地产成本怎么做成本优化

地产成本怎么做成本优化对于地产行业来说，土地红利时代早已过去，现在的地产企业要在日益残酷的竞争环境中生存发展下去，需要从管理上要红利。而成本管理如果还是停留在管控上，不多思考怎么创造价值，也无法适应当前的企业发展需要。在这个大背景下，各房企纷纷把成本优化提上日程，有的企业甚至把成本优化作为相关职能的年度考核任务。现在说成本优化的很多，更多的还是基于点对点的优化，各种优化方案、优化案例、优化理论。但受制于运营压力、职能壁垒等，落地性并不好。今天得叔不跟大家讲具体的优化案例，而是跟大家讲讲从机制上系统的进行成本优化的方法。一、成本优化的重要前提记得08年经济危机，为了应对市场带来的负面冲击，很多房地产企业已经开始进行成本优化，甚至把成本优化当作运动来搞，搞的轰轰烈烈，如火如荼。减配成本这次运动最直接最有效的降低成本的手段。转过年，09年经济开始好转，这些企业面对的不仅仅是上年成本优化带来的收益，更多的是工程质量的下滑、购房客户的投诉，“纸板门”、“劣质窗”等等事件持续被爆出，最终直接影响了企业品牌和口碑。连续几年成本管理者都觉得抬不起头，开发的项目一发生问题就会有“都是成本优化惹的祸”的声音。到底是什么原因导致了这种结果呢？笔者认为，造成这一结果的重要原因是大家在进行成本优化时只注重了以经营为目标，忽略了以客户为导向这一重要的前提成本优化是优化，这不是废话，而是把成本优化的本质说出来，所谓优化是跟之前的比是更优秀的。所以简单的减配不能称之为成本优化。要说成本优化就不得不再次提到“成本价值四象限”，大家可以去了解一下）成本优化一定是从客户敏感度不高的地方着手、使劲。比如土方、基坑支护、桩基、结构等等，在保证安全和质量的前提下，深度挖掘成本降低的潜力。而对于客户感知度比较高的地方须慎之又慎。当然，不适配的还是要调整配置标准。前些日子有朋友咨询我一个项目的成本，他们老板很看好的地，几个职能部门怎么算账都算不过，最终矛盾点集中在了成本上，几个部门都说成本部门做的成本测算太保守。我看了下成本测算整体没什么问题，但单方水平的确偏高，排除装配式、超高层等因素外，造成成本偏高的一个很重要的因素是配置标准和客户定位严重偏离，刚需项目配了系统窗，安置房配了5000块一趟的入户门等等。经过与营销、客服、设计等部门的沟通，重新调整了配置标准，项目成本大幅降低。二、成本优化这么做现在讲解成本优化的文章特别的多，但基本上都停留在一些具体优化案例上，我们学习了很多优秀的成本优化案例是不是就能把企业的成本优化工作做好，把成本降下来呢？我想未必。“推动成本优化工作太难了”很多经历过成本优化工作的成本人都会有这样的感慨。一方面绝大部分公司的成本优化工作是成本人自发的在推动，其他职能没有这个动力。因而在推动具体成本优化工作的时候就会阻力重重。另一方面，很难协调好成本优化和运营效率之间的关系，高周转是趋势，三个月开放，六个月开盘成为常态，甚至有上午摘地下午进场施工的神速运营，而成本优化是需要时间的，很多可以进行成本优化的事项也因为与运营节奏的冲突只能放弃。要解决这些成本优化道路上的拦路虎就必须系统的从公司层面的推动成本优化工作。1、成本优化是一把手工程成本优化想要有效落地必须得到公司高层的支持，把部门行为、单打独斗的行为上升到公司层面，全员参与，只有这样才能让大家都有动力。2、成本优化要纳入考核成本优化不是要不要做，而是必须要做。因而成本优化要纳入绩效考核，督促相关职能积极参与到成本优化工作当中来。不能再把成本优化工作当成锦上添花的工作。为了鼓励成本优化的行为，企业可以设定一定的奖励，按照确认的优化金额的一定比例进行奖励。这个奖金可能很客观，但对企业来说，带来的经济效益更加可观。3、成本优化具体方法（1）、确定成本优化项目范围根据各项目分期情况梳理并确定成本优化的项目范围，成本优化范围必须包括成本超支项目、利润不达标项目，以便改善项目的经营情况（2）、梳理项目开发过程中可能发生的成本优化点，从项目概念设计阶段到方案设计阶段到施工图设计阶段再到深化图设计阶段。形成优化措施清单。（3）、各项目结合各分期进度情况根据上面梳理形成的成本优化清单，梳理出各项目各分期可能存在的优化事项，并计算出每项优化事项对应的金额；明确完成标准文件，如出图为完成标准或者发出变更单为完成标准或定标为完成标准等等，根据这些完成标准文件推导出完成时间。填写成本优化计划模板，模板至少应包含"项目基本信息"、“优化举措”、“开始时间”、“完成时间”、“工程时间”、“责任部门”、“成果”等，通过这几步每个项目分期的成本优化计划就出来了（4）、签订责任书对于成本优化计划中涉及到的城市公司负责人、项目负责人以及相关职能负责人需要签订年度成本优化责任书，责任到人，可以提高成本优化实现的成功率。（5）、实时跟踪，后续严格按照成本优化计划推进工作，并定期回顾，对于没按计划完成的事项需要分析未完成原因进行整改。（6）、总结经验，形成优化案例。为了更好的形成沉淀，可以要求各优化事项确认条件之一是在报完成的同时需要提交成本优化的案例，案例要写清楚项目情况、优化背景、具体的优化过程、优化的成本测算以及优化启示等内容。有条件的可以打印成册，便于其他项目借鉴。（7）、优化措施固化，对于有共通性的优化措施，可以在后续的设计中按照优化的方