房地产企业典型业务的会计核算

课程名称：行业会计比较学习情境五房地产企业典型业务的会计核算房地产开发企业的认知1开发成本的核算2开发产品的核算3房地产企业典型业务的会计核算学习子情境一房地产企业开发企业认知一、房地产开发企业概念及其主要经营活动

房地产开发：在依法取得土地使用权（开发权、经营权）的基础上，对土地及其地上建筑物进行建设、改造、利用等生产建设与经营管理的活动。

房地产开发企业：从事房地产开发和经营管理的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。概念学习子情境一房地产企业开发企业认知主要经营活动土地开发与经营房屋的开发与经营城市基础设施和公共配套设施的开发与建设代建工程的开发与建设学习子情境一房地产企业开发企业认知房地产典型会计核算业务为：开发成本的核算开发产品的核算会计核算的特点1.资金需求量大，筹资渠道广泛，财务风险大2.资金占用形态的多元性，成本核算对象确定具有复杂性3.核算周期的长期性4.商品销售的特殊性１

开发成本种类土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本

２

成本核算项目

土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用开发成本内容学习子情境二房地产企业开发成本核算账户设置（一）“开发成本”核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项开发费用。（二）“开发间接费用”核算房地产开发企业内部非独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用。开发成本核算学习子情境二房地产企业开发成本核算核算方法开发费用发生“开发成本”“开发间接费用”入计配分末期完工“开发产品”开发成本核算直接费用间接费用销售会计核算的整体程序学习子情境二房地产企业开发成本核算学习子情境二房地产企业开发成本核算土地开发费用发生“开发成本

——土地开发”“开发间接费用”

“开发产品”“开发成本

——房屋开发”直接费用计入间接费用计入期末分配计入完工自用

土地开发成本核算程序图一、土地开发成本核算对外销售

2010年北京鼎盛房地产公司开发昌平区新城小区建设用地8000平方米，计划40%作为商品性建设用地对外销售，60%用于本企业进行商品房开发用地。在开发过程中发生如下经济业务：1、用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占用税、劳动力安置费等300万元。2、拆迁地上各种建筑物材料回收，共收回现金6万元，存入开户银行。3、该土地开发项目采用出包方式建设，结算应付承包建设单位新城小区建设用地“三通一平”费用10万元。借：开发成本——土地开发300万贷：银行存款300万借：银行存款6万贷：开发成本——土地开发6万借：开发成本——土地开发10万贷：应付账款——某单位10万学习子情境二房地产企业开发成本核算土地开发成本核算举例

4、支付由市基础设施工程公司承包的基础设施工程费用60万元。

5、期末分配结转开发间接费用，新城小区建设用地应负担3万元。

6、昌平区建设用地开发工程完工，并验收合格，其中3200平方米直接对外销售，4800平方米用于企业开发商品房，结转其成本。①计算各成本核算对象应分摊的土地开发成本：②结转土地开发成本：4、借：开发成本——土地开发成本60万贷：银行存款60万

5、借：开发成本——土地开发成本3万贷：开发间接费用3万

6、①土地开发总成本＝300－6＋10＋60＋3＝367（万元）对外销售土地应分摊成本额＝367×40%＝146.8（万元）自用土地应分摊成本额＝367×60%＝220.2（万元）②结转土地开发成本：借：开发产品——土地146.8万开发成本——房屋开发成本220.2万贷：开发成本——土地开发成本367万

土地开发成本核算举例学习子情境二房地产企业开发成本核算二、配套设施开发成本核算

配套设施是指房地产开发企业开发的与开发项目配套建设的各种服务性设施。可分为两大类：

不能有偿转让的公共配套设施能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目学习子情境二房地产企业开发成本核算配套设施开发费用发生“开发成本

——配套设施开发”“开发间接费用”

“开发产品”——某配套设施“开发成本

——房屋开发”

配套设施开发成本核算程序图二、配套设施开发成本核算间接费用计入直接费用计入期末分配计入完工不能有偿转让能有偿转让学习子情境二房地产企业开发成本核算注意

为了正确计算结转房屋开发成本,配套设施如果与房屋不是同步开发，要按配套设施的预算成本通过预提的方式，将配套设施费用计入房屋开发成本。即：

借：开发成本——房屋开发成本贷：其他应付款（预提费用）将来配套设施开发完工结转成本时，

借：其他应付款（预提费用）贷：开发成本——配套设施开发学习子情境二房地产企业开发成本核算三、房屋开发成本的核算目的与用途为对外销售而开发的商品房为出租经营而开发的经营房♣♣♣♣为安置拆迁居民周转使用而开发的周转房受其他单位委托，代为开发建设的代建房学习子情境二房地产企业开发成本核算序号

项目名称费用项目101商品房102商品房152出租房182周转房合计1支付土地拆迁费100000800001800002结转自用土地征地拆迁费75000750001500003应支付设计单位前期工程费300003000030000300001200004支付承包单位基础设施工程费900007500070000700003050005支付承包单位建筑安装工程费60000048000045000045000019800006分配配套设施费（水塔）800006500060000600002650007预提配套设施费（托儿所）800007200064000640002800008分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时820006600062000620002720002010年度，北京鼎盛房地产公司对北海小区的101号商品房、102号商品房、152出租房和182周转房进行开发，发生了与房屋开发有关的经济业务如表所示。房屋开发核算举例学习子情境二房地产企业开发成本核算学习子情境二房地产企业开发成本核算四、代建工程开发成本的核算其开发费用分别在“开发成本——土地开发”和“开发成本——房屋开发”两个明细账户核算，开发工程完工验收合格时，转入“开发产品——代建工程”账户。可比照土地开发和房屋开发的核算方法进行核算开发产品是可以作为商品对外销售的产品。产品开发完成后，根据其使用用途的不同分别作如下处理：作为商品对外销售的通过“开发产品”核算用于出租经营的通过“出租开发产品”核算用于安置周转使用的通过“周转房”核算自建自用的房产通过“固定资产”核算学习子情境三房地产企业开发产品核算开发产品会计核算账户设置“开发产品”“分期收款开发产品”“出租开发产品摊销”“周转房摊销”“出租开发产品”学习子情境三房地产企业开发产品核算“周转房”开发产品核算借：主营业务成本贷：开发产品借：开发产品贷：开发成本开发成本开发过程开发产品增加开发产品减少完工销售学习子情境三房地产企业开发产品核算学习子情境三房地产企业开发产品核算出租开发产品核算１开发完工或由开发产品转为出租时借：出租开发产品贷：开发产品或开发成本

出租开发产品增加收取租金、摊销成本２

收取租金时借：银行存款贷：主营业务收入摊销成本时借：主营业务成本贷：出租开发产品摊销日常修理时借：主营业务成本贷：银行存款等大修或装修时增加出租产品价值3发生修理费用出租开发产品核算4

结转出租开发产品销售成本借：主营业务成本（出租产品的摊余价值）出租开发产品摊销（出租产品已提摊销额）