丁兰料小区,发改委立项申请报告

目录第一章项目申报单位及项目概况 11.1项目申报单位情况 11.1.1企业概况 11.1.2组织机构 31.2项目概况 31.2.1项目名称 31.2.2建设地址 31.2.3建设内容及规模 41.2.4投资规模 41.2.5资金筹措 51.2.6项目实施计划 51.3市场分析与预测 51.3.1隆林县概况 51.3.2项目建设背景 101.3.3隆林房地产开发业现状 111.3.4项目投资环境分析 121.4本项目SWOT分析 131.4.1优势分析（Strengths） 131.4.2劣势分析（Weakness） 151.4.3机会分析（Opportunities） 161.4.4威胁分析（Threats） 17第二章发展规划、产业政策及行业准入 182.1拟建项目与相关发展规划的关系 182.2拟建项目与相关产业政策的关系 192.3拟建项目与相关行业准入的关系 202.3.1房地产行业准入相关规定 202.3.2企业及项目与行业准入相关规定的符合性 24第三章项目选址及土地利用 253.1项目选址及用地方案 253.1.1项目用地选址 253.1.2场址土地权属类别、占地面积及土地获取方式 253.1.3土地利用现状及相关规划情况 253.1.4占用耕地概况 263.1.5用地平衡分析 263.2土地利用合理性分析 263.2.1土地使用的法律、法规 263.2.2本项目的土地利用情况 28第四章资源利用及能源耗用分析 294.1建筑节能 294.2结构节能 304.3节水措施 304.4电气节能 31第五章环境和生态影响分析 345.1环境和生态现状 345.1.1地形、地貌、水文地质等条件 345.1.2项目建设条件 355.2项目对生态环境的影响 365.2.1项目施工期对环境造成影响主要表现在： 365.2.2项目运营期对环境造成影响主要表现在： 365.3环境保护对策 37第六章经济影响分析 396.1财务经济分析 396.1.1建设期及资金使用计划 396.1.2资金来源及筹措方式 396.1.3财务分析 396.2区域经济影响分析 41第七章社会影响分析 437.1项目对当地的社会影响与社会效益 437.1.1满足不同层面消费者对住房的需求 437.1.2加速推进城镇化进程 437.1.3带动住宅产业化的发展 437.2当地社会条件对项目的适应性分析 447.2.1不同利益群体对项目的态度及参与程度 447.2.2各级组织对项目的态度及支持程度 447.2.3地方文化状况对项目的适应程度 457.3社会风险分析 457.3.1风险 457.3.2对策 457.4结论与建议 467.4.1结论 467.4.2建议 47附表丁兰料建材市场商住小区项目总投资估算表附件附件1营业执照附件2项目建设用地规划许可证附件3项目宗地图附件4委托书附图附图1总平面图附图2效果图-第一章项目申报单位及项目概况1.1项目申报单位情况1.1.1企业概况企业名称：广西隆林鑫发房地产开发有限责任公司企业注册号:451031200001932（1-1）企业资本:人民币壹仟万元法定代表人：付细根企业主营业务：房地产开发及销售机构设置及人员分工：公司共35名职工，公司设立高层管理人员3人，下设工程部5人、销售部7人、财务部3人，综合部5人、后勤部12人。广西隆林鑫发房地产开发有限责任公司成立于2011年１月，是经隆林各族自治县工商局批准成立的的民营企业，位于隆林县新洲镇民权街200号，注册资金1000万元，是一家资金较雄厚且具有较强综合实力的新兴房地产开发企业，主营房地产开发与销售。公司秉承“美化城市、美化生活”的企业使命，“以诚信创品牌”的理念来指导各项工作。自公司正式运作后不久，即进入快速发展阶段。在现有项目开发建设的同时，公司为了实现可持续性发展，在项目筹备、团队建设、资本运作等方面都未雨绸缪，夯实了稳固的基础。

鑫发投资正在由小到大，由弱到强，由粗放式管理到规范化管理，逐步建立起现代规范的企业管理制度并打造了一支过硬的管理团队。在机构设置上，共设销售部部、工程部、财务部、综合部和后勤部等五个部门。人员精简强练，总体素质高，专业能力强，具有高度的凝聚力和向心力。同时，公司还重点加强人才梯队建设，使人力资源能持续满足公司不断发展的需要。

公司坚持以对社会、客户和企业负责的精神精雕细琢项目的每一个细节，为社会提供最优质的产品和服务，为消费者创造最舒适的家园。丁兰料建材市场商住小区项目是公司借助于国家对隆林建设发展的优惠政策，在隆林打造的一个中型高档多层住宅项目，项目建成后将成为当地一处代表性建筑。本项目规划提倡“绿色人居”理念，明确界定各功能区域，结合自然条件，构建界域清晰、联系便捷并具有时代气息的园林结构布局，依托附近天然景致，营建生态景观带，聚山水之灵气，塑造具有山水情怀的自然人居环境，竭力为业主创造优美、舒适、安全、文明的生活环境。在适应本项目正常运作的前提下，公司将以适当控制成本、加强风险管控为主导，以小区品质的创新研究和建设、销售为主线，以财、物、人力等为管理支持，建立了体系化的公司管理机制，着力打造以土地、资本、团队为重心的核心竞争力，确保公司快速稳健发展。

展望未来，任重道远，广西隆林鑫发房地产开发有限责任公司将继续发扬自强求实、开拓进取、廉洁高效的企业精神，向百色乃至广西房地产标杆企业的目标迈进。目前，公司除了大力地筹备项目的前期工作之外还在积极探索新的企业发展思路，拓宽经营领域，严格加强宏观调控市场分析，规范发展，服务社会，建立企业经营的体制，提高服务质量，让公司不断发展壮大，树立良好的社会形象，力争在激烈的市场竞争中掀起创业的新高潮。1.1.2组织机构广西隆林鑫发房地产开发有限责任公司共设有4个部门，机构设置及人员分工：公司共35名职工，公司设立高层管理人员3人，下设工程部5人、销售部7人、财务部3人，综合部5人、后勤部12人。其组织机构图见图1-1：总经理总经理副总经理副总经理副总经理工程部工程部综合部财务部销售部工程部工程部综合部财务部销售部1.2项目概况1.2.1项目名称本项目名称为丁兰料建材市场商住小区项目1.2.2建设地址本项目建设地址位于广西隆林县迎宾路与新步行街交汇处。