江阴西大街市场调研及定位报告

2015年8月江阴西大街项目市场调研及定位报告上海颂唐地产中春路9988号大都会高尔夫2楼Tel州颂唐地产苏州姑苏区南环东路935号5楼Tel锡颂唐地产滨湖区五湖大道蠡湖科创中心南楼1617Tel：0510-886665000南京颂唐地产汉中路1号南京国际金融中心19FTel肥颂唐地产马鞍山南路绿地赢海国际大厦c座601Tel蒙古颂唐地产呼市中山西路1号海亮广场A座2205Tel目本体分析2城市背景研究城市房地产市场研究34项目定位建议数据来源说明：本报告成交数据来源为网上房地产签数据，由颂唐地产监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。本报告经济数据统计主要为句容市数据，商品房数据范围主要为整个句容市区数据。本报告观点及数据仅供参考,不作为投资依据。数据最终解释权归颂唐地产所有。5商务合作建议本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息

1PART.1城市背景研究核心解决：研究江阴城市的基本情况、经济发展水平、人均收入等，并分析项目所处区位在江阴未来发展中占据何种战略地位。城市概况江阴市

江阴市，简称澄，因地处“大江之阴”而得名，是一座现代化滨江港口花园城市

江阴历史悠久，人文荟萃，拥有7000年人类生息史、5000年文明史、3800年筑城史、2500年文字记载史、1734年建县史

江阴在2014年，江阴下辖3个街道、10个镇、2个经济开发区，1个国家高新区

江阴民营经济发达，制造业强，是城镇经济的领航者，并被誉为“中国资本第一县”，有36家上市公司。2014年，江阴有11家企业成为“中国企业500强”江阴下辖3个街道、10个镇、2个经济开发区，1个国家高新区，民营经济十分发达，被誉为中国第一资本县

城市荣誉：

国家生态城市

全国全面小康十大示范县

中国最佳活力经济魅力城市

联合国人居环境奖城市区位

城市区位：

江阴市-常州市19公里

江阴市-无锡市33公里

江阴市-苏州市60公里

江阴市-上海市110公里江阴地处长江三角洲太湖平原北端，是苏锡常金三角的几何中心和连接大江南北的重要交通枢纽，区位优势明显

江阴位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端，东接张家港，南临无锡，西连常州，北对靖江，江阴地处长江咽喉，是大江南北的重要交通枢纽和江河湖海联运换装的天然良港

江阴原属吴地延陵，古属常州，现为无锡市行政代管。江阴枕山负水，襟带三吴，处于“苏锡常”金三角的几何中心，城江同在，有“延陵古邑”、“春申旧封”、“芙蓉城”之称江阴市常州市无锡市上海市苏州市总体经济城市GDP从2010年增长率达到新高以后其增速出现明显下滑，但整体经济仍然呈可持续增长态势，经济发展较为稳定江阴市从2009-2014年经济总值不断攀升，经济增速保持在10%以上，2014年江阴市实现地区生产总值2754亿元，按可比价格计算，比上年同期增长4.5%，连续两年已跌于10%以下，经济增长速度逐渐放缓

总体上看，江阴市人均GDP呈上升趋势，人均生产总值不断增加，从2009年14.3万元到至今16.9万元，其增长幅度达18.2%，按汇率折合约为2.8万美元城市人口人口数量

江苏省县级市中排名第二

仅次于昆山市

2014年底人口数量达到16万人江苏省县级市市人口排名排名常住人口

（万人）城市1195昆山2163江阴3151常熟4143邳州5125宜兴6108泰兴799东台

江阴市虽然从2011年以后人口增长率逐年下滑，但其人口位于江苏省县级市人口排名当中位列第二名

良好的人口基数是推动房地产市场发展的重要保证近几年虽然城市人口增速下滑，但仍位于江苏省各个县级市前列，良好的人口基数是推动房地产市场发展的重要保证消费能力

城市人均可支配收入逐年攀升，2014年人均可支配收入为46880与2009年相比，其增长幅度为72.9%，随着居民收入的不断增加，居民购买欲望将会逐渐提高

2009-2014年消费品零售总额其增长率呈两位数的增长态势，整体发展较为迅猛，但从2010年增速达到18.6%近五年新高以后，其增速下滑，之后消费品零售总额增长较为缓慢城市居民可支配收入增速迅猛，整体收入较高，可提高其购买力和购买欲望，有利于刺激居民对置业的需求产业结构

江阴民营经济发达，制造业强，是城镇经济的领航者，并被誉为“中国资本第一县”

2014年江阴市实现第一产业增加值54.4亿元，增长5.6%；第二产业增加值1520.9亿元，增长0.2%；第三产业增加值1178.7亿元，增长3.7%，三次产业比例调整为2:43:55，三产增加值占GDP也随之逐年增加江阴以第二产业为主导，制造业十分发达，随着产业结构不断优化，第三产业将会崭露头角电子机械生产电力加工支柱产业城市规划

