疗养院项目可行性分析报告

XXX疗养院项目可行性报告一月目录30478_WPSOffice_Level1第一章总论 218877_WPSOffice_Level21.1项目概况 33610_WPSOffice_Level21.2承接单位介绍 44593_WPSOffice_Level21.3建设方案与研究结论 416664_WPSOffice_Level21.4简要评价结论 515188_WPSOffice_Level1第二章项目建设背景及选址优势 70_WPSOffice_Level22.1项目背景 71191_WPSOffice_Level22.2项目选址优势 729622_WPSOffice_Level1第三章市场分析 94211_WPSOffice_Level23.1市场分析 924692_WPSOffice_Level23.2目的客户群体的定位 114602_WPSOffice_Level1第四章组织体系 127225_WPSOffice_Level24.1组织管理 1222200_WPSOffice_Level24.2工作体系 1314970_WPSOffice_Level24.3定员状况 1314501_WPSOffice_Level1第五章经营方略 1322588_WPSOffice_Level25.1经营体系 1310209_WPSOffice_Level25.2经营理念 1430628_WPSOffice_Level1第六章环保 1611893_WPSOffice_Level26.1大气污染防治方法 1612586_WPSOffice_Level26.2水污染防治方法 1610048_WPSOffice_Level26.3噪声污染防治方法 1612111_WPSOffice_Level26.4固体废弃物污染防治方法 1726970_WPSOffice_Level26.5环境控制方法 1720736_WPSOffice_Level26.6项目运行期环保对策 1729546_WPSOffice_Level26.7固体废弃物治理方法 1728683_WPSOffice_Level1第七章项目建设期及实施进度计划 1716062_WPSOffice_Level27.1项目实施规定 1829780_WPSOffice_Level27.2项目实施进度计划 1824624_WPSOffice_Level27.3项目实施保障方法 1825012_WPSOffice_Level1第八章投资估算与融资方案 193349_WPSOffice_Level28.1建设投资估算 1915767_WPSOffice_Level28.2项目融资方案 203280_WPSOffice_Level1第九章综合评价 2121214_WPSOffice_Level29.1经济评价结论 219142_WPSOffice_Level29.2社会效益评价 21总论1.1项目概况1、项目名称：XXX疗养院2、建设地点：广东xxxxx镇xxx村3、承接单位：xxxxx有限公司4、项目负责人：xxx邮编：xxxx联系电话：xxxx5、建设性质：新建6、项目建设年限：3年7、项目概况介绍：广东xxxxx镇xxxxx村,位于茂名市电白区北部，与高州、阳春两县(市)交界，东北面与阳春市八甲镇接壤;西北面与高州市云潭镇、大坡镇毗邻;南面与罗坑镇、沙琅镇、黄岭镇接壤。三茂铁路贯穿那霍全境，建有那霍站和热水垌站,汕湛高速根本通过那霍，并设有出口交通便利。西北临山、南靠水库，风景优美。该项目占地面积760亩.计划租赁承包山岭500亩、农田260亩。（租赁合同期：山岭50年、农田，可续租）。在山岭平坡处建设居住房屋、娱乐中心！让老年朋友实现依山而居、饮用山泉水置身于青山绿水、安静、空气良好的环境中！（房屋居住，内设有单独房间、厨、卫独立。空调、电视等家电一应俱全。）娱乐中心更有益身心健康的项目：设有投影室、舞蹈室、麻将馆、象棋图书室等。