上海某产业园考察分析及数字家庭运营思考课件

上海苏州北京产业园考察分享报告营思考——数字家庭地块与同沙地块开发思路思考上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运1上海苏州北京产业园考察分析北京上海苏州北京中关村软件园联东U谷产业园华北片区：以北京为中心，周边分别为河北、天津等大量工业生产城市。华东片：区以上海为中心，苏浙两省包围。目前国内运营成功产业园多数集中

在国内四大一线城市（北上广深），企业展示面广范，城市之间交通发营思考达，大量工业集群。上海苏州北京产业园考察分析及上数海字家张庭江运新科技产业园苏州国际科技2

园高上海张江新科技园张江高新科技园张江高科技园区，位于上海浦东新区中南部，是中国国家级高新技术园区，规划面积25平方公里。2010年园区经营总收入达到1100亿元，年总收入增速达15%左右，成为中国高科技产业化的龙头区域。目前，园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家

集成电路产业基地、国家半导体照明产业基地、国家863信息安全成果产业化（东部）基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。核心园区7大组团：1、创新园；2、企业孵化中心；3、

商住中心；4、生物科技研发中心；5、软件园(电子港）；6、写字楼配套区；7、物流园上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考3创新园区园区实景园区聚集34家企业，其中两家国上海际苏上州北市京企产业业园考（察I分B析M及、数英字家伟庭达运）4营思考IBM研发中心英伟达研发中心园区内规划9栋单体1500方左右单体复合办公楼，3栋12层研发写字楼。单体办公楼多为整体出租，部分分散出租。3栋研发写字楼为分散出租，平均每层三家企业。孵化中心孵化中心分为南北区，南区为生物科技；北区以科技智能化企业为主。全区共由17栋3-4层独栋与15栋小高层组成。园区由三家国际上市企业为主力（英特尔、英飞凌、通用电气）辅助多上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考家小型研发企业。5写字楼配套区上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考6字写楼配套区园区写字楼主要企业以企业融资、物业托管、股权交易、公议办公、人才培训、信息交流、技术持支、专利申请、一站式服务、海关通关、等多项配套服务。入驻企业多为投资公司及园区物业管理公司及其它配套企业。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考7物流园区上海菱华仓储服务有限公司是由日本三菱仓库株式会社、三菱商事株式会社等于1996年在上海共同出资设立，主要提供仓储服务的企业。菱华物流园总建面13万平方米。张江高新科技园内唯一一家物流配套区业。为园区大型企业（三菱、佳能、索尼）提供线上包装，线下仓储、中转、出口运输服务。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考8物流园区服务功能普通保管恒温保管（可按规定温度，为精密设备、医用药物等货物提供保管服务。）流通加工（提供贴标签、说明书封装作业、贴标记等各种流通加工业务,还能够提供运输捆包服务（装箱、边角加固、扎捆包带、缠绕膜加固等）配件中心（提供多达数万最小存货单位（SKU）的小型电器配件等工具的服务）运输服务厂内作业（提供从工厂生产线取货，然后负责捆包作业、卡车装车、运输至本公司以及在本公司仓库进行保管的一条龙业务。此外，除了本公司的仓库作业外，我们还可以提供客户工厂仓库的仓库管理服务，以及工厂内物流业务。）上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考9园区环境上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考10园区环境上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考11园区知名企业——电子科技通用电气英伟达上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考12园区知名企业——软件业惠普上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考13索尼AMD园区知名企业——金融服务上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考14园区知名企业——文化创意PPS上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考15张江高科技园分析总结上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考16政府引导，大规模开发；产业集群效应明显，各个产业发展均衡；各园区以数家行业领先企业为主力，形成大企业领头，小企业聚集模式；园区功能划分清晰，研发办公、制造工厂相结合，商业、居住、物流、行政办公配套齐全。物业形态多样性，低密度开发，经营模式分整地出售与自建出租为主。规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，苏户州籍工业园人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里；发展目标：建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区；建成全国水平最高、竞争力最强的园区之一中新合作：中国和新加坡两国政府间重要的经济技术合作项目；开创了中外经济技术互利合作的新形式,对其他地区工业园发展具有重要示范意义；交通：苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。机场：上海虹桥机场（距苏州80公里）上海浦东国际机场（距苏州120公里）南京国际机场（距苏州200公里）苏州光福机场（距苏州10公里）铁路：京沪铁路京沪高速铁路已列入国家"十五"计划海运港口：上海港：距苏州100公里；年吞吐量1.65亿吨，104个万吨级泊位张家港：距苏州96公里；综合性港口，年吞吐量800万吨，18个万吨级泊位太仓港：距苏州70公里；石油港口，预计万吨级泊位30个常熟港：距苏州60公里；化工港口，预计年吞吐量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码头各1座太湖常州80KM至杭州150KM无锡42KM张家港90KM常熟常熟港60KM刘家港60KM太仓港70KM昆山50KM上海80KM虹桥机场80KM浦东机场120KM苏州工业园位置交通图至南京200KM苏州90KM太仓50KM苏州工业园苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标的产业新城上海。苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考17苏州国际科技园——简介苏州国际科技园是中国科技企业孵化器、国家软件产业基地、国家动画产业基地、国家海外高层次人才创新创业基地、中国欧美软件出口工程试点基地和中国留学人员苏州创业中心，也是国内唯一的“中国服务外包示范基地”骨干成员。经过十一年发展，国际科技园已形成了以软件开发、集成电路设计、数码娱乐和行业应用高新科技等为主的四大特色产业群，并先后建设了较为完善的公共技术平台体系。截至2010年底，园内累计注册企业达到1034家，实际入驻办公

