米左右，历年平均无霜期285天以上。4.4.4城镇规划及社会环境条件总体规划(2002--2020年)、《《XX县交通发展第十一个五年规划省市领导高度关注和重视推进新型工业化工作，省委副书记梅克领军张家界",这不仅为XX发展工业明确了奋斗目标，而且也为XX工4.4.5交通运输条件工业园位于张家界市东大门，园区内横向有连接张家界市区和常桃源縣至長沙4.4.6公用设施条件水设施及管网，村民用水以井水为主，基本未通自来水。本区因地势区内有毒有害工业废水，企业必须自行处理达到排入城市污水管网的有220kv、110kv变电站各一座，万伏电力专线已经预埋在园区道路两侧。主线容量6万号线，程控电话、国际互联网、移动、联通已无缝多的是煤、柴等燃料。有少部分居民使用太阳能，主要用于热水。即4.4.7防洪条件4.4.8征地、拆迁、移民安置条件项目区内拆迁、安置应根据张家界市人民政府令(第33号)张家界市城市房屋拆迁管理办法》和《张家界市征地拆迁补偿标准》以及市国土局核定的指标进行。移民安置方式为货币安置。4.4.9施工条件a)物料供应：项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在县内采购供应。项目绿化所需的树木、花草在市场上供应b)场地条件：本项目场址地势开阔，工程地质条件较好。项目所尽可能避免在雨季进行施工，影响工程建设质量。e)"社会效益、经济效益、环境效益"统筹兼顾的原则。5.1.2编制依据b)该范围1/1000现状地形图；c)XX县县城总体规划(2002--2020年)d)XX县国民经济和社会发展第十一个五年发展规划(2006-2010e)XX县交通发展第十一个五年规划(2006--2010年)f)XX县域城镇体系规划(2002—2020年)g)XX县工业园可行性研究报告(湖南大学设计研究院，2006年1月);5.1.3规划指导思想以产业化基地的产业发展目标为导向，科学地确定基地产业定位及功能布局、构建合理的用地空间布局，并同时注意基地与所在(相邻)城镇的统筹协调发展，工业园与区域交通发展，基地与区域生态在充分考虑基地现状的基础上，着重强调规划创新意识和生态理念，着眼于解决好工业发展与环境保护二者之间的良性互动，并从发展循环经济、生态经济的角度做出积极探索。研究和确定基地产业定位及发展走向、功能布局以及发展规模，统筹安排基地各项建设用地；合理配置各项生产、生活服务的基础设施等；处理好远期发展与近期建设的关系，注重对基地近期建设的可操作性，并考虑远期动态发展因素；探索适宜现阶段和本地区的产业化基地开发和管理模式，指导产业化基地合理建设和发展。同时树立可持续发展的理念，在保证经济正常发展的同时，增强环保意识，最大限度地保持产业化基地的生态本底，利用地形、河流、沿岸建设创造环境优美、文明整洁，具有地方特色的现代产业化基地。5.1.4主要建设内容及总平面布置建设内容容主要包括农村道路建设、农业产业化标准厂房和农业产业化基地配(1)农村道路建设度16.0m;工业大道全长1.5km,按主干路标准设计，路基宽度38m;全长2.0km,按次干路标准设计，路基宽度20.0m;董家岗道路全长(2)农业产业化标准厂房万平方米，建设多层标准厂房16栋，每栋2层。2009年已建成7770(3)农业产业化基地配套工程配套工程有3项，包括农村饮用水工程，产业化基地给排水管网"三大组团":西部组团位于铁路以西高速公路以北区域，主要布5.2农村道路方案设计本次研究的内容为XX县农业产业化零溪、十板、仁和基地基础项目区内的道路网络，道路总长7.6km,各级道路长度详见表5-1表5-1项目区道路系统一览表序号道路名称长度宽度(m)道路面积路面结构备注1XX大道水泥砼过境路2工业大道(一期)水泥砼主干路3董家岗沿河路水泥砼支路4雷家坪道路水泥砼次干路5董家岗道路水泥砼次干路总计5.2.2编制依据g)《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》市次干路Ⅲ标准设计，路基宽度20.0m,设计速度40km/h;董家岗道2)合理选用技术指标，在工程数量增加不多的情况下，尽可能3)注意立体线型、做好平、纵组合以及与环境相配合，确保行b)平面设计为保持道路的顺畅、美观及交叉路口的衔接平顺，本次项目道路网平面走向基本按照项目区控制性详细规划确定线路走向、交叉口布置及路幅宽度控制。