空间结构布局：中心城区规划形成主、副城的“双城”空间布局结构，以规划环城林带为界，以西为主成，以东为副城（主城分为城西、城东、城南、城中四个分区；副城包括周庄、华士、云亭3个分区）

中心体系结构：“一主”指旧城中心地区、城市客厅和主城沿江地区共同形成市级主中心，为区域性服务设施集中区，包含商业、商务、文体等综合服务功能“两副”指火车站副中心和澄杨路副中心（张家港河、澄杨路交汇处周边），火车站副中心以商务、物流功能为主，澄杨路副中心以综合服务功能为主本案紧邻江阴旧城市中心地区，区域被规划为市级主中心，为区域性服务设施集中区本案经济情况：近年来，经济总量增长缓慢，但其总体经济实力十分雄厚，在人均GDP在县级市当中位列前茅，为房地产发展奠定了稳定的基础人口情况：江阴市相对全省县级市人口众多，其人均收入高，城乡差距较小；良好的人口基数和人均可支配收入，保障居民拥有较强的购买力城市规划：本项目位于城市发展纵横两轴之上，未来具有较大的升值潜力城市背景篇结论：江阴作为全国名列前茅的县级城市，城市发展潜力巨大为未来房地产业的发展带来利好，商业市场前景良好2PART.2城市房地产市场研究房地产市场研究分析在售商业研究分析房地产市场研究分析土地出让分析2015.1-7月江阴住宅土地出让情况时间出让宗数建设用地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）出让楼面均价（元/㎡）2015年1月00002月29373916873011073月00004月2491998239210805月1330627273617046月115200228003187月0000合计619120034665842092015.1-7月江阴商办土地出让情况时间出让宗数建设用地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）出让楼面均价（元/㎡）2015年1月00002月2434042386788693月00004月00005月00006月1101681525212997月0000合计3535722539302168目前江阴全市商品房土地供给量达9宗、600588㎡，其中，商办用地占整个商品房土地供给量的42.3%，供给量较大

2015年1-7月份江阴市住宅土地共成交6宗，346658㎡，出让楼面价4209元/㎡

2015年1-7月份江阴市商办土地共成交3宗，253930㎡，出让楼面价2168元/㎡土地成交分析

2015年1-7月份江阴市住宅土地共成交4宗，264266㎡，成交楼面价3497元/㎡

2015年1-7月份江阴市商办土地共成交2宗，238398㎡，成交楼面价2121元/㎡2015年1月到至今，江阴市整个商品房土地成交市场较为惨淡，尤其是商办用地成交情况不容乐观2015.1-7江阴住宅土地成交情况时间成交宗数土地权出让金（万）建设用地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）成交楼面均价（元/㎡）2015年1月000002月21686869373916873011073月000004月000005月112398330627273617046月1156615200228006867月00000合计418265014200126426634972015.1-7江阴商办土地成交情况时间成交宗数土地权出让金（万）建设用地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）成交楼面均价（元/㎡）2015年1月000002月118349371912231468223月000004月000005月000006月11982101681525212997月00000合计220331473592383982121房地产投资2009年到至今，房地产投资量大幅度增长，目前房地产市场增长幅度呈指数爆炸式的增长态势

近年来，江阴市房地产投资总额不断上涨，促进了整个城市房地产的快速发展

2013年至2014年，江阴市房地产投资增长率保持着每年20%以上的增长率进行增长开工面积

近年来，江阴市房地产施工面积和新开工不断上涨，促进了整个城市房地产的快速发展，同时过度的开发容易造成市场库存量加大

自2013年以后城市竣工面积出现明显下滑，将有利于高库存的缓解近年来施工面积和新开工面积的飞速增长，未来市场容易受到高库存量挤压的风险近年来房地产市场施工/新开工/竣工面积列表年份施工面积新开工面积竣工面积2012年1096.9372.3187.92013年1315.7411303.82014年1673.4543.8168.3自从2010城市商品房成交爆量以后，当地房地产市场呈一个震荡消化期，因此，总体来说2014年江阴楼市较为平稳商品房成交

2010年商品房达到近几年成交新高以后，开始处于成交震荡期，来消化市场客户的需求

2014年全年江阴共成交房源14472套，同比２０１3年，减少2105套，减幅为12.70％；成交总面积为200.36万方，同比减少7.45万方，减幅为3.59％，不管从成交套数还是成交面积来看，2014年江阴楼市算是平稳收官了按江阴市近三年平均成交量计算，消化现有市场存量及未来供应量需要10年时间

2013年江阴市商品房供求比为1.4

2014年第一季度江阴市商品房供求比达到1.72000万方

200万方供应存量在售项目市场存量约2000万方成交2014年成交面积200万方近年江阴全市整体供应量远大于市场需求量，市场供求矛盾较为突出供需分析商业市场成交江阴商业市场成交量主要集中在澄江街道区域，其成交量占总成交量的57%，该区域商业产品深受当地客户的喜爱

2014年江阴商业地产市场格局重构步伐加快，主城区澄江街道的商业成交面积远远超过其他区域，突破20万方，成交套数也达到1400余套；城东街道虽然位列第二，但成交面积却不到澄江街道的三分之一，成交套数不足澄江街道的四分之一

