新酒店策划、定位、推广策划方案报告

第一章市场篇3.港口经济第二章项目篇第三章定位篇第六章销售篇XXX就是一个城市。规划至2020年，市域总人口169万，其中城市人口142万人(含外来人口80万),城市化水平84%,市域城镇建设用地控制在171平方公里。距上海98公里、苏州58公里、无锡40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹桥机场98公里，上海浦东机场150公里，南京禄口机场200公里。全市总面积999平方公里，人口85万。因为其独特的地理位置和成熟的交XXX市境内有长江沿线得天独厚的天然国际商港--XXX港，长江岸线达60冻不淤、安全避风、常年作业。现有万吨级以上泊位33个，2004年完成货物吞吐量6397.8万吨，其中集装箱运量32.8万标箱，分别增长41.8%和32.6%。同世界上140多个国家和地区有货运往来，我国最重要的出口港之一。2004年，批办三资企业200家，注册外资13.2亿美元，比上年增长11.3%,到帐外资6.4亿美元，增长6.4%,其中到帐外资验资数2.88亿美元。XXX保税区、省级开发区、扬子江化学工业园和扬子江冶金工业园注册外资、到帐外资分别占全市的51.6%和53.8%,3个镇注册外资超1亿美元，2个镇实现了翻番。全市当年共批办投资超千万美元项目82只，注册外资11.5亿美元，分别增长61%和44.1%。出口超千万美元企业达到40家，江苏国泰国际集团出口连续四年位居全省级外贸集团首位。外经合作不断拓展，劳务输出总量继续位居苏州第一，新批海外企业境外投资总额居全省县(市)首位。从这些数据中能够看到XXX经济发展的步伐，这个良好的大环境是为各个行业的发展奠定了基础，其中也包含了酒店行业的长足发展。4、城市发展趋向城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突出购物公园建设；城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设；暨阳湖建设全面展开；1)城北组团严格控制。2)整个城市都是朝着建设成为长江三角洲一个富有特色和竞争实力的港口工业城市，一个富有内涵和独特个性的生态园林城市的方向发展。3)5、市场篇总结4)社会娱乐消费比重逐步加大，社会消费支出将迅猛增大。5)随着各项商务活动的开展，城市对各项商务设施，特别是酒店需求，6)同时商业设施的发展，城市的规模也会快速发展。7)城市的发展使其居民生活水平的提高，又促进商业，服务的快速发8)经济的迅猛发展，促进了企业的商贸往来，导致企业的各类商务人士对商务性酒店的需求增加，为酒店行业营造了一个持续上升的大环境。本项目为产权式酒店，进入此市场的时机恰到好处。1、项目介绍项目地理位置>酒店位于XXX市区商业、文化、娱乐中心——暨阳路，座落在全国>产品概论酒店管理公司：香港莱福仕酒店管理(集团)有限公司占地面积：3082.8平米建筑层高：9层总高度：48米>道路交通都是XXX地区的中心地段和主要工业区域。集市、影院、娱乐场所)XXX市中医院，河西路120号：XXX市妇幼保健所◆学校：机关幼儿园(暨阳中路)、东渡艺术幼儿园(暨阳中路东渡花园内)城北小学(海关路)、暨阳实验小学(云盘路)、云盘小学(暨阳中路)、市实验小学(陈家场路)XXX市特殊教育学校(沙洲东路247号)◆影院：大戏院(暨阳中路)世纪天华影城(步行街)娱乐场所：多个酒吧及娱乐总会集中于(沙洲中路西段),步行街购物娱乐20XX年第一季度XXX市酒店行业经营情况(单位：万元)季度平均房价上升了40元/间.天，主要原因是因为国贸、馨苑度假村、沙洲宾沙洲宾馆(四星)景海大酒店(三星)现现有地块(现有项目)以下优势，劣势，机会点和威胁点；A.整个经济业态多元化，贸易频繁，经济繁荣C.港口城市，经济持续性强，城市进入快速发展期，商业，服务业和港口D.XXX城市发展的趋向是汽车经济时代，为高端投资产品，产权式酒店这0机会分析A.工业经济持续发展，企业对商务酒店需求增B.周边城市的发展，带动XXX当地消费群第四章定位篇1)XXX国家公务员年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资2)XXX收入较高的职员年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资例在15%左右来自温州，江阴等地的30-45左右，相当成熟的投资客，把投资的眼光从一股票投资古董投资基金投资8%年回报市场波动严重，大市趋于熊市，亏多赢少不确定少不确定低高高中低高专业要求低具备一定的财务分析能力，同时有很好的心理素质对于古董有一定的专业知识委托管理，或者委托管理自我管理或者委自我管理自我管理股票投资古董投资基金投资15-20万10万以上即可10万以上10万以上不定20万以上有很多经历对注重古董专业人对宏观经济和政策有相当的了解；具备相当的管理经不希望投入太多的精理素质好充足时间；具有充裕的具有充足的时间资金量不是十分充足心理素质好有一定的专业知识资金十分充足人脉资源充足可行较不可行较不可行较可行较可行较可行>产品规划总建筑面积在1.6万平方米；配有现代化设施的3个大小会议室、多功能厅；>产品设计要满足XXX商务人士需求的综合性酒店。