彝人古镇专题研究严兰丽案例实例

【工程概况】工程处在“滇西旅游黄金线〞上，总占地约3161亩，是集商业、居住、文化、旅游于一体的大型文化旅游地产工程规模大：总占地约3161亩，总建筑面积150万平方米，总投资32亿元；商业局部面积共23万平米，集中商业街区共15万平米分8期开发，前4期以商业为主，后四期以住宅为主，目前前7期已投入运营区位极佳，交通便捷位于云南楚雄市经济技术开发区，是“昆明〞后花园，“滇西旅游黄金线〞的门户北面广阔铁路，距铁路客运站1公里；安楚高速路穿过古镇中心从楚雄彝人古镇东去昆明车行100分钟，西至大理车行80分钟，均为高等级公路，交通便捷开发商专业从事文化旅游开发地产开发商汇通地产是以开发中国传统建筑文化、人文文化为主的，开发过多个类似工程，如石羊古镇、西河印象等丽江大理昆明彝人古镇【规划布局】工程分8期，前四期为商业，后4期为住宅；利用威楚大道和水系形成“中间商业、两侧住宅〞的商住分区格局3-7期1-2期8期威楚大道住宅住宅商业茶花溪清明河工程前四期为商业区，以商铺/住为主1、2期——占地243亩，建面约20万平米，其中商业建面约5.3万平米，总投资3.2亿元；3期占地266亩，建面15.5万平米，商业5.5万平米；4期占地180亩，建面券商也12万平米5-8期为居住区，以住宅为主5、6、7期——占地320亩，建面约35.85万平米8期——占地100亩，建面约26万平米，成立专业的会展中心古镇入口

水岸商业街餐饮风情商业街住宅住宅住宅风情商业街水岸商街餐饮酒店客栈区酒吧街【功能分区】1-4期商业功能分区明确，业态齐全，主打异国和风情民族特色；5-8期以底商为主住宅主力餐饮酒吧酒店客

栈珠

宝工艺客

栈1、2期酒店客栈区：古镇大酒店+客栈10余家餐饮区：〔主力餐饮，如云南八大锅和特色餐饮，如烧烤一条街、零散餐饮〕酒吧街：环绕桃花溪珠宝工艺及其他：缅甸风情街、古玩街、花鸟街等3期：水岸商街餐饮：主力餐饮〔彝人部落〕和特色美食〔成都美食街〕等其他：土特产街、工艺品服饰、客栈4期：风情商业街异国风情街为主，复合其他业态：小吃街、东盟〔东南亚〕风情街、韩国风情街、酒店客栈5-8期：底商为主：住宅+底商【核心设施】以“高氏相府—德江城〞彝族文化为主线，集观光、会议、住宿、影视拍摄等功能于一体，形成古镇的景观主轴高氏相府：婚宴高氏相府文化望江楼：博物馆观光楚雄历史文化土司府：营销展示中心、电影基地室内戏拍摄彝族土司文化彝人部落村：旅游、观光、购物彝族建筑、市井、原生态生活文化毕摩文化广场〔雕塑〕：举办节庆活动彝族民间传说核心设施及功能彝族文化分类表达3-7期1-2期8期德江城〔望江楼〕庙会广场祖庙高氏相府毕摩文化广场威楚楼〔彝王宫〕彝人部落土司府清明河桃花溪茶花溪威楚楼：五星级酒店〔会议、住宿〕彝族歌舞、服饰文化祖庙及庙会广场：举办节庆活动彝族祭祀活动演出【建筑风格】彝族古典民居风，建筑设计方面充分运用滇、川、黔、桂彝族建筑文化元素，使之成为彝族主调的古典民居博物馆古镇入口古镇建筑群古镇酒店古镇商业街5【产品设计】产品种类齐全——涵盖多层、小高层、高层住宅；特色别墅、普通别墅；商铺、商住楼、客栈、大型独栋商业住宅别墅商业类别：前4期为多层，5—7期为定向团购房，第8期为小高层层和高层住宅面积：多层住宅区，80—150㎡；小高层、高层住宅40—140㎡商墅：云南民居风格、北京四合院风格，面积230—900㎡；普通别墅：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，面积230—300㎡前四期全商业，后4期底商特色主题