浅谈房地产开发投资决策

浅谈房地产开发投资决策

著名经济学家西蒙德尔姆（si蒙古人）曾说过“管理就是政治决策”，强调了政治决策在社会管理中的重要地位。作为社会经济体制的微观参与者和实施者，企业的政治决策是否科学直接关系到整个社会经济的健康运行。对决策的研究无论多深多广,都有其必要性和现实性。随着市场经济的逐渐深入发展,房地产经济在国民经济中的地位日益突出,研究房地产开发企业的投资决策问题也显得越来越重要。本文试作初探。一、房地产投资方案房地产开发投资决策是指在房地产开发投资活动中,房地产开发商为了实现预期的房地产投资目标,运用一定的科学理论、方法和手段,通过一定的程序,对若干个可行的房地产开发投资进行研究论证。从中选出最满意的房地产投资方案的过程。也即:对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同的房地产投资方案进行比较选择,并作出判断和决定的过程。正确的房地产开发投资决策不仅取决于决策者个人的素质、知识、能力、经验以及审时度势和多谋善断的能力,并且与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型,以及与应用科学决策的理论方法有着密切的关系。房地产投资决策工作归纳起来,可按四个步骤进行:第一,提出房地产投资决策的目标—要求解决什么问题;第二,制定房地产投资决策的行动方案—有儿种可能方案;第三,对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价,进行投资方案的比较,最后确定出最佳的一个房地产投资方案;第四,采取合理的步骤,按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。二、房地产项目投资的特点和类型(一)几种特殊公司的使用由于房地产本身具有的物理及经济特征,房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先是房地产业是资金密集型的行业,项目投资数额巨大,对金融依赖性高。投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业,如特种厂房、码头等。而商场、写字楼、公寓等,常被各种公司租用,更换使用性质方便,更吸引投资者注意。所以,房地产市场的结构性问题比较突出;其次由于有房地产作为抵押担保,并且一般能够安全地按期收回贷款,所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性,各国政府对房地产市场和房地产投资都十分关注,常常将对房地产市场和房地产业的调控作为调节经济的一个重要方面,房地产投资额也因而更多地受到政府政策的影响;最后,房地产的不可移动性,以及房地产投资数额巨大、回收期长等特点,使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规,以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响,风险因素多,风险水平相对比较高。(二)投资成本相对较低划分房地产投资类型的方法有多种,一般投资者更关心按物业类型的划分。商业房地产投资在房地产投资中所占比重最大,其投资回报率也最高,往往是房地产投资的重要目标,如宾馆饭店类投资、写字楼投资、超市或购物中心等商业用房投资等。商业房地产投资成本一般要高于其他物业房地产投资成本。但是,为了获取高额商业利润,尽管商业房地产投资成本高、风险大,但仍是投资者青睐的热点投资项目。由于工业用房的适用性差、技术性强,工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。工业房地产投资对所处的位置只要求交通方便,水、电、煤等能源动力供应充足,并不一定要靠近城市中心,因此,工业房地产的投资成本也远远低于商业房地产。住宅房地产投资主要是满足随着社会经济发展和人口的增长不断增加的居住需求,对特定住宅的需求和投资还取决于其区位和环境等。投资地点和投资时机的选择是住宅投资成败的关键。在我国,由于目前住房整体上仍处于供不应求的状态,住房短缺问题仍是一个堕待解决的经济、社会问题,所以,目前乃至今后一段时期内,我国住宅投资仍然是房地产投资的热点之一。三、项目开发的投资策略是依房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的计划,其主要内容有:项目的区位分析与选择,开发时机的分析与选择,开发内容与规模的选择,开发合作方式的分析与选择,融资方式和资金结构的分析选择,项目建成后经营管理方式的分析选择等。投资策略是实现正确投资决策的基本条件,按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。下面分析几个重要的方面。(一)项目区位分析与选择1.宏观区位条件地域的分析与选择是战略性选择,是对项目宏观区位条件的分析的选择,主要需考虑项目投资所在地区的政治、法律、经济、文化教育,自然条件等因素。2.