1.2.3建设内容及规模本项目建设内容及规模如下：建设用地面积：14744.11平方米；总建筑面积：55734.87平方米。其中计算容积率总建筑面积：51604.39平方米，其中包括住宅建筑面积46491.38平方米，非住宅建筑面积5212.93平方米（商业网点面积5122.96平方米，物业用房面积：89.97平方米）不计容积率总建筑面积3797．09平方米，其中地下室面积2153．64平方米，架空层面积：2492.25平方米建筑占地面积：1976．35平方米建筑密度：40％容积率：3.5绿地率：21.7％住宅总户数：384户其中3室2厅l卫：343户2室2厅l卫：41户公寓：40间居住人数(每户按3。2人计算)：1372人机动车停车位：118个，其中地面停车位：118个非机动车停车位：3.0平方米1.2.4投资规模本项目总投资估算为13400.00万元，其中：工程费用10165.70万元，工程建设其他费用2241.71万元（其中土地费用1005.00万元），预备费用992.59万元。具体见附表：丁兰料建材市场商住小区项目总投资估算表。1.2.5资金筹措本项目总投资估算为13400.00万元，资金筹措方式为全部由企业自筹。1.2.6项目实施计划本项目的工程建设期为1年，从2011年9月开工，至2012年8月底竣工。本项目预计于2012年1月开始销售，2012年12月销售完毕。1.3市场分析与预测1.3.1隆林县概况（1）隆林县地理位置隆林各族自治县是国家扶贫开发工作重点县之一，位于广西壮族自治区的西北部，是广西最偏远的少数民族聚居的贫困山区自治县，地处云贵高原东南边缘，地理位置为东经l04°47′13″～105°40′49″，北纬24°22′20″～24°59′56″。东与田林县为邻，南和西南与西林县接壤，北以南盘江为界，与贵州省兴义市、安龙、册亨县为邻。境内东西长86公里，南北宽59公里，总面积3551平方公里。（2）国土面积隆林县面积3551平方公里（355100公顷、532.65万亩），人口密度110人/平方公里。其中：溶岩地区（石山）占34.92%，土山地区占65.08%。溶岩面积中，重度石漠化面积达8340公顷，中度石漠化面积达13224公顷，轻度石漠化面积37205公顷。（2）隆林县土地资源隆林全县耕地面积359306亩（23953.73公顷），占国土面积的6.75%。其中田92836亩（6189.07公顷），占耕地面积的25.84%，旱地266470亩（17764.67公顷），占耕地面积的74.16%，人均耕地0.92亩，人均有田0.24亩。（3）隆林县森林资源隆林全县林地面积400.88万亩，占国土面积的75.26%。生态林226.28万亩，占林地面积的56.45%，经济林25.27万亩，占林地面积的6.3%，用材林103.12万亩，占林地面积的25.72%，还有占林地面积8.8%的宜林面积35.3万亩，2010年全县森林覆盖率62.31%。（4）渔业资源隆林全县水库水域面积96690亩（6446公顷），占国土面积的1.82%。其中，天生桥水库85050亩（5670公顷），平班水库9320亩（621.33公顷），龙滩水库2320亩（154.67公顷）。（5）气候及风向隆林各族自治县属于低纬度较高海拔中亚热带季风气候，冬无严寒，夏无酷暑。干湿季分明，冬半年盛行偏北风，低温，少雨，干燥；夏半年盛行南风，高温，高湿，多雨。由于地形地貌错综复杂，地面相对高度悬殊大，最高海拔1950.8m，最低海拔380m，气候垂直差异大，“山高十丈，不大一样”，形成了明显的“立体气候”。全县分为温暖、温凉、较高寒和高寒等四个不同类型的气候区。县境内极端最高气温39.9℃，极端最低气温-3.1℃，年平均气温19℃（6）水文地质隆林县海拔高度▽380米（沙梨河口）～▽1950米（斗烘坡），年均降雨量1157毫米，年均气温19.1℃。全县水资源总量约为12亿m3（不含南盘江过境水），人均水资源3052，高于全国全区人均水资源水平。全县河流分属南盘江和右江流域。除南盘江以外，全县有大小河流118条，集雨面积10平方公里以上的共有27条。其中，流域面积在25平方公里以上的河流共有21条，河流总长572公里，流域面积3344.2平方公里，占全县总面积的94.39%，年径流量11.6亿（7）水能水电隆林县域内除南盘江外，县内流域面积为25km2以上的21条主要河流中，水能资源理论蕴藏量为17.65万千瓦。其中，蕴藏量超过1万千瓦的河流分别是新州河、冷水河、冷平河、领好河和那东河5条，其水能资源约占全县的75%以上。全县共有装机100千瓦以上水电站16座，总装机容量达63757千瓦，年发电量12000万千瓦时。设备平均年利用时间达到4000小时的有者隘电站1座，年利用时间在3000至4000小时以内的有者隘二级站、梅达电站、泥浪电站3座，年利用时间在2000至3000小时以内的只有坝后电站1座，其余的14座电站年利用时间均在2000小时以下。（8）基层组织与人口隆林全县辖12个乡、4个镇，175个村民委、4个社区，2619个村民小组。2010年末总人口39.06万人，总户数91608户，其中农业人口363284人，非农业人口28188人，农业户82060户，非农业户9548户，女性191082人，男性200390人。人口出生率13.64‰，自然增长率8.48‰，出生人口性别比为1.1:1（计生统计口径）。（9）民族结构隆林各族自治县是多民族的县份，2010年末苗族人口97868人，彝族人口3993人，仡佬族人口2763人，壮族人口213295人，汉族人口73443人，其他民族人口110人，少数民族人口占全县总人口81.2%。（10）城镇化进程隆林县城面积8平方公里（800公顷），县城人口5.8万人，绿化面积1.47平方公里，绿化率36.2%。（11）能源设施隆林以水力资源最为丰富，在南盘江上，现已建成的国家重点工程天生桥一、二级水电站，总装机容量为252万千瓦，年发电量132亿千瓦时；自治区重点工程平班水电站已建成发电，装机容量40万千瓦，年发电量16亿千瓦时，隆林占有该电站10%的股份；水能资源除南盘江为国家重点开发外，境内小流域现已开发2.68万千瓦，尚有14.97万千瓦的电能可开发利用，隆林已成为国家西电东送能源发展战略的重要基地之一。