濮阳市场调研报告

上宅集团DATE\@"yyyy-M-d"2012-6-21PAGE6濮阳项目市场调研报告目录一、宏观市场分析 31濮阳城市背景与城市特征分析 31.1城市概况 31.2城市历史 41.3城市人文 41.4城市特征 42濮阳城市经济与城市发展阶段判定 42.1城市经济总量与经济水平 42.2人均GDP与可支配收入 52.3产业结构与产业发展水平 52.4现阶段濮阳城市地位 53区域对于濮阳城市的价值判断 54.濮阳城市房地产市场发展状况分析 64.1市场总体供应特征与趋势判断 64.2市场板块化分布特征对项目未来市场实现的影响分析 6二、区域经济 71油田板块市场调研分析 71.1油田板块市场调研基本情况 71.2油田板块楼市特点 82市区板块市场调研分析 92.1市区板块市场调研基本情况 92.2市区板块楼市特点 93清丰县 10三、濮阳县楼市调研 101濮阳县简介 102濮阳房地产的发展 103当前我县房地产行业发展存在的问题 114濮阳县房地产市场综合分析 125楼盘介绍 125.1基本数据 125.2分析总结 22一、宏观市场分析1濮阳城市背景与城市特征分析1.1城市概况濮阳位于河南省东北部，冀、鲁、豫三省交界处，下辖濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前县和华龙区5县1区及高新技术产业开发区。濮阳市一座新兴的石油化工城市，石油化工产业为濮阳的支柱产业。1.2城市历史帝都之誉：濮阳古称帝丘，据传五帝之一的颛顼曾在此建都中华龙乡：出土蚌壳龙被考古界公认为“中华第一龙“，濮阳成为中华民族龙文化的发源圣地卫国都城：春秋时期卫国迁都卫都，成为卫国政治、经济、文化中心1983年，国务院批准建立濮阳市，2003年，市区更名为华龙区1.3城市人文《吕氏春秋》：吕不韦主持编写《吕氏春秋》，为后人留下宝贵的文化遗产汉字文化：仓颉是黄帝时期造字史官，被誉为”造字圣人“姓氏文化：濮阳是我国重要的姓氏起源地之一，其中以张姓影响力最大杂技之乡：濮阳杂技历史悠久，濮阳市被授予“中国杂技之乡”1.4城市特征历史悠久，文化底蕴深厚，开发程度低；新兴资源型城市，产业发展单一，发展前景受限；外来人口多，包容性强，对人热情；爱面子，爱攀比，消费水平高。2濮阳城市经济与城市发展阶段判定2.1城市经济总量与经济水平2010年濮阳市GDP760亿元，居全省倒数第四位，仅高于漯河、鹤壁、济源。2006-2010濮阳GDP年平均增长速度为14.04%，2009年受金融危机影响，GDP增幅下降明显，2010年增长率为11.4%，较2009年回升。2.2人均GDP与可支配收入2010年濮阳市人均GDP为21000元，居全省第12位，处于中等偏下位置，房地产业处于缓慢发展阶段。2010年濮阳市城镇居民人均可支配收入为15138.42元，居全省第8位，处于中等偏上水平。2.3产业结构与产业发展水平濮阳八大产业分别为：石油和化学工业、食品工业、特种玻璃及电光源业、电力工业、纺织工业、林纸及林板业、冶金建材业、机械设备制造业。近5年，濮阳市第二产业增速明显，2010年第二产业增加值515.33亿元，增长率12.9%，占GDP的66.5%，可见，第二产业为濮阳市的支柱产业。2.4现阶段濮阳城市地位濮阳是河南的东北门户，是冀、鲁、豫三省经济、社会、文化的汇集地，在中原经济区的《指导意见》中对濮阳定位为：中原经济区重要出海通道；中原经济区与环渤海经济圈衔接融合的前沿；省际交会区域性中心城市。