房地产项目分析与选择如果说地域是大环境,那么具体地点的分析与选择就是小环境的选择问题了。对于房地产项目具体地点的分析与选择,是对房地产项目坐落地点和周围环境,基础设施条件的分析与选择,主要考虑项目所在地点的交通,城市规划、土地取得代价,拆迁安置难度,基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。(二)企业投资机会不充分人类社会经济发展实践己经证明,市场对经济资源配置的调节因市场主体的独立性和异质性而带有盲目性,因此,经济波动是难以避免的客观存在。现代社会的经济波动,包括“衰退、复苏、增长、稳定”等不同时期。仅就经济波动与企业投资的关系而言,经济波动可以直接影响投资。房地产市场作为社会经济大环境中的一个组成部分也不可避免会受到经济周期波动的影响,如何在经济波动中选择最佳的开发时机,准确把握投资机会,是投资决策者需要慎重考虑的重要问题。一般而论,在经济衰退期,投资机会减少,各类开发企业因生产与销售受阻而减少了销售收入和利润,从而导致企业自我积累,自我扩展,自我投资能力下降,于是,企业可能推迟成放弃投资计划。在经济复苏和增长期,投资机会增多,金融机构银根松动,企业自身也因产品生产和销售的旺盛而使企业销售收入和利润增加,从而导致自我扩展,投资能力增强,企业投资随之增加,在经济稳定期,由于总供给与总需求相对平衡,企业的工作重心应是审慎地分析经济形势,适时采取相应的投资对策,使企业尽量减少因经济衰退期的到来而造成损失。此外,对于房地产项目的投资时机,我们还要密切关注市场的整体动态走向以及地产项目所在的局部区域的供求关系,只有掌握了这两个动态关系的基本情况我们才可以根据项目的建设估算期倒推出投资的最佳时机。(三)根据最佳利用原则和最佳开发规模确定建筑的设计对于一般类房地产项目开发内容规模分析与选择,应是在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则,选择最佳的用途和最合适的开发规模,包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。除此之外还有项目融资、开发后经营方式等的选择。四、房地产项目的投资和融资措施(一)房地产开发企业角色定位房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为前提,也就是必须研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位就是以了解和分析消费者的需求心理为中心和出发点,设定自己企业形象、企业产品、企业服务的独特的与竞争者有着显著差别的特征,以引起社会认同、顾客心理上的共鸣。房地产开发企业在制订投资战略时,首先要弄清什么是企业的角色,即应承担什么样的社会责任、是一个什么性质的企业、应从事什么业务等。企业角色就是企业在社会进步和经济发展中所应担当的角色和地位,为企业提供了一种原则、方向和哲学。做好房地产开发企业的角色定位,必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。如进行房地产开发企业的内外部环境分析,企业的竞争优势分析以及企业的资源和能力要素分析。通过分析企业在价值创造环节中的优势、劣势,发现优势环节,并分析这种优势是否具备了其他企业不具备的特征、是否具备了其他企业无法模仿的特征,来确定企业的核心能力。一旦确定下来,就要形成一套行之有效的制度和体系,使核心能力得以维继发扬。总之,通过企业的分析,发现和培育企业的核心能力,发掘一个目标市场,就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终以企业定位或使命的形式表述出来,要简明扼要并且准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。(二)积极论证项目建设后经济效益房地产项目的可行性研究是投资决策前,对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查研究,对可能采用的各种方案进行认真的技术经济分析和比较论证,对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上,对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性,以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价,由此得出该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见,为项目投资决策提供可靠的科学依据。做好可行性研究要在充分的市场分析和调研基础上。(三)学会管理风险由于房地产投资金额大、回收期长等特性决定了房地产投资存在着巨大的风险,房地产业又是典型的高风险行业,为了减少房地产投资的风险损失,加强和完善房地产投资风险管理成为当前的重中之重。聪明的投资者绝不会因风险的存在而采取无风险经营的保守做法,而是学会管理风险获取足够的风险利润。如今风险管理也日益受到房地产