维修资金综合操作手册

物业维修基金管理系统操作手册序言《物业维修基金管理系统》围绕着建设部有关维修资金管理措施，并融合了各都市的不同管理模式，满足维修资金管理措施的规定，涉及维修资金从个人缴存、单位缴存到续缴、计息、审批使用、分摊、下账等在内的以房屋（业主）和楼栋（单位）为基本管理单位的软件，对全部房屋提供了到栋、到户的有效管理手段。软件功效设立合理，操作简朴方便。《物业维修基金管理系统》通过与客户主动沟通，不停完善下的产品。无论在技术还是售后服务上都有着周全的解决方案。《物业维修基金管理系统》系统非常容易扩充，对于客户需要的任何业务，只要能阐明规定，我们总是能快速满足您的需求。目录序言 21、系统特点 42、模块清单 43、操作流程 54、界面风格 65、重要模块介绍 85-1、地址代码（区域代码、乡镇街办代码、路村代码） 85-2、单位代码（物业公司、开发商或售房单位、业委员会） 85-3、社区管理（社区详情、楼栋详情、业主详情） 9(1)社区资料 9(2)楼栋资料 9(3)房屋资料 116、资金缴存 131、个人缴存 132、物业收益 143、缴存查询 164、缴存入账 175、入账凭证 18(1)社区账面 19(2)楼栋账面 19(3)房屋账面 20(4)退伙统计 20(5)过户统计 207、资金管理 21(1)个人使用申报 21(2)资金分摊（重要用于房改房） 24(3)利息结转 24(4)资金退伙 25(5)资金纠错 268、系统设立 28(1)顾客管理 28(2)群组管理 29(3)利率设立 29(4会计科目 29(5)系统设立 30(6)综合设立 319、审批流程业务 321、系统特点1、代码跟踪服务，减少手工输入，提高办事效率。2、各模块功效划分明确,操作简朴明了。3、操作权限化，不同的操作员使用不同的模块，软件操作日志全程统计操作。4、审核式入账，确保账目精确。5、强大的查询、统计功效能够随时打印出客户需求的报表。2、模块清单重要模块详细模块1．缴存资金◆个人缴存◆单位缴存◆缴存入账◆入账凭证◆凭证列表◆缴交导入◆墙改基金◆应急基金2．管理资金◆使用申报◆利息结转◆退伙申报◆基金纠错◆银行对账◆基金催缴◆基金退款3．综合查询◆社区账面（缴交统计、使用统计、计息统计）◆楼栋账面（缴交统计、使用统计、计息统计）◆个人账面（缴交统计、使用统计、计息统计）◆退伙统计◆过户统计◆纠错统计◆统计报表◆每日对账4．房屋资料◆社区资料◆楼栋资料◆房屋资料◆过户申请◆楼盘图5．基础资料◆开发单位◆售房单位◆业委会◆物业单位◆区域路村◆路街设立◆银行设立6．系统设立◆顾客管理◆群组管理◆利率设立◆会计科目◆系统设立◆维修项目7．流程审批◆缴存审批◆墙改审批◆使用审批◆应急审批◆退伙审批◆纠错审批◆过户审批◆退款审批3、操作流程第一步：系统设立顾客管理群组设立顾客管理群组设立利率设立、会计科目、系统设立、维修项目第二步：基础资料乡、镇（街办）区域路村

乡、镇（街办）区域路村 开发单位、售房单位、业委会、物管单位第三步：房屋资料楼栋资料（位置、开发商、类型）社区资料选择社区再加楼栋楼栋资料（位置、开发商、类型）社区资料选择楼栋再增加房屋（业主）信息选择楼栋再增加房屋（业主）信息房屋（业主的建立）房屋（业主的建立）第四步：缴存资金入账（打印回单）个人缴存（导入）选择楼栋（房屋）入账（打印回单）个人缴存（导入）选择楼栋（房屋）第五步：资金使用使用申报表房屋账面下账基金分摊到户审批使用申报表房屋账面下账基金分摊到户审批第六步：资金退伙个人退款审批退伙申请个人退款审批退伙申请第七步：计息规定时间计息结转利率设立日常支取、分摊自动结息规定时间计息结转利率设立4、界面风格系统主界面分为六个区域：系统工具条、业务功效导航区域、模块区和信息交换区及状态栏。4-1、工具条：重要放置惯用的模块按钮。如图：4-2、业务功效导航区：归类放置大模块。如图：系统基础设立模块

