物业工程维护管理检查标准

工程维护管理检查原则序号项目服务要求服务标准1一变配电系统1.变配电房1．非配电房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意；公司内部含有督导检查职能人员需签字登记并填写《来访人员记录表》后方可进入；公司外来人员需工程主管以上同意并填写《来访人员记录表》。2．值班人员进入变配电房应按规定进行检查，严禁穿拖鞋。3．变配电房内严禁吸烟。4．定时清洁与通风。5.严禁吃食物及寄存食物。未经同意严禁进入变配电房。2经同意同意进入配电房的，有《来访人员记录表》统计，内容完整、清晰，并有经办人员签字确认3地面无杂物，制度上墙，上岗人员有效证、照（高压入网证、电工证）置于显目位置。4门窗完整，地面光洁、明亮，照明（24小时，有应急照明）、通风良好。5温度：夏季≤40℃，湿度≤70%，室内无渗水及积水现象。6设立避免小动物串入室内的设施（孔洞封堵，门口设立挡鼠板）。7室内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，柜体干净。8配备专用干粉灭火器，高、低压室各不低于4㎏4具，以备处置早期火灾。9住宅区和无人值守商业区的变配电房，每天巡视不少于2次；有人值守的商业区变配电房，每2小时巡视1次，并有完整的巡视统计。102.日常运行有效运行率100%设备无异常声响、无异味，电压、电流等表、运行批示状态正常，电源、开关批示灯处在对的状态。11除紧急状况外，未经上级（项目经理）同意，不得随意拉闸停电。12突发性停电,应拟定停电因素，待确认解决后方可操作恢复送电。13无违规、违章指挥与操作。14无人值守变配电房每天抄表不少于2次，有人值守变配电房每2小时抄表一次。15操作时填写工作票与操作票。16操作工具配备齐全，且便于取用，定时校验；校验标记、工具标记明显，绝缘靴、绝缘手套每六个月校验一次；高压验电器、绝缘杆、接地线每年校验一次。173.标记系统1．统一材质、统一规格（公司各项目均需统一）。2.字体规范清晰明了。合闸、分闸、启动、停止等批示牌齐全并与实际相符。18系统图及设备标记完整清晰明了。19导向及警示标记精确清晰（警示线距柜体不少于70CM）。20每天须对标记系统巡视检查不少于1次。214.维修保养严禁带电工作，并做好技术与安全方法，设专人监护。设备故障维修及时，设备有效运行率100%。2223每年定时进行一次全方面维护保养（开关机构、紧固螺丝、除尘）。24二发电机1.发电机房1．非发电机房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意并填写《来访人员记录表》；公司内部含有督导检查职能的人员需填写《来访人员记录表》进入；公司外来人员需工程主管以上同意并填写《来访人员记录表》。2.室内严禁吸烟，严禁明火。3．定时清洁与通风。4.严禁吃食物及寄存食物。非值班人员未经许可严禁进入发电机房。25经同意同意进入配电房的，有《来访人员记录表》统计，内容完整、清晰，并有经办人员签字确认26机房内严禁(除发电必须用品外)寄存易燃、易爆物品。27地面无杂物堆放，制度及系统图上墙。28机房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，照明、通风良好。29机房及储油室内消防须定时（每月2次）检查，确保设施完好、有效。30机房内应配备气体灭火器（或一具35kg手推式灭火器）及4具4kg手提式灭火器和足够的防火沙，并标记清晰。31每天须对发电机房巡视不少于1次。322.日常运行1.配备固定的管理人员。2.发电时应亲密监视发电机的运行，并每1小时进行一次统计。3．发电运行前，必须确保市电与发电有效隔离。每月定时试运行一次，每次手动启动机组15--20分钟，并如实填写运行统计。33油房内需储藏油料：油箱储油不不大于三分之二，同时根据项目实际状况储藏运行4-8小时的用油量。34发电机平时置于待发状态，蓄电池置于浮充电状态，电压确保24V以上，须定时进行充放电。35发电时每小时进行一次统计。363.维修保养维修保养时,应做好技术与安全方法（切断启动电源，断开油路），设专人监护。2.发电机检查时须将主令开关置于停止档。设备故障维修及时，设备完好率100%。3738每年进行一次全方面保养（运行200小时更换油滤，运行500小时更换空滤）。394.巡视检查保持通讯畅通。每天须对发电机房巡视不少于1次。3940发电时随时关注发电机状态并做好统计。巡视人员通讯畅通，设备房内消防电话正常使用。