437家，集聚各类高科技人才23000多名。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考18苏州国际科技园——整体规划一期二期三期四期苏州国际科技园共分4期开发，建筑面积27万平米。其中1-2期共分13栋5层建筑，规划为科技企业孵化中心、人才培训中心。3期规划为科技研发总部，底层为员工食堂。4期由2栋高层与附属楼组成，高层规划为酒店及企业研发中心。附属楼则规划为以餐饮为健身为主业态商业。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考19苏州科技园一期一期综合楼

人才培训基地科技园产业管理中心上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考20园苏州科技一期一期主要进驻企业以软件开发，电子科技开发为主。物业结构普通，园区内整体形象一般。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考21苏州科技园二期二期园区整体物业结构与一期相似，多为软件研发及电子科技企业。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考22期苏州科技园四四期园区主要功能为整个科技园区配套。布局一栋商务酒店及裙楼商业及部分公寓。研发大楼为大型软件开发企业研发中上心海苏。州北京产业园考察分析及数字家庭运23营思考——苏州国际科技园 产业软件研发外包主要集中在行业应用和系统集成领域，并在2005年成为七大“中国软件欧美出口工程”基地之一，在2009年获授“中国服务外包示范基地”分园。2010年，科技园软件离岸外包全年产值达到2.34亿美元，同比增长

26.3%。集成电路国际科技园是苏州地区IC设计企业的集聚地，汇聚了全市90%的IC设计企业，60%的设计销售收入，汇集了金科集成电路(苏州)有限公司、豪雅微电子(苏州)有限公司、苏州科山微电子科技有限公司等众多知名的IC设计企业。高新科技注重集成各方面的科技创新资源，引导企业提高技术创新能力、积极申报国家和地方火炬计划、

“863”计划和国家科技型中小型企业创新基金等项目，目前园内已有38家企业通过国家高新技术企业认定。数码娱乐苏州国际科技园共聚集了30多家以神游科技、蜗牛电子等为代表的游戏研发骨干企业和以士奥动画、欧瑞动漫为代表的动画设计骨干企业。2009年，14部动画片和动画电影获得发行许可，原创动画近1000分钟，获国家广电总局推荐的原创优秀上国海产苏动州画北片京数产业量园和考产察量分均析居及数占字全家省庭第运一；24营思考公共技术服务平台软件评测平台江苏风云科技服务有限公司是苏州软件园公共技术服务平台的建设和运营单位，提供云软件平台的研发和运营、软件评测、软件

人才培训、动漫游戏等服务。公司的目标是通过国际化、专业化的优质服务集成电路设计测试平台苏州中科集成电路设计中心提供EDA平台服务、物理设计服务、硬件测试服务、人才培训服务等一系列的IC服务项目。知识产权一站式服务中心数据服务平台数据中心将产品与服务分

