财会经济-高级经济师-建筑与房地产经济-章节练习-建筑与房地产市场

财会经济-高级经济师-建筑与房地产经济-章节练习-建筑与房地产市场[问答题]1.简述建筑业的生产特征和经营特征正确答案：详见解析参考解析：<1>.生产特征(1)生产具有流动性。制造业生产（江南博哥）过程的特点是工位（生产人员和生产机具）固定，加工对象和产品在生产线上流动。而建筑产品与土地相连，地理位置固定，这就决定了建筑产品的生产具有流动性的特征。生产具有流动性表现在两个方面：一是施工人员和施工机具，甚至整个施工机构，都要随施工对象坐落位置的变化而流动，转移区域或地点；二是在一个建筑产品生产过程中，施工人员和施工机具要随同一施工对象的施工部位不同而上、下、左、右移动，不断地变换操作场所。为了适应施工条件和施工对象的变化，施工机具应是便于灵活移动或者小型的，同时手工操作比重较大，这一特征在一定程度上影响了建筑业的技术进步，相对于制造业而言，建筑业是劳动密集型行业。(2)生产具有单件性。由于各个建筑产品的功能要求不同，每个产品都要单独进行设计，产品具有多样性，即使采用标准图纸或通用图纸设计的建筑产品，也会由于每个产品所处的位置不同，施工生产的自然条件和社会经济条件各异，使得建筑生产具有单件性的特征。每个建筑产品都应根据设计要求和具体的环境条件进行施工组织设计，因此，生产效率受环境影响较大。(3)生产具有长周期性。建筑产品投资数额大，消耗资源多，加之建筑业中手工作业比重较大，一项完整的建筑产品的生产周期长，一般工程的工期常以年计。因此，在生产中往往需要长期占用大量的人力、物力和财力，不能在短期内提供具有最终用途的产品，这就要求建筑企业具有较强的资金垫付能力。(4)生产具有高风险性。建筑产品形体庞大，地理位置固定，加之建筑生产的流动性大，导致建筑生产露天和高空作业多，施工生产过程中受自然气候条件的影响大，质量和安全风险因素多，需要根据每个建筑产品的特点进行质量、安全管理和风险控制。<2>.经营特征(1)受宏观经济影响大。建筑产品的需求来自投资需求，建筑业是典型的投资拉动型行业，其需求受基础设施、房地产、相关制造业等固定资产投资波动的影响。由于工程建设投资与宏观经济形势和政策密切相关，因此，建筑业及其经营环境受宏观经济影响较大，且行业的波动呈现出与宏观经济周期性波动的一致性。(2)先订货后生产。一般工业产品是先生产后销售（定制除外），即在市场调查基础上，先通过分析目标市场消费者的一般需求，在研发和生产出产品后，再通过市场营销活动向非特定顾客进行销售，从而实现经营目标。而每个建筑产品由于顾客需求不同，需要先由顾客根据产品需求选定产品的生产者，先订货并提出生产要求后由建筑生产者进行生产，同时顾客有权对生产过程进行监督管理。(3)分期交易结算。由于建筑生产投入资金多、生产周期长，为保证生产的顺利进行和按预期目标完成产品，需要将建筑产品分解为中间产品进行中间结算。(4)保证金制度的普遍性。在将建筑产品分解为中间产品进行中间结算的同时，还要实行多种保证金制度，以保证按预期目标完成产品。[问答题]2.简述建筑市场的八个影响因素。正确答案：详见解析参考解析：（1）固定资产投资额度。固定资产投资规模扩大，建筑商品需求量就增大，建筑生产也随之扩大；反之，就下降。（2）原有建筑产品的利用状况。国民经济各部门生产规模扩大，除增加对建筑产品需求外，还取决于对原有的建筑产品的利用程度。即原有的厂房设备等利用率提高越快，对建筑产品需求量就越小；反之，就越大。（3）扩大再生产方式的变化。一定时期内国民经济各部门所需增加的生产能力，既可采取外延方式实现，也可采取内涵方式实现，既可以通过技术改造的方式，也可以通过新建、扩建、改造的方式。扩大再生产方式以哪种方式为主，将对建筑市场供求量产生直接影响。（4）人口及其结构的变化。人口数量和构成上的变化，对建筑商品，尤其是建筑住宅商品造成重大影响。它制约着建筑商品的供求关系和服务类型。（5）城乡人民的消费构成的变化。建筑商品一般均属耐用商品（例如住宅），人民消费构成比例及其变化，必然引起建筑市场的供求变化。（6）同建筑有关的产品产量的增减。例如建筑材料生产的数量和规格品种的多少，就直接制约建筑生产的规模和速度，进而影响建筑市场的需求。（7）科学技术的进步。科学上的发明和技术上的突破及其在生产上的推广应用，会激起用户新的需求。如建筑新技术、新工艺、新材料的兴起，必然使建筑生产的数量、质量、工期、造价发生变化，进而极大地影响市场的供求。（8）流通渠道的状况。建筑产品及其产前产后产业的产品，流通渠道畅通还是阻滞，也影响建筑市场发生变化。[问答题]3.简述建筑市场的六个运行特点。正确答案：详见解析参考解析：（1）建筑产品采用订单式交易方式。由于建筑产品具备固定性和单件性的特点，这就决定了建筑产品不可能由生产者批量生产后通过市场交易来实现，而是需要由需求者预先向供给者进行订货，然后生产者根据需求者的设计方案组织生产。（2）建筑产品交易持续时间长。建筑产品生产周期长、价值巨大，需要中间交易结算，直至工程缺陷责任期届满才能完成交易，建筑产品整个生产过程实质上也是建筑产品的交易过程。（3）建筑市场存在显著地域性。建筑产品的地域性决定了交易过程的重要因素，如交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势等。（4）建筑市场竞争激烈。由于建筑产品供给者，尤其是建筑业属于劳动密集型行业，技术和资本构成较低，而建筑产品需求又是由一个个单一项目形成的，因此，建筑市场呈现出比较明显的买方市场特点，且卖方竞争激烈。（5）建筑市场交易活动的不可逆转性。建筑市场产品体量大，生产周期长，除极特殊原因外，建筑产品不会因外部环境变化而停止生产，且建筑产品基础深埋于地下，若恢复到生产前的状态极为困难。（6）建筑市场风险大。从建筑产品供给者角度来看，建筑市场的风险表现在：定价风险和生产风险。从建筑产品需求者角度来看，建筑市场的风险表现在：价格与质量的矛盾、价格与交货时间的矛盾、预付款风险。[问答题]4.简述建筑市场供给的含义与分类。正确答案：详见解析参考解析：含义：供给是指生产者在一定时期内在各种可能的价格下愿意而且能够提供出售的某种商品数量。