同时，开设养生馆。馆内配备保健设施和专业的护理医师。同时为了孩子们放心，我司同时开展装置远程监控设备，作为儿女的随时随解决解老年人的生活状态。实现老年朋友住得舒心，儿女安心的共同目的。租赁的农田、山岭可实施规划提供应老年朋友种植时蔬瓜果又或者养殖家禽，实现自供自给纯天然、无污染的生活食材，又能体验农家乐趣的怡然心情！集医疗、休闲、教育、健身、娱乐于一体的一流养老设施及疗养专业机构。我司特聘出名风水大师实地堪察选址、布局.集养生.保健，理疗，敬老农业观光，建造天地人三合一的宜居环境。1.2承接单位介绍xxxxx有限公司是经广东省工商局核准登记注册的有限责任公司，集团成立于，注册资金xx个亿，法定代表人：xxx。重要经营范畴：投资兴办实业及房地产开发、物业管理；从事商贸代理及咨询服务；经营电子科技类产品；公司下设物业部、开发部、办公室、经理室、财务室等职能部门。现公司的重要领导组员平均年纪35岁，全部含有大学本科以上学历，含有中高级职称，含有知识化，年轻化的特点。从公司的营业收入和利润总额来看，其营业利润率在10%以上，属于较佳水平，经营管理较好，财务状况比较抱负。1.3建设方案与研究结论1.3.1建设内容及规模将xx疗养院打造成一种立足广州、辐射珠三角的，集老年人养老、疗养、教育、度假、休闲娱乐一体化的专业疗养机构。本项目的建设内容为：养老住房、娱乐中心、养生馆、农业观光园、墓园等有关配套方法。（1）养老住房，建筑面积为xxxx平方米;（2）娱乐中心,建筑面积为xxxx平方米;（3）养生馆：建设面积为xxxx平方米;

（4）墓园：建设面积为xxx亩;（6）农业观光园：建设面积为xxx亩;（7）主题公园、景观平台：占地面积为xxx亩；（8）绿化面积,绿化带建设,建设路灯xxxx米长.占地面积为40亩1.3.2劳动定员及职工来源本项目共需员工xxx名，各类人员按照精简效能的原则和岗位工作的需要，面对社会公开招聘或从大专院校应届毕业生选聘。1.3.3项目实施计划本项目预计化建设期自3月至1年10月底，累计2年半。1.3.4投资估算与资金筹措方案本项目共投资500万元。分两期投入，其中固定资金投入为xxx万元，流动资金xxx万元。一期：租赁和基础建设预算投入100万人民币，分别用于山岭、农田的合同、押金与房屋建设等设施使用；二期：预算投入110万人民币，用于各项健身设施、绿化规划等使用；1.4简要评价结论1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划规定，符合广东xxxxx镇养老院行业布局和构造调节政策；项目的建设对增进那霍镇养老院产业构造、技术构造、组织构造、产品构造的调节优化有着主动的推动意义。2、“养老院投资建设项目”符合国家产业发展政策导向；项目的实施有助于加速我国养老院的国产化进程，推动养老院制造产业调节和行业振兴；有助于提高某某有限责任公司自主创新能力，增强公司的核心竞争力；因此，本期工程项目的实施是必要的。3、xxx公司为适应国内外市场需求，拟建“养老院投资建设项目”，本期工程项目的建设能够有力增进广东xxxxx镇经济发展，为社会提供就业职位xxx个，达纲年纳税总额xxx万元，能够增进那霍镇区域经济的繁华发展和社会稳定，为地方财政收入做出主动的奉献，由此可见，本期工程项目的实施含有明显的社会效益。4、项目拟建设在广东xxxxx镇xxxxx村，工程选址符合那霍镇土地运用总体规划，确保项目用地规定，并且项目建设区域交通运输便利，可运用现有公用工程设施，水、电、气等能源供应有保障。总而言之，通过本章上述所做的技术、经济、环保、安全等方面分析成果表明，“养老院投资建设项目”技术上可行、经济上合理；本报告认为：本期工程项目所提供的养老院产品市场前景良好，投资方向对的，技术方案设计先进合理，经济效益突出，因此，本期工程项目的投资建设并实施无论是经济效益、社会效益还是环保、清洁生产都是主动可行的，因此，本期工程项目建设是必要的也是完全可行的。