局部自持：水源广场、梅葛广场、望江楼、土司府、高氏相府等小面积商铺：以批发和零售业态为主；大面积商业：250㎡以上商业以酒吧、大型餐饮、客栈和酒店业态为主产品线齐全【功能业态—住宅】建面占比约为75％，按照物业形态的不同，区分为别墅、多层和高层住宅区高档别墅区多层住宅区高层住宅区产品形式面积区间特色院落：云南民居半颗印、一颗印、三坊一照壁、四合五天井及北京三合院、北京四合院一进院、北京四合院两进院等别墅：联排、双拼、独栋特色院落：230-900平方米/户，别墅：230-300平方米/户5.6层多层80-150平方米/户，40多种户型17-18层的小高层和25-33层的高层40-140平方米/户高档别墅区多层住宅区高层住宅区Textinhere商家类别品牌商家——团队接待特色美食、烧烤小吃——散客接待主力商家云南八大锅、彝人部落、彝人宴商家类别高端——三星、四星酒店群众——特色四合院客栈主力商家金太阳酒店、太阳女大酒店、古镇大酒店景点5大广场：梅葛广场、咪依鲁广场、德运广场、毕摩文化广场、水源广场、特色景点：清明河、望江楼、彝人部落、桃花溪商品类别珠宝玉器、镇宅石、银饰古玩、工艺品、银饰、民族服饰汽车美容中心商家类别酒吧、茶室KTV、桑拿【功能业态—主题商业】多元复合业态，提供〞吃住游乐购〞一条龙效劳〔1/2〕吃住游乐购【商业建筑形式】以围合概念串联古镇整体形态，商业局部主要以独栋商业和联体2-3层商业为主，主打“以铺养房〞的概念整体形态——“围合〞共八个区形成大围合，每区—个中围合，区内每个四合院成一个小围合。设计完全是两楼一底的仿古彝族民居彝人古镇商铺户型第一类——一楼铺面，二、三楼居住：占比70%以上，190㎡—300㎡；第二类——纯商用：以十字街拐角为代表，三层全商用，处于镇内黄金地段；建筑形态：建筑类型：独栋四合院，约400平米，可分拆销售；联排式2-3层商业体，最小分割单元单层约40平米，三层连售最小单元120平米。集中商业区全部采取二、三层连售开间：3.6米、4.2米。主商业街进深为10米。层高：一层3.9-4.2M，二层3.6M，三层3.3M〔不含坡屋顶〕特点——“以铺养房〞90%户型都可以“以铺养房〞。买一套房子，楼下铺面可创收，二、三楼又是很好的跃式住宅10【文化落位】通过建筑、景观、小品等情景化表达，将文化精髓通过商业业态、节庆活动表达在建筑上融入了彝族特色文化，承载了酒店、客栈、餐馆等功能在绿化、水体和景观小品的打造上，突显彝族风情123文化情景化文化商业化文化活动化将文化融入不同的商业业态，展示传统文化的同时，满足游客消费体验需求通过生活场景的复原和民俗活动的演绎，同时延展现代的节庆活动，到达民族节日常态化11【文化情景化】在建筑上融入了彝族特色文化，承载了酒店、客栈、餐馆等功能〔1/2〕整个古镇的建筑外观集中展示了滇、川、黔、桂等省区彝族土司头人的建筑文化在酒店、客栈、住宅开发及商铺的打造上，都集中表达了彝族建筑样式酒店餐馆四合院别墅+外围临街商铺临水联排商住别墅临街公寓〔客栈〕+商铺【文化情景化】在绿化、水体和景观小品的打造上，突显彝族风情〔2/2〕广场、雕塑小桥、流水绿植装饰、小品地铺、路牌阿普湖威楚大道【文化商业化】将文化融入不同的商业业态，展示传统文化的同时，延展异域风情文化，形成文化多元化彝族餐饮、手工艺：餐饮：酒铺、豆腐房〔制作工艺展示、酒具展示〕；药铺〔制药、看病〕展示彝族的医药文化；茶铺〔制茶、品烤茶〕展示彝族的茶文化彝族手工：刺绣房〔织布、染布、刺绣工艺展示〕；木器、竹器、乐器、银器、漆器、铁葫芦等工艺品制作和展示异国异域风情：其他特色餐饮：滇菜系列、