虑。与20m宽以上道路平交采用加设3.5m右转弯车车道，并要求预绕城线的现有标高影响。为便于区内给排水实施通畅，道路控制点的标高尽量依山就势就高取低。道路坡度一般控制在1%以内，个别路段坡度在4%左右。符合道路规范及强制性国标的要求。在满足道路主要道路幅宽度有16m、18m、20m和38m四种。机动车道与非机动车道的路拱坡度均采用1.5%,机动车道采用修人行道采用向内1.5%的横坡。a)设计依据b)一般路基设计原则高减去路面结构的厚度。本设计路线纵断面图和路设计标高绘制，土石方数量计算按路基设计标高控制切方高度小于8m时，切方边坡为1:1,切方高度大于8m时，在8m处设1m的碎落台，再按1:1放坡。c)路基压实标准与压实度以下≥93%,挖方区其密实度0～30cm及零填区≥95%。如遇农田、菜地、池塘先挖除腐植土、淤泥，后填新土(也可用砂砾石回填)。类填料，且厚度不小于50cm。为保证路基边缘压实度，路基填方施d)不良地质地段及特殊路基设计原则清淤换土处理。局部厚度大于3m时，采取砂砾垫层加土工布处理。e)路基、路面排水及防护设计方案1)路基基底处理路堤基底均考虑了清除表土和淤泥，表土厚度视地基情况而定(一般为30cm)。1:5时须挖松再碾压；地面坡度不小于1:5时须填前挖台阶。采用土质路堑地段挖0.5m后回填压实和零填地段超挖至路表面2)路基、路面排水系统构成完整的排水设施同时对各类设施进行综合设计，以实现迅速排除路3)路基防护在填方路段采用铺草护坡、切方路段采用喷草籽护坡、在水塘中采用a)路面设计原则及依据行车道路面结构层总厚66cm,其各层结构分别为：22cm厚C30地段加设15cm天然砂砾垫层。面层与基层之间设透层。人行道采用5cm厚25×25cm彩砖+3cm厚1:2水泥砂浆坐浆+15cm厚C15素砼基层。人行道外侧为12X20cmC20麻石锁边石。灯具安装高度为12m,灯间距为标准段30m,拓宽段28m,道路绿化对改善基地生态环境、提高基地品位都起着巨大的作绿化层次，而且也能增大减尘率。道路的绿地率达到20%。b、及时为司机提供准确信息，同时避免提供过多信息，分散司2)交通信号灯交通信号灯的设置，必须能在不同日期(如平常日和节假日),不同时段(如高峰期和平峰期),不同气候条件(如晴天、雨天、雪3)交通标线路应设置反光标线"的规定，为了使交通标线在夜间能具有和白天一5.3农业产业化标准厂房建设XX农业产业化骑龙岗基地和董家岗基地标准厂房总建筑面积50000m²,建设多层标准工业厂房16栋，每栋2层；标准厂房采用砖混结构体系，楼盖体系均采用普通梁板结构形采用天然浅基础(条形基础、柱下独立基础)。混凝土等级拟采用C30、C25、C10三个等级本工程结构设计合理使用年限为50年，5.4农业产业化基地配套工程a)给水现状水源保护范围，在取水点周围半径100m的水域内严禁捕捞、停靠船游100m的水域内，不得排入工业废水和生活污水。b)给水系统DN300、DN400,供水主干管主要沿XX大道和工业大道敷设，管径考虑为500～800米，各节点处用阀门控制。给水管道上每隔120米范围设置SS-100型地上式消火栓一座，在管网高点处设置自动排气一、排水体制考虑到规划区主要为工业用地，污水水源主要为工业废水、工业管渠的最小坡度应保证不低于规范要求的最小坡度0.5%。设在车道非机动车道下。管道长度见表4-5。表5-2产业化基地区雨水管道统计表序号管径(mm)单位长度(m)1雨水管DN800m3雨水管DN600m5雨水管DN400m合计污水管的布置尽量遵循管线较短、埋深较小的情况下进行，力求将污水有组织的集中排放到城市污水处理厂进行处理后排放入零溪河。污水需要经污水管长距离输送，若局部地形起伏大，需要规划在污水排放量预测采用近、远两阶段分期建设以节省初期投资，满足需1)污水管道埋设在道路旁人行道下。管道长度见统计表5-3。表5-3产业化基地污水管道统计表序号管径(mm)单位长度(m)1污水管DN800m2污水管DN400m合计XX工业园消防遵循“预防为主，防消结合”的原则，提高全民的消防意识。消防规划贯彻《中华人民共和国消防条例》,以接警后消防车在五分钟内到达责任区边缘的原则，设立消防队站。