项目建设背景及选址优势2.1项目背景“绿水青山，就是金山银山！”在信息进步、工业发展快速的时代，我们身边的环境反而受污染了！《健康》永远是我们努力追求的远大目的！为了农村不再有耕地荒废、运用有用的再生资源，以及都市、农村养老难现象。我司决定精选地理位置给我们该安亨晚年、乐亨清福的老年朋友们提供一种安静、祥和、自然生态的宜居环境。随着我国经济社会的快速发展，人们的生活质量越来越高，人均寿命较以前大大延长，社会趋于老龄化。特别是我国“四二一”家庭构造的增多，一对夫妇要承当4个老人的养老义务，养老问题已成为一种严峻的社会问题。考察到现在广州、深圳地区尚无一家上规模、上档次的集老人养老、休闲、疗养、娱乐等于一体的专业机构，招商引资建设上规模、上档次的养老，疗养、休闲性质的机构符合社会需求，前景看好。2.2项目选址优势由xxx公司承接的“养老院投资建设项目”，通过对拟建场地缜密调研，充足考虑了项目生产所需的内部和外部条件：距原料产地的远近、公司劳动力成本和生产成本的高低以及拟建区域产业配套状况、基础设施条件及土地成本等，拟选址在广东xxxxx镇xxxxx村，项目建设选址在山岭平坡处空气清新、阳光充足、排水畅通、环境适宜、公用设施比较完善、远离污染源的地段；所选建设区域土地资源充裕，并且地理位置优越、交通条件便利、四方通衢、地形平坦、土地平整、交通条件便利、配套设施齐备，符合项目选址规定。项目占地面积760亩.计划租赁承包山岭500亩、农田260亩。（租赁合同期：山岭50年、农田，可续租）；项目建设遵照“合理和集约用地”的原则，按照养老院行业生产规范和规定，进行科学设计、合理布局，符合养老院生产经营的需要。2.2.1交通优势广东xxxxx镇xxxxx村，含有得天独厚的地理位置，位于茂名市电白区北部，与高州、阳春两县(市)交界，东北面与阳春市八甲镇接壤;西北面与高州市云潭镇、大坡镇毗邻;南面与罗坑镇、沙琅镇、黄岭镇接壤。三茂铁路贯穿那霍全境，建有那霍站和热水垌站,汕湛高速根本通过那霍，并设有出口交通便利。2.2.2地理优势辖区地势北高南低，地形重要以丘陵平地为主，属亚热带季风气候，雨量充沛，四季宜人。镇内山林资源丰富，林地景色优美，颇具特色。是养生、休闲、娱乐的最佳去处。2.2.3政策优势那霍镇将大力发展山地生态旅游及特色产业配套服务也将为本项目带来较好的投资环境及有关扶持政策。依靠那霍镇的天然交通优势、地理优势、政策优势，整合自然资源，使那霍镇的资源优势转化为经济效益优势含有较强的操作性。市场分析3.1市场分析1、国内疗养院市场状况近几年，我国疗养院行业发展快速，产品产出持续扩张，国内公司新增投资项目投资逐步增多。投资者对疗养院行业的关注越来越亲密，这使得疗随着我国经济的发展和进入老龄化社会，私人疗养需求将有极大的需求，直接增进中国私营疗养院的高速发展。截至10月份，我国老年人口数量将突破5亿大关，达成2.48亿，老龄化水平将达成14.8%，进一步增至3.1亿。体弱的老人是疗养院最重要的消费者，面对3亿人的大市场，中国疗养院发展前景非常乐观。行为和数字反映出，近年来，老年消费者的消费观念已经发生了重大的变化，他们更乐意接受新生事物；老年人越来越重视曾被他们无视很久的打扮和穿着；他们的消费观念越来越向年轻人靠拢。现在中国每8人中就有1位老人，到了2050年，每3-4人中就将有1位老人，大量患病老人的护理工作将社会化，但现在中国疗养院严重匮乏。老年人对疗养院服务需求大、增加快、规定高与全社会疗养院数量少、质量差、增速慢之间的矛盾日趋锋利。随着老龄化社会脚步加紧的压力，巨大的患病老人的护理需求日益凸显。随着人口老龄化的加紧，某些患病老人住进疗养院已经成为必须，这也为民办疗养院发展提供了难得的机遇。2、国内疗养院市场发展趋势（1）疗养观念提高趋势近来两年随着居民生活水平的提高，人们的健康保健观念发生很大变化。大家逐步认识到与其有病后再治疗，不如通过保健、体检提前防病查病。因此，近两年疗养市场大众化趋势明显。疗养并不是干部或专家们的专利，人人都能够疗养观念正在进一步人心。随着疗养市场大众化趋势的显现，前些年放弃疗养主业，谋求房屋租赁，或变身宾馆维持生计的疗养机构再一次把目光瞄准疗养”，纷纷重塑身形，要再扛疗养大旗。