（12）交通通信隆林全县16个乡（镇）均已开通公路和程控电话。近几年来，通过实施公路大会战、村村通电及广播电视以及改善办学条件等大会战后，到2010年，全县179个村均己开通公路、广播电视、电话，为隆林的经济、社会发展打下了基础。至2010年底，全县公路总里程1734.478km，其中高速公路和连线48.93公里，国道45.831km，省道74.399km，县道552.59km，乡道99.892km，村道912.8361km。目前，隆林境内已通高速公路，全县境内有高速公路25公里，一级公路4.9km，二级57.93km，三级143.461km，四级916.504km，等外公路586.623km。有路面里程1220.6km，占总里程的70.3%，无路面里程513.878km，占29.6%。其中，高级、次高级路面189.4km，占总里程的11%；中级路面618.22km，占35.6%；低级路面375.81km，占21.6%。（13）社会产值隆林县在新历史时期，始终坚持以党的“十七”大精神为指导，高举邓小平理论的伟大旗帜，认真实践“三个代表”重要思想，团结和依靠全县各族人民，解放思想，开拓进取，较好地完成了国民经济和社会发展的各项目标任务。2010年实现地方生产总值42.26亿元（现价，下同），第一产业生产总值6.58亿元；第二产业生产总值24.54亿元，其中工业生产总值22.67亿元；第三产业生产总值11.14亿元；2010年完成全社会固定资产投资14.41亿元；财政收入3.949亿元；城镇居民人均可支配收入16162元；农民人均纯收入2900元。1.3.2项目建设背景隆林各族自治县全县人口39.06万人，其中：非农业人口2.82万人，农业人口36.24万人，县城新州镇城区固定居民现有7147户28472人。由于隆林地处偏远，属“老少边山穷库”地区，被列为国家扶贫开发工作重点县之一。隆林县可开发利用资源贫乏，经济欠发达，县财政困难，难以筹集大量资金用于城镇基础设施，包括城镇居民住房建设，2008年以来，逐步争取到中央投资的廉租住房，每年有300套左右竣工；经济适用住房、公共租赁住房等因地方财政困难，建设速度缓慢，竣工使用只有218套。只能解决少部分城镇居民住房问题，大部分中低收入家庭仍存在住房困难甚至无住房状况，因此，住房问题仍是本届政府重要的民生工程之一。随着经济社会的快速发展，农民下山进城人口不断增多，住房的需求量逐步加大，解决各族人民群众的住房问题已成为本届政府的头等大事。为了加快城市基础设施建设，解决城区居民住房困难问题，必须多渠道筹措资金发展房地产业，以缓解城镇居民住房困难的局面。《隆林各族自治县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出“以打造独具风貌的民族特色山水园林宜居城市为重点的生态城镇建设”——城镇化建设项目。以迎接自治县成立六十周年为契机，以提升县城城市建筑品位为突破口，以创建园林城市为目标，集中布局建设一批标志性建设项目，到2015年，力争城镇建设项目投资达30亿元以上。按照统筹规划、合理布局、完善功能、形成特色的原则，坚持以民族文化和山水园林为重点，以突出地域文化特色为灵魂，以打造旅游城市品牌为核心，以创建园林城市和生态宜居城市为目标，统筹推进城乡一体化、网络化发展，加快推进独具特色的山水园林民族文化生态城镇群落形成特色。进一步拉大县城框架，拓宽城镇发展空间，完善城镇功能，充分利用新州河、者浪河、冷水河和南北两头山脉、民族风情等资源优势和生态禀赋，打造现代化的滨河山水园林城市，成为百色市次中心城市。“十二五”末，力争全县城镇总人口达10万人，城镇化率达到45%左右。“十二五”期末，通过招商引资开发房地产、政府补贴等方式兴建经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房，多种途径力争全部解决城镇居民住房困难问题。为了解决城镇居民住房问题，必须多渠道筹措资金，积极招商引资，多方引进具有相应资质且信誉好的房地产商到隆林投资，以推动房地产业的快速发展。因此，加快房地产开发，对促进隆林城镇基础设施建设，解决全县城镇居民住房困难户和无房户的住房问题具有重要的战略地位，项目建设很有必要。1.3.3隆林房地产开发业现状2005年以来，隆林县通过招商引资积极发展房地产业，目前已取得初步成效。据统计，至2011年7月底，隆林已引进房地产开发公司共有9家，城区规划中房地产开发的宗地有11块，占地面积约800亩。现已动工开发9个点，其中：已竣工3个点，建成住房38栋938套，建筑面积103184平方米（含一楼杂物房、车库等用房）；在建6个点，计划新建住房84栋2018套，建筑面积272669平方米（含一楼杂物房、车库等用房）。然而，这与解决全县城镇居民住房困难户和无房户目标仍有一定的差距，据隆林县房改办不完全统计，至2010年底，城区尚有住房困难户700户，无住房2650户，形势仍然十分严峻。1.3.4项目投资环境分析（1）房地产业是国民经济的先导性、基础性产业，并且也是重要的支柱产业，因此住宅建设及其消费成为推动国民经济增长的重要因素。中国房地产发展时间从上世纪90年代开始起步，在98年取消福利分房后，商品房市场得到了快速的发展；住房商品化是当时的主要目标；从2005年开始，房价开始呈现出快速上涨的态势，平抑房价成为关注的焦点。党的十七大报告中提出了五大目标，即“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。住有所居是首次从党中央的层面提出，揭示了未来房地产发展的新目标。根据世界各国房地产行业数据，在人均住房面积达到30.5m2之前，住房需求会持续旺盛，而我国2009年人均居住面积约为28m2，预计2015年实现城镇居民人均住房建筑面积30m2（2）我国各大商业银行机构在个人住房按揭贷款业务方面，不断完善服务种类和提高服务质量，落实便民措施，扩大了需求人群面，推动了房地产业稳定发展。（3）隆林县经济稳步增长的态势，为房地产业创造了良好的客观环境。首先隆林县国民经济连续保持着10%以上的增长速度，经济增长的质量水平不断提高，经济的健康、快速增长，有力地支持房地产业的发展。