1)消防站的布局应适应迅速补救火灾的需要并尽量做到经济合2)根据责任区的类别和扑灭火灾的需要，确定消防站的级别，配备相应的消防设施。3)根据各类用地的不同性质以及道路交通、水源、地形等情况，设置不同的责任区及消防设施。园区内生产和存储易燃易爆化学品的工厂、仓库必须设在园区边缘的独立安全地段，并与周围建筑保持规定的消防安全距离。园区内格控制四级耐火建筑，新建建筑必须符合防火安全规范和合理设置防火间距和消防通道。装运易燃易爆化学物品、油品的专用车站、码头必须布置在城市和港区的独立安全地段。城市的各种地下设施的消防安全建设，必须与其他建设同步进行，合理设置防火分隔疏散通道，安全出口和报警、排烟设施。根据《XX县城总体规划》中在园区内安排一处特勤消防站，布置在XX大道与经六路交叉口附近，占地面积为0.56Ha。(1)在园区的给水规划中，要满足消防给水的要求，给水管网逐(2)在建筑密集区，无市政消防水栓或消防供水不足的，规划应设消防水池。要充分利用河道、水塘等天然水源，并修建通向自然水源的消防车通道和取水设施。园区内的道路布局要顺畅、便捷，便于消防车辆及时到达。规划线联网，设置二路以上“119”火灾报警专用电话，建立350兆集群消防栓设置要求：消防栓的间距应小于或等于12道路消防要求：当建筑沿街部分超过150m或总长超过220m时，沿街建筑应设连接街道和内院的通道，其间距不大于80m。消防道路宽度应大于3.5m,净高不小于4m。栓沿着道路设置，靠近路口，间距≤120m,消防给水以城市给水管道供给，水头不小于30m。保证城市消防通道畅通，当建筑沿街部分长度超过150m或总长度超过220m,设消防车道入口，保证区内消防车2007年，XX县城年供电量8.2亿千瓦时。园区内建有220kv、园区采用三级供电模式：110千伏变电站→10千伏开闭所→开闭所容量规划1.0万~1.2万千伏安为宜，开闭所按二进线10或12出线考虑。室外10KV及10KV以下电力线路规划要求全部采用电缆敷用分散补偿和集中补偿相结合的原则。集中补偿是在110kV变电站内消防用电设备(如消火栓泵、喷淋泵消防电梯、事故照明、火灾自动报警及消防联运系统、安全防范系统)等一级用电负荷，均采用高压10kV进线采用速断+过流(定时限)保护，变压器采用速断+过流(定时限)及单相接地保护。变压器低压侧采用智能型低压断路器作短路和过负荷保护。电器作过载保护，漏电开关作漏电保护。电能总计量设在高压计量柜上，并按供用电管理部门对不同计费方式的规定，在低压侧对动力、照明、空调用电进行单独计量。根据建筑物防雷类别确定其防雷措施，对一、二类防雷建筑物，除防直击雷外，还应防雷电感应的措施。三类防雷建筑物，只采取防在屋面设避雷带以防直击雷。其避雷网网格尺寸：一类防雷为5m×5m或6m×4m;二类防雷为10m×10m或12m×8m;三类防雷为筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。防雷接地、防静电接地、工作接地和保护接地共用一接地装置，组成完整的接地系统。建筑物内所有电气设备正常不带电之金属外壳，金属管道均应与接地系统作总等电位联结。住宅带洗浴设备的卫生间应作局部等电位联结。对一、二类防雷建筑物，应分别将30m、45m及以上外墙上的栏杆、门窗等较大金属物与防雷装置连接，形成等电位，其接地电阻值不大于1欧姆。变电所低压侧采用TN-S接地系统，变压器二次侧中性点接地，接地电阻不大于1欧姆。根据园区的总体布局及人口密度，规划设邮政所1个，布置在纬三路旁边。此外，区内商场、宾馆等处，可根据需要增设邮电营业网公建：15线对/1000米²住宅：1.2线对/户公用电话：1线对/250户城市道路上的电信主管道，应留1-2个管孔供CATV电缆和其2万立方米/天，即将建设常德至园区管道天然气工程。燃气干管管径输配系统近期采用低压供气系统，远期采用中压一级与中低压两中压(A)(0.2~0.4MPa)或低压(不大于0.05MPa)经专用调压柜调后经调压后的低压级配气管网形成相对独立的环状管网，再经中低基本平衡，场地土石方工程量的计算根据现状1:1000地形图的数据量，采用100m×100m的方格网计算法进行估算。