基础资料模块

房屋资料模块

综合查询模块

管理资金模块

缴存资金模块

系统基础设立模块基础资料模块房屋资料模块综合查询模块管理资金模块缴存资金模块流程审批模块系统中心模块：流程审批模块系统中心模块4-3、数据筛选区:软件全部的操作都是在数据筛选区通过一定的条件筛选出对应的数据后再选择数据后进行操作，如图：通过首拼音字母检索检索出社区或楼栋如果无法记清名称请输入“@”4-4、信息交换区：最新待办业务。如图：5、重要模块介绍5-1、地址代码（区域代码、乡镇街办代码、路村代码）由于整个软件都是以楼栋和房屋为资金管理单位，所觉得了便于输入和查询，把区域名称和乡、镇（街办）名称及路村的名称预先输入软件，在办理业务和整顿资料时直接选择即可，节省了输入时间。如图:当预先设立了路村代码后选择此路村。点击了路村后的右边就会出现以下图，修改处则为修改名称，添加处为在此路村下面新增一种子路村，删除处直接删除此路村及下列全部路村。5-2、单位代码（物业公司、开发商或售房单位、业委员会）单位代码也和地址代码同样是为楼栋和房屋的有关信息服务，为了统一单位的叫法（避免出现简化名称和全名同时存在）和减少手工输入而设立。开发单位是为商品房开发单位，售房单位是为房改房的开发单位。

新增单位：点击保存即可增加一种单位

编辑单位：

点击查看气泡图标

点击编辑按钮切换的编辑界面

编辑完毕佳偶点保存即可

删除单位：

点删除按钮如果拟定点拟定即可删除此单位开发单位，售房单位，业委会，物业单位都同样5-3、社区管理（社区资料、楼栋资料、业主资料）社区管理是管理全部楼栋和房屋基本资料的重要模块，全部的业务都是围绕楼栋和房屋为基础的，因此楼栋和房屋资料的完整性非常重要，例如资金分摊时就是按房屋面积为基数的。楼栋的楼层数也决定了单位在缴存维修资金的比例。(1)社区资料社区是整个资料中的最大单位，它是房屋最集中的群体，比根据街道更直观和快捷显示全部楼栋和房屋的基本资料。通过社区管理能更快的找到楼栋和房屋。首先在主界面下选择“房屋资料→社区资料”启动以下图所示窗口。点击工具栏中的按钮即可对社区进行编辑。

增加社区：

点击：按钮

填入对应的信息后点保存即可添加一种社区编辑社区：

点按钮

点编辑按钮切换到编辑界面

编辑后直接点保存即可删除社区：

点删除按钮即可删除此社区注意：社区是维修资金中的重要环节。没有楼栋就不能增加房号及业主。社区、楼栋及业主是干、枝、叶的关系。(2)楼栋资料在任何业务前先要检索社区，再通过社区确立楼栋资料与否建立了。系统规定全部楼栋都有唯一编号，楼栋中业主一次缴交维修资金要跟物业公司提供的一摸同样，否则计算出的应缴金额将跟物业提供的不同。注意：如以系统管理员身份登陆，在删除楼栋时会将楼栋下的全部房屋、业主及业主缴款、入账等信息一并删除，必谨慎删除楼栋操作。而在“社区资料”中删除社区时，则必须先将该社区内的全部楼栋全部删除才可使用。新增楼栋：

通过社区字母检索出对应的社区

点按钮

新增、编辑、删除按照社区的操作即可楼栋预售和办大证的应缴金额直接通过“实测金额”，“基准地价”，“容积率”，“建造成本”，“电梯费用”5项参数算出

(3)房屋资料业主（即：房屋）维修资金的个人账面，也是维修资金中的最小单位。房屋面积和业主姓名及缴交类型尤为重要，系统可根据缴交类型（一次，按月）判断业主应缴金额。

新增房屋：

点

新增、编辑、删除按照社区的操作即可

注意：业主状况中填入完整信息是非常必要的。其中建筑面积、业主姓名及缴交类型特别重要。维修资金的缴存分摊时都有按建筑面积进行操作。进行快速、精确查询时则需用业主姓名进行操作。6、资金缴存1、个人缴存

重要指业主单独在缴款大厅进行缴交维修资金

通过社区、楼栋或者业主代码找到需要缴交的房屋

点击使之为红色

查看缴交统计则点击最下面显示的缴交统计背面的气泡按钮

缴交则按

上传快照附件，通过系统提示的实缴金额，收钱即可

如果此资金收缴金额错误或者其它错误能够直接删除

如果想批量导入资金能够使用下列模块

一、

初始建档的一种方式，能够通过物业公司提供的社区、楼栋、房屋的初始资料，以及房屋业主的缴交、使用、余额、应缴统计、缴交方式（一次缴交、按月缴交）按照社区进行直接导入，导入后能够全方面检查错误，如有错误将无法导入，对数据导入有安全性的保护