第二，城市化发展战略的实施、农村人口城市化步伐的加快，以及隆林县放宽进城户口迁入的政策，更为房地产业发展提供了有利条件。1.4本项目SWOT分析本项目地块位于隆林县迎宾路与新步行街交汇处。位于县城东部新区，是未来隆林繁华地段。所处的地理位置优势明显、交通畅通便利，生活配套齐全。项目所拥有的自然景观得天独厚，为项目提供了优越的大自然居住环境，是其它城市区域的住宅项目所无法比拟的。项目隶属隆林县重点规划开发的城镇，并且城镇的配套设施正在日渐完善，这将十分有利于推动本项目成为片区内地标性建筑。1.4.1优势分析（Strengths）（1）利于提升商品房的潜在价值本项目开发路线为中高档多层住宅，有利于提高项目的社会形象，产生社会效应，利于提升商品房部分产品的价值，亦利于为本项目日后的营销推广。项目凭借成熟的整体规划、产品设计和完善的配套而成为片区内高品质的楼盘，提升了项目的市场竞争力。随着国家和区政府在居民保障性住房投入的增加，市区的高品质楼盘将因量少无法满足一些高端客户的需求而价增，目前市区普通商品楼盘的毛坯均价在2200元/㎡左右,精装的在4000元/㎡左右。而城区与本项目同性质的高档多层住宅的均价已飙生且日渐稀少，因此本项目在中高档多层住宅稀缺的时候以低于市区同等价值楼盘的价格推出，既能满足客户的需求，又能使购买者能享受到高性价比的产品。（2）政府、媒体影响力巨大通过对隆林县城区住宅项目进行调查，发现政府、媒体对场址所在地区的宣传力度加大，极大的提升区域形象。特别是使消费者看到了区域的未来价值，吸引了众多消费者来到该区域。（3）交通出行便利项目建址位于迎宾路与新步行街交汇处，迎宾路是隆林县最主要的城市干道，与S322省道平行。已成为隆林县城通往G324国道的主要路段，项目所在地址十分利于业主的出行，从本项目区到G324国道仅20公里即可到达与324国道的交汇点平班镇，由此到百色市区150公里。至隆林350公里，得从项目建址到百色将耗时不到两小时。（4）项目及周边配套设施齐全项目各种配套设施齐全，将来建成的丁兰料项目小区能给业主提供一个集社交、度假、养生为一体的休闲会所，同时结合本项目小区内四大休闲园区将让业主最大限度地脱离城市喧嚣，回归自然。项目所在场址,具有较成熟的生活配套，超市、菜市及医院等，相对齐全，利于项目业主日后的生活居住。更为项目聚集人文气息提供了可靠的保证。（5）宜人的生态环境及富于人性化的设计本项目在设计上充分利用地块优势使各户分区明确，在有专属的前庭和后院同时保证每户有两个以上的停车位。居住设计上力保每层使用功能充分明确，特设一层的接待展示区、二层多功能居住使用区、顶层的休闲运动区。每户均有大面积的露台。主卧与书房相连使得利用面积增大而交通面积减少，提高户型的使用率，立面上设计风格体现高品质的生活理念。1.4.2劣势分析（Weakness）1、外部劣势条件分析（1）区域形象：周边私房群聚，居民素质较差；（2）楼市情况：周边低端产品充斥，楼市形象不佳；（3）由于地块所属隆林城区，但目前其镇区的经济发展还比较落后，并且项目周围现仍以农田为主；（4）整个市场房价在逐步上涨，而居民收入没有明显看涨。2、内部劣势条件分析（1）交通：内部的陆上交通产生噪音、尾气、安全隐患；（2）噪声影响：项目离城市干道和公路较近，噪声相对较大，对日常休息有一定影响。1.4.3机会分析（Opportunities）（1）区域优势分析项目所在区域是个后发展城区，拥有大片可供开发的土地，是发展都市型工业、休闲娱乐业：房地产业、现代物流业的良好场所。随着隆林经济的发展，这里将成为隆林县新的投资热土。（2）市场背景分析根据《隆林各族自治县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，因此作为隆林未来重点发展的区域将建立起“以中心镇区为核心，布局合理、规模等级有序的村镇体系”，完善镇区的社会保障体系和社会服务体系，努力将隆林城区建设成为经济发展和生态环境保护两者高度和谐、具有优美生态环境、投资环境及人居环境的新城，同时也会带来城区大量的住宅需求。（3）政策优势分析国家控制房价过度上涨的政策虽然已经出台，但是由于隆林县的发展还需要大量的经济来带动，因此隆林县不在限购政策的范围之内，对本项目的销售起到了比较有利的推动作用。（4）定位客户群体需求分析随着政府在保障性住房上的关注和投入，加上用于高档多层住宅规划的土地越来越少，广西区内外偏好高档多层住宅的客户的购买需求得不到满足，因此位隆林县周边的本项目在这一大环境下的优势地位显而易见。1.4.4威胁分析（Threats）（1）政策影响在2011年初推出了“限购令”和“一房一价”的政策后，全国二、三线城市的新建商品房同比下降约2%。各地房地产市场近期低迷的态势使得处于观望状态的群体量不断增加，对本项目2012年的销售推出仍会有一定的影响。（2）同城同类竞争随着隆林县经济的不断发展，越来越多大型的房地产开发企业进驻了隆林，因此，消费者对建设工程质量的好坏、小区绿化环境的优劣和社区配套设施的完善与否都越发挑剔，这都促使开发商必须根据整个隆林县的市场需求不断提高楼盘的品质、完善售后服务。第二章发展规划、产业政策及行业准入2.1拟建项目与相关发展规划的关系目前，我国正处于全面建设小康社会的关键时期，经济社会发展进入新阶段，工业化、城镇化进程加快，居民收入连年增长，消费规模不断扩大，资源的消耗强度高，住房供需矛盾越来越突出。建立合理的住房消费模式，符合我国的人口、资源、环境条件和现阶段经济社会发展的实际水平，有利于稳定住房价格，引导房地产市场向解决普通居民住房问题的方向发展，提高城镇居民整体生活水平，是必须长期坚持的方针。我国人口众多，土地、能源、资源都很紧张，人均占有量极低。其中：人均土地面积仅为世界平均水平的33%，人均耕地面积仅1.43亩，不到世界平均水平的40%；人均水资源拥有量为2200立方米，仅为世界平均水平的1/4，且土地和水资源地区间分布不平衡；1999年，我国人均矿产资源仅占世界平均水平的58%，人均石油可采储量为世界平均水平的11%，天然气为4.5%，煤为79%，铁为42%，铜为18%，铝为7.3%。