取四周道路标高的6.1项目实施进度安排根据项目的具体情况，本项目建设总工期预计为2年，从2010年8月开始，至2012年8月竣工，土地出让期为10年(含建设期22010年6月前完成前期准备工作，包括项目拆迁调查、安置方案2010年7月完成工程设计；2010年8月~2012年8月完成拆迁和基础设施建设工作；2012年8月竣工验收。项目实施进度安排见表6-1。序号年份名称季度1234123412341前期准备工作2工程设计一3拆迁和基础设施建设4竣工验收—6.2招标方案根据《中华人民共和国招标投标法》及湖南发展和改革委员会制行规定》,本项目的设计、施工、监理以及设备、重要材料等采购活动均以招标形式进行。项目招标均采用公开招标的方式。项目的设计、建筑工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购均宜采用委托招标的组织形式。招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其他情况说明：建设单位盖章招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他审批部门核准意见说明：审批部门盖章2、办公及仓库照明采用节能专用灯具以节约用电。3、加强能源消耗管理，各工序分别安装水、电、气计量装置，实行分级考核。同时做好公用设施的养护工作。5、公共场所选用节电、发光效率高的新型光源和照明灯具，减少第八章投资估算与资金筹措8.1.1工程概况实现"分期建设，滚动发展"的终极目标。本项目建设内容包括：农村道路建设、农业产业化标准厂房及农计算期包括建设期和经营期，根据项目实施计划建设期确定为2年，经营期确定为10年(包括建设期),则项目计算期为10年。价格基年为2010年，基本预备费率为8%,不考虑价差预备费。8.1.2编制依据C)湖南2006建设工程消耗量标准(湘建价[2006]330号文)。程定额人工工资单价，张家界市62元/工日；f)材料价格按《张家界建设工程造价信息》2010年第2期预算价8.1.3投资估算概况工程投资估算总表序号项目名称工程造价万元)投资比重备注建安工程费二工程建设其他费三预备费四建设期贷款利息五流动资金六工程估算总投资8.1.4投资估算表项目投资总额为3500万元。其中：1.建安工程及设施购置费用：2880万元(1)信息网络工程建设资金估算需要建设信息光纤通道4条，包括XX大道、工业大道一期工程、大楼500平米，预计投资金额为350万元。(2)农业产业化服务平台标准厂房积为26000m²,建设多层标准厂房16栋，每栋2层。其中：骑龙岗标准厂房总建设面积14000m²,董家岗标准厂房总建设面积12000m²。估算此费用为2050万元。(3)农业产业化培训检测配套工程配套工程主要包括培训检测服务大楼3500平米建设及设施设备购置。估算此费用为480万元。建设单位管理费、施工监理费、建设项目前期工程咨询费、勘察万元，详见表8-1。本项目债务资金拟使用银行贷款。借款利率按照2010年12月23放贷600万元，第二年放贷400万元。建设期贷款利息为105万元。项目总投资为3500万元，其中建设投资3295万元，流动资金100表8-1项目总估算表序号项目名称计量单位工程数量工程造价(万元)经济指标备注建筑安装工程费信息工程大楼建设(二)农业产业化标准厂房1骑龙岗标准厂房2董家岗标准厂房(三)产业化培训检测配套1培训检测工程大楼2设施设备台套二工程建设其他费用三预备费m1基本预备费四建设期贷款利息万元1第一年贷款利息万元2第二年贷款利息万元五流动资金工资费用六项目估算总投资8.2资金筹措8.2.1项目资本金8.2.2债务资金债务资金总额为1000.0万元，占总投资的28.6%。8.2.3筹措计划在建设期第一年即2011年8月拟从银行贷款600万元，第二年即2012年8月贷款400万元，按照工程进度计划安排各年建设投资使用详见表8-1。序号第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计建设投资财政拔款转贷资金第九章财务评价9.1分析原则与依据9.1.1评价原则及基础数据项目建设的主要目的是完成基地的基础设施工作，从而为基地的划2年内完成全部投资，贷款期限为10年(包括建设期),财务计算期按10年计。