此外，华士、申港、璜土、夏港、南闸五个乡镇的成交面积过万，月城和新桥两个乡镇的成交面积则不足一千商业排名前十全市商业供给量与成交量前十项目主要集中在澄江街道区域，呈供大于求局面，因此未来该区域商业项目竞争将十分激烈

2015年1-7月，商业供应前三名的项目分别为恒大御景城、永康五金城、阳光假日花园；其中恒大御景以498套夺冠

2015年1-7月，商业成交前三名的项目分别为苏港睦邻中心、恒大御景城、中邦尚品城；其中苏港姆睦邻中心以成交498套夺冠，成交均价为10249元/㎡2015.1-7.17江阴商业供应TOP10序号项目名称街道供应套数（套）供应面积（㎡）1恒大御景澄江街道498247422永康五金城澄江街道312462683阳光假日花园澄江街道162128134龙庭花苑城东街道77152445运河世家澄江街道6079936通渡花苑澄江街道3736247青年广场澄江街道24252878长江万悦城澄江街道1317769杨子华郡澄江街道6167810绿城水岸云亭街道228762015.1-7.17江阴商业成交TOP10序号项目名称街道成交套数（㎡）成交面积（㎡）成交价格（元/㎡）1苏港睦邻中心夏港街道18410377102492恒大御景澄江街道1005197219153中邦尚品城城东街道9016535149614嘉年华城市广场澄江街道878769154945运漕广场城东街道8211352103726绿城新天地云亭街道3010468147787广昊英伦尚郡夏港街道27507750208长晟豪华环球公寓澄江街道251489130009万达广场澄江街道2227523891810天虹苑澄江街道193478259042009年到至今，房地产投资量大幅度增长，目前房地产市场增长幅度呈指数爆炸式的增长态势，江阴房地产市场发展快速近年江阴全市整体供应量远大于市场需求量，市场存量巨大，供应远大于需求，以目前的销售速度短期内无法逆转此关系江阴商业市场成交量主要集中在澄江街道区域，未来该区域商业项目竞争会十分激烈，对本案后期入市将产生不利影响房地产市场篇结论：随着近几月的一连串利好政策，15年后续市场将有所回温，整体市场呈现为以去库存为主要目的的平稳期，近些年区位优势被逐步放大，区域定位将影响整个市场的走向在售商业研究分析江阴全市人均GDP水平高，目前城市商业亟待升级换代，同时业种业态发展也需吻合居民需求$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质文化、情感需求经济敏感因素人均GDP传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段江阴人均GDP2.8万美元出现业态市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场各种商业业态在城市中心混杂聚集，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，出现针对细分客户群体的主题型商业，强调以客户为导向的品牌聚集，独特的空间体验市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、等相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力发展历程集市沿街商业百货商店批发市场大型综合超市零售购物都市MALL主题MALL业态综合的一站式郊区MALL在售项目分布1231财富国际456789101112132香雪海梅园3恒大御景4阳光假日花园5城市嘉苑6翰庭7弘扬鹦鹉之城8兴澄银座9黄山湖公寓和院长江万悦城万达广场月星家居广场10111213

目前在售的商业项目主要集中在城南芙蓉大道和城西万达广场周边

本案所处的市中心几乎无大型商业项目在售，商业产品稀缺将有利于本案未来发展本案江阴在售商业项目集中在芙蓉大道以北与万达广场周边，位于市中心的本案，周边无大型商业项目在售，产品具有稀缺性在售项目详情区域项目名称商业类型面积段（㎡）均价（元/㎡）主力总价区间（万元）开盘时间总套数城南城市嘉园住宅底商100-29012000150-3002014年8月7翰庭住宅底商220-50018000400-9002014年12月45香雪海梅园住宅底商137-21320000270-4302013年11月18财富国际商业街69-19323500160-4402013年7月126阳光假日花园住宅底商80-22020000160-4502015年1月181弘扬鹦鹉之城商业街15-4602400040-6002012年6月244恒大御景住宅底商35-1351600056-2162015年1月473城中兴澄银座商业街130-20032000450-7502013年1月58城北黄山湖公寓住宅底商30-8002750081-8002013年6月18城西月星家具广场商业街40-1301800075-2402012年12月325万达广场商业街50-32523000160-6102012年7月392长江万悦城住宅底商95-20012000130-1502014年8月55和院住宅底商38-3002200088-6602011年12月6项目周边区域内，单价区间在12000-32000元，主力面积段40-200㎡，主力总价区间80-450万元同为在售商业项目重点个案财富国际万达广场大型城市综合体项目市场具备较高知名度我司将根据以下条件，选取重点案例进行分析，为本案的产品定位提供参考。项目概况项目名称江阴财富国际物业类型商铺、酒店式公寓、写字楼建筑面积56916㎡容积率2.49开发商江阴市涵嘉置业有限公司绿化率14.5%