41三给排水1.水泵房1.非水泵房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意并填写《来访人员记录表》；公司内部含有督导检查职能的人员需填写《来访人员记录表》进入；公司外来人员需工程主管以上同意并填写《来访人员记录表》。若需改动机房线路、器材，须经工程主管同意后方可进行。保持清洁与通风。非值班人员未经许可严禁进入水泵房。42经同意同意进入水泵房的，有《来访人员记录表》统计，内容完整、清晰，并有经办人员签字确认43保持良好的通风及照明，门窗启动灵活。44不得私自改动机房线路、器材。45消防设施应保持完好。46保持机房干净、整洁，无积尘，不得堆放杂物。47水池观察孔应加盖并上锁，钥匙设专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网包扎。48每天须对水泵房巡视不少于1次。492.排污泵定时检查，确保排污泵的正常运行、污水井的巡视检查，确保其正常运行。设备房内排污泵控制箱上转换开关，应打在“自动”位置；设备房外各项目应根据具体状况进行确认转换开关的具体位置。50检查水位控制装置，保持正常状态，每月点动测试一次；泵坑每六个月清掏一次，平时保持无杂物，确保水泵的正常运行。513.水池（箱）清洗单位应持有《二次供水设施清洗消毒许可证》，清洗人员须持有有效健康证。二次供水水箱及屋顶生活水箱应每六个月清洗消毒一次。52清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验并获得合格证。534.运行1.设备运行正常，无泛水、漏水。2.阀门、管网无泡、冒、滴、漏、锈蚀等，阀门转动灵活;机房无积水、浸泡.泵房设备由值班人员负责操作，其别人不得私自操作。54控制柜上转换开关，无特殊状况应打在“自动”位置。55生活水泵进行循环运行，并做好运行统计。565.生活水泵保养1.外表清洁，运行可靠；2.无异响现象。每季度进行一次季保养，每年进行一次全方面保养（按年度保养计划实施）。576.排水泵、潜水泵保养1.能正常启动运行。2.泵体周边无异物堵塞。排水泵、潜水泵每六个月定时进行一次全方面保养（按年度保养计划实施）。58四闭路监控系统1.摄像机镜头每季度定时进行一次除尘解决，清扫玻璃罩上的灰尘，并用专用镜头纸擦拭镜头，对电扇进行维护。主机操作系统的各项操作功效正常（手柄或按键均处在正常工作状态）。59录像回放清晰，图像资料保存时间合理并满足物业管理规定。60系统各设备的机壳干净，保护接地可靠，各电气控制回路正常。612.后端设备不定时进行调试与保养，确保各项监控设备２４小时系统设备的各调节旋钮能正常进行调节。62摄像机的安装立杆稳固，立杆表面无锈迹，并进行防腐解决（如刷防锈油漆等）。63正常运行，能清晰显示出入人员的面部特性和车辆的车牌号，录像功效正常。摄像机护罩紧固且保持密封，护罩内、外壳及玻璃干净。64系统设备维保统计等清晰具体，统计保存完整。65主机报警显示与防区相符，报警及时。66五周界防范报警系统1.不定时进行调试与保养。2.中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图精确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。主机内保持清洁干净。67系统能进行正常布防、撤防，消除声、光报警等功效操作。68报警探头安装精确且紧固牢固，密封程度良好，能及时精确报警。69探头内壳及镜面无灰尘，干净清洁。70系统设备巡视、维保统计等清晰具体，统计保存完整。71主机、解码器等内无灰尘，干净清洁。72六门禁、楼宇对讲系统1.不定时进行调试与保养，选呼功效、对讲（可视）功效正常，通话时无杂音，图像清晰，开锁功效、密码设立功效、闭门器自动功效均正常。2.控制主机应能精确显示报警或故障发生，并同时发出声光报警信号。监控中心管理机及住户家分机能达成正常振铃、对讲通话、开锁及可视画面清晰。73主机操作系统的各项操作功效正常。74门禁读卡器能正常读卡，控制器开锁及时无误。75闭门器安装牢固或地弹门灵活精确，力度适宜。76门禁系统的机械部分灵活轻便，外观清洁，无污迹、锈斑等。77系统设备的巡视、维保统计等清晰具体，统计保存完整。78主机操作系统的各项操作功效正常并稳定。79七电子巡更系统根据需要不定时地进行调试与保养。系统主机与数据采集器（巡更棒）能正常通讯。80现场的巡更信息点安装稳固，无破损、松脱等。81系统设备外观清洁干净。