濮阳将在中原经济区的发展中迎来新的机遇。2.5城市发展阶段对房地产的影响2009年濮阳城市化率达到35.4%，处于城市化前期阶段，城市人口增多，房地产未来发展潜力大。濮阳市城市发展方向：向北：重点发展区域，规划以市政项目、工商业为主体，以住宅为辅；向东：居住、工业成熟，向东为一大发展方向；向西：重点高新区，土地数量有限；向南：与濮阳县融合。3区域对于濮阳城市的价值判断濮阳新区范围：濮阳新区东至S209，南至晋豫鲁铁路通道，西至大广高速，北至清丰县城关镇，规划面积189平方公里。四个产业集聚区：新区涵盖了濮阳经济技术产业集聚区、濮东产业集聚区、濮阳市产业集聚区、清丰县产业集聚区四个省定产业集聚区。功能定位为“一心四区”：中原经济区能源及商贸物流中心、现代产业发展和资源型城市转型示范区、承接产业转移示范区、现代化复合型功能区、城乡统筹发展试验区。4.濮阳城市房地产市场发展状况分析4.1市场总体供应特征与趋势判断2010年濮阳市固定资产投资532.22亿元，2006年-2010年固定资产投资年平均增长率为30%，增幅明显。2010年濮阳市房地产投资41.6亿元，2006-2010年房地产固定资产投资平均增长率为32%，增速较快，房地产发展迅速。4.2市场板块化分布特征对项目未来市场实现的影响分析濮阳房地产市场基本可划分为四大板块：主城区板块（包括市区和油田）、濮北新区板块、濮阳县板块和清丰县板块濮北新区板块，是城市发展的重点方向，目前上市楼盘少，但区域内未来土地供应量大。主城区板块项目配套完善。清丰县项目价格低，对置业者的心理造成一定影响。濮阳县正逐步与濮阳市融合。二、区域经济清丰县清丰县市区板块油田板块濮阳县1油田板块市场调研分析1.1油田板块市场调研基本情况本次市场调研的油田区域，共计九个楼盘。其中，长庆路片区有2个，分别是荣域、君恒熙园、黄河路上项目3个，分别是物华国际城、四季果岭、爱琴海。大庆路上项目2个，瑞泰花园和公园里。从本次调研的情况来看，下半年住宅供应量充足，总共推出的房源在3000套在以上，主力户型都集中在90—120平米之间，均价都在4200—4600元之间，目标客户区域相同，大多是附近居民和附近单位的职工以及各县区机关人员。工程进度相距很近，市场供应产品同质化严重，竞争比较激烈。物华国际城目前处于客户排号中，其中住宅排号150余组，商业排号220余组。君恒熙园因开盘日期都在11年，经过一段时间的消化，所剩产品已不多，四季果岭也经过一年的市场消化，实现销售率60%，荣域项目因价格定位偏高销售效果不佳，但随着工程进度的加快以及现场活动的宣传，也加快了市场消化率目前销售约为100套左右。公园里项目是以通过团购形式进行销售，客户大多属于有油田天然气职工以及老城区居民，现已销售226套。瑞泰花园现积累客户1000余组，已排号230组左右。从推盘数量及户型配比上来看：荣域共推出1014套房源，一房29-40㎡共

206户，所占比例

20.3%，二房76.25㎡共132户，所占比例13.0%，三房83-137㎡共634户，所占比例62.5%，四房167㎡共