财富国际商业广场采用简欧风格，由美国KOE建筑设计有限公司担纲设计，是江阴唯一一个站前商业广场，项目整体由沿街店面、商务办公和酒店式公寓三大业态构成，是集金融、餐饮、娱乐、办公、五金机电为一体的一站式商业综合体江阴财富国际项目位于汽车站旁，交通便利，规划打造成为金融、物流、办公五金机电为一体的商业综合体项目本案人民路富国财际产品分析面积段商铺总套数商铺层高（米）销售方式69-193㎡内街：59外街：67一层：5.1二层：4.6三层：3.1一拖三带包租商铺写字楼酒店式公寓

项目商业主要以五金型商铺为主，共计3层，层高在3.1-5.1之间，是一拖三带包租形式销售项目商铺总体规划为五金机电商业街，面积段69-193㎡，采取统一招商管理的包租模式，商铺采取一拖三形式销售富国财际销售分析包租方式（以100万元商铺为例10年收益）年度第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年累计承诺回报6.0%6.0%6.0%6.5%6.5%7.0%7.0%7.5%7.5%8.0%68.0%租金收益6万6万6万6.5万6.5万7万7万7.5万7.5万8万68万面积段（㎡）单价（元/㎡）主力总价段（万元）去化率69-19323500160-440约30%本地投资客占比：50%五金机电私营老板占比：40%无锡、常州及周边城市投资客占比：10%项目商铺包租10年，回报率达到68%，均价23500元/㎡，主力总价段160-440万元，客源主要来自本地投资客

项目采取统一包租销售模式，回报率逐年递增，10年租金回报收益达到68%

目前去化约4成，单价23500元/㎡，主力总价段160-440万元

主要客源来自于本地的投资客和五金机电私营老板富国财际同为在售商业项目重点个案财富国际万达广场大型城市综合体项目市场具备较高知名度我司将根据以下条件，选取重点案例进行分析，为本案的产品定位提供参考。项目概况

江阴万达广场由江阴万达广场投资有限公司开发建设，距市中心步行街约3公里路程，项目总占地面积约183亩，总建筑面积42.5万方

项目位于江阴城西板块，距离市中心仅3公里，欲打造江阴市区最齐全的商业综合体达广万场项目名称江阴万达广场物业类型商铺、公寓式酒店、写字楼、住宅建筑面积425000㎡容积率2.49开发商江阴万达广场投资有限公司物业费4.5元/㎡·月本案项目2.2KM步行街

项目由6栋高层、3栋公寓式酒店及1栋写字楼组成，高层主力面积段90-170㎡，公寓式酒店主力面积38-64㎡，社区商业包括万达大商业及外环商铺

项目包括万千百货、万达影院、大歌星KTV、家电卖场、品牌超市、连锁餐饮、时尚街区、中央公馆、SOHO公寓、室内步行街、写字楼、商务酒店等于一体大型商业综合体

规划分析项目规划为高层住宅、写字楼和商业广场，其中项目在售商业部分为社区商业和沿街外环商铺商业公寓式酒店达广万场配套分析

商业配套：红星美凯龙、万里红超市、青山家具城

教育配套：晨光实验小学、江阴实验中学、江阴高级技工学校

公共配套：五星公园、邮政银行、文富社区卫生服务站

交通配套：城西站、江阴18、19、19、39路公交项目周边生活配套齐全，交通便利，是整个城西商业发展黄金地段1五星公园23高级技工学校45江阴实验中学6城西站7晨光实验小学8邮政银行红星美凯龙青山家具城123456786项目达广万场项目商业销售去化一般，均价在23000-25000元/㎡之间，沿街金铺均价为23000元/㎡，住宅底商均价25000元/㎡

万达广场15年商业共计销售21套，排名江阴中游水平沿街金铺：万达广场沿街金铺为1托2形式销售，主力面积在80-100㎡，销售均价23000元/㎡，目前为尾铺在售，整体剩余不足10套住宅底商：主力面积60-80㎡，均价25000元/㎡，上市较晚目前尚有40套在售

客户来源：客户主要是自城西投资客户，部分客户来自市中心及其他街道，其余客户来自江阴外围乡镇物业类型面积段（㎡）单价（元/㎡）主力总价段（万元）销售方式沿街金铺80-10023000184-230一托二住宅底商60-8025000150-200单一层销售优惠5万抵40万达广万场销售分析城西投资客占比：50%市中心及其他街道占比：35%江阴外围乡镇占比：15%个案对比财富国际万达广场开盘时间2013年7月2010年12月总体量56916平方米（126套商铺、写字楼、酒店式公寓）466套商铺（共分4期开发）价格（元/㎡）2350023000-25000客户江阴本地投资客、少部分五金机电私营业主及乡镇投资者江阴城西和市区其他地方投资客户热销面积段（㎡）70-10070-110销售手段包租销售（一拖三）正常销售（一拖二）去化情况40%61%区域内2个项目，其销售均价为2.3-2.5万元/㎡，热销主力面积在100㎡以下，面积小，总价低的商铺更受客户青睐38ABC商业市场总结启示总结：目前江阴纯商业在售项目较少，多采取“住宅式平卖”的销售模式；无包租和回报不明确的销售形式，遏制了客户的投资意向，导致客户流失严重销售启示：本案销售可采取带租约形式销售，通过招商和包租销售，吸引投资客户；以高额的投资回报打动犹豫客户，增加其置业信心总结：区域内商铺热销面积在40-100㎡之间，总价在200万以内，由此可见，面积小、总价低的商铺深受广大投资客户青睐产品启示：本案商铺在规划时应根据市场需求，增加小面积商铺比例，迎合投资客户心理，保证产品的合理去化总结：江阴商铺投资客户以市区客户和周边乡镇客户为主，其投资更倾向于本案所处的市中心区域客户启示：本案应根据客户特点，展开精准营销，精确寻找目标客户，同时最大程度挖掘项目卖点吸引客户关注投资3PART.3项目本体分析核心解决：研究本案的基本情况、交通配套、生活配套等，并对项目经行SWOT分析和系列经济指标分析。江阴市中心项目区位