我国资源的现状难以维持占用大量土地、消耗大量钢材、淡水和能源的高强度住房消费模式。最近几年，全国每年新增城镇人口1600万人左右，新增建设用地400万亩左右(其中用于城市发展用地100万亩)。按现行城市规划和居住标准计算，每年新增的居住用地可建造住宅2.75亿平方米，尚不能满足每年城镇新增人口的住房需求。资源消耗快速增长，是工业化、城镇化加快发展阶段的特点之一。我国住宅建设和使用所消耗的资源数量较大。据测算，住宅建设用钢占全国用钢总量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%，用地面积占全国城市建成区用地总面积的30%；住宅用水占全国城市水资源消耗的32%，住宅建设能耗占全国总能耗的30%，单位建筑面积能耗为相同气候条件下发达国家的2-3倍。目前全国城乡房屋建筑面积近44l亿平方米建筑，全国仅有1%的既有建筑和5%的新建建筑能达到国家规定的节能标准，绝大部分还属于高能耗建筑。每年城乡新建建筑竣工面积约15至17亿平方米，预计到2020年底，全国房屋建筑面积将新增220至250亿平方米。如果延续目前的建筑能耗状况，建筑能耗将达到全国总能耗的45%以上。本项目位于隆林县新洲镇迎宾路与新步行街交汇处，符合隆林县总体规划的发展策略。2.2拟建项目与相关产业政策的关系房地产业是国民经济的先导性、基础性产业，并且也是重要的支柱产业，因此住宅建设及其消费成为推动国民经济增长的重要因素。据经济专家分析，2007年全国商品房销售总额还将保持增长势头，我国房地产市场需求量仍在增长。根据世界各国房地产行业数据，在人均住房面积达到30.5㎡之前，住房需求会持续旺盛，而我国2009年人均居住面积约为28㎡，预计2015年实现城镇居民人均住房建筑面积30㎡，按照我国2006年城镇人口5.77亿计算，至少需增加住房近25亿㎡，因此，我国房地产业有较大的发展空间。中国的房地产业正在进入一个转型期，就是从住宅的商品属性向公共产品属性转移，从住宅的投资功能向使用功能转移，以及从资源消耗型产业向资源节约型产业转移。住宅产业是典型的资源消耗型产业，因为我国的土地、水资源、能源等等都已经形成了限制性因素，况且目前我国城镇人均住房建筑面积已经达到了26㎡，住房的面积饥渴阶段已经缓解，应当更强调住宅的功能质量，给居民提供节能、省地、环保型的住宅。2.3拟建项目与相关行业准入的关系2.3.1房地产行业准入相关规定（1）《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部第77号令）规定，房地产开发企业的资质等级及所应具备的条件，并且规定未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。根据第十八条规定：一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。根据2007年3月22日起试行的《广西壮族自治区房地产开发企业资质管理实施细则（试行）》（桂建房[2007]15号）的规定，广西房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。其取得条件如下：一级资质：①注册资本不低于5000万元；②从事房地产开发经营5年以上；③近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；④连续5年建筑工程质量合格率达100%；⑤上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人，⑦工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；⑨未发生过重大工程质量事故。二级资质：①注册资本不低于2000万元；②从事房地产开发经营3年以上；③近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；④连续3年建筑工程质量合格率达100%；⑤上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；⑦工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；⑨未发生过重大工程质量事故。三级资质：①注册资本不低于800万元；②从事房地产开发经营2年以上；③房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；④连续2年建筑工程质量合格率达100%；⑤有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；⑥工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；⑦具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；⑧未发生过重大工程质量事故。四级资质：①注册资本不低于100万元；②从事房地产开发经营1年以上；③已竣工的建筑工程质量合格率达100%；④有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；⑤工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；⑥商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；⑦未发生过重大工程质量事故。（2）其他实际行业准入限制2004年以来，飞速上涨的房价和偏快的发展速度使得政府部门出台了一系列针对房地产行业的调控政策，政策的调控直接抬高房地产的准入门槛。作为行业重要的资源，土地供给被严格控制。政策进一步收紧了房地产信贷，开发商高度依赖的银行资源将变得更为稀缺。因此，拥有土地资源和融资渠道的大型房地产公司实力迅速增强，行业的竞争壁垒逐渐抬高。“土地新政策和控制银行信贷两手抓”，政策调控从两个关键的环节（但实质是资金）相对抬高了房地产行业的准入门槛。