（2）私营疗养院投资加速趋势现阶段，中国疗养服务呈现典型的“哑铃状”特性，一端是政府提供基本服务的传统疗养院，依靠政府财政支持以维持运行；一端是越来越多外资投资的机构，通过高投入高收费的形式实现盈利。而面对大众的专业化服务机构非常匮乏，并且与市场需求也有很大的错位。市场对疗养机构服务需求大、增加快、规定高与全社会疗养机构数量少、质量差、增速慢之间的矛盾日趋锋利，将来将有越来越多的民间资本参加到投资和运行。疗养机构中来。民间机构投资的盈利性，依赖于更成熟的疗养市场的形成。（3）经营细分化趋势疗养院的服务是多层次、多方面的，是针对服务对象的需求提供医疗、生活、心理精神等全方位的综合服务。这就规定疗养院在将来的经营发展中重视市场细分，发掘市场机会，开拓新市场。3.2目的客户群体的定位项目重要面对的是深惠两地，并以此辐射至珠三角地区的客户群体，根据项目的项目的规划及功效的设定，项目的目的客户群体细分重要分为以下几个部分：1、疗休养团体疗休养团体重要指各机构、公司、公司与疗养院订立疗休养合同，成批组织其员工定时/非定时来疗养院健康疗休养。这类客户在疗养院重要的需求有住宿、就餐、景观因子疗养、医疗保健，他们相对有计划性，客户比较稳定。这有助于疗养院的工作的统筹安排，同时也能够带动疗养院有关配套产品、服务的销售，但利润相对较低。疗休养客户群是疗养院营销的重点客户群。2、会议和培训现在有越来越多的公司、公司，开始习惯在疗养院举办其内部的会议或集中培训会。这类客户的消费总额有经费的限制，因此议价能力也较强，但他们能带来餐饮就餐及场地的使用率，同时客户回头率也较高。因此，这类客户是我们的重点营销对象。3、旅游团体对于疗养院来说，旅游团体指的是旅行社等旅游中介机构，他们是为了把疗养院的产品再出售或批发，从中挣取差价。旅游机构带来的客户往往购置量很大，但由于销售中增加了中间环节，单位产品的利润往往都很低，有的甚至会低于其成本，这使得疗养院很难获利。但旅游机构能给疗养院带来大量的客源，提高疗养院的出名度。故从长久来看，还是要对这类客户给与关注。4、医疗康复保健客户群医疗康复保健客户群。他们来疗养院购置的是疗养技术和服务，购置能力很强。近来几年医院发展很快，他们有着设备和人才优势，这使得这类客户群体在抉择上有诸多的选择性。因此，提高疗养院本身的软硬件水平是吸引这类客户前来的核心另外尚有某些短期度假休闲观光、探亲访友、公务出差者，因所占比例较小，不做叙述。组织体系开发建设是xxx疗养院不可或缺的前提，但它很大程度上只是一种阶段性的工作，就疗养院的持续发展而言，运行才是长久的、最根本的、最重要的工作。运行水平的高低将直接决定了本项目设定的目的能否实现，决定xxx疗养院将来的竞争地位。4.1组织管理健全疗养院管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。加强院内管理，建立长效机制。xxx疗养院建设成为场地宽敞，环境优雅，布局合理，交通便利，方便合用的疗养院，添置全新的床、桌、柜，统同样式，统一颜色，统一摆放、选配好院长和工作人员，把那些政治素质高，乐于奉献，热心福利事业、善于管理，年富力强的同志充实到疗养院管理岗位上来;拟定好入院对象，选择一部分身段素质相对较好的老人入院，并将进院老人全部纳入低保范畴，以确保五保户入院后的基本生活来源。4.2工作体系   建章立制，民主管理。建立统一的院内管理制度，坚持院务公开，民主管理，使各项工作有章可循，步入规范化轨道;主动发展院内经济，做到蔬菜自给，开发猪、鸡、鸭、鱼、果园等种养项目，改善老人生活，增强自我发展能力。努力将其发展成为集五保供养、托养、寄养、健康娱乐为一体的基层社会福利服务中心，真正发挥疗养院综合型、多功效的作用。