建筑市场供给是指根据客户的需求，由建筑产品的生产者提供建筑产品某一阶段或全过程的生产服务，主要包括工程勘察、工程设计和工程施工等。分类：（1）有效供给，是指能够真正满足买主需求的建筑产品和服务的数量。（2）潜在供给，是指按照从事建筑业的人数、建筑企业数量、一定时期内能够完成的建筑面积计算出的供给能力。[问答题]5.简述房地产按照开发程度划分为哪五类正确答案：详见解析参考解析：（1）生地。生地是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。（2）毛地。毛地是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。（3）熟地。熟地是指具有完善的城市蕋础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。（4）在建工程。在建工程是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。（5）现房（含土地)。现房（含土地）是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。[问答题]6.简述房地产的六个特性正确答案：详见解析参考解析：（1）.不可移动性（又称位置固定性）房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于它所在的空间环境（邻里及当地的社会经济），所以房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场（一般是以一个城市为一个市场），其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。房地产的不可移动性是房地产最根本的特性，其余很多特性都受不可移动性的影响。（2）.独一无二性房地产的不可移动性，派生出了它的独一无二性，可以说没有两处房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两处房地产实质上也是不相同的。（3）.寿命长久性可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可长达数十年，甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。（4）.供给有限性由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性。一些特定位置，特别是好位置的房地产一旦被占用，占用者便可以获得生活或工作场所，并享受特定的光、热、空气、雨水和风景，还可以支配相关的天然资源和生产力。在市场经济中，这项权利除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。（5）.易受限制性房地产的使用易受到城市政府规划部门或其他部门的限制，只有按照城市规划要求的用途去使用，才是合法的使用。（6）.保值增值性房地产是特殊商品，它具有两种功能，一是居住功能，二是投资功能。这两种功能是统一的，但居住功能永远是第一位的。房子能够用来投资的前提是房子可以用来居住，如果失去了居住功能，投资功能也就没有意义了。房地产作为耐用消费品可以长期使用，可以出租。由于土地的稀缺性和不可再生性使得房子具有保值增值的功能。[问答题]7.简述建筑市场需求的三个特征。正确答案：详见解析参考解析：（1）建筑市场需求的个别性。建筑市场需求的个别性是由对建筑产品需求的不同愿望和支付能力两方面的因素决定的。当建筑产品作为生活资料时，由于不同需求者获得建筑产品的愿望与相应支付能力的不同，因此建筑产品的使用功能、造型、空间和平面组合、使用的材料等都不会一样；同样，当建筑产品作为生产资料时，作为需求者的不同企业在生产规模、生产工艺、产品特征、生产组织等方面均有显著的差异，加之各企业的经营状况、盈利水平、发展战略、扩大再生产的能力等方面也互不相同，因而对建筑产品的需求也表现出明显的个别性。（2）建筑市场需求的一次性。由于建筑产品的使用寿命一般长达数十年，有的甚至达上百年，而且投资数额巨大，因而对特定建筑产品的需求者来说，某一建筑需求得以实现之后，对该建筑的重置需求会较长时期中断，直至该建筑的使用寿命终止；而新的建筑需求，往往又不是原有建筑的重复。所以，从这个意义上看，特定的建筑需求，具有一次性的特征。但是对需求者来说，特定的建筑需求是因时制宜而出现的，这又使得建筑市场的需求具有连续性。由于建筑需求要受多种因素制约以及建筑需求的重置周期较长，因而导致建筑需求不稳定，其波动幅度比一般市场大，这就使得建筑市场的供给呈现出更强的不稳定性。（3）建筑市场需求的计划性。建筑市场需求在很大程度上要受国家固定资产投资规模和结构的影响。而固定资产的投资具有很强的计划性。[问答题]8.土地使用权出让，在什么情况下可以采用双方协议的方式？采取双方协议的方式出让土地使用金的出让金有什么规定？正确答案：详见解析参考解析：（1）.商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。（2）.采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。[问答题]9.简述：设立房地产开发企业，应当具备下列条件?正确答案：详见解析参考解析：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。[问答题]10.建筑市场运行要素及其含义？正确答案：详见解析参考解析：[问答题]11.房地产市场泡沫的成因有哪些？直接诱因是什么？正确答案：详见解析参考解析：房地产市场泡沫的成因有：资源稀缺性、投机需求膨胀、过于宽松的货币政策。投机需求膨胀是房地产市场泡沫形成的直接诱因。与房地产的投机需求及资源的稀缺性有关，还有一定的客观条件和环境因素影响。在这些因素作用下，房地产价格开始大幅上升，一些人在较短时间内发财致富，使人们认为在房地产市场容易获利，加上“从众心理”和“羊群效应”，纷纷融入房地产市场，以致发展到疯狂抢购、追涨，形成“越买越涨、越