2022年房地产估价师理论与方法模拟试题五

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一、单项选择题

1.估价的通俗含义是估计（）的价格或价值。[1分]

A现有物品

B一般物品

C经济物品

D建筑物品

2.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。[1分]

A独一无二和供给有限

B独一无二和价值量大

C流动性差和价值量大

D不可移动和用途多样

3.房地产具有供给有限特性，本质上是由（）决定的。[1分]

A土地总量有限

B规划+限制

C房地产不可移动

D价值量大

4.估价报告书中说明的（）限定了其用途。[1分]

A估价原则

B估价方法

C估价目的

D估价对象状况

5.下列不属于土地使用权的是（）。[1分]

A建设用地使用权

B宅基地使用权

C土地承包经营权

D租赁权

6.不属于引起房地产价格上升的原因是（）。[1分]

A外部经济

B需求增加导致稀缺性增加

C生活水平的提高

D通货膨胀

7.最适合用市场法估价的是（）。[1分]

A用做生产的房地产

B可销售的房地产

C出租或营业的房地产

D仅适用于自用的房地产

8.下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。[1分]

A用途

B建筑规模

C容积率

D绿地率

9.房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。[1分]

A等值

B不等值

C相同

D不相同

10.从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。[1分]

A长期趋势

B后期利润

C权益

D供给和需求

11.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。[1分]

A2022.80

B2214.29

C2336.45

D2447.37

12.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。[1分]

A2400

B2580

C2607

D2760

13.房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的（）。[1分]

A成交价格

B理论价格

C评估价值

D市场价格

14.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。[1分]

A2000

B2200

C2400

D2500

15.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。[1分]

A交通拥挤

B建筑技术进步

C城市规划改变

D自然环境恶化

16.砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。[1分]

A4%

B3%

C2%

D1%

17.有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。[1分]

A高于

B低于

C等于

D条件不足，无法确定

18.除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。[1分]

A估价作业日期

B成交日期时

C估价时点

D交易日期调整后

19.某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。[1分]

A38

B42

C58

D60

20.某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为（）万元。[1分]

A351.30

B280.19

C270.78

D277.55

21.某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/m2。[1分]

A3800

B4500

C5200

D5600

22.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。[1分]

A280

B285

C290

D295

23.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。[1分]

A4580

B5580

C6580

D7580

24.运用平均增减量法进行估价的条件是（）。[1分]

A房地产价格时间序列逐期升高或下降

B房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等

D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

25.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。[1分]

A4023.04

B4074.10

C4768.50

D5652.09

26.资本化率是（）的倒数。[1分]

A毛租金乘数

B潜在毛租金乘数

C有效毛收入乘数

D净收益乘数

27.某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。[1分]

A40

B45

C48

D50

28.房地产估价的主要难点是（）。[1分]

A市场行情变化不定

B供需变化引起价格变化

C房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握

D房地产价格的影响因素影响程度不同

29.房地产的最高最佳使用状态不包括（）。[1分]

A最佳区位

B最佳规模

C最佳用途

D最佳集约度

30.预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。[1分]

A上升

B下降

C不变

D升降难定

31.某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每m2建筑面积的价格为（）元/m2。[1分]

A1667

B1765

C1875

D2000

32.从卖房的角度看，成本法的理论依据是（）。[1分]

A销售状况价值论

B市场供求价值论

C生产费用价值论

D经济花费价值论

33.某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（）万元。[1分]

A98

B52

C54

D103

34.在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为（）万元。[1分]

A1504

B1404

C1304

D1204

35.用成本法估价房地产时，房屋现值=（）。[1分]

A房屋重置价格-房屋年折旧额

B房屋重置价格×房屋成新度

C房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

36.在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是（）。[1分]

A成交价≥最高价≥最低价

B成交价≥最低价≤最高价

C最高价≥成交价≥最低价

D最高价≥最低价≥成交价

37.某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为（）m2。[1分]

A1200

B120

C3333

D333.3

38.已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。[1分]

A112.5

B155.6

C144.6

D132.4

39.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。[1分]

A类似房地产的客观

B类似房地产的实际

C类似房地产的最高

D类似房地产的最低

40.当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应（）直线法计算出的成新率。[1分]

A大于

B大于或等于

C小于

D小于或等于

41.在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。[1分]