82系统设备维保统计等清晰具体，统计保存完整。83系统主机与控制器能正常通讯。84八车辆出入管理系统不定时进行调试与保养发卡器、读卡器能正常工作，读卡、发卡精确无误。85闸机及控制器内无灰尘及油污等，保持干净清洁。86电动闸杆启闭正常，机械部分灵活（定时加油润滑）。87主机操作系统的各项操作功效正常。88车辆视频监视镜头的焦距调节精确，视频信号能正常传输给电脑控制主机。89监控的镜头、防护罩等干净清洁，视频图像清晰。90系统设备巡视、维保统计等清晰具体，统计保存完整。91未经许可严禁进入空调机房。92九空调系统1.空调机房非空调机房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意；公司内部含有督导检查职能的人员需签字后进入。定时清洁与通风。未经许可严禁进入空调机房。机房内地面无杂物堆放。9394门窗完整、光洁、明亮，照明、通风良好。95温湿度正常，雨天无漏雨，无积水现象。96机房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网等。97配备4具4kg专用（干粉）灭火器，并置于便于取用之处。98机房内无异常声响，电压、电流、温度等仪表批示正常。992.空调运行确认启动前准备工作无误后方可开机。按规定次序开、停机。无违规违章指挥与操作，操作规程及应急解决程序张贴在显目位置操作规程及应急解决程序张贴在醒目位置。100空调运行时，设专人值班，值班员每隔两小时巡视一次中央空调机组，并做好运行统计。101不运行时，每七天须对空调机房巡视不少于1次。1023.巡视设备投入使用前后各进行1次滤网清洗。1034.维护保养定时、不定时保养，确保正常使用。运行期间分体空调每月最少清洗1次，中央空调每半月最少清洗1次。104电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具、对讲、监控、通风等设施保持完好，轿厢整洁。105十电梯系统1.日常管理及维护委托专业维修保养单位进行定时保养，设专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。每年进行安全检测并获得有效的《安全检查合格证》，并张贴于轿厢内。106每半月按有关规范进行维护保养1次，有完整的维保统计。107电梯发生普通故障的，专业维修人员30分钟内达成现场修理。108发生电梯困人或其它重大事件时，管理处有关人员须在五分钟内到现场应急解决，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。109每天须对电梯机房及轿厢的有关安全、通风、照明装置巡视不少于1次，做好检查统计并归档。1102.巡视各类批示灯（含电源、信号）批示状态正常，显示屏显示正常。111十一消防设备设施消控室1.消防联动台1.配备操作阐明及操作手册等；2.消防电话畅通。3.严禁吃食物及寄存食物。各类开关处在正常的工作状态，打印机处在正常状态。112各电源、信号线导线无破损、烧焦现象。113备用电源完好，控制台表面及内部干净，散热良好。114电源批示灯批示正常。各点位每半月点检一次。1152.火灾报警器外观完好，功效正常。直流电源电压指针批示在正常范畴（24V±5V）。116自检功效主机上全部批示灯闪亮，工作回路正常。117信号（电源）线导线无破损、老化。118表面及内部干净。119烟感、温感探测器、手动报警按钮运行正常，无障碍物遮挡。各设施表面无损坏迹象。1203．火灾探测器（烟感、温感等）秩序维护部巡检,工程部维保。烟感、温感探测器、手动报警按钮运行正常，无障碍物遮挡。各设施表面无损坏迹象。控制箱内部各电器元件接线端子无烧伤或松动。1211221234.防火卷帘门保持通电状态，功效正常。控制箱内部各电器元件接线端子无烧伤或松动。机械部分（齿轮、链条）无锈蚀且表面涂有润滑油。124125卷帘门门体无锈蚀。126升降按钮动作灵活，到位精确。127防火门玻璃完好无损。1285.防火门外观完好，功效正常。防火门弹簧绞链完好，弹性适度。129防火门开闭自如。130外观完好，功效正常。1316排烟系统A.排烟风机外观完好，功效正常。排烟风机表面干净。132控制柜控制启、停正常，控制开关置于自动状态。133控制柜电源批示灯显示正常，运行平稳可靠。134每月联动测试1次，作好测试统计。135B.排烟阀外观完好，功效正常。微动开关机内部接线端子端子无松动、微动开关固定良好。136复位按钮、导轮、钢丝、转轴复位按钮控制无误、排烟口启动灵活。