本案地块紧邻西大街和城市主干道人民中路，处于城市中心地段，周边生活和交通配套发达，商业发展起点较高

项目距离江阴最繁华的人民路步行街直线距离仅700米，与江阴客运总站直线距离仅3公里，地块位于人民中路，属于城市中心繁华地带，周边配套成熟，距人民路步行街仅700米，具有较高的发展起点区域位置

距离人民路步行街700米

距离江阴客运总站3公里

距离市政府2.3公里汽车客运总站江阴市政府人民路步行街本案人民路地块现状

地块四至：本案地块东连西横街，南至城市主干道人民中路，西至环城西路，北达西大街延伸未规划路地块现状：目前本案正处楼体施工阶段，周边动迁房尚有入住，并未拆迁，未来将会影响本案整体工程进度

道路通达：西大街和西横街均为小巷单向街道，车流量较少，南侧和西侧毗邻城市主干道人民中路和环城西路，车流量较大本案地块为老城改造区，周边均为动迁建筑，本案南侧和西侧毗邻城市主干道人民中路和环城西路，车流量较大环城西路西大街延伸本案中山路西横街人民路周边交通地块周边道路通达性强，交通便利，人民路的刘氏兄弟故居站和中山北路的中山路站，能便捷通往城市各处

交通通达性：本案位于人民路、环城西路和中山北路等3条城市主干道之间，交通通达性强，能便捷通往城市各处中山站：江阴15、27等9班线路途径本站，站点贯穿城东和城南等地

刘氏兄弟故居站：江阴11、17、13、32等19班线路途径本站，是通往城东和城西的重要站点，各班线路直达江阴各城区环城西路中山北路人民路本案公交站点刘氏兄弟故居站中山站序号公交站点线路始发站首末班车时间途径重要区域1中山站江阴15路汽车总站——石牌社区05:50-18:30体育中心、城东厂区江阴27路南闸站——杏村站06:00-18:40人民医院、南闸区2刘氏兄弟故居江阴11路新伍集团——公交总站06:00-19:15步行街、人民医院江阴13路西苑二村——食品城06:00-17:45市政府、文明广场江阴32路城东站——城西站06:00-18:40市政府、中山公园周边配套

商业配套：周边商业配套齐全，但仅是住宅配套底商，以低端餐饮、社区日用商品和五金为主，大型的商业仅为本案南面的国美电器和法尔胜泓昇酒店旅游配套：人民中路周边是江阴人文景点聚集地，主要包括兴国塔、文庙、刘氏兄弟故居等

配套分析：本案周边商业配套零散低端、缺乏大型综合性商场，商业发展缓慢本案周边配套齐全，包括商业、旅游、医疗以及餐饮配套，但商业业态凌乱，整体档次较低端1五金零售街23建设银行45文庙6联想专卖店7汉庭酒店8江阴市中医院12345768泓昇苑酒店兴国园

本案周边配套本案周边多为动迁户，缺乏大型住宅小区，处于市中心商圈边缘，因此人流量较少，商业发展迟滞

动迁区域：本案作为城市改造部分，周边全是动迁小区，短期内无法带动商业的发展人口流量：本案周边缺乏成熟的大型住宅小区，除南侧江南华都和北侧府前花苑小区外，并无其他规模小区，这意味着区域商业的发展需要对江阴其他地区的人流量进行导入

动迁区府前花苑江南华都步行街商圈SWOT分析威胁T机遇O劣势W优势S1、本案位于江阴市的城市中心位置，道路通达性强，交通便捷2、本案处于步行街商圈的延伸，有成熟的商业基础，发展起点较高1、项目位于市中心商圈边缘，商业竞争力弱于市区其他区域2、地块周边居住小区稀疏，整体人流量较少，商业发展迟滞1、随着江阴市中心城区改造的进行，本案周边公共配套设施逐渐完善，这将利好于本案未来发展2、人民路商圈的延伸，将带动本案周边商业氛围上升1、江阴商业市场整体供过于求，市中心商圈仍有大量商铺空置，商业市场成交惨淡2、江阴2014年成交土地多为商办性质地块，未来江阴商业市场竞争空前激烈本案具备一定先天优势，后期城区改造和人民路商业的延伸，促使项目价值得到进一步得到提升项目资源总评