4.3定员状况固定职工130人，其中执业医师30人，执业高护30人，护理员30人，中层领导10人，辅导员和教练10人，勤杂人员10人，业务员10人。第五章经营方略5.1经营体系5.1.1一级运行层次一级运行主体是xxxx有限公司，其中心职责是从战略高度出发，通过科学的规划对疗养院进行精确的定位，发明独有的发展理念和文化，并搭建平台，充足挖掘多个有形及无形资源，不停优化疗养院的硬环境和软环境，通过全方位的区域营销工作，哺育打造新圩疗养院的金字招牌，以提高xxx疗养院的品质及其承载力、辐射力、带动力和竞争力。简而言之，xxx公司的中心任务就是理念经营、资源集聚、环境经营和品牌经营。5.2.2二级运行层次二级运行的主体就是公司各个部门，涉及疗养部、餐饮部、基建部等等。如基建部负责按照疗养院整体规划的规定进行基础设施建设，以及娱乐中心、养生馆、农业观光园、其它自营项目等的建设。疗养部负责客户疗养这块的运行、维护、新的疗养服务的开发等，招商部门负责项目招商管理等。总之，二级经营管理就是按照公司所拟定的规划和战略具体实施的运行过程。5.2经营理念大型项目的运作必以理念为先。疗养院项目开发必须理念现行，围绕理念打造产品，吸引客流，盘活资源。理念经营的根本在于理念创新，理念创新要先于商业模式的创新、产品创新、体制创新。为让老年朋友实现依山而居、饮用山泉水置身于青山绿水、安静、空气良好的环境中！（房屋居住，内设有单独房间、厨、卫独立。空调、电视等家电一应俱全。）娱乐中心更有益身心健康的项目：设有投影室、舞蹈室、麻将馆、象棋图书室等5.2.1生态健康理念生态健康是指消费者（疗养需求者）的衣、食、住、行环境及其赖以生存的生命支持系统的代谢过程和服务功效的健康程度，涉及消费者的生理和心理生态健康，以及生态意识、理念、伦理、和文化的健康，还涉及整个疗养院的生态系统格局和生态服务功效的健康。贯彻到具体层面，重要分物质和文化两个方面。物质方面重要指整个环境、吃、住、玩的健康。疗养院水质良好，清澈如镜；道路旁绿树成荫，景色秀美；农业观光园硕果累累，众多观光者流连其中，乐而忘返。充足运用疗养院独有的地势、规划，将自然生态环境与人文氛围巧妙融合。吃的方面重要体现在对于原材料的健康无污染，多个绿色蔬菜俱是自己种植，整个种植过程确保无农药。住的健康体现于材料的选用，设计的生态开放性。玩体现于其健康性：下棋、乒乓球、种植、垂钓等。文化方面则重要体现于其氛围和导向性，主张清心灵智，团结和睦等。5.2.2主题概念运行理念主题概念运行理念的含义就是，赋予没有生命力、一成不变的东西以文化底蕴、多样性。通过打造某些主题来丰富疗养院的内涵，使静态的疗养院变为更加生动，不停吸引二次疗养消费者。贯彻到具体层面，就是在疗养院内，运用有限的资源，发明出多个多样的体验和氛围。如生态农场主题疗养院，让疗养者在疗养期间，充足发挥个人能动性，进行蔬菜种植，并自种自食、自增自送、自得其乐。如为擅书画疗养者举办个人书画展主题活动，吸引人流，并为疗养院彰显文化氛围。如在疗养院内部举办老年人才艺比赛、老年大学健康讲座等等，不一而足。主题概念运行的好处在于使得疗养院更含有鲜活性，而不是一成不变，有效的运用了疗养院内外部资源。更利于新闻炒作，宣传自己名声，建立自己的品牌。第六章环保6.1大气污染防治方法砂石料统一堆放，采用遮盖方法；对作业面和土堆适宜喷水，使其保持一定湿度减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走；运输车辆不应装载过满，采用密闭方法减少沿途抛洒，并及时清扫散落在路面上的泥土和建筑材料。6.2水污染防治方法施工期间在排污工程不健全的状况下，应尽量减少物料流失、散落和溢流现象；另建造集水池、砂池、排水沟等水解决构筑物，并对施工期废污水进行必要的分类解决达标后排放。水泥、黄砂、石灰类的建筑材料须集中堆放，并采用一定的防雨方法，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质被雨水冲刷带入污水解决装置内和附近的水体。