137风机、排烟阀手动、自动功效、实验手动、联动功效正常。1371387.新风系统诱导风机外观完好，功效正常。各消防阀门开、启自如，无明显漏风现象。加压送风机表面干净，运行平稳可靠。139加压送风机控制柜控制启、停正常；控制开关置于自动状态。140控制柜电源批示灯显示正常。140141送风口百叶位置对的。每月联动测试1次，作好测试统计。1428.管道及附件外观完好，功效正常。各减压阀、排气阀排气正常、不漏风。减压阀工作正常。143消防管道管路无渗漏或锈蚀。管接头处固定牢固无松动现象。144疏散批示灯亮，导向对的，玻璃透光良好，且处在等待状态,表壳（盖）无松动、损伤。1459.应急照明外观完好，功效正常。应急灯按测试键后，应急灯亮，且充放电正常。146表面除尘，表面无灰尘。147机房卫生整洁、干净。14810.风机房无杂物堆放。机房内照明、应急（消防）电话完好，电话通话质量正常。149功效正常。15011灭火器材A.手推式灭火器功效正常。每年进行一次全方面保养。完好无损，压力在正常范畴，置于醒目位置，灭火剂在使用期内。151B.手提式灭火器压力正常，配件齐全，灭火剂在使用期内。15212室内外消火栓系统A.消防水泵根据需要添加盘根。每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下能正常使用。153每季度加润滑油一次。点动时，漏水在正常范畴内。154根据需要给水泵、电机除尘。水泵运转灵活，无异响。155巡视。保持干净。156每天须对消防泵房巡视不少于1次。157B.消火栓每年进行一次全方面保养。消火栓各阀门启动自如，不漏水。158C.配件水带、接扣、消火栓按钮及其它配备齐全,水喉不漏水、按钮盒完好。159D.功效实验消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6米以上，每季度测试一次。16013自动喷淋系统A.水泵根据需要添加盘根。每月应手动点动操作一次，转轴转动灵活。161每季度加润滑油一次。水泵添加盘根点动时，漏水在正常范畴内。162根据需要给水泵、电机除尘。水泵加润滑油水泵运转灵活。163水泵、电机保持干净。164B.阀门及水流批示器自动喷淋泵各阀门启动自如，不漏水，压力批示正常。165放水阀压力表批示正常，启动自如。166信号阀关闭时有电信号在中控室显示。167水流批示器在中控室有电信号显示。168每天须对消防泵房巡视不少于1次。169C.喷淋头各气瓶气压批示正常。喷淋头确保正常使用。17014.气体灭火系统执行元件电磁阀、放气阀、瓶头阀、分派阀气压正常，各阀无泄露，放气阀、瓶头阀、分派阀能正常工作。171气体控制箱触点无锈蚀、无松动，模拟功效正常。172瓶体及管路表面除尘并达成干净。173主机各电源、控制信号及音量调节器信号批示正常。17415．消防应急广播各切换器、控制器转换工作正常。175各放大器音质、音量功效良好。176CD机工作正常。177各扬声器接线牢固、线盒无破损。178主机柜内除尘并达成干净。17916．对讲电话系统主机、固定电话、插孔之间通话音质清晰、无杂音。180主机按键无阻滞，通断良好。181未经同意严禁进入设备房。182十二游泳池设备房1．非设备房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意；公司内部含有督导检查职能的人员需签字后进入。2．值班人员进入设备房应按规定进行检查，严禁穿拖鞋。3．设备房内严禁吸烟。4．定时清洁与通风。5.严禁吃食物及寄存食物。设备操作需由专业人员进行，无关人员不得私自进入及操作。183制度上墙。184门窗完整，地面光洁、明亮，照明、通风良好。185室内无明显灰尘、地面无杂物，无渍，无蜘蛛网，设备设施干净。186配备专用干粉灭火器（4㎏2具），以备处置早期火灾。187运行时每天不低于一次；不运行时，每七天不少于1次，并做好设备运行（巡视）统计。188巡视循环水泵进行轮换运行。189运行设备运行率达100%。电机、泵体运行无异常声响。190沙缸压力在正常范畴内（0．35——1．2MPa）。191闸阀启闭灵活，管道无跑、冒、漏现象。192管网系统图上墙。193标记系统1.统一材质、统一规格（公司各项目均需统一）。2.字体规范清晰明了。常开、常闭等批示牌齐全并与实际相符。194每年投入运行前后必须对循环泵、电机等设备设施进行全方面保养。195维修保养确保设备正常有效运行。循环水泵前端过滤网不定时进行清洗，运行期间，每七天不少于2次。196根据实际状况不定时对沙缸进行反冲洗。197管道按