右侧为土地属性因子5级衡量表，五星代表优秀，四星代表良好，三星代表一般,二星代表较差,一星代表差

本案处于江阴城市繁华的核心地带，拥有完善的生活和交通配套以及丰富的历史文化底蕴本案在地段、交通和配套设施及历史文化上具有绝对的优势，具有成为标杆综合商业体的潜质分类土地属性因子评级现实性未来性区位区域位置★★★★★★★★交通条件交通配套★★★★★★★★道路通达性★★★★★★★配套设施商业配套★★★★★★★教育配套★★★★★★医疗配套★★★★★★★休闲运动★★★★★★景观环境自然环境★★★★★★★历史环境★★★★★★★★★人文环境★★★★★★★★城市角色产业发展趋势★★★★★★★历史接受度★★★★★★★4PART.4项目定位建议项目整体定位建议项目客户定位建议销售价格定位建议项目整体定位建议整体定位原则

符合企业的发展需求，希望将项目打造成城市的标杆性综合体

符合城市及市场发展趋势，项目的定位应具备一定的前瞻性及高度，符合城市及市场的未来发展趋势及需求变化

保证项目各部分的统一性及互补性，为保证项目整体性，各个物业功能部分的形象及档次应具备统一性和互补性定位原则具备较强的可操作性符合城市及市场发展趋势在市场中具备独特性促进项目价值最大化定位原则需要和保证各部分的统一性，符合自身发展需求、市场发展趋势

体现城市文化气质：体现本地文化、历史元素，更能吸引游客

代表城市高端水平：江阴市中心商业面临升级，本案应当利用优势，成为全市商业及其他物业发展的新标志

最具时代特征：独特的地理位置和历史发展轨迹，能使本案成为展示江阴时代要求的综合商业体整体定位方向

传统文化气质

现代国际气质本案应成为能体现江阴城市发展进程和文化历史变革，能够代表西大街最高水平、最具时代特征的综合性商业体江阴首席综合商业体配套价值区位价值产品价值品牌价值

以政策利好、成熟的配套设施为基础，依托新长江置业集团的品牌，结合我们项目的落定，打造句容至高综合体自持型客户看品质、价格、配套投资型客户看品牌、配套、未来发展区位价值本案价值点包括产品价值、区位价值、品牌价值和配套价值等四个方面价值点疏理本案地处市中心商圈内，位于城市主干道旁，是江阴市区核心区域，发展前景利好区位优势产品优势品牌优势四大价值点配套优势项目价值点

本案位于市中心商圈内，距离步行街、中山公园和中医院仅1公里范围内，是商业发展黄金地段，发展起点高江阴市中心汽车客运总站江阴市政府人民路步行街本案人民路本案西南侧的西门桥是连接锡澄运河两岸的重要交通枢纽，凭借地理优势，截留来自运河西岸的客流区位优势产品优势品牌优势四大价值点配套优势项目价值点

本案距离西门桥仅300米，是运河东侧商业的桥头堡，是城西客户通往市中心必经之地，后期合理的媒体投放和广告效果，能有效截留客户，提升本案关注度本案人民路锡澄运河西门桥步行街商圈区位优势产品优势品牌优势四大价值点配套优势地块周边商业业态零散低端，缺乏综合型商业广场，而这也为体量大、业态全的本案提供发展的契机

体量大、业态全的本案入市，可解决区域大型商业供应的不足，制造区域“唯一性”，弥补区域商业真空，抢占市场份额项目价值点区位优势产品优势品牌优势四大价值点配套优势市中心商圈——本案位于江阴市中心，属于市中心商圈辐射区域，周边商业和公共配套成熟

本案位于江阴市中心，商业和公共配套齐全公共配套：兴国园、暨阳中学、中医院、人民医院和中山公园等商业配套：泓昇苑酒店、国美电器（城）、文庙商业街等项目价值点国美电器中医院人民医院兴国园中山公园国际购物中心文庙商业街暨阳中学泓昇苑酒店法尔胜酒店区位优势产品优势品牌优势四大价值点配套优势文化古迹——本案周边人文景点众多，但区域内缺乏旅游相关联商业发展，这为本案商业业态发展提供助力

本案周边包含兴国园、文庙和刘氏兄弟故居等旅游景点，旅游资源丰富，但仅文庙有部分旅游商品出售，区域缺乏旅游产业商业延伸，大体量，多业态的本案入市后可发展旅游产业相关业态，丰富本案业态布局项目价值点江苏学政衙署兴国园中山公园刘氏兄弟故居文庙兴国寺塔区位优势产品优势品牌优势四大价值点配套优势交通便捷——途经本案的公交线路多达20多班/次，可便捷通往江阴各区，直接服务于消费客户，保证本案拥有充足客流