6.3噪声污染防治方法加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，严禁夜间进行高噪声施工作业；尽量采用低噪声的施工工具；采用文明施工办法，减少噪声源。在高噪声设备周边设立掩蔽物；应加强对运输车辆的管理，尽量压缩工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛；设备调试尽量在白天进行。6.4固体废弃物污染防治方法工程建设期间对生活垃圾要进行专门收集，严禁乱堆乱扔，避免产生二次污染；合理布置施工现场的所需原辅材料及产生的固体废弃物的堆场，严禁安置在地表水源周边。6.5环境控制方法项目建设期以控制建筑工地和道路扬尘为重点内容，加强扬尘污染控制，有效减少大气中颗粒物浓度，提高大气能见度；工程结束后，全方面覆盖裸土、树穴，裸土覆盖率达成100.00%。大力整治堆场削减扬尘污染源；加强道路保洁，全部建设施工过程全方面实施扬尘污染规范化控制方法；加强建筑施工场地噪声控制，对工地噪声的有关工序的重点监控。6.6项目运行期环保对策本期工程项目建成运行期生产过程中无有毒物质排出，并且生产用水为循环水，故无生产废水排放；环境污染因子重要是生活废水、生活垃圾及设备运行产生的噪声。6.7固体废弃物治理方法xxx公司场区职工办公及生活产生垃圾量约xxx吨/年，经集中收集后由环卫工人及时清运，对周边环境影响较小；在养老院生产过程中产生的固体废弃物（含废弃包装物），设专人收集后定置寄存并进行集中解决，或交回收公司综合运用。第七章项目建设期及实施进度计划7.1项目实施规定本期工程是一种技术含量较高的养老院项目，设备操作比较复杂、技术密集，需要进行大量的前期工作，详实、周密地作好技术交流、谈判、工艺比选等工作。因此，项目建设规划分为前期工作、建设期和生产期三部分。1、项目建设前期工作涉及：项目用地预审、编制可行性研究报告及评审、上报立项（备案）、环境影响评价、项目安全评价等。2、建设期涉及初步设计、施工图设计、设备询价、考察、定货、招标及施工准备、现场施工及试车投产。3、试运转合格验收后，进入生产期。“养老院投资建设项目”现在已经完毕前期的各项准备工作，涉及：市场调研、项目选址、建设规模拟定、用地预审、资金筹措等项事宜，现在，正在进行办理项目备案（核准）的有关手续。7.2项目实施进度计划xxx公司应根据项目实施内容及进度制订出确实可行的工作计划，贯彻好各项进度的准备工作，抓紧抓好项目实施中的每一环节，力求做到环环相扣、立体进行，以使本期工程项目尽早建成投产。本期工程项目计划从可行性研究报告编制到工程竣工验收、投产运行共需xx的时间。7.3项目实施保障方法为了节省项目建设时间，本期工程项目拟采用下列方法：1、合理安排设计、采购和设备安装的时间，在工作上交叉进行，最大程度缩短建设周期。2、在技术交流谈判同时，提迈进行设计工作。对于制造周期长的设备，提前设计且提前定货。3、采用以上方法后，本期工程项目由可行性研究报告起总建设期确保在xxx内完毕。第八章投资估算与融资方案8.1建设投资估算本项目共投资500万元。分两期投入，其中固定资金投入为xxx万元，流动资金xxx万元。一期：租赁和基础建设预算投入100万人民币，分别用于山岭、农田的合同、押金与房屋建设等设施使用；二期：预算投入110万人民币，用于各项健身设施、绿化规划等使用；根据谨慎财务测算：本期工程项目建设投资xx万元，占项目总投资的xxx%；其中：建筑工程投资xxx万元，占项目总投资的xx%；设备购置费xx万元，占项目总投资的xx%；安装工程费xxx万元，占项目总投资的xx%；工程建设其它费用xxx万元，占项目总投资的xx%；（其中：土地使用权费xxx万元，占项目总投资的xxx%）；预备费xxx万元，占项目总投资的0.98%。8.2项目融资方案8.2.1项目融资方式1、以某某有限责任公司计划