点

选择即将导入的对的的新居屋数据

点上传按钮

如果导入的数据是错误的则无法提交

如果全部对的则点即可

如果导入的数据是错误的则无法提交

如果全部对的则点即可3、缴存查询对个人缴存或开发单位楼栋缴交进行查询。

一、个人缴存查询：

在个人缴存模块中通过条件查找出需要查询业主的信息点击使之变为红色最下面会显示对应的缴存统计点即可查看缴交详情

二、开发单位楼栋缴交查询

最下面会显示对应的缴存统计点即可查看缴交详情

4、缴存入账全部的缴交业务（个人缴存、历史导入、月缴导入、缴交导入、账号导入）发生后，进行确认下账，下账后全部缴交业主金额才可发生变化

通过缴交类型和缴交日期来检索出将要入账的缴交信息通过全选或勾选的方式选中需要入账的缴交信息

然后点按钮

选择入账日期，点入账即可完毕缴存入账，业主的金额将随之发生变化5、入账凭证会计对已入账的缴交单制作凭证存档

通过条件筛选出已入账信息

通过全选或勾选的方式选中需要入账制作凭证的缴交信息

然后点按钮

填入对应的内容“保存凭证”即可

如需打印点击“打印凭证”按钮6、资金查询(1)社区账面根据社区统计各楼栋已缴存、未缴存、欠款业主及零碎楼栋业主的基本状况及打印统计报表，并可导出到EXCEL表格。可分为首字母检索社区的方式或者点查看所检索出的社区的基础统计信息，最下面为检索出的社区的统计汇总。如想查看社区内具体的信息

点

弹出窗口

通过卡片按钮的切换能够查看社区，业主账面和物业服务单位收益缴交，抵冲，退款，计息的信息(2)楼栋账面通过社区首字母检索或者楼栋首字母检索或楼栋输入“@”检索找出对应的楼栋上个人账面的统计

如想查看社区楼栋内具体的信息

点

弹出窗口

(3)房屋账面通过社区、楼栋、业主代码、身份证号码、业主姓名等条件检索出业主的信息

如想查看房屋具体的信息

点

弹出窗口

通过卡片按钮切换能够查询出此房屋的综合账面、缴交统计、使用统计、结息统计(4)退伙统计通过申报状态来检索出退伙楼栋的统计。

如想查看退伙具体的信息

点(5)过户统计通过过户时间、过户状态、业主姓名来检索出已通过户的统计。

如想查看房屋过户具体的信息

点7、资金管理(1)使用申报使用申报是资金管理的重要环节。它能够用来查询和申报资金的使用。在维修资金使用时，先填写申报表。开始申报时直接点开始申报按钮

1、通过社区和楼栋检索，系统会自动提取有关信息，其它信息，直接按照纸质申报表填写即可。2、选择维修项目

如果精确无误则，检查无误点提交保存提交给下一环节的审批人。

如果您拥有下一种环节的审批权限会弹出上面确实认框

点拟定进去第二步

此环节查账只需点弹出本楼栋业主的账面

进行审批的第一步需要进行“预分摊”

预分摊是为检查楼栋内业主分摊金额和社区公用账号分摊金额与否满足规定

打印出来，公示给社区内业主，如果业主有欠款能够催缴欠款。

本环节为使用申报流程的最后一种环节然后按进行最后的分摊此分摊领导审批过后来将直接从业主或社区公用账号上扣取资金。

计算出楼栋业主每户分摊的金额，如某业主资金不够，系统可直接算出补交金额然后公用账户直接将业主补交的钱直接补给个人分摊总账上。

检查确认无误点

注：如果划拨金额少于决算金额即有补交金额。分为两种形式：补交金额由维修单位向业主直接受取维修款，补交金额不计入个人维修基金补交金额由楼栋上的开发单位缴交的垫付，等业主补齐后，直接从业主头上扣除补交部分，并返还给楼栋上的开发单位缴交。此时申报人员需要手工备案此业务

如果操作人误申报，则按删除此申报表单即可如果材料没有提供完全单需要保存，则按

如果精确无误，并且材料完全审批通过后则，检查无误点提交保存提交给下一环节的审批人。(3)利息结转到系统正常结息日时，可进行整体正常结息。（注：对于导入缴存能够直接进行‘缴存入账’操作即可结算利息。）

普通只需要银行按照银行的结息日进行整体结息即可点正常结息即可结息。

如果查看结息的统计点结息统计即可

(4)资金退伙（退伙申报、退伙审批）

因房屋拆迁或其它因素要退伙的楼栋和房屋在填写申请表后可退款。第一步：填写申请表点开始申报

通过社区、楼栋检索出对应的楼栋

系统可直接提取有关信息

点查看账面按钮查看楼栋业主账面

点关闭

如果精确无误则，检查无误点提交保存提交给下一环节的审批人。

第二步：计息退还个人维修资金。点

如果上步操作人填写有误、则按打回上一种审批人即可

如果上步操作人误申报，则按删除此申报表单即可

切换初审卡片按钮

如果精确无误则，检查无误点提交保存提交

业主退款：

点

选中左边的业主变红即可右边显示业主信息点系统即删除此业主和全部缴交统计，当删除最后一种业主后，此楼