2.3.2企业及项目与行业准入相关规定的符合性（1）项目产业政策符合性根据国家发改委第40号令《产业结构调整指导目录》（2011年本），本项目的建设性质和规模均不在该指导目录的“限制类”和“淘汰类”之列，因此，本工程建设符合国家产业政策。（2）企业相关资质符合性广西隆林鑫发房地产开发有限责任公司的主要经营范围为房地产开发和销售，企业相关资质符合相关文件要求。3、企业资金实力广西隆林鑫发房地产开发有限责任公司注册资本人民币1000万元，公司具有承担本项目建设的资金实力。第三章项目选址及土地利用3.1项目选址及用地方案3.1.1项目用地选址本建设地址位于隆林县迎宾路与新步行街交汇处，位置在隆林县新洲镇丁兰料建材市场。项目区位条件优越，产业发展具有良好的外部条件和政策环境，项目建设和自然条件良好，地理位置佳，项目周边交通十分便利。3.1.2场址土地权属类别、占地面积及土地获取方式本项目用地由广西隆林鑫发房地产开发有限责任公司取得，总用地面积为14774.11㎡（合22.161亩），项目用地性质为住宅用地。3.1.3土地利用现状及相关规划情况项目的地址位于隆林县新洲镇丁兰料建材市场。场地主要为旱地，场址内无地面建筑物，项目已完成拆迁工作，下一步将进行场地平整，场址周边道路和市政设施已基本建设完备。根据业主的设想与定位，并在隆林县总体规划的指导下，确定本项目的建设目标是以新建住宅为主，建有配套设施及商业用房的住宅小区。项目规划总用地面积14774.11㎡，总建筑面积：55734.87平方米。其中计算容积率总建筑面积：51604.39平方米，其中包括住宅建筑面积46491.38平方米，非住宅建筑面积5212.93平方米（商业网点面积5122.96平方米，物业用房面积：89.97平方米）不计容积率总建筑面积3797．09平方米，其中地下室面积2153．64平方米，架空层面积：2492.25平方米地上建筑面积同时建设与小区配套的周边道路及绿化、停车场等，营造一个健康、舒适、方便的小区。3.1.4占用耕地概况本项目用地范围内无耕地，目前已经完成征地拆迁工作。3.1.5用地平衡分析本项目用地划分见下表。表3-1丁兰料建材市场商住小区项目地块用地平衡表序号用地构成面积（㎡）比例（%）1建筑用地8074.1154.65%2道路用地及其他350023.69%3公共绿化320021.66%居住区用地总计14774.11100.00%3.2土地利用合理性分析3.2.1土地使用的法律、法规我国是世界人口最多的国家，约占全球总人口的五分之一，而国土面积却位居世界第三位，人均土地、尤其是可利用土地面积相对较少，土地资源十分宝贵。《中华人民共和国土地管理法》计有八章八十六条，其中第三章第十七条规定：“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划，国土整治和资源环境保护的要求，土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。”第四章第三十六条规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。”第五章第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准本集体经济组织农民集体所有的土地时，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准农民集体所有的土地的除外。”土地利用总体规划主要是：（1）根据国民经济和社会发展总目标和战略，确定预期要实现的，体现“五个统筹”的土地利用结构和布局；（2）配置“公共物品”用地；（3）解决土地利用的负外部性问题；（4）制定解决土地利用问题，实现规划目标的行动路线、方案和政策措施。城市可供开发的土地日益稀缺是不争的事实。而在用于房屋生产的所有资源中，唯有土地是没有价格弹性的，因为它不可复制。可以预见，国家将会调整房地产市场的供给结构，进一步解决行业内的深层次矛盾是大势所趋，这也必将促使房地产业趋向更加健康与稳定。3.2.2本项目的土地利用情况本项目位于隆林县新洲镇丁兰料建材市场，在迎宾路与新步行街交汇处。项目规划总用地面积14774.11㎡，本项目建设是以新建住宅为主，兼有商业及物业管理用房的住宅小区。周边留有道路及绿化带，既充分利用宝贵的土地资源，又符合现代小区住宅的布局及绿化率要求。该项目用地符合国家法律、法规，符合节约型土地的原则。第四章资源利用及能源耗用分析为推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，进一步转变经济增长方式，加快建设节约型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社会的宏伟目标，必须大力推进经济建设工作中的节能工作，这有利于缓解我国经济发展的资源瓶颈制约，有利于循环经济的形成，是促进资源永续利用，保障经济安全，减轻大气污染，减少温室气体排放，实现全面建设小康社会和率先基本实现现代化的战略选择。本项目属于土地开发项目，为保证做到合理利用能源和节约能源，必须在开发过程中按国家《民用建筑节能条例》（中华人民共和国国务院令第530号）和《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》（DB45/T392-2007）、建筑设计防火规范（GB50016-2006）、《民用建筑热工设计规范》（GB50034-2004）等相关规范进行节能设计。同时，在项目的建设过程中，还应注意以下几方面：4.1建筑节能本工程设计充分考虑了技术含量和节能环保的重要因素，坚持可持续发展方针依靠科技进步积极推广新材料、新科技、新工艺，采用多种措施，力求达到高标准，低能耗，高效能，低污染的目标。具体措施如下：（1）各种使用房间空间尺寸度适宜，避免过高过大的空间造成能源浪费。（2）利用朝向，室外气候及地形条件降低能耗，组织良好的自然通风，控制建筑的体形系数。建筑物南北朝向，利于采光通风，对于降低耗能有主要作用，建筑平面整体布局紧凑，注重环境的保护和美化。（3）控制窗墙比，设置遮阳，采用合理的围护结构形式和材料。（4）外墙面采用耐候型环保装饰材料饰面。（5）推广应用新型墙体材料，禁止使用粘土砖。