我国房地产融资模式选择研究

我国房地产融资模式选择研究

房地产是一个高度密集的行业。没有资金，你就没有房地产。房地产具有高投资组合和高周期长风险和高生产效率的特点，使融资成为房地产开发商最担心的问题。目前房地产项目融资中比较常见的几种融资模式有:(1)直接安排模式。这是一种由房地产开发商直接安排项目的融资,并承担其融资安排中相应的责任和义务的比较简单的融资模式。(2)项目公司安排模式。即开发商以自有资金作为股本,设立独立的项目公司,然后由项目公司以自身名义与融资方达成融资协议,并由项目公司承担相应的责任与义务的一种模式。(3)以承购合同为基础的融资模式。该模式与项目公司安排模式基本相同,只是项目公司要与第三方签订房产承购合同,再由项目公司以承购合同作为担保与融资方签订融资协议。(4)以产品支付为基础的融资模式。即在融资方按房产未来销售收入(或直接拥有房产)的一定比例提供资金的基础上,进行融资安排的融资模式。(5)ABS融资模式。资产支持的证券化ABS是以房地产本身为支撑的证券化融资模式,以该资产可以带来的收益为保证,通过在资本市场发行债券来筹集资金的一种融资模式。这些融资模式各有千秋,以往房地产商在进行融资模式选择时往往会凭借个人主观判断夸大某一种模式的优点,忽视其缺点,造成在融资决策体系上的不科学,使房地产业在融资阶段就走上歧途,限制了其以后的正常发展。一、中小企业融资模式的选择风险房地产融资模式是房地产融资整体结构组成的核心部分,尽管房地产业融资模式较为复杂,结构变化多端,实际上这些模式当中总是包含着一些具有共性的问题并存在着一些基本的特征,这些问题和特征是投资者在选择融资模式时必须加以考虑的,且都是影响选择融资模式的重要因素,这些因素是评价一个融资模式优劣的重要指标。(一)开发项目的资金来源融资规模的大小是房地产开发商十分关注的问题,不同的融资模式对融资规模有很大的影响。由于房地产开发项目的资金需求量和风险都很大,而开发商的自有资金有限,没有能力也不愿意向项目公司投入过大的股权资金,更希望大规模的贷款。决定融资方向项目提供多大资金规模的因素主要有收益率的高低、追索权大小、风险承担的程度等,而这些因素大都是由融资规模决定的。(二)房地产项目投资者的信用支持实现房地产融资对房地产投资者的有限追索是设计房地产融资模式的一个最基本的原则。其根本实质是由于房地产本身的经济强度还不足以支撑一个“无追索”的结构,因此需要房地产项目的投资者在项目的特定阶段提供一定形式的信用支持。而追索的形式和程度,取决于融资方对项目的风险评价及项目融资模式的设计,具体来说取决于所处行业的投资规模、风险系数、投资结构、项目的净现金流量和资产价值、市场状况及市场营销能力等多方面的因素。为限制融资方对项目投资者的追索责任,需要考虑三个方面的问题:即项目的经济强度在正常情况下是否足以支持融资的债务偿还;项目融资是否能找到强有力的来自投资者以外的信用支持;对于融资结构的设计能否做出适当的技术性处理。(三)融资模式的风险分配保证投资者不承担房地产项目的全部风险责任是房地产项目融资模式设计的另一基本原则,项目在不同阶段中的各种性质的风险都有可能通过合理的融资结构设计将其分散,因此选择融资模式时自然要考虑项目风险的分担程度,考虑如何在投资者、贷款银行以及其他与该房地产项目有关的第三方之间有效地划分风险。在组织房地产融资模式的过程中,投资者应该学会如何识别和分析项目的各种风险因素,采取合理的融资模式合理地分散风险。(四)投资者的融资战略匹配房地产项目的项目融资贷款大都是中长期贷款,而有些投资者出于对其风险和未来发展不确定性或出于其他目的而采取一种谨慎的战略——即采用短期融资,然而一旦这些因素朝着投资者有利方向发展,为了降低融资成本,他们会考虑到重新融资的问题,基于这一原因,投资者在选择融资模式时,需要对重新融资问题加以考虑,制定与其融资战略匹配的融资模式。(五)房地产开放筹资传统的基础特点房地产项目融资与一般企业的融资方式相比受政策法规的影响更大,需要考虑的因素更多,它作为房地产开放筹资的一种特殊形式,在实际运作中,涉及面广,谈判过程较为艰难,需要办理的手续比较繁杂,复杂的融资模式更是如此。因此,在选择和设计房地产融资模式时,需要认真考虑它的可操作性。(六)税务盈亏及融资成本房地产项目融资模式设计时除了考虑上述五个方面外,还应考虑到该模式能否实现利用项目的税务亏损来降低投资成本和融资成本;能否实现投资者对项目百分之百融资的要求;是否考虑了如何利用市场安排等等其他影响融资模式选择的因素。二、定性和定量相结合的方法层次分析法是20世纪70年代中期由美国著名运筹学家、匹兹堡大学教授T.L.Saaty提出的,简称为AHP。是一种简单而又适用、定性和定量相结合的方法,适用于影响因素较多的复杂系统的决策分析。应用这种方法,决策者通过将复杂问题分解为若干层次和若干因素,在各因素之间进行简单的比较和计算,就可以得出不同方案的权重,为最佳方案选择提供依据。