22户，所占比例2.2%。物华国际城推出12.13.18号楼，共600余套，两室一厅90㎡200余套，三室两厅108㎡200余套，三室两厅122㎡100余套，三室两厅140㎡100余套。瑞泰花园共598套，其中两室34㎡，86㎡共176套，三室110㎡，112㎡，121㎡，122㎡，144㎡共422套。公园里共1046套，两室70㎡左右共396套，所占比例38%，三室105至130㎡共520套，所占比例60%，四室140㎡以上共52套所占比例22%。1.2油田板块楼市特点发展较为成熟，受城市土地供应限制，区域内大盘较少。建筑风格单一，细节打造不足。板块内项目多为现代风格建筑，且建筑细节打造不到位。主力去化产品丰富。该区域内产品形式丰富，两房面积集中在75—85平米，三房面积集中在110—120平米，跃层产品供应量大，还有少量复式产品；一楼产品多带花园，价格普遍比同产品高500元以上。市场需求支撑力度大。多数项目历史去化情况良好，区域客群的支撑成为产品去化的保证，但受政策对客户心理影响，下半年销售形势相对放缓。区域客户是主力消费群。从在售项目成交客源来看，在区域内工作生活的客户是主要的置业客群，也有市区和老城一些为子女教育等因素置业的客户。2市区板块市场调研分析2.1市区板块市场调研基本情况市区板块调研项目7个，其中在售项目4个，待售项目3个。主要集中在黄河路以北，黄河路以南项目较少。项目多为高层社区，多层、小高层产品较少。有6个项目全部为高层，仅慧竹丽景包含部分多层和小高层产品。市区板块内未来有14个城中村改造项目，总占地4338亩，按照3.0的容积率计算，未来开发体量约868万㎡，上市体量巨大。一房主力面积段为30-40㎡，两房主力面积段为80—90㎡，三房主力面积段为110—130㎡，四房主力面积段为130-150㎡。板块内三房产品套数最多，占总套数46.71%，两房次之，占比29.1%。两房和三房均价在4800元/㎡左右，两房、三房分户型价格差异不明显。两房主力总价段为35-40万，三房主力总价段为50-60万。区域内共有4个项目有一楼带院产品，主力面积区间为100-150㎡，主力总价区间在70-100万，均价范围在6500-7500元/㎡，其中城中央项目遗漏带院产品售价为9999元/㎡。2.2市区板块楼市特点市区板块为城市中心板块，城市行政区域。市区板块土地供应有限，上市楼盘数量少，产品参差不齐。建筑风格单一，特色风格缺乏。板块内项目多为现代风格，缺少特色产品，新上市楼盘英皇国际、棕榈泉风格突出，增强项目吸引力。主力产品集中。区域主力供应产品为两房和三房，其中，两房面积区间集中在80-90㎡，三房面积集中在110-130㎡，两房产品去化速度最快。项目多借助外部资源，内部配套一般，缺少高端产品。区域内配套完善，各项目多注重外部资源，内部配套不足，缺少真正的高端产品。区域客户是主力消费群。板块客户多区域内人群，包括周边公务员、上班族、私营业主，以及周边县城客户，多为改善型需求。3清丰县清丰县因距离目标地块较远，未做系统调研。三、濮阳县楼市调研1濮阳县简介濮阳县位于河南省东北部，黄河北岸，与山东省为邻。是一座文化名城，历史悠久、源远流长，是中华民族的发祥地之一。濮阳县历史文化渊源流长，是一个拥有5000年古老文明的历史文化名城，《礼记》中就有“桑间濮上”的记载，上古五帝中的颛顼，舜帝及其部族在这里繁衍生息，素有“颛顼遗都”、“帝舜故里”之称，中华张姓也源于此地。战国时期因城址在位于濮水之阳，始称濮阳。隋朝后先后称澶州、开州，民国时复称濮阳。2濮阳房地产的发展濮阳县城居民约十多万人，30000左右个家庭，城区内工厂、机关和居民生活区混杂，规模化社区型生活区较少。近几年，随着住房制度改革的不断深入，房地产业才开始较快的发展起来。房地产市场供需旺盛据统计，2005——2011年，共完成商品房开发面积达88万平方米，竣工面积达65万平方米，销售面积达74万平方米，商品房的空置率基本为零，6年间商品房销售额13.8亿多元。