A本估价机构所有

B所有参加该估价项目

C对该估价项目负第一责任

D任本估价机构法定代表人

42.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。[1分]

A87

B124

C130

D134

43.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。[1分]

A27.6

B28.2

C29.0

D29.9

44.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。[1分]

A可比实例房地产

B估价对象房地产

C标准房地产

D类似房地产

45.某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。[1分]

A0.91

B0.92

C1.09

D1.10

46.某宗房地产2022年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2022年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2022年1月1日为100)。该宗房地产2022年10月1日的价格为（）元/m2。[1分]

A2402.22

B2302.22

C2202.22

D2102.22

47.成本法的本质是以房地产的（）为导向来求取房地产的价值。[1分]

A建筑规模

B基础成本

C重新开发建设成本

D建后利润

48.下列不属于取得房地产开发用地的途径是（）。[1分]

A通过自己开发耕地取得

B通过征收土地取得

C通过城市房屋拆迁取得

D通过市场购买取得

49.成本法最基本的公式是（）。[1分]

A房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧

B房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧

C房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

D房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧

50.下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是（）。[1分]

A房地产重新购建价格的求取思路

B土地重新购建价格的求取思路

C具体价格重新购建价格的求取思路

D建筑物重新购建价格的求取思路

51.某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（）。[1分]

A75%

B79%

C81%

D84%

52.某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（）万元。[1分]

A824

B924

C844

D944

53.重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是（）的体现。[1分]

A经济学原理

B均衡原理

C替代原理

D对立原理

54.收益法是以（）为基础的。[1分]

A定期原理

B平衡原理

C替代原理

D预期原理

55.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（）。[1分]

A94.12

B92.14

C91.24

D93.25

56.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）。[1分]

A过去数据简单算术平均法

B过去数据加权算术平均法

C未来数据简单算术平均法

D未来数据资本化公式法

57.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。[1分]

A未知、需要求取的待开发房地产的价值

B投资者购买待开发房地产应负担的税费

C销售费用和销售税费

D开发成本和管理费用

58.某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。[1分]

A30%

B45%

C65%

D75%

59.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。[1分]

A数学曲线拟合法

B平均增减量法

C平均发展速度法

D移动平均法

60.居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）和安宁程度。[1分]

A周围环境状况

B繁华程度

C临街状况

D附近是否有矿产资源

二、多项选择题

61.下列对房地产估价本质的认识，正确的是（）。[2分]

A房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值

B房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

C房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

D房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围内

E房地产估价是门科学不是艺术

62.土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（）。[2分]

A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地

B重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物

C考虑建筑物存在对土地价值的影响

D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响

E重视土地对建筑物价值的影响

63.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。[2分]

A装饰装修改造

B通货膨胀

C需求增加导致稀缺性增加

D改进物业管理

E周围环境改善

64.房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。[2分]

A充公权

B管制权

C征税权

D征收权

E出让权

65.权益状况比较与调整的主要内容包括（）。[2分]

A土地使用年限

B土地出让方式

C城市规划限制条件

D楼层、朝向

E公共设施完备程度

66.最高最佳使用必须同时满足的条件包括（）。[2分]

A法律上许可

B技术上可能

C经济上可行

D价值最大化

E使用上简便

67.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。[2分]

A消费者的收入增加

B作为替代品的房地产的价格上升

C作为互补品的房地产的价格上升

D消费者预期其未来的收入增加

E消费者预期未来的房地产价格上升

68.建筑物重置价格的求取方法有（）等。[2分]

A单位比较法

B工料测量法

C指数调整法

D分部分项法

E成新折扣法

69.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。[2分]

A房地产改扩建费用

B抵押贷款还本付息额

C房屋设备折旧费

D所得税

E房屋装修折旧费

70.补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（）是需要补地价的主要情形。[2分]

A出让土地使用权期满后续期

B增加原土地使用权出让时规定的容积率

C转让、出租、抵押土地使用权的房地产

D改变原土地使用权出让时规定的用途

E拍卖土地使用权

71.两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为（）。[2分]

A重整价格基准

B重建价格基准

C重置价格基准

D折旧价格基准

E替代价格基准

72.以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（）。[2分]

A基准地价

B市场交易价

C标定地价

D房屋的重置价格

E市场成交价

73.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（）。[2分]

A乙地块比甲地块贵

B甲地