本文首先就是运用AHP把评价房地产业融资模式优劣的各种指标进行定量化,而后定量分析各指标在可供房地产商选择的各种模式的影响程度,从而让房地产商能够比较直观地选出满意的融资模式。(一)融资模式最优选择层次结构模型一般分为三层,最高层为目标层,中间层为准则层,最下层为方案层。在本篇研究中可设选择满意的融资模式(A)为目标层,影响融资的因素融资规模B1、有限追索B2、风险分担B3、融资战略的匹配B4、可操作性B5、其他因素B6为准则层,这些准则是作为某一具体融资模式的最优化选择的评价依据。现根据开发商和融资顾问的综合考虑有三个可供选择的融资模式C1、C2和C3。他们的层次结构如图1。(二)层次法上的比较判断构造判断矩阵需要对两要素进行比较,而在比较时,决策者会问这样的问题,哪个要素更重要一些,重要多少,这时就要运用表1T.L.Satty提出的1～9级的判断尺度。于是在对问题进行分析时,就需要决策者对各要素的相对重要性比较时运用1～9级判断尺度进行主观判断。由于AHP法是基于决策者的主观判断进行的,而两两比较的主观判断常常会导致成对判断矩阵的不一致。因此,决策者给出的判断矩阵是否具有满意的一致性是一个很重要的问题,它直接影响到判断矩阵得到的排序向量是否真实地反映各比较对象之间的客观排序,因此必须进行一致性检验。主要检验指标是一致性指标CI、平均随机一致性指标RI和一致性比例CR,AHP通过计算一致性比值(C.R.),当CR≤0.1时,比较判断矩阵具有满意一致性,当CR>0.1时,比较断矩阵不一致,必须进行修正。首先对于目标层来说,准则层的各项准则,其优先顺序应按开发商和融资顾问对各因素的注重程度出发排序,比较判断各个指标的重要程度。为科学的评价各影响因素,采用专家评估法,对六个评价指标与表1的AHP判断尺度做比较,并构造两两比较判断矩阵。运用SPEEADSHEET软件计算矩阵的权重和CR,结果见下表2:从表2的分析结果可知:融资规模(B1)的大小是决定一个选择融资模式优劣首要考因素,是房地产商进行融资模式选择时最为关注的问题。其次,针对开发商和融资顾问综合考虑的融资方案C1、C2和C3,咨询专家,按照各项准则用1～9级判断尺度两两进行比较,即判断各方案对应各影响因素优劣程度并构造两两比较判断矩阵,即构造准则层对方案层的比较矩阵。运用SPEEADSHEET软件进行计算权重和,结果见下表3～表8:从表3～表8的分析结果可知:在融资规模(B1)上方案C1最为有利,即其融资规模在三个方案当中是最大的。在有限追索(B2)方面,方案C2使投资者承担的被追索的程度是最低的,在三个方案中最有可能实现有限追索。在风险分担(B3)上,方案C3最有利于实现对风险的合理分散。在融资战略(B4)的匹配上,方案C2考虑的比较周全,融资战略的匹配程度相对较好。在融资方案的可操作性(B5)上,方案C2的操作性是最强的。其他因素(B6)上,方案C1处理的相对比较完善。且B-C层均能通过一致性比例检验。(三)cd与c3的比较通过AHP获得目标层对准则层的权重与准则层对方案层的权重之后,将其进行综合,最终确定方案层对目标层的权重。运用SPEEADSHEET软件,计算C层次总排序,见表9:CI=0.0104CR=0.01856+0.0104/1.24=0.02694<0.1满足组合一致性要求。从以上分析可知,由C层次总排序表明,C1对应的权重分别大于C2与C3,说明C1方案的融资模式优于其他两个方案,应被开发商和融资顾问采纳,方案C1之所以被采纳较多地得益于其融资规模比较大,能够符合房地产商的资本需求。可以看出,运用AHP方法进行房地产业融资模式选择,可以把各个影响选择的指标值进行科学的量化,避免决策者的主观决断,从而进行科学的决策。三、房地产融资模式比较的选择第一,本文影响房地产融资模式选择的几个准则因素,是在充分考虑房地产开发商一般融资需求的基础上设定的,具有一定的科学性和通用性。当然,并不是说在选择融资模式时必须从这几方面考虑,房地产商可根据自身的需要,从自身与市场出发,选择自身认为最能影响其融资模式优劣的指标因素。第二,AHP方法的使用使得房地产业融资模式的选择具有了科学性,并且该方法理论简单易懂,操作性强,一定程度上可以避免房地产商盲目决策。但是,由于AHP法存在较大的主观性,并不能完全反应真实情况。因此,在进行两两比较时,房地产商应征求融资顾问或相关方面的专家意见,以降低层次分析法的主观性。第三,评价房地产融资模式优劣的几个指标因素对融资模式的影响并非都是正向促进的,如有限追索,一般情况下,融资方对房地产投资者的有限追索权越小的融资模式是越好的;房地产商分担的风险越小的融资模式对房地产商是越有利的;而融资规模越大,操作性越强的融资模式就是越能满足房地产商需求的模式。四、房地产的融资现状改革开放以来,我国房地产融资随着现代企业制度的建立和房地