房地产建设力量较为活跃因城区和市区相毗邻，具有相对的区位优势，市场潜力较大，因而吸引了部分房地产开发商的相继进入。目前，共有河南建业住宅有限公司等10余家企业在此投资开发房地产。房价增长速度较快近几年，随着城镇化进程的不断加快，城区住房刚性需求强烈，商品房住宅价格上升较快。2005年县城中心城区房价不足1000元/平方米,到2012年上涨到3200元/平方米，6年的时间房价上涨了300%，已经驶入房地产发展的快车道。3当前我县房地产行业发展存在的问题产品单一，同质化竞争激烈突出表现在房地产开发结构趋同，品种单一，大多没有在户型、面积、品质等方面充分拉开距离，同质化竞争严重。土地供应量较少，项目普遍较小目前县城土地供应量仍较少，在售楼盘不多。同时个楼盘规模普遍在十万平米以下，难以形成规模优势。市场混乱，屡屡出现管理问题目前市场管理较为混乱，经常出现违规收费，先建后批等现象，不少楼盘销售被叫停，以及买受双方纠纷等。注：濮阳县未来城市功能规划图4濮阳县房地产市场综合分析城市潜力较大，但整体经济及城市发展速度过于平稳；城市房地产发展起步晚，发展快，从之前的家属院式普通小区向追求品质小区迈进；以建业城和格瑞斯小镇为代表，房地产产品形式从临街门面式小区，向规模化社区转变；品质快速提升；居民生活安逸收入稳定，近年来对于房地产的需求有所增加，但对价格接受能力仍有限；房地产驶入发展的快车道，未来市场潜力巨大，但受房地产调控政策形象，短期内仍存不确定性。5区域楼盘介绍5.1基本数据5.2分析总结5.2.1从2010年至2012年两年间，濮阳县房地产市场已悄然发生变化，随着房价的逐步提高，濮阳县房地产项目逐步向品质化、精品化迈进。本项目所处区域竞争楼盘，以建业城、格瑞斯以及盛世佳苑为代表，规模普遍较大，品质较高，配套齐全。竞争也尤为激烈。项目所在区域为濮阳县与濮阳市城乡结合部，受区域限制购房人与传统县城项目有所不同，普遍对生活品质以及居住品质要求较高。5.2.2在售户型总结2012年新入市在售楼盘中，如盛世佳苑、龙城印象等，主力户型面积几乎都在120㎡以下。市场紧凑性户型的趋势十分明显。以建业城、格瑞斯小镇为代表的规模化大盘，户型空间分布较广，能满足不同人群需要，但主力户型仍在100-120㎡左右。即将推出的楼盘如美景新城等基本上已经不规划120㎡以上的户型，中户型、低总价成为市场首选。5.2.3在售价格总结目前在售楼盘价格从南向北价格依次递增。以建业城最高。同样在配套上，也基本遵循此原则。本项目所在区域均价在基本在3300元/㎡左右,配套好、规模大社区价格接近3600元/㎡.由于宏观政策的影响，开发商为实现快速销售，不排除通过活动促销进行价格调整的可能。5.2.4项目综合分析市场竞争日益升级。目前新开楼盘大都集中在东部和北部。这也从一方面体现出，濮阳县城市的发展方向东移、北拓。物业形态多样化，从纯多层向电梯多层、电梯小高层产品过渡，品质逐步提高。产品向规模化、多元化发展，市场竞争力加剧。在户型设计上，户型产品相对单一，缺乏创新，在售项目中户型普遍变小，但仍以三房为主，这说明濮阳县地处内地平原，家庭观念相对保守，一定程度上延续着三代同堂的传统习惯，同时由于购买力有限，居住讲求房型紧凑，房间充裕，所以在户型选择上，本地客户更倾向于紧凑型小三房。市场上的小高层产品同质化比较严重，产品缺乏创新和亮点。5.2.5市场机会总结分析10年下半年开始房地产开发升温，个案开发规模呈不断扩大的趋势，同时在项目产品配套上也是不断创新，从之前的