根据项目的具体实施进度安排情况，项目投资计划在第2年全部2、基础数据项目建设期为2年，经营期为10年，本项目评价期为10年。(2)本项目营业税率为5%,城建维护税为7%,教育附加为3%,其所得税率按25%估算。9.1.2评价依据项目以国家发改委、建设部共同颁发的《建设项目经济与参数》(第四版)和国家有关政策为主要依据，结合项目的开发方9.2经营收入估算持(财政补助收入、各项收费和税收返还收入)本项目开发的总面积约为1230亩，其中工业用地1100亩，商住用地130亩.工业用地售价按11.50万元/亩计，出让收入为12650万元；商住用地售价按30万元/亩计，出让收入为3900万元；共计16550办法》,省西开办对工业基地贷款进行贴息。根据公司基础设施建设贷款金额按照人民银行的基准利率给予贴息。根据(借款还本付息计划表9-6)现行中长期贷款利率估算，八年平均每年贴息772.2万元，十年将获得贴息收入共计7722.0万元。b)市级财政补贴，市级各项农业发展基金，科技专项经费以及其财政贴息和政府补贴收入共计22722万元。年限投入金额(万元)税收返还金额(万元)0合计项目在建设期的累计税收返还达10000万元。综上所述，项目计算期内收入总计53112.00万元。9.2.2税金及附加套设施)的成本，(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(四)财务费用中的利息支出，(五)与转让房地产有关的税金等项目后增值部乘以速算扣除系数的简便方法计算。本次项目不计土地增值税。3、城市维护建设税、教育费附加。按照营业税的10%计取。逐年销售收入及税金估算见表9-19.3总成本费用估算9.3.1固定资产原值形成产，分摊计入交付使用资产的价值。暂不考虑无形资产和其他资产。度确定各年固定资产新增原值。为简化计算预备费全部形成固定资9.3.2成本费用估算本项目估计外购原材料费为540万元/年；2、外购燃料及动力费用根据项目实际情况及当地材料单价估算而得，本项目估计为120万元/年；根据本次研究中制定的营运方案，将由XX县工业园发达开发建设有限公司具体执行建设方案，公司编制在30人以内，行政预算开支按人均2.5万元计(包括人员工资和日常行政开支),基本福利费按14%提取。工资及福利费每年为85.5万元。养老保险金按工资总额的28%计取；医疗保险金按工资总额的8%计取；失业保险金按工资总额的3%计取，生育保险金按工资总额1%计取，工伤保险金按工资总额1%计取。其他管理费用为30.75万元。尚需支出维护成本200万元/年。包括日常修理费用和大修理费用，暂按建设投资的1.5%估算，每年费用340.1万元.8、经营成本1171万元。本项目折旧费由固定资产原值按税法规定折旧年限为20年，残值率为5%.年折旧费为990.7万元。本项目由无形资产和其他资产进行摊销.估算年摊销费为342~562万元。主要为生产经营期间发生的建设投资借款和流动资金借款利息净支出，根据融资方案确定，详见借款还本付息计划表9-6。8、总成本费用费用为23388万元。详见总成本费用估算表9-29.4.利润及所得税利润总额是销售收入扣除总成本费用、营业税金税后计算得到的。所得税按25%计算。提取税后利润的10%作为盈余公积金。经计算，本项目在计算期内利润总额为28814万元，所得税6664万元。税后净利润22149万元。项目的利润与利润分配计算详见附表9-3。9.5财务盈利能力分析a)总投资收益率14.88%。b)项目资本金净利润率26.87%。c)通过项目的全部投资财务现金流量计算(详见附表12-4),项目的财务净现值税后为4452万元(Ic=8%)、财务内部收益率税后为14.27%,项目的资本金投资财务现金流量计算(详见附表12-5),项目的资本金财务内部收益率为25.91%,说明本项目具有一定的盈利能力；项目在财务上是可行的。项目全部投资回收期税后为7.42年，说明投资能在较短的时间内回收。d)清偿能力分析从项目借款还本付息表(详见附表9-6)可以看出，项目银行贷款本金为13000万元，由项目每年的收入按计划进行偿还。总利息备付率为8.7,大于2;总偿债备付率为2.6,大于1.0。从项目的财务计划净现金流量表(详见附表9-7)可以看出，效益比较好。从以上分析可以看出，该项目具有较强的清偿能力。9.7评价结论本项目