成以下五个层次，从最底

层到最高端分别为：资源

租赁中心、通信服务中心、集成系统管理中心、数据服务中心、云计算服务中心。游戏动漫服务平台渲染服务：配备高性能渲染集群，提供3D渲染等服务视频服务：提供实拍及动画宣传片、广告片制作，视频剪辑，以及后期特效等服务音频服务：拥有专业录音房及录音设备，提供配音，配乐，音乐制作和录音等服务虚幻3D游戏引擎服务：提供学习培训，研发和技术支持，商业授权等

e.展会活动服务：提供专业展会、发布会、论坛等活动策划、实施服务信息化(SAAS)平台为企业提供基于互联网的高品质的在线信息化外包服务（SaaS模式）。可提供服务：a.云软件产品及解决方案服务。b.云软件孵化服务。技术培训平台营思考知识产权服务知识产权举报投诉国际专利技术（苏州）展示交易知识产权中介代理：专利代办，文献查新、商标代理，著作权代理，法律事务代理，代缴专利年费和提醒时限，知识产权海关备案代理，其它相关咨询中外专利信息检索集成电路行业专利专题数据库苏州软件园培训中心是全国计算机专业人才培训基地，文化产业人才培训示范基地，苏州软件，动漫，BPO与电子商务人才实训基地，苏州市紧缺人才培养基地。可提供以下服务：软件及服务外包人才培养电子商务人才培养动漫人才培养：包括动画，游戏，影视后期合成，工业设计c.云服务平台合作。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运以及资质认证等25苏州科技园分析总结营思考片区以产为为主导打造全新产业新城。科技园以软件及电子科技相关产业为主。物业及园区公共空间一般。科技园区整体规划清晰，经营进入成熟区，行政办事及公共技术服务机构健全。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运26北京中关村软件园中关村软件园规划总占地面积139公顷，

总建筑面积60余万平方米，容积率0.44，平均建筑层数3层。园区由商务区和自然形态的研发区组成。商务区设在园区

东、南两侧，建筑平面布置以街区的形

式排列，建筑之间以庭园绿地相互连接。该区孵化器、公共技术支撑体系、信息

中心、人才培训中心、宾馆等已建成使

用。国际会展中心、体育场馆即将建成

投入使用。软件研发区的研发中心以组

团的形式，中关村软件园已有入园企业上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运300余家。27营思考园区规划中关村软件整体规划分四片区：云计算创新中心、国际合作与技术转移中心、国际服务外包中心、孵化企业加速中心园区物业基本按照企业需求自建，一企一栋。外围规划少量公寓以及部分园区办公配孵化企业加速中心国际服务外包中心国际合作与技术转移中心云计算创新中心公寓套办公部门。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考28中云计算创新心云计算创新中心主要功能、中小科技企业孵化、云计算基地、园区企业配套（酒店、行政办事中心、技术培训中心、软件出口服务中心、企业展示中心、检测中心）企业研发总部(汉王科技、东软科技）上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考29算云计创新中心上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考30与技术转移中心国际合作园区企业国际合作与技术转移中心聚集大量国际知名软件科技企业。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考31国际合作与技术转移中心上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考32际包中心国服务外园区企业国际服务外包中心规划19栋单体建筑，聚集21家国内知名软件外包企业。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考33化孵速中心企业加园区企业孵化企业加速中心聚集6家国内大型软件科技公司。目前处于建设阶段上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考34北京中关村软件园分析总结上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考35中关村软件园规划面积大，容积率低。园区由国际一线软件产业及部分中小企业组成。园区由政府引导开发，定位高。整体规划清淅。园区多数以企业租地自建，部分由中关村自建出租。每个分园区由数家国际企业为主力。北京金桥联东U谷——简介联东集团与政府达成协议，至2011年完成联东U谷的开发位置：北京中关村科技园区金桥科技产业园区（原通州北京国家环保园）内,另在通州光机电一体化基地还和当地管委会合作开发了一个“光联工业园”，开发了30万平方米厂房，还剩2万平方米没有租出去。占地：开发面积1500

亩，规划建筑面积

120万平方米，土地成本约15-20万/亩，拿地时间为2003-2004年，2001年在光机电拿的地成本更低，8万/亩。投资：自称25亿元人民币，集制造、研发、中试、营销、物流、总部办公于一体。政策：享受中关村高科技园区（国家级开发区）政策。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考36北京金桥联东U谷——规划上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考37北京金