（6）注重绿化美化，周边种植行道树，地面广场及公共场所积极组织绿化，绿地、花园的设置对改善建筑小气候。4.2结构节能建筑结构体系拟采用全现浇框架结构。采用合理的结构方案，采用高强度钢筋、钢材、高性能混凝土（广西建设厅重点推广的10项技术之一），提高材料的利用率，实现建筑、结构一体的设计，减少装饰，能有效减少材料用量，降低成本，在应用上坐到安全、合理、节省。目前的结构设计水平比较若干年前已有较大的进步，尤其在结构计算分析能力、施工技术、规范标准的完善程度、结构设计可以利用好这些技术进步带来的效益。提倡使用标号的高性能混凝土，合理的设计构造，能减少正常使用阶段的维护费用，设计达到易维护、少维护，减少维护成本。4.3节水措施（1）卫生洁具全部选用节水零配件。经常操作使用的DN15水龙头或阀门使用陶芯产品，节水节能。（2）采用先导式稳压减压阀，不设分区水箱，使各种系统压力比较稳定，节省地方又节水。（3）每个止回阀都设有DN15旁通小阀，用于试验它是否反向漏水，便于有关人员检查试验，不合格者可及时检修更换，避免失灵时所造成的水量及能源浪费。（4）总水表处加装管道倒流防止器，有效防止市政管网突然产生负压时的倒流污染现象。（5）排水系统采用雨污分流排水体制，对城市污水处理起到了节能与环保的作用。（5）坐式大便器冲洗水箱选用容积不大于6L的节水型冲洗水箱；大、小便器采用延时自闭式冲洗阀冲洗，节约用水。（6）消防水泵出口泄压安全阀由地下室常规大口径设备搬到屋顶水箱顶盖上，改为DN50小口径，既解决零流量启动消防泵万一超压问题，又可在停泵时不会因大口径安全阀失灵大量漏水而浪费水资源和能源，还有利于将小口径安全阀出口管道引至屋面，不增加地下泵的额外排水负担，确保卫生要求，免除地下室可能淹水隐患。4.4电气节能（1）建筑电气节能原则本工程电气设计思路以科技、节能、增效、环保为理念，在充分满足、完善建筑物功能要求的前提下，积极推广及采用先进的变、配电技术和设备，通过反复比较、调整、优化等步骤，制定合理的供配电系统方案，减少中间过程的各种损耗，以降低电能消耗，同时合理地配置建筑设备，并对其进行有效地控制和管理，提高电能利用率，从而实现建筑项目的节能降耗。（2）供配电系统节能1）制定合理的供配电接线方案。通过负荷计算及各类设备符合特点，结合项目总平各建筑物用电负荷分布情况，合理地制定总体供配电方案，做到供配电系统总体设计节能、经济、合理。2）变压器引自市政10KV高压电缆回路。高压供电方式由供电部门定。低压采用380/220V供电。合理分布供电网络，有效地控制各变配电所的（250m以内），减少线路电压损失，降低线路损耗，提高供电网络的供电质量及网络运行的经济效益。3）合理选择变压器容量及型号，选用节能型变压器，有效地减少变压器有功损耗，将变压器负荷率控制在最经济节能运行范围75%-85%之间。4）合理选择电缆、导线截面。在满足允许载流量、运行电压损失等各种技术指标前提下，应按经济电流密度选择合理导线截面，并应从降低电能消耗、减少投资和节约有色金属等方面综合衡量。5）采用分相动态无功补偿措施，将供配电系统的功率因数提高到>0.9，降低系统的无功损耗。6）对配电系统进行谐波处理，减少谐波干扰。如功率较大的电动机可以采用变频调速器或采用软启动器，提高电动机在轻载时的效率或保证电网电压的波动在所要求的范围内。7）在低压配电系统中设置能耗分项计量，以便对低压设备的运行情况进行能耗监测。（3）电气照明节能照明节能设计应提倡绿色照明。照明设计应满足建筑物不同场所、部位对照明照度、色温、显色指数的不同要求。1）充分合理地利用自然光。电气照明结合自然光采取合适的布灯方案和控制方式，实现照明节能。2）合理确定照度标准。在满足规范要求照度的情况下严格控制照明功率密度值，同时采用节能灯源灯具及节能型高效镇流器。3）严格限制照明功率密度（LPD）值，提高照明能效。照明功率密度值严格执行《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。确保照明实际安装灯具的照明功率密度值低于规定的照明功率密度值的现行值，力求接近或达到规定的目标值。4）照明配电负荷尽量做到三相平衡，降低零相负荷电流，提高照片配电系统电能效率。（4）加强建筑设备运行管理，提高建筑设备的运行效率。根据本项目的特点，紧密与建筑、暖通、给排水相关专业人员配合，合理的选择高效用能设备及其运行可控制方式，以减少电能消耗。

第五章环境和生态影响分析5.1环境和生态现状5.1.1地形、地貌、水文地质等条件（1）地质条件本项目建设场地无严重不良地质地段（如：溶洞、断层、软土、湿陷土等），地质土为回填土，不处于滑坡区、泥石流区。根据本项目建设的建筑物以及道路等的建设要求，通过初步基础设计均能达到设计建筑设计要求，满足建设条件，具体以地质勘察报告为准。（2）水文条件拟选址内无河流通过，隆林县全县河流分属南盘江和右江流域。除南盘江以外，全县有大小河流118条，集雨面积10平方公里以上的共有27条。其中，流域面积在25平方公里以上的河流共有21条，河流总长572公里，流域面积3344.2平方公里，占全县总面积的94.39%，年径流量11.6亿。拟建场址非泄洪区、无地下水，对项目的建设要求条件满足。（3）地震烈度据《广西地震烈度区划图》，隆林地震烈度属6度。项目建设地址非地震区，历史上有记载以来该地区未发生过毁坏性地震，适合项目建设。根据规定，抗震设防烈度为6度。4、气候条件县境内极端最高气温39.9℃，极端最低气温-3.1℃，年平均气温19℃全年主导风向为东北风及东南风，夏季平均风速2.1m／s，冬季平均风速1.9m／s，历年最大风速为15.7m／s，年可施工季节长，该气候条件对项目建设和运营都是非常适宜的。5.1.2项目建设条件（1）周边建筑物与环境条件项目周边道路和市政设施已基本建设完备，无工业厂房，无污染源影响。（2）城市规划与区域性规划要求本项目的建设与隆林县总体规划相适应，符合区域规划要求。（3）交通条件本项目场址位于隆林县新洲镇丁兰料建材市场，有公共汽车、出租车等交通工具到达，交通十分便利。（4）社会环境条件本项目用地为住宅用地，相关部门对项目的建设及运营给予支持、配合。