本案周边刘氏兄弟故居站和中山站站点公交基本覆盖江阴全市

环城西路、人民路和中山北路等3条城市主干道环绕本案穿行项目价值点区位优势产品优势品牌优势四大价值点配套优势

公司尊崇“踏实、拼搏、责任的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本长江集团作为江阴本土知名品牌，享有知名美誉度，深耕于江阴城市发展项目价值点西大街项目改造价值点·总结占据城市黄金地段——却处于市中心商圈边缘交通资源配套丰富——周边人流量却寥寥无几地块商业氛围浓厚——却受到大品牌商业挤压本案现状：地段尴尬人流量少竞争压力大那么本案如何定位，寻找自身USP在逆向的市场环境下脱颖而出？定位市区核心，弱化区位抗性澄·心重新定义市中心概念，突显本案区位优势……重新定义商圈概念，确立本案区域核心商业地位……定义未来发展方向，区域为步行街商圈的延伸……澄市·心澄·家家庭式生活广场，尽显差异化卖点家庭·体验广场江阴商业广场销售形式落后，缺乏体验式购物商场消费人群概念划分模糊，不重视家庭式消费江阴商业市场上忽略——体验式·家庭式消费概念……整体定位澄市心江阴绝版体验式家庭生活广场依托新长江置业集团品牌实力，结合本案特有的区位和配套优势打造江阴未来首席家庭式休闲生活体验广场美食餐饮·时尚百货·休闲购物·体验式家庭生活广场项目客户定位投资者经营者消费者商业租金产品、服务利润商业的客户涵盖了投资者、经营者和终端的消费者，三者共同决定了商业的成功运营

投资者、经营者和消费者三者互相紧密依靠，共同构建起成功的商业体项目客户分类投资者客户研究关注点从投资者角度来看，商业市场投资能力逐步增强，主力承受能力集中在80~200万之间。户型越小，去化越快

地段、交通、人流量

商业氛围

升值潜力

投资回报率

出租和转手容易程度

物业及经营管理

目标定位：江阴市区和周边乡镇的投资者

面积需求：有闲散资金，看重商铺投资价值，以投资40~100平方米小型商铺为主，主力承受能力在80~200万之间。

消费心理：看重市中心商圈发展的契机和地块潜力，本案所处西大街是区域发展中心，辐射范围大；认可商业项目定位，同时小规模投资注重风险控制。江阴市区域内，投资客偏好小面积低总价商铺投资，关注地段、升值潜力和投资回报等因素投资客户定位投资客户分类核心客户——江阴市区投资客重要客户——周边城镇投资客江阴市区投资客——市区居民、个体老板、私营企业主和企业中高层领导客户特征：拥有相当的经济实力，看中项目投资回报，拥有较多投资选择，投资经验丰富外围客户——技术蓝领和项目回迁户客户特征：江阴作为全国著名工业区，拥有来自全国的技术蓝领，收入较高，这类人群对于住宅置业兴趣不高，对自身积蓄偏向于理财投资；项目周边有较多动迁客户，看中区域未来的发展前景，投资带有地缘性南城周边乡镇——月城镇、青阳镇和徐霞客镇私营业主客户特征：拥有一定的存款和积蓄，没有较多的投资选择，想进行风险低、回报较高的投资，投资态度谨慎外围客户（15%）重要客户（25%）核心客户（60%）目前本案投资客户主要集中在江阴市区，其他客户为项目周边原住民和乡镇投资客投资客群描摹市区型投资客

姓名：王女士

职业：服装店老板

需求面积：40-80㎡

投资金额：150-200万以内

投资描摹：喜欢购物，在市中心有一间铺面经营女装，手里有些积蓄想进行投资，自身做服装生意，想在市中心再购置一套商铺，看市场情况投资或自持投资·关键词：回报高+理性投资投资客群描摹乡镇投资客

姓名：张先生

职业：食品加工厂老板

工厂所在：周庄

需求面积：100-300㎡

投资金额：400万以内

生活习惯：拥有自己独立的生活和交际圈子，喜欢旅游，喜欢接触新鲜事物，厂里效益大不如前，但最近有些积蓄，本想投资股票，但近期股价大跌，因此打算在房地产领域进行投资投资·关键词：风险低+理性投资投资客群描摹西大街本地居民姓名：刘女士职业：回迁居民需求面积：30-40㎡投资金额：100万以内投资描摹：现在住在西大街府前花苑，原来在西横街的房子已经开始拆迁，在西大街住了20多年，手里有些积蓄（拆迁款），一直生活在西大街，想对房地产和金融进行投资投资·关键词：情感+投资盲目投资客群描摹技术蓝领姓名：张先生职业：船务公司高级工程师需求面积：30-40㎡投资金额：100万以内投资描摹：居住在临港新区，有单位分配的住房，老家在外地，不想在江阴买房，但不会打理存款，股价下调后对投资持谨慎态度投资·关键词：保值+盲目投资经营者客户研究关注点从经营者的角度来看，以零售类为主，面积需求在40~80平方米；餐饮和服装需求面积在100~200平方米，若其需求面积较大，可打通经营；品牌主力店面积在200平方米以上