南粤海鲜、北方风味、成都小吃其他手工艺品：缅甸翡翠玉等珠宝玉石烧烤美食街大型餐饮街彝人部落村商业街缅甸风情街东南亚特产专卖店泰国商贸街东盟风情街韩国风情街成都小吃街酒吧咖啡馆韩国烧烤一条街东盟风情街彝族商业街区镇宅石缅甸珠宝【文化活动化】通过生活场景的复原和民俗活动的演绎，同时延展现代的节庆活动，到达民族节日常态化祭祀活动演出—祭祀文化茶花展—茶文化彝乡千人宴彝族年祭火大典彝乡恋歌大型歌舞彝族传统节日元旦、春节、元宵节、插花赛装节、端午节、火把节、鬼节、中秋节、彝族年特别节庆活动彝族歌舞及婚俗表演、民族体育竞技表演、百人对山歌、千人彝乡宴、万人左脚舞、太阳女选拔大赛暨彝族赛装节1、2期2005.04/11

2005.112007.103.4期5、6、7期8期三期：2007.12007.102021.03〔商业售罄〕2021.12〔三期售罄〕四期：2007.12021.32021.122021-2021，星润家园定向开发〔雄州一平浪煤矿、楚雄日报集团、中国人保楚雄分公司多家单位团购入驻〕2021.12021.11至今销售【开发进程】历经8年开发，前四期建设期2年，销售期2-3年，整体实现快销；5-7期住宅定向团购开发；第8期销售状况不佳开工开盘售罄1年2年2.5年3年2年建设期销售期【开发策略】早期通过旅游开发为地产搭建价值平台，后期通过地产回现促进旅游滚动开发20052006.72007.11〔3期〕2021.7〔4期〕2021〔5-8期〕2021-至今时间设施建设旅游开发地产开发开发特点以文化旅游产品为主，不断推出新的旅游工程地产销售旅游开发为先，低投入的景观、体验及展示工程，为地产搭建价值平台地产回现促进旅游持续开发土司府、彝人部落主题公园和雕楼、虎门、小牌坊等景观德江城〔威楚楼、毕摩文化广场、祖庙及庙会广场〕环境塑造：原德江古城的建筑风格/彝风、江南水乡的园林景观会展中心荷花塘3期开盘，10万平住宅〔多层、别墅〕；5.5万平商业2006年7月1、2期开盘：5.3万平商业；10万平住宅〔别墅〕4-7期，42万平住宅〔别墅、多层〕；10万平商业8期，14万平，纯住宅，高层【运营策略】由专门公司运营，将文化、旅游、休闲度假、地产相结合，通过优惠政策、税收减免政策、工商政策吸引商家入驻开展策略运营策略优惠策略招商策略将文化、旅游、度假、休闲、地产相结合成立专门旅游公司、会展公司、招商公司、物业公司管理组织商户成立商户自主管理、自愿参加的商会，分设餐饮、酒吧、客栈、旅游商品、缅甸珠宝协会返租让利：销售后将所售铺面返租3年免租期：租期达2年，享有半年免租期其他优惠：购置酒店公寓的，可享受每年12天居住权〔四家酒店通用〕，获赠18万元高尔夫至尊卡，业主儿女优先入读园区幼儿园享有国家地方的税收政策优惠和工商政策优惠，跨过招商策略税收政策：享受国家西部大开发和地方政府各项税收优惠政策及区内的相关优惠政策工商政策：1.开发区对进区企业可降低公司制企业注册资本金限制，资本金不能一次到位的，可按上级有关政策规定分期注入；2.允许人力资本〔管理人才、技术专家〕、智力成果〔创造专利、技术成果〕等无形资产计价入股；3.鼓励国有集体企业下岗职工和失业人员在开发区从事个体、私营经济，可免证照工本费及管理费1--3年；4.