满足商务人士的高品位，还将把餐饮文化进行传KTV娱乐：提供轻松的娱乐环境，缓解商务人士的工作疲劳我们在8楼设置专业的商务大厅，其是集会议，恰谈，演讲令精装修产品1)运营回报方法：现有市场的租金调查(数据来源—销售部)4星级酒店的租金情况在260-280元上下，同时其入住率控制在60%-—70%之间见表格月收益天租金天数运营成本总价(万)首付4成(万)(万)月还款净收益10万的贷款月还款数额假定条件：首付4成天租金260元(销售部提供);入住率0.6：根据市场测算；运营成本0.33：根据酒月收益=天租金260元*天数365*入住率0.6*(1-运营成本0.33)净收益：投资者每月除去贷款后所得的资金(预计)还款总数额=月还款2679.15/10万月贷款还款数*10万总价=首付部分+还款总数额故此定价在38.96万元单价在7000元左右。2)类比方式定价法周边的普通住宅的房价在4000-5000元不等，综合本项目的装修，建筑体，本项目是以酒店方式划分，室内面积的在50左右，综合内部的配套服务等故此6000左右我司建议该项目的定价应为6500元——7000元第四章产品建议>房间划分1)房间的面积在40-60之间(建筑面积),保证低总价的控制>2)房型规正>动线部分>以后内部的动线明确，每层的服务设施的房间都放在最中心的位置，保>其他配套设施的建议KTV,棋牌等娱乐功能闲厅等大堂：大理石地面窗：亚铝高级型材(表面氟炭处理),中空玻璃空调：江阴双良集团，120万卡中央空调用电：1000KVA集中供电加160KW发电机组电梯：三台三菱点电梯建议价格范围：1000-1500元/平方米第五章市场推广篇>推广原则引起注意attention;吸引大众的视投资性：产品是最合适的投资产品(见上面的选择times赢家——8%,8%,8%固定回报，赢家选择。置的楼盘留到最后，以奢侈品楼盘(在装修上，门牌号码等上下功夫)广告总体策略(AIDA)引起注重，引起兴趣，引起欲望，实施行动广告的阶段性划分导入期(9月一10月中旬)：培养购买欲望期；必须具有一定的煽动力，强销期(10月底—12月)：这是一个决定成败的时期，销售到了最为关键迫感。施加外来的压力(促销活动策划：详见公关活动内容)持续期(12月—06年2月)：在这个阶段，我们需要做到的是，让已经购收盘期(06年2月到06年3月)：此阶段的推广在于能够坚定投资者的信针对目标市场-XXX,温州，江阴等地的接受信息的习惯，用大众媒体唱根据媒体资源的分析中，我们选择的媒体集中在TOP3前的媒体>XXX媒体推广表(详见附件1)软性新闻主题坚持用第三者的语言去描述，增加软文真实性和可靠性。把话题深入，投放频率及规模

持续期：形象广告，但是产生费用较低的广告为重点(楼盘外墙的巨幅广告)3公关活动策划▶活动一：新闻发布会(引起注意)时间：20XX年8月底注意点：利用市府的影响力来对我们的主要目标客户群之一一活动二：莱福士集团经营讲解会(引起兴趣)时间：20XX年9月初活动三：会员优惠行动(引起欲望)时间：20XX年9月初内容：前来预订的前10名客户可在正式签约时优惠2万元(定金1万元)前来预订的前20名客户可在正式签约时优惠1万元(定金1万元)并同时时间：20XX年9月中前来签约的前20名客户可得赛欧首期轿车一辆(2万元)第六章销售篇总价成月按揭回报月收益月净收益3净收入3年后的资产总值(增长总价成月按揭(10年)回报率月收益月净收益入3年后的资产总值(增长20%)二、首付5成的购买方式总价首付5成月按揭回报率月收益月净收益入3年后的资产总值(增长总价首付5成月按揭回报月收益月净收益入3年后资产总值(增长20%)净收益为326元，3年总净收益为11719元；保守估计产品的增值，3年后产品价值为42万整。你在3年将获得纯利润8.1719元。经营总利投资客回35万总价的房型，入住率在60%;40万总价的房型，入住率在70%;280元是根据XXX的四星级酒店的收费标准预测260元/天租金是在280元的基础上做一定的调整，减少风险性经营总利润=经营总收入*60%(运营成本为40%)每年需要归还投资客固定的回报9%运营总利润36792〉年回报2800036792的回报是根据入住率在60%的情况下计算获得，酒店在后期经营将远远超过这个入住率，达到70%以上，充分表明了3年后，酒店非但能够稳定给与前期蓄水期：(客户积累期)旨在前期造势，通过大量的软新闻及公关活动，炒作各项题材以孕育市场。提高客户对本案的心理预期度和心理价位，积累意向客户，为开盘作好铺垫。(意向签约为80%)开盘强销期：因本案导入“攻心为上”的策略，由此对开盘前的销售蓄水期具备较高的要求，在此期间，广告投入不宜过于保守，因为开盘期间的销售成败对本案成功是非常关键的。所以，销售蓄水期和开盘期的广告攻势为本次广告运作中最为重要的一环，必须在市场上产生充足的效应。(实际签约(50%)销售持续期：此期间为强销期后，楼盘销售进入状态，开盘期广告攻势已降温，可能会产生客户来电量和看房人数降低的现象，可视销售实际状况，对广告