（5）公共设施条件1）给水本项目的水源可以通过在就近取市政管网接入，拟从市政道路引入给水管，考虑生活与消防管道适用系统，采用环状供水管网。2）排水排水系统采用雨污分流制，屋面雨水经天沟雨水斗、雨水管道收集后排至室外，集中排入市政雨水管道。生活污水经过室外化粪池预处理后集中排至市政下水道，送往城市污水处理站处理。3）供电条件本项目的给排水条件与规划新区总体考虑，建设、使用时与总体规划衔接即可。4）征地拆迁条件本项目用地是通过出让获得，无地面建筑物，无拆迁及移民安置，依照《中华人民共和国土地法》等规定，支付土地费用。5.2项目对生态环境的影响5.2.1项目施工期对环境造成影响主要表现在：（1）污水：施工人员排放的生活污水及施工排水等。（2）废气：运输车辆和施工设备排放的废气，使用稀释等产生的挥发物。（3）扬尘：建材运输及水泥、河砂、砖等建材使用过程中产生的扬尘及由于未固化场地在风力作用下产生的扬尘。（4）噪声：施工设备及运输车辆产生的噪声。（5）固体废弃物：施工期产生的淤泥、渣土等建筑垃圾及施工人员排放的生活垃圾。5.2.2项目运营期对环境造成影响主要表现在：（1）废气：交通尾气、居民日常饮食油烟等。（2）污水：住宅楼居民及公共设施排放的生活污水。（3）噪声：生活噪声、交通噪声等。（4）固体废弃物：居民、办公人员排放的生活、办公垃圾。5.3环境保护对策项目的建设不可避免的会引起项目所在地自然环境、社会环境、生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。项目的建设应该注意尽量小的对环境产生负面影响，所产生的负面影响应该在环境的可接受范围内，并追求正面的影响。环境保护是我国的一项基本国策，在合理利用土地资源的同时，要切实加强环境保护，防止环境恶化，应采取的环境保护对策有：（1）施工期间采取有效的措施防尘防噪，把环境污染降到最低程度。（2）在土建工程中，采用环保型建材，如非粘土砌块、JQT板等代替实心粘土砖砌体，以减少对土地资源的破坏。在装修工程中，采用环境保护型装饰材料，如环保型建筑涂料，减少有害气体物质的扩散，外装修避免大面积的镜面玻璃幕墙的应用，以防止城市及交通环境中的光污染。（3）建筑环境的绿化美化随着时代的进步日益受到重视，在用地各主入口及休闲广场等公共场所附近，积极组织绿化，同时采用点植形式，种植高树冠体积大的常绿乔木，可以大大提高绿化覆盖率。（4）建筑贮水既要满足规范要求又要防止发生水质的二次污染，方便清洗的因素。（5）电器设备选用低噪音、低闪烁、电磁辐射和电磁干扰满足标准要求的电器，倡导绿色照明。避免采用油式电气设备，确保环境清洁。

第六章经济影响分析6.1财务经济分析6.1.1建设期及资金使用计划本项目的工程建设期为1年，从2011年9月开工，至2012年8月底竣工。本项目预计于2012年1月开始销售，2012年12月销售完毕。6.1.2资金来源及筹措方式本项目总投资估算为13400.00万元，资金筹措方式为：全部由企业自筹。6.1.3财务分析（1）收入预测近年来，随首国家土地政策的改变，政府实行了强有力的宏观调控政策，土地供应的缺乏，使得土地迅速的升值，从而导致了房价的飚升。本项目根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，住宅按2500元/㎡来定价，本项目预计在12个月内完成销售，预计从2012年1月开始销售，2012年12月底销售完毕。表6-1产品建成后销售收入预测表序号名称数量单位单位销价（元/m2)收入（万元）销售季度(㎡)12341销售比例25%30%30%15%2销售量收入53758㎡16450.5013439.516127.416127.48063.7地上建筑51604㎡300015481.201290115481.215481.27740.6地下建筑2154㎡4500969.30538.5646.2646.2323.13分季销售收入3.1第1季度13439.5㎡4112.633.2第2季度16127.4㎡4935.153.3第3季度16127.4㎡4935.153.4第4季度8063.7㎡2467.5816450.502、营销费用和税收结合本项目的实际情况，依据相关法规，规定、政策拟定以下成本、费用和税收水平。（1）营销费用营销费用包括代理、广告、律师等费用，以建设投资的2%估算为268万元。（2）营业税及附加按照《中华人民共和国营业税暂行条例》，营业税率为销售收入的5%，城市建设维护费为营业税的5%，教育附加费为营业税的3%，经计算营业税及附加为888.33万元。（3）所得税按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，所得税按25%计取，经计算得473.54万元。3、项目损益表表6-2项目损益表序号项目名称合计（万元）1销售收入16450.502总成本费用13400.003销售税金及附加888.333.1营业税822.533.2城市建设维护费41.133.3教育附加费24.684营销费用268.005利润总额1894.176所得税473.547税后利润1420.638税前投资利润率14.14%9税后投资利润率10.60%4、财务指标分析盈亏平衡分析S=项目总成本费用÷总销售收入=13400÷16450.50=81.46%即按以上参数，本项目开发销售需要达到81.46%便可平本。目前隆林县住宅市场需求较旺，不会存在较大风险，因此，项目投资可以赢利，但应掌握相关政策优势，有效控制建筑本成及保证产品硬件质量，确保项目盈利。6.2区域经济影响分析房价的变动与城市经济发展、人口增长、居民收入水平变化、土地资源供应、住房保障制度等都有很大关系。发展住宅产业符合隆林经济发展的产业走势，经济的发展极大限度地满足人们不断增长的物质和文化生活水平的需要，所以就宏观而言，制定政策必须以此为出发点，而住宅作为一种商品，涉及到个人生活、经济发展及社会稳定三者之间的关系，这不仅仅是一个社会问题，而且是一个关系国民经济发展战略决策的重大课题。1998年中央经济工作会议提出要把住宅产业培育成新的经济增长点，以住宅业带动房地产业的发展。这是我国房地产业发展战略的重大调整，是对推行国家安居工