U桥联东

谷——产业规划产业说明高新技术产业重点发展以软件、研发、信息服务业为主的高技术服务业，和以电子信息产业、生物、新医药产业为主的高新技术企业。现代制造业重点发展以下领域：汽车零配件产业、装备制造、光机电产业、现代医药和生物产业。生产性服务业以营销、研发、物流为主的高端服务业。总部产业国内外企业总部。研发办公区生态型总部集群花园，六个建筑组团以围合式院落布置单体，分为独栋和双拼两种建筑形式，建筑面积900至1800平方米，0.88低容积率，35%绿化率，总建筑面积18万中试研发区总建筑面积16万，绿化率36%，提供开放式空间，满足企业中试、生产、物流、研发等需求，组团式围合院落布置，组成半“回”型格局，每个单体建筑配置独立地上停车位，建筑面积1300至3966平方米生产制造区建筑面积1500至12000平方米，满足企业制造、物流、办公等需要，厂办一体，可分割组合使用，拥有良好的采光和通风企业定制区域根据企业需要，量身定做，定制建厂。服务中心建设商务酒店、企业会所、体育中心等设施，引进金融、律师、邮政、工商、税务等服务机构，充分满足企业会展、培训、咨询、餐饮休闲娱乐等需要。产业园区主要产品标准厂房

通用厂房

定制建厂

研发中试楼总部办公楼组合园区金桥联东U谷整体物业以出售为上主海苏，州出北京售产均业园价考察为分7析0及0数0字元家/庭平运米，独栋出售拥有楼宇冠名38权。营思考北京金桥联东U谷——内部环境中试研发区上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考39工厂区中试研发区总部研发区北京金桥联东U谷——内部环境研发办公区上海苏研州发北办京产公业区园考察分析及数字家庭运营思考中试研4发0

区研发办公区北京金桥联东U谷——入园从企业上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考41序号公司名称1宝马（中国）汽车有限公司2北京阿赛洛首钢钢结构有限公司3海德鲁建筑材料（北京）有限公司4德国DURA

Swiss

AG5天合富奥汽车安全系统有限公司序号公司名称6赛德思环境模拟测试（北京）有限公司7北京万方天汇商贸有限公司8北京东原能源再生科技发展有限公司9常熟市汽车饰件有限公司10伟翔环保科技发展（上海）有限公司11北京京邮货运服务有限责任公司12北京西门森宝电子科技有限公司13北京同益中特种纤维技术有限公司14北京美利经贸有限公司15北京麦克菲精密电子工程有限公司16深圳惠程电气股份有限公司17北京华博安石降解材料有限公司18英泰克环境模拟测试（北京）有限公司19北京飞达捷能气体分离技术有限公司20北京东一法特自动化技术有限公司21纳博克自动门（北京）有限公司北京金桥联东U谷分析总结上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考42园区以产业地产模式开发，开发模式单纯。基本以出售为主。入驻企业整体质量一般，多为中小研发企业为主。整体入驻率不高。办公场所的提供商：犹如市场上写字楼物业的正常买卖或租赁，只提供正常的物业管理服务。企业招商只需要一个招商部门即可。产业地产的运营商：在写字楼物业的正常买卖或租赁的基础上，建立自身的企业孵化器或加速器，打造产业创新服务平台，提供专业的产业创新配套服务，如人员招聘、法律咨询、教育培训、金融融资、知识产权办理等一揽子系统服务。这对公司部门架构与运营能力有更高的要上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考求。43PONIT1：我们想做什么？办公场所的提供商OR产业地产的运营商产业地产开发思路的转变上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考44基础配套服务；人力资源服务；技术转移和支持服务；市场开发服务；投融资服务；法务咨询服务；财会服务；运营服务；基本商务服务：工商、税务、专利申请、商标注册、报关等；培训服务；信息咨询服务；建立企业加速器信息服务体系；申报推荐服务；等等……组建自身服务平台上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考45引入各专业服务公司+科技创新服务平台是一个庞大的运营系统孵化器本身是一个系统，是专门为扶持新创的科技型企业而设计和

运作的体系，是一个以“制度性框架”和“中介性体系”为根本特征的智能服务产业。孵化器一般服务内容如下：产业地产运营商需要一个完整的组织架构成功的企业孵化器离不开的6大要素：共享空间、共享服务、孵化企业、孵化管理人员、风险资金、扶植企业的优惠政策。企业孵化器的一般组织架构：项目招商部：招商引资，项目洽谈，企业进驻审批，收集各类科技、经济信息和市