在新办的商贸街，可视特殊情况适当减、免收市场管理费和个体工商户管理费等【价格演变】随工程开发，商铺价格翻倍；客户结构多元化，前期本省投资客居多，3期开始，外地投资客进入客户结构多元：工程前期本省投资客居多，随工程开发，外省投资客逐步进入；投资客户占80％，有15%本地人购房自营，5％度假分期2006年1、2期3期产品多层住宅别墅商业商铺1-3层别墅商铺商铺价格〔元/平米〕3000-5000元/平米4期住宅客栈纯商铺、商住别墅面积200-300平米/套100-150平米/套200-500平米/套200-600平米/套100平米商铺4000-5500，个别达12000商铺5000-7000客栈3000元5-7期别墅商铺酒店式公寓50－200平米酒店式公寓6300元商铺7000商铺6000元高层商铺86平米8期客户昆明等云南省内客户，投资居多60%以上的业主来自浙江、广东、上海、北京、哈尔滨，而省内主要以昆明、大理居多国外客户增多，客户结构多元，投资前三期整体销售到达90%左右：商业均售罄，商业年消化量5.5万平1、2期2007年10月2021年3月2021年2021年-至今时间【租售分析】成立专门管理公司统一管理，并按经营业态分区销售，并对局部商铺采用“售后返租〞模式集中商业区：由汇通公司统一招租，租赁价格为主商业街一二层连租25元/平米；辅街：一二三层连租11-15元/平米，租期2年以上，免租半年底商：11-17元/平米售价：2021年一二期，两层、三层连售均价3300元/平米，2021年三四期，两层、三层连售均价4200元/平米；转租及转售：转租纯门面约60元/平米，一二层转租约45元/平米；转售约7000-9000元/平米〔连售〕主街局部全部实现开店经营。辅街约20%开店经营租赁销售【盈利模式】开发商低地价拿地，通过联动资源、大力营销提升人气，全盘销售快速回笼资金从而实现滚动开发楚雄政府提出大力开展彝族文化产业，对彝人古镇的开发给予大力支持属于州政府招商引资的工程，2004年汇通地产享受了20万/亩低地价等优惠政策，解决了启动资金问题低价拿地，成功起步联动资源，大力营销全盘销售，滚动开发以转让部份股份的形式，与康辉集团〔旅行社17强〕合作，将古镇纳入滇西旅游黄金线，形成重要旅游景点，吸引人气古镇的物业管理公司小投入举办节庆〔利用物业费用举办小型节庆娱乐活动〕，提升人气，促进物业销售住宅和商业的销售收入约占90％，场租收入占比较低住宅销售收入：出售高端别墅、多层住宅和高层，快速回笼资金商业销售收入：将商铺和少量别墅出售，开发商一次性获得销售收入场租收入：德江楼提供影视拍摄；斗鸡等赌博工程收取提成注：2004年商业用地51万/亩，住宅用地30万/亩，综合用地40万/亩——楚雄州国土局注：入滇旅行团中的70%，都将彝人古镇列为必到景点——楚雄州旅游局【营销推广策略】与旅游公司战略合作，并定期举办大型文化娱乐活动，同时推进彝族文化建设，带动小镇开展时间营销推广活动内容2006.7.18“火把节”开业接待2006.7.21召开旅游推介会，邀请各大知名旅游公司出席2007.8.6与康辉集团合作，签约建立长期战略合作伙伴关系2008年与政府签订“楚雄市商贸会展协议”，从2008年起，承办楚雄城区火把节，年货街等会展2009年通过了国家旅游局4A级旅游景区的评定，并通过百万网选获得“中国最美十大主题公园”第七名2009.5.25古镇平浪煤矿沉陷治理工程定向开发奠基仪式2009.7.30举办国际人类学与民族学联合会第十六届世界大会2009.8.4举办火把节著名摄影家六人巨幅作品联展2009年10月1—8日举办“庆国庆、迎中秋”活动2009.11.29举办“彝族年千人彝乡宴”活动天天有歌舞，月月有节日——开发商把彝族的传统节日进行挖掘、整理并进行推广打造大型原生态实景演出——彝乡恋歌〔整合彝族歌舞文化，服饰文化，饮食文化和酒文化〕，通过天天长街宴、夜夜火把节的方式展示出来。成立商户自主管理商会——分设餐饮、酒吧