人流量

地段、交通

商业氛围

养铺期时间

投资回报

物业及经营管理

目标定位：特色连锁店；一二线知名品牌

面积需求：主力店：200平米以上；特色餐饮店：100-200平米；一般零售型商业：40~80平米以内。

消费心理：

知名连锁餐饮和休闲店比较看重商业氛围与发展空间；一般零售型商铺更看重租金与日均营业额比。经营者注重店铺的面积大小，同时关注商业的人流量、商业氛围、养铺时间、投资回报经营客户定位并非所有的商业都是用来投资的，部分商铺的经营者同时也是持有者，他们置业更为灵活可投资也可自持经营客户分析个体经营者姓名：马先生职业：个体餐饮经营者需求面积：30-40㎡投资金额：100万以内投资描摹：想买间小面积的铺面开餐饮连锁店，自己经营，后期一旦经营状况出现问题可转租出去

业态分布：此类经营业态主要集中为餐饮、服饰等消费客户定位消费者消费客户研究消费关注点目标消费群体决定了本案以满足时尚购物、餐饮、休闲娱乐，如品牌特色餐饮、休闲餐饮、中型超市、品牌百货、休闲服饰，休闲影院

便捷性

高性价比

注重家庭

中高档次

目标定位：江阴全市客户，以个体经营老板、企业老板、政府公务员、企事业单位人员为主

年龄特征：25~50岁具备一定经济能力的两口和三口之家

收入状况：家庭年收入6万元以上

消费心理：注重家庭，享受生活本案作为西大街购物中心，其主要消费者以满足购物、餐饮、娱乐为主，追求生活品质，对品牌有一定要求消费客户定位核心客户是市中心城区居民，追求时尚和品牌化消费，并有一定的消费能力游离客户10%边缘客户25%重要客户65%核心客户重要客户边缘客户江阴各街道居民市中心及周边居民游离客户其他零散人群目标人群比例（%）职业有机会消费内容市中心及周边居民55个体经营老板、企业老板、政府公务员、企事业单位人员、青年白领、工厂工人、青年学生零售、餐饮、休闲娱乐、购物、配套服务江阴各街道居民25零售、餐饮、休闲娱乐、配套服务其他零散人群10零售、餐饮、休闲娱乐、购物、配套服务消费客户主要是以本案为核心向外拓展，根据距离的远近，划分本案各类消费群体消费客户区域

核心客户

边缘客户

边缘客户游离客户边缘客户游离客户游离客户游离客户游离客户游离客户边缘客户本案消费客群描摹政府公务员姓名：刘先生职业：公务员

家庭构成：三口之家家庭收入：6-8万元消费描摹：

丈夫：服装、餐饮和科技产品

妻子：日用品、化妆品和服装

女儿：玩具、餐饮和娱乐产品消费·关键词：家庭式+休闲购物消费客群描摹个体私营老板姓名：王先生职业：钢材厂老板

个人收入：500万/年消费描摹：对生活质量要求较高，消费产品标准为全国和世界级品牌，其在江阴地区的消费重点为：餐饮、休闲、购物和娱乐方面投资·关键词：休闲式+品牌化销售价格定位定价原则一、项目自身角度1、项目为周边“仅存”的综合体，具有稀缺性2、保证项目具有合理的销售速度和资金回笼速度二、市场环境角度1、江阴区域内商铺均价范围在12000-32000元/㎡区间，总价集中80-450万元/套2、江阴目前商业供求矛盾激烈，考虑到商铺的销量和回款，项目在定价应做出适当调整3、现有房地产整体投资欲望较弱，客户投资谨慎三、项目周边环境因素1、本案周边环境整体氛围成熟，但业态落后，和东侧的人民路步行街发展差距较大2、目前本案周边为回迁区，人流量较少，虽然地处市中心商圈，但商业发展落后于区域其他地方本案商业价格定价将对项目自身、市场和周边环境等因素进行综合考虑，得出本案客观市场价格定价方法一比较对象比较因素选取市场上在售项目：兴澄银座、万达广场、财富国际作为类比楼盘进行参考针对商业定价，所对比因素主要有以下几方面：地段因素、规划与配套、物业形态、规划、规模状况、建筑档次、车位数量、物业管理等它是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法

本案商业部分选取市场上主要在售商业，运用市场比较法对项目进行价格测算与发展商的成本直接发生关系，而与市场竞争项目不直接相关，定价不利于竞争市场比较法成本法收益法假设开发法我司将以周边商业的价格作为定价基础，采取市场比较法对本项目销售产品进行定价比较法定价项目指标权重本项目兴澄银座万达广场财富国际地理位置12%1001109080交通情况9%10011510590商业氛围14%10012090100人流量情况11%100105105105车流量情况7%100110105115建筑外观6%10095105105项目规模6%10090110120停车位6%10010010590经营管理8%10090115100经营商实力信誉8%100110120120未来发展13%100120115100系数累加100%100108.3104.7100.8项目权重145%35%20%项目单价（元/㎡）

300002300023500修正单价（元/㎡）≈2500027700.8310221967.5262723313.49206参照区