物业管理-理论与制度（物业管理法律制度Ⅱ）-补充：《合同法》

1.合同的基本知识我与你们立约：凡有血肉的，不再被洪水灭绝，也不再有洪水毁坏大地了。我把虹放在云彩中，这就可作我与地立约的记号了。1.合同的基本知识为这是我的血，新约的血，为大众倾流，以赦免罪过。我告诉你们：从今以後，我不再喝这葡萄汁了，直到在我父的国那一天，与你们同喝新酒。

1.合同的基本知识1.合同的基本知识1.合同（概念）在我国现行有法律体系之下，合同有广义、狭义与最狭义之分。广义的合同泛指所有确定权利义务为内容的协议，包括：国家合同、行政合同与民事合同，它在形式上表现为当事人的意思表示一致即合意，但在实质上则不一定都是平等主体之间签订的，合同的内容也并不一定完全表现当事人的自由意思。1.合同的基本知识1.合同（概念）狭义的合同是指民事合同，是以设立、变更、终止民事权利义务关系为内容的协议，其包括：物权合同、身份合同与债权合同。最狭义的合同即是指债权合同。根据我国《合同法》第二条规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。1.合同的基本知识合同有广义、狭义、最狭义之分。广义的合同行政合同民事合同（狭义合同）劳动合同国际法上的国家合同

物权合同身份合同准物权合同债权合同（最狭义合同）《合同法》1.合同的基本知识1.合同（概念）我国《合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”民事法律行为民事法律关系合同行为合同关系1.合同的基本知识1.合同（合同关系）合同关系的主体：合同的当事人，合同关系中享有权利和承担义务的人合同关系的客体：合同关系中债权与债务共同指向的对象合同关系的内容：债权人的权利和债务人的义务，即合同债权和合同债务1.合同的基本知识1.合同我国《合同法》分为总则和分则两部分，共428条。总则部分主要就合同法的基本原则及合同的订立、合同的效力、合同的旅行、合同的变更、转让和终止以及违约的责任等做了原则性的规定。分则部分主要就买卖合同、租赁合同等15种有名合同作了具体规定。1.合同的基本知识1.合同（分类）双务合同和单务合同有偿合同和无偿合同诺成和实践合同要式合同和不要式合同有名合同和无名合同主合同和从合同预约合同和本约合同利己合同和利他合同1.合同的基本知识有名合同、无名合同（典型合同、非典型合同）以法律是否设有规范并赋予一个特定的名称为标准划分，区分意义主要在于两者适用的法律规则不同对于有名合同应当直接适用法律的规定。（15种）其中一种有名合同是“委托合同”，阅读相关文献和资料说明：物业服务合同是否是“委托合同”？如果不是那它是什么样的合同？而在确定无名合同的适用法律时，首先应当考虑适用合同法的一般规则；其次，应当比照类似的有名合同的规则，参照合同的经济目的及当事人的意思等进行处理。1.合同的基本知识要式合同与不要式合同区分标准：合同是否以一定的形式和手续为要件区别意义：某些法律和行政法规对合同的形式要求会影响合同的成立或生效。单务合同与双务合同区分标准：双方对权利义务的承担方式双务合同：当事人双方互负对待给付义务单务合同：当事人仅有一方负担给付义务1.合同的基本知识有偿合同与无偿合同区分标准：当事人取得合同权益是否须付出相应的代价有偿合同：当事人一方享有合同规定的权益，必向对方当事人偿付相应代价的合同。无偿合同：反之区分的意义：1）主体要求不同。2）义务内容、责任轻重不同。有偿合同一般都是双务合同，无偿合同多为单务合同1.合同的基本知识2.合同法（合同的订立）合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。两个条件：两个以上订约人，意思表示一致区别于“合同的成立”：合同订立是前期过程；合同成立是目标；区别于“合同生效”：事实层面（成立）和价值层面（生效）。1.合同的基本知识2.合同法（合同的订立）要约要约是指订约人一方以订立合同为目的，向对方所作出的意思表示。应符合下列条件：必须是以订立合同为目的的意思表示必须是特定人的意思表示必须是向受约人发出的意思表示要约的内容具体确定1.合同的基本知识2.合同法（合同的订立）承诺承诺是受要约人同意要约的意思表示。应符合下列条件：承诺必须由受要约人向要约人作出承诺的内容必须要与要约的内容相一致承诺必须在要约的有效期限内作出1.合同的基本知识2.合同法（合同的订立）承诺的方式承诺原则上采用通知的方式，但根据交易习惯或要约表明可以通过行为作出承诺的除外。根据《合同法》的规定，受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约；而对于以外延迟承诺，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效。1.合同的基本知识2.合同法（合同的订立）案例1：衣架上衣服均标明了价格，你看中了某款服装，提出要以8折的价格购买，商店营业员同意了你的还价，并把服装卖给你。这里，商店的标价行为属于要约邀请，你的还价属于要约，营业员的同意属于承诺。1.合同的基本知识2.合同法（合同的成立）合同成立的时间（1）合同自承诺生效时成立（2）合同书形式的合同成立时间（3）确认书的合同成立时间（4）实际履行与合同成立1.合同的基本知识2.合同法（合同的成立）合同成立的地点（1）承诺生效的地点为合同成立的地点（2）当事人采取合同书、确认书形式订立合同的，双方签字或盖章的地点为合同成立的地点。1.合同的基本知识2.合同法（缔约过失责任）缔约过失责任是指缔约一方当事人，违反依诚实信用原则所应承担的先合同义务，而造成对方信赖利益的损失时所应承担的民事赔偿责任。缔约过失责任的成立条件１.缔约一方违反先合同义务２.缔约相对人受有损失缔约过失责任的主要类型（一）假借订立合同，恶意进行磋商（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况（三）其他违背诚实信用原则的行为

先合同义务是指缔约人双方为签订合同而互相磋商，依诚实信用原则产生的注意义务。1.合同的基本知识2.合同法（合同的效力）合同的效力有广义和狭义之分。狭义的合同效力是指依法成立的合同所具有的法律约束力。广义的合同效力是指已经成立的合同所发生的法律后果。根据《合同法》的规定，从效力角度可以将合同划分为有效合同、无效合同、效力待定合同和可变更、可撤销的合同四大类。1.合同的基本知识2.合同法（合同的效力）根据我国《民法通则》规定，合同的一般生效要件包括以下几项：（一）行为人具有相应的民事行为能力（二）意思表示真实（三）不违反法律或者社会公共利益1.合同的基本知识2.合同法（合同的效力）（1）附条件和附期限合同的法律效力附条件合同是指当事人在合同中约定一定条件用以限制合同法律效力的合同。我国《民法通则》规定：“附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”附期限合同是指当事人双方以将来确定发生的事实来限制合同效力的合同。其中包括生效期限与终止期限

1.合同的基本知识2.合同法（合同的效力）（2）效力待定合同是指合同虽已成立，但其效力能否发生处于不确定状态，尚待有形成权的第三人同意或者拒绝来确定的合同。效力待定合同的种类（一）限制民事行为能力人订立的合同（二）无权代理人代订的合同（三）无权处分合同不属于效力待定合同的两种特殊情形（一）表见代理（二）超越代表权订立的合同

1.合同的基本知识2.合同法（合同的效力）（3）无效合同又称绝对无效合同，是指自始就确定的当然的绝对不能发生法律效力的合同。无效合同的种类一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的以合法形式掩盖非法目的损害社会公共利益违反法律、行政法规的强制性规定1.合同的基本知识