场情报，推荐投资合作项目，文件翻译，三资企业工商注册服务等。产业服务部：企业生产、科研、市场营销、财务管理、知识产权、标准化等全过程服务，内资企业工商注册、税务登记“一条龙”服务，进驻企业毕业认定，协助高新技术企业、产品和各类项目的申报，研究企业发展模式，指导和培训进驻企业进行现代化管理，做好企业数据统计和科技中介机构的管理等。综合服务部：对外宣传、接待、文秘、档案、内部财务管理、信息调研、内部管理等。物业管理部：孵化基地的水、电、设备、环境卫生、保安。企业策划等一系列物业后勤配套服务。信息部：孵化基地计算机网络管理及相关专业技术信息服务等。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考46PONIT2：产业地产即将成为集团新的战略模块？同沙片区上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考47数字家庭地块长安新区临深圳片区PONIT3：产业地产运营商的名与利？“不以盈利为主要目的”是孵化器早期行为思想。科技企业孵化器在中国享有特别的法律地位，从中央到地方政府支持和保护科技企业孵化器优先发展。孵化器是中国“制度性框架”，是中国政府意志的体现。完成社会公益性目标：即“创造并维持一个高效率、低成本的创业环境；迅速推动科技成果转化和产业化；批量生产企业、批量提供就业”三大目标。产业地产运营商的成功打造不仅为东莞产业升级发展作贡献，而且可能是我司对外扩张与规模圈地的有力工具。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运48营思考PONIT3：产业地产运营商的名与利？根据2011年中国百家孵化器调查报告的统计结果显示：企业孵化器营利模式探讨营利模式的演变：早期传统孵化器的营利模式场地租金+增值服务盈利孵化器+孵化基金+产业化基地（加速器）为确保高新园区孵化器健康持续的发展，现构建起一个切合高新园区的新型营利模式企业孵化器营利模式探讨创新营利模式：孵化器+孵化基金+产业化基地（加速器）孵化器：以“创业导师+专业服务+天使投资”发展方向，做强做大孵化器主营业务，稳步提高综合服务在总收入的比例。孵化基金：采取孵化基金投入、租金转股等方式投资参股在孵初创期科技企业，与在孵科技企业建立以产权为纽带的互动发展机制，大力培育新的经济增长点，使投融资服务迅速发展成为一项核心业务和收入增长新一极。企业孵化器营利模式探讨创新营利模式：孵化器+孵化基金+产业化基地（加速器）3.

产业化基地（加速器）：采取建立与孵化器配套的产业化基地（加速器）方式，为从孵化器的高成长型科技型中企业提供充裕的物理发展空间，

更专业化、规模化的生产经营和投融资服务，借助这种接力式企业孵化

流程的再造，留住并掌握这些优质科技企业资源，再继续采取孵化基金

投资入股、租金折股等方式进行投资。在时机成熟时，再以企业上市、

股权转让、企业并购等方式变现退出，获取满意的投资回报。企业孵化器（小学）企业加速器（中学）资本运作平台（大学）案例参考：松山湖国际金融创新园投资商：由香港志鸿控股集团牵头，引入深圳联合金融服务集团有限公司共同合作运营商：中天万城，中天集团旗下产业园投资管理公司项目投资：约20亿元占地面积：约17万平方米建筑面积：约32万平方米建筑容积率：1.8建筑密度：29%上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考53创投大厦案例参考：松山湖国际金融创新园上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考54案例参考：松山湖国际金融创新园项目分成四个地块，按照功能定位，分别建设成粤港金融服务外包基地、金融孵化中心、金融创新中心、金融IT研发中心。上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考55粤港金融服务外包基地：面向各大银行、保险等金融机构的后台处理、数据中心、业务流程外包等服务外包业务。金融创新中心：打造股权交易、黄金交易、金融衍生品交易等金融交易平台，各大金融机构金融创新产品研究与推广中心。金融IT研发中心：打造金融信息技术外包与研发的聚集中心，金融及信息技术人才的培训中

心。金融孵化中心：结合创投资本，培育中小型各类金融服务企业、软件开发企业、科技服务

企业。案例参考：松山湖国际金融创新园上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考56案例参考：松山湖国际金融创新园企业入园的优惠政策与松山湖科技资金扶持政策相当，摘选如下：上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考57案例参考：松山湖国际金融创新园合作企业团队名录：联合金融集团——强大的政府及产业背景，夯实产业基础；香港志鸿科技——全球客户及行业资源网络，管理及技术先进；上海智翔集团——领先的IT教育培训机构